Este artículo analiza la estrategia financiera de venta de bienes inmuebles con posterior arrendamiento calificado de operativo, como una técnica moderna para la obtención de liquidez por parte de las empresas, de una manera rápida y sencilla, enajenando activos de su patrimonio con la finalidad de cubrir sus deudas o destinar el crédito a políticas de expansión o actividades propias de la empresa. Se abordan cuestiones contables, tanto a nivel nacional como internacional y se exponen las ventajas y desventajas de esta modalidad contractual.
Noción de la institución
La devastadora situación del mercado, consecuencia de la crisis sufrida por los bancos y el sector inmobiliario, ha provocado el desplome de todas las estadísticas y especulaciones que rodean al sector. "Inversión" o "financiación" son términos que se utilizan en la actualidad con cierto sigilo y cada vez son mayores las exigencias para la evaluación de su viabilidad. Promotores, compradores y entidades financieras se han visto sometidos a la necesidad de reinventar las reglas de juego y adaptarse repentinamente a las nuevas circunstancias de la realidad económica.
Una de las operaciones mercantiles que hoy en día hace posible la obtención de liquidez por parte de las empresas que necesitan "cash", bien para reducir su deuda, bien para facilitar políticas de expansión como la fusión o adquisición, es la conocida bajo la expresión anglosajona Sale & Lease Back. Esta estrategia comercial consiste en la venta de un activo patrimonial (normalmente inmobiliario) a una persona o entidad, la cual a su vez y en el mismo acto, se lo cede al primero en arrendamiento por tiempo determinado, otorgándole además, en su caso, un derecho de compra al finalizar éste. El objetivo principal del vendedor es registrar una inyección de dinero de una manera rápida y sencilla incrementando los recursos propios y fortaleciendo los coeficientes de solvencia.
A su vez, el comprador realiza una inversión con una rentabilidad razonable y soportada en contrato a largo plazo, que produce beneficios inmediatos. La intención del comprador es asegurarse una rentabilidad neta, por lo que es común que se incluyan cláusulas de "triple net", mediante las cuales se garantiza que todos los gastos (de mantenimiento, reparación, seguros, etc.) y tributos relativos al bien sean de cargo del arrendatario. Así, la renta pactada es exclusivamente la renta neta, que no se va a ver afectada por ningún tipo de gasto.
Esta modalidad contractual tuvo su origen a principios de los años '30, en el Reino Unido, como vía de financiación del comercio minorista. Años después, en Estados Unidos se lleva a gran escala con el primer caso del que se tiene constancia, de la cadena californiana de almacenes Supermarkets Safeway Stores Incorporation (1936). A partir de ahí, comienza a expandirse por todo USA, contagiando su práctica a los grandes bancos de Europa.
Sin embargo, la implementación del Sale & LeaseBack ha sido relativamente reciente en nuestro país, aunque con grandes dimensiones como la del Banco Santander en el año 2007 (4.4 billones de euros) o la de BBVA en el año 2009 (1.6 billones de euros) y a pesar de su gran difusión sigue siendo una figura en formación en la que ya no solo intervienen los bancos, sino también otras entidades financieras e incluso personas jurídicas. Los factores decisivos, es decir, los que deberán ser estudiados por las partes a la hora de negociar las cláusulas del contrato para que la operación tenga éxito según los propósitos perseguidos, son el precio de venta, la rentabilidad, la duración del contrato y el coste de financiación.
Naturaleza jurídica
Es importante destacar que el Sale & LeaseBack es una figura doctrinal atípica regulada jurisprudencialmente a falta de legislación específica detallada. El Tribunal Supremo se ha pronunciado en varias ocasiones, definiendo su naturaleza jurídica, así como las diferencias fundamentales con el contrato de arrendamiento financiero o Leasing, el préstamo o la fiducia (son de mencionar la STS de 16 de mayo de 2000, la STS de 2 de febrero de 2006 y la STS de 15 de abril de 2010).
El Alto Tribunal ya venía afirmando desde hace años, que la característica principal de este instrumento financiero es la desaparición de la figura del tercero proveedor del bien, al contrario de lo que sucede en el caso del Leasing. Lo enmarcaba como un contrato lícito y válido dentro del artículo 1.255 del Código Civil según el cual "los contratantes pueden establecer los pactos, cláusulas y condiciones que tengan por conveniente, siempre que no sean contrarios a las leyes, a la moral, ni al orden público." Pero con la exigencia de que para poder registrarlo como tal es necesario que la compra sea efectiva y se realice la tradición, traspaso o transferencia de la cosa, aunque sea de manera simbólica, dejando de poseer el vendedor-arrendatario el bien en cuestión en concepto de dueño (STS de 20 de noviembre de 1999).
