La cuestión que se somete a debate debe resolverse teniendo en cuenta las normas que la ley hipotecaria establece sobre la extensión de la hipoteca y los efectos que se derivan de la existencia de dos o mas fincas hipotecadas por una misma deuda, artículos 109. 110, 111 y artículo 119, 120 y 121 de dicho texto legal, así como el artículo 216 del Reglamento hipotecario.
En principio debe entenderse que cuando se hipoteca una finca que pueda tener una anexo, pero que no constituya una finca independiente desde un punto de vista registral, la hipoteca se extiende tanto a la finca principal, como a los anexos que forman parte inseparable de la misma, en los que deben entenderse incluidos tanto los trasteros o plazas de garaje, siempre que tales anexos, como pueden ser las plazas de garaje aparezcan descritas en la inscripción del piso o de la vivienda como un anexo inseparable de la vivienda.
La cuestión opuesta, es decir cuando la vivienda por un lado y la plaza de garaje constituyen fincas regístrales independientes y como tales aparecen inscritas en el Registro de la Propiedad, la hipoteca solo se extenderá sobre la finca o fincas que las partes hayan pactado.
La cuestión que se somete a debate y es mas problemática, es la de aquellos supuestos en los que es en la propia escritura de compraventa de la vivienda, en la que se incluye la parte indivisa correspondiente a la plaza de garaje, que no constituye finca independiente, sino que es una parte indivisa del garaje que si constituye una finca registral independiente, dando lugar por lo tanto a esa vinculación ob rem, en cuanto afecta a dos cuestiones esenciales, si la hipoteca constituida se extiende tanto a la vivienda como a la cuota indivisa de la plaza de garaje, y si pueden ser o no objeto de gravamen o enajenación de forma independiente. En la medida que si se entiende que se trata de dos fincas independientes, de constituirse la hipoteca sobre ambas debe procederse a la distribución de la hipoteca de conformidad con lo que establece el artículo 119 de la ley hipotecaria, por el contrario si se entiende que se trata de una sola finca o que existe esa vinculación ob rem, no sería necesaria esa distribución de la carga hipotecaria, al estar vinculados ob rem dicha participación indivisa de la finca, con la vivienda.
En orden a la facultad de enajenación o gravamen de la parte indivisa, en concreto la participación indivisa destinada a plaza de garaje, desde un punto de vista del derecho material, al tratarse de dos fincas independientes tanto desde un punto de vista real como registral, debería admitirse tanto la disposición, como el gravamen de dichas fincas de forma independiente, en la medida que el propietario de la vivienda es propietario exclusivo de la misma y por lo tanto esta inscrita a su favor en el Registro de la Propiedad, y a la vez tiene una cuota indivisa de otra finca registral que es la destinada a plazas de garaje, que en virtud de lo establecido en el artículo 399 del C. civil, puesto que si la planta o plantas de las plazas de garaje, forma una finca independiente aunque se trasmitan a cada uno de los propietarios de las viviendas como cuotas indivisas que dan derecho al uso de una plaza concreta y determinada, como ocurre generalmente, cada copropietario tiene la plena propiedad de su parte, pudiendo enajenarla o gravarla, tal como se deduce del artículo 399 del C. civil.
Sobre esta cuestión la Dirección General del los Registros y del Notariado ha venido teniendo una postura ambigua, cuando no contradictoria, en la medida que si bien en una resolución de fecha 13 de diciembre de 2004 da a entender “que estamos ante dos fincas independientes y que, por tanto, para la inscripción de la hipoteca constituida sobre ellas se precisa la determinación de la cantidad o parte de gravamen de que cada una deba responder, conforme a los arts. 119 de la Ley Hipotecaria y 216 de su Reglamento”. Por el contrario en la resolución de fecha 29 de noviembre de 2007 viene a declarar “que al tratarse de una vinculación ob rem de la vivienda sobre la participación indivisa de otra finca, queriéndose hipotecar la vivienda conjuntamente con dicha participación, y no cabiendo que los elementos vinculados ob rem sigan un régimen jurídico distinto del elemento principal al que están vinculados, la hipoteca de la vivienda conlleva la de la participación indivisa que le esta vinculada”.
Cuestión distinta a la examinada son aquellos supuestos en los que existe una concesión administrativa, generalmente municipal, por el que se cede el uso de una plaza de garaje, que siendo construido o promovido por el correspondiente ente local, se cede su uso por un plazo determinado, en virtud de una concesión a los vecinos. En cuanto a la enajenación o gravamen de este tipo de concesiones deberá estarse a la forma en que se haya realizado la concesión, puesto que en virtud de dicho régimen jurídico se deberá determinar si la misma es susceptible o no de enajenación o gravamen, pero con independencia de la titularidad o no de una vivienda, en la medida que la concesión y su régimen jurídico vendrá determinada por el correspondiente régimen en que se haya realizado la concesión, no quedando vinculada en principio a la titularidad de un local o vivienda.
