En un primer estadio, habría que analizar si el cambio de ventanas tiente catalogación de reparaciones necesarias o de mejora. Las reparaciones necesarias son gastos que no generan mejora, sino que son inversiones imprescindibles destinadas a mantener o reparar la vivienda a fin de que cumpla su utilidad, evitándose con ello su deterioro, pérdida o destrucción.
La doctrina jurisprudencial mayoritaria considera que son reparaciones necesarias la que por su naturaleza son indispensables para mantener la vivienda en uso, y las impuestas por la autoridad competente, entendiendo que dicha obligación alcanza a cuantas sean precisas para lograr tal finalidad con sujeción al destino pactado en el contrato de arrendamiento, ya proceda su necesidad del mero transcurso del tiempo, del desgaste natural de la cosa, de su utilización correcta conforme a lo estipulado o, provengan de suceso fortuito o de la fuerza mayor.
Se incluyen tanto las obras encaminadas a la restauración de los deterioros o menoscabos sufridos en la vivienda como a la conservación de los mismos, es decir, aquellas que deben realizarse ineludiblemente y no aumentan el valor ni la productividad de la cosa arrendada, incluyendo, entre otras muchas, las consistentes en arreglo, renovación o sustitución parcial de alguno de los elementos componentes de las instalaciones de conducción de agua y desagüe, las de corrección y adaptación de la instalación de agua caliente y calefacción y las reparaciones para mantener la instalación de calefacción en perfecto funcionamiento e incluso, no sólo las reparaciones sino también las sustitución, si fuera preciso por su vetustez o riesgo, de las instalaciones de servicios de suministros de fluidos o energía como agua, luz, gas...etc, obras necesarias la reparación de tuberías y fugas de agua, la reparación de goteras, grifos, azulejos, radiadores, calentadores, humedades; las consistentes en el arreglo, renovación o sustitución parcial de alguno de los elementos componentes de instalaciones de conducción de agua y desagüe, la de corrección y adaptación de la instalación de agua caliente y calefacción, etc.
Sin embargo, se entiende por obras de mejora aquellas que no son necesarias para habitar en la vivienda pero "mejoran" la habitabilidad de la misma como por ejemplo, cambio de puertas, suelos, baños, cocina, etc. Así que en virtud de lo anteriormente expuesto entendemos que las obras solicitadas por su arrendataria son consideradas obras de mejora, siempre y cuando el estado de degradación de las ventanas no impida la habitabilidad de la vivienda .
En dicho caso, la Ley de arrendamientos urbanos de 1964 estipula lo siguiente en su artículo, Artículo 112:
"1. La realización de obras de mejora autorizará al arrendador para elevar la renta cuando las efectúe de acuerdo con el respectivo inquilino o arrendatario, o de los tres quintos de éstos cuando se trate de obras de mejora comunes.
2. Los inquilinos o arrendatarios no conformes vendrán también obligados a abonar la cuantía del aumento convenido por los demás con el arrendador en proporción a las rentas que, respectivamente, satisfagan.
3. No requerirá el acuerdo reclamado en el número 1 de este artículo la instalación por parte del arrendador de aquellos aparatos contadores de los servicios o suministros que existan en la vivienda o local de negocio.
4. Salvo estipulación escrita en contrario, las obras de mejora a que se refiere este artículo quedarán en beneficio de la finca. "
En virtud del anterior, la realización de obras de mejora requiere de acuerdo entre las partes pudiendo usted elevar la renta de acuerdo a lo estipulado en el punto 1 del artículo reseñado.