Por consiguiente, se ha calificado como una operación autónoma, admisible y lícita cuya finalidad no es obtener o mantener el bien o activo enajenado, sino la de conseguir dinero evitando las solemnidades exigidas para la solicitud de un crédito, además de un reflejo indudable de solvencia de la empresa (Sentencia de la Audiencia Nacional del 9 de abril de 2012).
Pero a pesar de las escasas precisiones que nos ha proporcionado el Supremo, abundan en la práctica las dudas acerca de su alcance y límites, siendo tratado como un arrendamiento especial.Y es cierto, es especial, ya que es un negocio de externalización de activos complejo que se compone de elementos propios de la compraventa, así como del arrendamiento de bienes. Ambos contratos se encuentran ligados por funcionalidad, ya que el previo perfeccionamiento de la compraventa es condicionante y sin el cual es imposible conseguir el objetivo de financiación posterior mediante el arrendamiento; y son recíprocamente dependientes debido a la interacción correlativa de ambas partes en las dos fases de la operación.
Tratamiento normativo y contable
Como ya hemos adelantado, existe muy poca normativa que regule el Sale & LeaseBack. Estas operaciones financieras se han venido desarrollando en base a dos grandes modelos contables: por un lado Estados Unidos, siguiendo los estándares de contabilidad financiera establecidos por la organización FASB (Financial Accounting Standards Board) actualmente refundido en la Accounting Standards Codification y por otro, más de ciento veinte países que desde el año 2001 siguen las Normas Internacionales de Información Financiera del IASB (International Accounting Standars Board).
Además de esta normativa, dentro de cada ordenamiento jurídico nacional nos encontramos con otros aspectos como los fiscales, de recursos propios o de solvencia bancaria, que deberán ser estudiados en su conjunto para analizar la viabilidad de la operación y la eficacia de la estrategia a seguir. Por consiguiente, en la práctica, existen diferencias significativas entre ambos sistemas que repercuten en aquellas grandes empresas que quieren llevar esta operación a nivel internacional, debiendo adoptar acuerdos basados en la autonomía de la voluntad que permitan realizar este contrato sin infringir ninguna norma al respecto.
Por lo que atañe a los países europeos y especialmente el caso de España, nos debemos ceñir a la Norma Internacional de Contabilidad (NIC) nº 17, QC 2008/392453, cuyo objetivo es "el de prescribir, para arrendatarios y arrendadores, las políticas contables adecuadas para contabilizar y revelar la información relativa a los arrendamientos". Clasifica los distintos tipos de arrendamientos según el fondo económico de la operación, obviando la forma jurídica del contrato.
Pero no debemos olvidarnos del tratamiento contable de la venta del activo previa al arrendamiento en cuestión, para lo que nos remitimos al contenido de la norma 22.A) 2. en la Circular 4/2004 de Banco de España, QC 2004/184285: "Las operaciones de compraventa de activos financieros instrumentadas mediante contratos convencionales, entendidos como aquellos en los que las obligaciones recíprocas de las partes deben consumarse dentro de un marco temporal establecido por la regulación o por las convenciones del mercado (...) se registrarán como un activo por el adquirente, y se darán de baja del balance por el vendedor, en la fecha desde la que los beneficios, riesgos, derechos y deberes inherentes a todo propietario sean de la parte adquirente, que, dependiendo del tipo de activo o de mercado, puede ser la fecha de contratación o la de liquidación o entrega."
Según la NIC nº 17, un arrendamiento consiste en la cesión del derecho a utilizar un activo por un período de tiempo determinado, que el arrendador realiza al arrendatario en base a un acuerdo y a cambio de una renta en dinero, ya sea única o en varios pagos o cuotas. Seguidamente señala que el arrendamiento puede ser tanto financiero, aquel mediante el cual se transfieren sustancialmente todos los riesgos y beneficios inherentes a la propiedad del activo arrendado; como operativo, limitándose a decir que será todo aquel que no sea financiero.
