Competencias de las juntas rectoras de las comunidades de propietarios

Se plantea la cuestión relativa al ámbit...

Se plantea la cuestión relativa al ámbito de competencias de las juntas rectoras de las comunidades de propietarios, al objeto de delimitar parte de su régimen jurídico ante la ausencia de una regulación legal clara sobre este aspecto a pesar de su indudable existencia.

            Lo primero que es preciso señalar es que, ante la ausencia de una especifica previsión legal, las competencias, composición y funciones de la junta rectora serán aquellas que específicamente consten en los estatutos de la comunidad de propietarios en los que se reconozcan, por ser ésta la vía más normal de constitución de estas juntas rectoras. No obstante no puede descartarse que tales juntas, aunque no se regulen de forma expresa en los estatutos comunitarios, puedan ser creadas por la junta de propietarios en uso de las facultades que legalmente le corresponden al amparo del art. 14, apartados d o e LPH -EDL 1960/55-. En cuanto no están previstas en la Ley y además pueden asignársele funciones concretas que modifican las competencias de los órganos directivos de la comunidad, habrá que entender que es necesario que su creación se equipare a la modificación de los estatutos, si no las reconocen, y por ello con la exigencia de unanimidad exigida en el art. 17.6 LPH.

            Señalado lo anterior y pasando al examen de las concretas preguntas formuladas, hay que indicar que todas las respuestas están condicionadas por lo señalado en el párrafo anterior y habrá que estar al concreto contenido de sus competencias y funcionamiento. Con relación a la primera pregunta, habrá que entender que la lógica que impera en la Ley de Propiedad Horizontal permite considerar que el nombramiento de los comuneros que integran la junta rectora debe ser realizado expresamente por la junta de propietarios, al igual que es este órgano comunitario el que elige al resto de los cargos directivos -presidente, vicepresidente, secretario o administrador-, sin que exista causa alguna que justifique conceder el poder de designar a sus miembros por parte de la junta rectora. Es más, si así se acordase en los estatutos o en junta de propietarios, dicho acuerdo podría ser considerado como ilegal al ser contrario al art. 14 a LPH -EDL 1960/55 en cuanto competencia exclusiva de la junta de propietarios y por ello no delegable a otros órganos de la comunidad.

            La respuesta anterior sirve igualmente para responder a la segunda de las cuestiones planteadas en la pregunta. Considero que las competencias que la Ley de Propiedad Horizontal concede a las juntas de propietarios no pueden ser objeto de delegación a ningún otro órgano de dirección de la comunidad, sean los previstos en dicho texto o sea a la junta rectora. El art. 14 LPH es imperativo al delimitar dichas competencias y ello es lógico por tratarse de aquellas más importantes que rigen la vida comunitaria y que deben someterse a la decisión de todos los propietarios, garantizada por un régimen de mayorías concretas así como un doble control de asistencia y participación, lo que impide que puedan cederse, total o parcialmente, estas competencias a la junta rectora.

            Desde esta perspectiva sí es posible que la junta rectora pueda celebrar contratos con terceros sin necesidad de una específica aprobación y sin perjuicio de su ratificación posterior por la junta correspondiente. Entre las funciones indelegables del art. 14 LPH -EDL 1960/55 no se encuentra de forma concreta la de la contratación, siendo indiscutible que el presidente puede contratar en nombre de la comunidad como representante legal de la misma, por lo que igualmente dicha posibilidad puede ser concedida a la junta previamente con carácter específico para un determinado negocio o con carácter general por los estatutos o el acuerdo comunitario que constituye la junta rectora. En definitiva, las funciones propias de esta son aquellas que, no integrándose en las indelegables del art 14 LPH o el resto que se considere que tengan tal carácter a lo largo del texto articulado, puedan ser ejercitadas por el resto de los órganos directivos de la comunidad con carácter general o bien aquellas otras que de forma específica y con el mismo límite, puedan ser acordadas por la junta de propietarios o los estatutos.

