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Breve aproximación a la reforma operada por Ley 13/2015, en el ámbito registral y notarial

Por Antonio Palacios Herruzo

Registrador de la Propiedad de Lucena (Córdoba).

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La Ley 13/2015, de 24 de junio, constituye un nuevo avance en la delimitación competencial de las instituciones del Estado dedicadas a la publicitación de datos relevantes para ciudadanos y administraciones. Responde a la tendencia marcada en las últimas legislaturas, con grandes proyectos como la Ley de Registro Civil de 21 de julio de 2011 y la proyectada reforma global del Registro de la Propiedad. Así, incorpora medidas para depurar el funcionamiento de la institución registral y llevarla a un adecuado régimen de coordinación con el Catastro, superando el sistema unidireccional de remisión de datos del Registro de la Propiedad al Catastro Inmobiliario. La reforma se centra, a los efectos anteriores, en la Ley Hipotecaria de 8 de febrero 1946 y el Texto Refundido de la Ley del Catastro Inmobiliario aprobado por Real Decreto Legislativo 1/2004, de 5 de marzo.

Se consagra como base de representación gráfica de las fincas registrales la cartografía catastral, así la nueva redacción del artículo 10 de la Ley Hipotecaria. Este es el pilar fundamental de la reforma y en torno al mismo giran la mayor parte de los aspectos de la revisión normativa operada por la Ley 13/2015 en materia de coordinación Registro-Catastro Inmobiliario. Ello obliga a un mayor grado de comunicación entre ambas instituciones, por lo que se sientan canales de remisión recíproca de datos para hacer efectiva la implantación de la base gráfica catastral en el Registro de la Propiedad. Sólo por excepción en los casos del artículo 10.3 de la Ley se admite bases gráficas distintas, eso sí, seguidas de la correspondiente comunicación a Catastro a efectos de las oportunas alteraciones; tratamiento equivalente para los caso de discordancia de las base aportada con la descripción registral. Estas medidas suponen un claro avance respecto de la normativa anterior que hacía descansar en el interesado la carga de instar los oportunos trámites ante Catastro para conseguir las oportunas modificaciones. Hasta la reforma, las comunicaciones que se volcaban desde los Registros de la Propiedad se limitaba a los datos de titularidad; ahora, además de aquéllos se incorporan los datos gráficos. Toda esta materia está pendiente de la elaboración de una resolución conjunta por parte de la Dirección General de los Registros y del Notariado y por la Dirección General de Catastro antes de la entrada en vigor de la Ley de reforma prevista para el 1 de noviembre de 2015.

En otro sentido, el artículo 10 de la Ley Hipotecaria sienta una importante novedad: la extensión del principio de legitimación registral -artículo 38.1 de la Ley Hipotecaria- a la ubicación y delimitación geográfica expresadas en la inscripción caso de constar la coordinación con la base gráfica catastral o base alternativa aportadas en los términos que propone el propio precepto. Queda pues consagrada una presunción iuris tamtum de exactitud que con anterioridad sólo se reconocía a los datos de titularidad jurídica y contenido de los derechos inscritos. La previsión de este efecto no es extraña al desenvolvimiento de los principios hipotecarios toda vez que el acceso de la representación gráfica está sujeto a auténtica calificación registral ex artículo 199 en su nueva redacción. No trata de un modo expreso la cuestión relativa a la extensión de la fe pública registral a tales datos, no obstante y sin perjuicio de una reflexión más taimada en un estudio ad hoc, parece que existen argumentos a favor de la misma.

A los efectos anteriores da una nueva dimensión al concepto de folio real, clave en nuestro sistema registral sobre la base de preceptos tales como los artículos 8, 13 y 243 de la Ley Hipotecaria. El folio pasa a tener un contenido más integral, en línea con el objetivo de la reforma. Consagra la constancia registral de circunstancias que, ya de forma dispersa y asistemática, caso del archivo del libro del edificio, ya puramente potestativa, identificación mediante bases gráficas, contemplaba la normativa anterior. Se hace obligatorio uso de bases gráficas georreferenciadas en los casos de incorporación de fincas al Registro –inmatriculación-, en modificaciones de entidades hipotecarias –división material, segregación y agrupación- y en otras reordenaciones del territorio -reparcelaciones, concentraciones parcelarias o los deslindes-. El uso de las bases gráficas, que ya se había implementado en el artículo 9.1 de la Ley Hipotecaria en la redacción dada por la Ley 24/2001, de 27 de diciembre, de Medidas Fiscales, Administrativas y del Orden Social, sufre una profunda modificación. En primer término, deviene obligatorio para los casos señalados admitiéndose con carácter potestativo fuera de los mismos. No es admisible cualquier base, sino solamente aquélla debidamente georreferenciada y ello con independencia del origen catastral o no de la base gráfica, pues según los caso se podrán admitir las ajenas al Catastro. El régimen de comunicación permitirá, cumplidos los requisitos sectoriales, conseguir que el dato registral, el dato gráfico y, finalmente, el dato catastral físico estén plenamente coordinados.