Por su parte, la normativa nacional en la norma de registro y valoración nº 8 del Plan General de Contabilidad, reproduce la misma idea sin añadir contenido que permita delimitar de una manera más clara ambos conceptos.
Por consiguiente, debemos preguntarnos dentro de qué modalidad se encuadra el contrato de Lease & SaleBack. La clasificación del tipo de arrendamiento posterior a la venta de un activo inmobiliario debe realizarse en función de la sustancia económica de la transacción, por encima de la forma legal del contrato, aspecto que no deja de tener relevancia.
En caso de tratarse de un arrendamiento financiero, la propiedad del activo se volvería a transferir al arrendatario al finalizar el período de arrendamiento por tratarse de inmuebles de naturaleza especializada que solo éste podría volver a utilizar sin realizar modificaciones trascendentes. Esto implicaría una sistemática de financiación un tanto distinta: una venta mediante la que se transfieren sustancialmente todos los riesgos y beneficios propios del inmueble, el posterior arrendamiento que representaría la mayor parte de la vida económica del bien y una opción de compra de inclusión obligatoria, por el importe residual que al inicio del arrendamiento se presume que se va a ejercer.
Por el contrario, en el arrendamiento operativo no se prevé una opción de "recompra" al finalizar el contrato y en caso de que se negocie y se opte por la misma, el precio será el del mercado en el momento del ejercicio. Además el precio de la venta inicial deberá ser el del mercado en el momento de la venta y las cuotas a pagar en concepto de renta no deberán superar el 90% del mismo. En cuanto al período de alquiler, no puede ser mayor al 75% de la vida útil del bien y suele ser normal que incluya períodos de renegociación de las condiciones para una mejor adaptación al mercado, según el Índice del Precios de Consumo.
De este modo, en la práctica es necesario que las operaciones de Sale & LeaseBack se lleven a cabo como un arrendamiento operativo, para que cumplan con el objetivo perseguido y ofrezcan las ventajas de financiación que se esperan.
Ventajas y desventajas del Sale & LeaseBack
Si después de hacer un análisis exhaustivo de los factores que condicionan la eficiencia de la operación más adecuada para la empresa que desea conseguir financiación, finalmente se decide optar por la fórmula anteriormente expuesta, hay que decir que existen muchas probabilidades de salir ganando a día de hoy.
A continuación, vamos a proceder a exponer los pros y los contras del arrendamiento operativo bajo la modalidad del Sale & LeaseBack que se han visto en la práctica, basándonos en estadísticas y experiencias reales.
Claro está que, estamos ante una fuente de financiación alternativa muy tentadora, sencilla y rápida para la generación de plusvalías como consecuencia de la venta de activos, fortaleciendo los coeficientes de solvencia, sobre todo en el momento actual, donde existen grandes restricciones de crédito por parte de cajas y bancos, especialmente para las PYMES. Posibilita la trasformación de los activos no rentables (como los inmuebles) en otros de mayor rentabilidad, pudiendo destinar el crédito disponible a la actividad propia o negocio principal de la empresa.
Además, al sacar el activo del Balance mediante la enajenación, se suprimen los costes de amortización del bien o bienes, lo que mejora el ratio de eficiencia de los recursos propios de la empresa y se transmiten los riesgos derivados de las alteraciones en el mercado inmobiliario. En general, mejoran los resultados de la compañía y puede estimular el retorno de accionistas.
Otra de las ventajas es la posibilidad que tiene el vendedor del inmueble y posterior arrendatario en caso de interés en conservar la propiedad de ciertos bienes muebles o instalaciones adscritos al inmueble, mediante la exclusión expresa de dichos elementos de la operación en la documentación contractual.
En cuanto al inversor, se hace propietario de un inmueble que otorga alta rentabilidad desde el primer momento y es garantizada a medio o largo plazo (normalmente de 10 a 20 años). También puede obtener provecho en función de la ubicación del inmueble, que puede revalorizarse con el tiempo según los precios del mercado.
Pero no hay que olvidar que el inconveniente principal es la pérdida de la propiedad del bien por parte del vendedor, el hecho de dejar de gozar y disponer del mismo. Los inmuebles son generalmente considerados como manifestación de la riqueza aunque dicha imagen puede ser engañosa, porque no demuestra la liquidez de una empresa. Por lo que es una cuestión difícil el decidir la necesidad o no de conservar en el patrimonio un inmovilizado y si fuera el último recurso para adquirir dinero en efectivo, el momento adecuado para enajenarlo, ya que es muy probable que se venda por debajo del valor por el que fue adquirido.