Las llamadas juntas rectoras no figuran en...

Las llamadas juntas rectoras no figuran entre los órganos de gobierno de una comunidad de propietarios, art. 13 LPH -EDL 1960/55-, si bien, ese mismo precepto, en el párrafo in fine del art 13.1 LPH deja la puerta abierta a que la propia comunidad pueda decidir la creación de otros órganos de gobierno entre los que pueden entenderse incluidas las juntas rectoras.

Tanto la decisión de su creación, como el nombramiento de quiénes formarán parte de ellas corresponde a la junta de propietarios porque así lo determina el artículo citado, y por otra parte, en los preceptos de la LPH que establecen las funciones del presidente y del secretario o administrador no se incluye esa facultad. Finalmente el art 14 LPH encomienda a la junta de propietarios nombrar y remover a las personas que ocupan los cargos de los órganos de gobierno del art 13 LPH.

Las funciones que ostente esa junta rectora serán las que hayan determinado los comuneros, pero siempre con la salvedad de que no pueden suplir aquellas expresamente encomendadas a esa propia junta y enumeradas en el art 14 LPH, tanto porque la ley establece a quien compete esas decisiones sobre esos temas, como porque el art 13.1 LPH -EDL 1960/55-, cuando deja la puerta abierta a la creación de otros órganos de gobierno, lo hace con la salvedad de no menoscabe las funciones encomendadas por la ley a los expresamente establecidos como tales órganos de gobierno con funciones específicas como las que se determinan en relación con las juntas de propietarios.

Parece que podrían ser unas funciones, bien de ejecución de acuerdos ya adoptados por la comunidad de propietarios, bien de administración que podía incluir la suscripción de ciertos contratos, siempre que previamente la comunidad hubiera aprobado los elementos mínimos o circunstancias esenciales de su contenido.

El punto de partida a la hora de contestar...

El punto de partida a la hora de contestar las cuestiones que se formulan es uno, a saber, que no existe tal órgano en la Ley de Propiedad Horizontal, que sólo contempla en su art. 13 -EDL 1960/55-, por lo que hace a los órganos ejecutivos de la comunidad, la figura del Presidente y, en su caso, de los vicepresidentes, del secretario y del administrador.

Es por tanto preciso, si se quiere constituir una junta rectora, directiva o consejo rector, que conviene recordar, es una acepción propia de las cooperativas que pueden estar en la base de una comunidad de propietarios y donde adquiere sentido en su organización cooperativista, tener en cuenta que se trata de un órgano inexistente en la Ley para preguntarse a continuación si ello implica una imposibilidad de constitución de tal órgano.

Pues bien, una primera respuesta nos llevaría a entender que el listado de cargos contenido en el art. 13 LPH es numerus clausus, por tanto, llave de cierre a cualquier creación de órganos distintos. Sin embargo no debe olvidarse que el art. 5 LPH -EDL 1960/55 prevé que en el título constitutivo de la propiedad se pueden contemplar estatutos en orden a regular, reglas de constitución y ejercicio del derecho y disposiciones no prohibidas por la ley en orden, señalando entre otros ámbitos regulatorios de los estatutos el relativo a la “...administración y gobierno”.

Siendo así, cabe entender que no hay imposibilidad en la constitución de otros órganos de gobierno distintos a los contenidos en la Ley, cuando menos, sin perjuicio de los contenidos en la Ley entendidos éstos como el minimun legal en la organización comunitaria, siempre en el bien entendido principio de respeto de los principios que sirven de base al nombramiento de los órganos de dirección legales y, desde luego, a las competencias atribuidas en expreso por la LPH –art 13, 14 y 20 a los órganos contemplados en el art. 13 LPH -EDL 1960/55-.