La reforma en el ámbito hipotecario se completa con la nueva redacción al Titulo VI de la Ley con la nueva redacción de los artículos 198 a 207 de la Ley Hipotecaria. Son varios los aspectos en que incide. En primer término, el artículo 198 enumera de forma más amplia los medios para conseguir la concordancia entre el Registro y la realidad extrarregistral. No todos los incorporados constituyen verdadera novedad, pero se concretan de forma individualizada algunos que se venían aplicando sobre una interpretación abierta de la anterior redacción. Especialmente reseñable es la desjudicialización del expediente de jurisdicción voluntaria que se regulan en el título, ello en consonancia con Ley de la Jurisdicción Voluntaria, aprobada el 18 de junio y pendiente de publicación en el BOE, así la tramitación de los expedientes corresponderán a notarios y registradores de la propiedad.

De forma somera, destacar el artículo 203 de la Ley Hipotecaria que consagra la tramitación notarial del expediente de dominio para la inmatriculación, así como para la  reanudación del tracto, ex artículo 208. La tramitación de este expediente que concluye con un acta será aplicable a los expedientes de rectificación de descripción, linderos y cabida del artículo 201 de la Ley. Respecto a este último aspecto, la cabida, supone una importante novedad y supera el régimen del artículo 298 del Reglamento Hipotecario. La intervención judicial queda relegada a los casos de oposición de alguno de los interesados. El procedimiento de subsanación de la doble o múltiple inmatriculación, así como el expediente de liberación registral de cargas o gravámenes extinguidos por prescripción, caducidad o no uso se tramitarán ante el registrador de la propiedad competente.

La inmatriculación recibe, por fin, una regulación sistemática. El artículo 205 de la Ley Hipotecaria que regula el doble título sucesivo señala un nuevo requisito, la titularidad previa, que ha de tener más de un año de antigüedad, se debe acreditar mediante título público. Emplea la expresión título público, eliminando las dudas interpretativas de la anterior redacción. El artículo 204 de la Ley recoge algunos supuestos dispersos de títulos hábiles para inmatricular que ya se hallaban recogidos en normas especiales (proyecto de reparcelación, acta de reorganización derivada de concentración parcelaria, acta de ocupación en sede de expropiación o las resoluciones recaídas en deslindes administrativos). Del artículo 206 se elimina la  posibilidad de que la Iglesia Católica inmatricule fincas mediante certificación. Esta certificación administrativa servirá también para todo el elenco de rectificaciones que permiten la plena concordancia entre el Registro y la realidad extrarregistral.

De forma correlativa, la reforma afecta al Texto Refundido de la Ley del Catastro Inmobiliario aprobado por Real Decreto Legislativo 1/2004, de 5 de marzo. La coordinación con el Registro de la Propiedad inspira las modificaciones introducidas. De éstas, muy brevemente, destacaremos algunos extremos. El artículo 3 señala la constancia en la descripción catastral del inmueble de la coordinación con el Registro cuando así se dé, ello implicará que la descripción física que se emplee sea ésta, así el artículo 11 de la propia Ley. Ello se entiende sin perjuicio de rectificaciones ulteriores, incluso las que puedan darse al margen del Registro, ex artículo 18.4. En este punto es criticable la norma, pues deja la puerta abierta a una posible descoordinación entre la finca registral y la parcela catastral. Mantiene con algunas matizaciones los procedimientos de rectificación de descripción de los inmuebles y además incorpora la rectificación de datos que se origine en los expedientes contemplados por el artículo 10 de la Ley Hipotecaria. Consecuencia lógica de lo anterior es que se cuide el régimen de comunicaciones de los registradores de la propiedad que, no obstante, está pendiente del necesario desarrollo. Flexibiliza el procedimiento para solventar discrepancias en sede notarial que regula el artículo 18.2 de la Ley, admitiendo que sólo la oposición y no la mera incomparecencia de algún interesado impida un resultado favorable y, por supuesto, sigue dejando indemne la calificación registral en este aspecto y la refuerza en los términos del artículo 199 de la Ley Hipotecaria antes citado.




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