Desde el punto de vista del comprador arrendador, es inevitable el mismo riesgo de la inversión. No se tiene conocimiento con total seguridad de la solvencia del inquilino, es más, incluso se duda acerca de la misma precisamente por haber recurrido a este método de financiación. Por otro lado, se trata de un negocio cuyo éxito es difícil de predecir a largo plazo por la inestabilidad actual del mercado inmobiliario. Puede suponer dificultades en el futuro, una vez finalizado el plazo del contrato de arrendamiento, ante el deseo de encontrar un nuevo inquilino.
Por todo ello, es fundamental estudiar con detenimiento el precio de venta, el valor razonable, la duración del contrato y el coste de financiación de este tipo de contrato y realizar un informe previo sobre su adaptabilidad tanto a los objetivos de la empresa, como a las del inversor.
Perspectivas de futuro
Como hemos señalado, la realidad pone de manifiesto la utilización cada vez más frecuente de las operaciones de Sale & LeaseBack, como consecuencia de los factores que ha conllevado la reciente crisis: el capital y la liquidez. Asimismo, por su modelo de gestión, al ser una estrategia con más ventajas que inconvenientes a corto y medio plazo, todo tipo de entidades financieras, personas jurídicas o incluso físicas pueden ser partes en dicho negocio sin más restricciones que las legalmente establecidas.
Sin embargo, y a pesar de ser una técnica efectiva en la actualidad es posible que pierda su esencia dentro de unos años, cuando vuelva a estabilizarse el mercado financiero y la situación económica de muchas entidades y el crédito vuelva a fluir. En tal caso, disminuiría el volumen de estas operaciones simplemente por no ser necesarias y carecer de utilidad, apareciendo los Bancos y Cajas de nuevo en el panorama financiero. Pero no se descarta que las grandes compañías sigan contemplando esta posibilidad como manera eficaz de inyección de capital, aunque las empresas familiares tiendan a conservar su patrimonio.
Una de las opciones que se ofrece a las partes, como hemos mencionado anteriormente, es la recompra del bien vendido, que podría ser un mecanismo idóneo en supuestos puntuales, como suele suceder con las PYMES, y mantener viva esta figura contractual en la práctica.
Notas
- DÍAZ DE BUSTAMANTE, Jaime; CALVO TALAVERA, Almudena; "Sale & Lease Back", Ramon y Cajal Abogados, Departamento de Inmobiliaria y Urbanismo. Madrid, 6 de junio de 2011.
- PËREZ RIVARËS, Juan Antonio; "El Sale & Lease Back de edificios públicos: algunas claves jurídicas" Actualidad Jurídica Uría Menéndez en homenaje al profesor Juan Luis Iglesias Prada.
- VIVAS TESÓN, I., "Una reflexión en torno al «Lease Back»: Comentario a la STS de 10 de febrero de 2005 (RJ 2005, 1405)", Revista Aranzadi de Derecho Patrimonial, n.º 16, 2006, págs. 213-222.
- DE LA IGLESIA MONJE, M. I. "Algunas consideraciones en torno al lease back en su conexión con el derecho de superficie urbano", en Revista Crítica de Derecho Inmobiliario, n.º 635, 1996, pág. 1396.
- PARRA LUCÁN, M. A. "Comentario a la STS de 2 de febrero de 2006. Lease back inmobiliario. Naturaleza del contrato. Usura. Pacto comisorio. Ejercicio simultáneo en juicios distintos de la acción de cumplimiento y de la resolución contractual", en Cuadernos Civitas de Jurisprudencia Civil, n.º 72, 2006, págs. 1741-1772.
- ECHEGOYEN SOTERAS, Amalia; "Las operaciones de venta y posterior arrendamiento de activos inmobiliarios como instrumento de mejora de la eficiencia de las entidades de crédito", Universidad Complutense de Madrid – 2011, Análisis Financiero n° 117. 2011. Págs.: 72-89.
- NAVAS, Juan Ignacio; "El contrato de "Sale Lease and Back" como producto de inversión ofrecido por las entidades financieras: su complejidad y riesgo", Actualidad Jurídica Aranzadi, ISSN 1132-0257, nº 856, 2013 pág. 2
Este artículo ha sido publicado en el "Boletín Contable", el 1 de abril de 2014.
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