Y ello es muy relevante porque asumiendo tales limitaciones, obliga a reconducir sistema de nombramientos y competencias caso de haberse regulado en los estatutos un junta directiva o rectora, a los contenidos propios de la LPH, de forma tal como órgano de gobierno, debería estar designado en el mismo modo en que se nombra al presidente y vicepresidentes lo que supondría, primero, que el presidente, que lo sería de la Junta rectora, y sólo él, ostentaría la representación legal de la comunidad, en juicio y fuera de él, segundo, que no tendría competencia para nombrar a los miembros de la Junta, tercero, que los miembros de la junta directiva podrían bien asistir al presidente en el ejercicio de sus funciones y en los términos que estableciera la Junta de propietarios en orden a lo previsto en los estatutos, bien formar un órgano de gobierno colegiado donde las decisiones se adoptaran por mayorías previstas en los propios estatutos o conforme a las reglas aprobadas por la Junta de Propietarios, cuarto, que de entre los miembros de la Junta, uno o varios, por orden, habrían de ser designados vicepresidentes, asumiendo la representación del presidente en caso de vacante de éste y, quinto, que además, se podría designar entre sus miembros al secretario y al administrador, aunque nada impone tal circunstancia en modo tal que tendría que estar prevista en los estatutos o derivar de un acuerdo de Junta de Propietarios.

Teniendo en cuenta estas apreciaciones, la respuesta a la cuestión relativa a si la junta rectora puede adoptar acuerdos de suscripción de contratos con terceros sin aprobación previa de la junta de propietarios, es contingente, ya que estará en función de las atribuciones competenciales dadas por la Junta de propietarios al Presidente del que la junta, sólo es órgano colaborador o asistente, en absoluto órgano ejecutivo salvo que se hubiera acordado un órgano de gobierno colegiado que adoptara sus decisiones por mayoría o en el modo previsto en los estatutos.

Referida la cuestión planteada a las competencias de las llamadas “j...

Referida la cuestión planteada a las competencias de las llamadas “juntas rectoras” en sede de las comunidades de propietarios sometidas al régimen de propiedad horizontal, como punto de partida es de destacar que, en todo caso, se trata de unos entes que no están contemplados en la Ley de Propiedad Horizontal.

Igualmente, es de destacar que si bien la cuestión se refiere de forma exclusiva a las “juntas rectoras” ello también sería trasladable a las “comisiones” que se crean en el seno de las comunidades de propietarios -p.e: comisión de obras, que se crea para que decida sobre determinados aspectos de las obras a ejecutar-.

Así, debe de partirse de recordar que las juntas de propietarios son el órgano soberano de las comunidades de propietarios y que como tal órgano puede “delegar” la toma de decisiones sobre determinados aspectos en tales “juntas rectoras” o “comisiones” que actuarán bajo la autorización concedida por el órgano soberano.

Es decir, en definitiva actúan por delegación expresa, viniendo facultadas para tomar decisiones dentro de las funciones encomendadas. Piénsese que la norma no impide o limita el uso o contenido de tal delegación.

Así, el único requisito de tal actuación será el no extralimitarse de las funciones encomendadas -cabe entenderlo como un mandato-.

De tal forma que, acordada su constitución y el objeto de la misma, mientras no se extralimiten en su cometido o se revoque la delegación -en cualquier momento la junta de propietarios puede hacerlo-, su actuación será conforme a derecho.

La composición de la junta rectora puede ser a elección de la junta de propietarios -lógico-, cabiendo también que la misma la efectúe el presidente de la comunidad si a este le ha facultado la junta de propietarios para seleccionar tal composición.

Considero que sí cabe delegar en las mismas funciones propias de la junta de propietarios -como se plantea en la cuestión pues, en definitiva, a esta le están conferidas, como órgano soberano, todas las funciones.

Todas las juntas rectoras podrán suscribir contratos con terceros -p.e: de ejecución de obras si la delegación recogía tal facultad.

En definitiva, como ya se ha adelantado, viene a tratarse de un mandato de la junta de propietarios a la citada “comisión”, por ello no serán válidos los actos de esta última que se extralimiten del objeto -art.1719 CC -EDL 1889/1--.

