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SOCIMI/MERCANTIL

Sociedades Anónimas cotizadas de inversión en el mercado Inmobiliario (Socimi)

Por Carlos Maestre

Abogado en Lexland Abogados.

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Con el objeto de simplificar el régimen legal y fiscal de las SOCIMI (Sociedades Colectivas de Inversión Inmobiliaria), figura jurídica que viene a ser conocida en el mundo anglosajón como REIT (Real Estate Investment Trust), FBI (Fiscale Beleggingsinstelling) en Holanda o SIIC en Francia (Société d'Investissements Immobiliers Côtée), a finales de 2012 y a través de la Ley 16/2012, de 27 de diciembre, de Medidas Tributarias, publicada en el Boletín Oficial del Estado de 28 de diciembre de 2012, se introducen una serie de medidas que modifican exponencialmente su atractivo y viabilidad como vehículo de inversión en el mercado inmobiliario (no sólo español).

¿Qué requisitos se le exigen a una SOCIMI?

1. A nivel Mercantil y a partir de la reforma de las SOCIMI han de cumplir los siguientes requisitos:

- Tener forma de Sociedad Anónima (SA).

- Un capital social mínimo de 5 millones de Euros.

- Tener una sola clase de acciones con carácter nominativo. En la práctica, esto debería suponer que en cualquier momento las SOCIMI puedan identificar a sus accionistas.

- Cotizar en un sistema multilateral de negociación español o de un país de la UE, del EEE o de cualquier otro país con el que exista un efectivo intercambio de información tributaria con España.

- Incluir en su denominación social "Sociedad Cotizada de Inversión en el Mercado Inmobiliario, Sociedad Anónima", o su abreviatura, "SOCIMI, S.A."...

- La reserva legal no podrá exceder del 20% del capital social y no se aceptan otras reservas indisponibles.

2. A nivel contable, las SOCIMI deberán tener invertido al menos el 80% de su activo en:

- Inmuebles de naturaleza urbana destinados al arrendamiento (en España o en un país con el que España tenga firmado un acuerdo de intercambio de información) o terrenos para la promoción de dichos inmuebles siempre que la promoción se inicie dentro de los tres años siguientes a su adquisición.

- Participaciones en el capital o en el patrimonio de otra SOCIMI o REIT no residentes, SOCIMI no cotizadas, entidades no residentes no cotizadas íntegramente participadas por SOCIMI o por REIT, o Instituciones de inversión colectiva inmobiliaria.

3. En relación al anterior requisito:

- Podrá tomarse el valor de mercado de los activos a fin de considerar el porcentaje en el activo.

- Los inmuebles deberán estar en propiedad, admitiéndose los derechos de superficie, vuelo o sub edificación inscritos en el Registro de la Propiedad, o aquellos poseídos por la sociedad en virtud de un contrato de arrendamiento financiero (según normativa del Impuesto sobre Sociedades).

- No cualifican aquellos bienes inmuebles con características especiales regulados en el artículo 8 de la Ley del Catastro (los destinados a la producción de energía eléctrica y gas y al refino de petróleo, y las centrales nucleares; las presas, saltos de agua y embalses, incluido su lecho o vaso, excepto las destinadas exclusivamente al riego, las autopistas, carreteras y túneles de peaje, los aeropuertos y puertos comerciales).

- En relación a los inmuebles situados en el extranjero, deberán tener características similares a los descritos anteriormente.

- Podrá desarrollar otras actividades siempre que estas no excedan el 20 % de las rentas obtenidas en el periodo impositivo.

- Deberán permanecer arrendados durante al menos 3 años los bienes inmuebles adquiridos o promovidos por la SOCIMI. El plazo de 3 años se extiende a las participaciones en entidades ya mencionadas.

- Los bienes inmuebles aportados a la SOCIMI para su constitución o mediante ampliación de capital deberán ser valoradas por un experto nombrado por el Registro Mercantil.

¿Qué reparto de beneficios es exigible?

A partir del acuerdo de distribución de beneficios (dentro de los 6 meses posteriores al cierre del ejercicio), habrán de repartirse obligatoriamente:

- El 100% del beneficio obtenido en sociedades que cualifiquen para aplicar en régimen de inversión de la SOCIMI.

- 50% del beneficio procedente de la transmisión de inmuebles o participaciones de entidades cualificadas para aplicar el régimen de inversión de la SOCIMI. El resto deberá ser reinvertido dentro de los siguientes 3 años o distribuido una vez transcurrido el referido periodo.

- El 80 % del resto del beneficio.

¿Cuál es el régimen fiscal aplicable a las SOCIMI?

Las SOCIMI tributan a un tipo del 0% en el Impuesto sobre Sociedades relación a las rentas que obtengan por el desarrollo de su objeto social. No obstante, en caso de que los beneficios distribuidos a un socio que posea al menos el 5% del capital, queden exentos o queden sometidos a una tributación inferior al 10%, la SOCIMI quedará gravada mediante un gravamen especial del 19% sobre el importe distribuido a dichos socios.

La tributación de los dividendos y el régimen de retención aplicable, será conforme a las siguientes reglas:

- Para los socios residentes personas físicas se aplicará un tipo de retención del 21%, y tributarán en la base del ahorro con la excepción de no poder aplicar la exención de 1.500 € anuales sobre los dividendos percibidos de la SOCIMI.

- Para los socios residentes personas jurídicas o establecimientos permanentes se aplicará igualmente una retención del 21%, y tributarán al tipo correspondiente del Impuesto sobre Sociedades. No siendo aplicable la Deducción por doble imposición interna.

- Para los socios no residentes, será de aplicación bien las Directivas Europeas, los Tratados para evitar la Doble Imposición o la normativa interna española.

En relación a las rentas obtenidas de la transmisión de la participación en las SOCIMI, tributará conforme a las siguientes reglas:

- Para los socios residentes personas físicas, la renta obtenida se considerará ganancia patrimonial.

- Para los socios residentes personas jurídicas o establecimientos permanentes, tributará al tipo correspondiente del Impuesto sobre Sociedades.

- Para los socios no residentes, la ganancia obtenida tributará al 21 %, sin posibilidad de aplicar la exención de tributación para la transmisión de valores o reembolso de participaciones en fondos de inversión; o en su caso de acuerdo a lo dispuesto en el Tratado para evitar la Doble Imposición.

¿Cómo se opta al Régimen de SOCIMI? ¿Existe algún periodo de adaptación a los requisitos?

Se opta al régimen de SOCIMI mediante acuerdo de la Junta General de Accionistas y posterior comunicación a la Delegación de la AEAT del domicilio fiscal de la entidad en los tres meses previos a la conclusión del periodo impositivo de la sociedad a partir de la cual comenzará a aplicarse el régimen de SOCIMI.

No obstante, se establece un periodo transitorio de dos años para que las sociedades que opten por el régimen de SOCIMI cumplan con los requisitos exigidos en la norma.

Lefebvre - EL Derecho no comparte necesariamente ni se responsabiliza de las opiniones expresadas por los autores o colaboradores de esta publicación

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