Sentado lo anterior, es lógico pensar , y así deben de entenderlo las juntas de propietarios que efectúan tales delegaciones, que han de extremarse las precauciones en orden a limitar y concretar de forma minuciosa las decisiones que se delegan pues la indeterminación de las mismas suele dar lugar a que la delegación se entienda en amplios términos de tal forma que, ejecutados actos por tal delegación, alguno o algunos de las propietarios se vea “sorprendido” al “pensar” que la delegación no comprendía determinadas facultades o que, para la validez de lo decidido por la “comisión”, se precisase de una posterior ratificación por la junta de propietarios.

Así, en el ámbito judicial son frecuentes las impugnaciones de tales actos –ejecutados por la comisión por delegación al entender la parte impugnante que la elección por la “comisión” de un presupuesto no facultaba sin más la ejecución de obras contenidas en el mismo -que , por ejemplo, se reivindican como no necesarias-.

RESPUESTA UNÁNIME

1.- Las Juntas rectoras, Juntas d...

RESPUESTA UNÁNIME

1. Las Juntas rectoras, Juntas de Presidentes, o cualquier semejante denominación que ostenten, como órganos de funcionamiento interno, tendrán las facultades que a tal efecto se hayan previstos en los Estatutos, y el modo de designación y su constitución serán las que igualmente se hayan previsto estatutariamente.

2. No hay inconveniente en que el Presidente de la comunidad designe una junta rectora, que le auxilie en sus funciones, sin embargo las funciones de esta no podrán ir más allá de las facultades del Presidente -art. 13 LPH -EDL 1960/55- y su forma de actuar será la determinada por este, que es quien le confiere poder o representación de la comunidad.

3. El art. 13 LPH al fijar los órganos de gobierno de la comunidad de propietarios establece la posibilidad, que en los estatutos, o bien por acuerdo mayoritario, se puedan establecer otros órganos de gobierno de la comunidad distintos a los que recoge dicho precepto, pero con una limitación importante que el establecimiento de estos otros órganos de gobierno no implique o menoscabe las funciones y responsabilidades que dichos órganos, es decir la junta, el presidente, secretario o administrador, puedan tener frente a terceros.

4. Ahora bien cabe distinguir o debe tenerse en cuenta una serie de competencias que son exclusivas, bien del presidente o de la junta de la Comunidad de propietarios, que no son delegables en dichas juntas rectoras

5. Las juntas rectoras, o las comisiones que se creen ad hoc, por ejemplo una junta para determinadas obras en la finca, etc., tendrán las competencias que se les haya atribuido, pero en modo alguno puede entenderse que tengan competencia para llevar o adoptar alguno de los acuerdos o obras que impliquen acuerdos de los previstos en el art. 17 LPH, pues si se atribuyera por mayoría de la junta alguna de esas competencias a la junta rectora, se estaría incurriendo en un autentico fraude de ley, puesto que se privaría a los propietarios de participar en esos acuerdos importantes para la comunidad

6. Dichas juntas rectoras podrán acordar la celebración de contratos en nombre de la Comunidad de propietarios, dentro de las facultades y en relación de las cuestiones o materias que previamente la junta de la comunidad les haya delegado, dentro de las recogidas en los apartados c y d del art. 14 LPH -EDL 1960/55-, y que por su propia naturaleza sean delegables,

7. Funciones propias de la junta rectora son los que se les atribuyan, normalmente serán las de gestión, mantenimiento, reparaciones, contratación de personal etc. en las pequeñas comunidades lo normal es que no se constituyan, pero sí en las grandes comunidades en que recae una gran carga de trabajo sobre presidente, vicepresidente, administrador y secretario, que tienen siempre interés y formación profesional adecuada, sobre todo los primeros

8. En el ámbito judicial son frecuentes las impugnaciones de tales actos –ejecutados por la comisión por delegación al entender la parte impugnante que la elección por la -comisión de un presupuesto no facultaba sin más la ejecución de obras contenidas en el mismo -que, por ejemplo, se reivindican como no necesarias-.