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CIVIL

Seguridad y eficiencia en las transacciones jurídicas

Por José Luis Merino Hernández

Doctor en Derecho. Abogado. Vocal de la Comisión General de Codificación. Notario emérito.

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Una reciente sentencia del Tribunal Supremo, de 18 de marzo de 2014,  ha puesto de manifiesto el déficit de seguridad jurídica que padecen los ciudadanos españoles en lo que hace referencia a sus actuaciones negociales, especialmente inmobiliarias.

Cuando ingresé en el Notariado, hace ya más de cuarenta años, tuve por seguro la bondad del sistema que regula las normas de protección al consumidor que requiere una determinada actuación notarial, que luego ha de tener su acceso al correspondiente registro de la propiedad.

Cuantas veces he sido consultado acerca de ese sistema de doble intervención jurídica en un mismo negocio, la notarial y la registral, me he manifestado favorable a su mantenimiento. Creo, sinceramente, que el español es uno de los mejores sistemas  -si no, el mejor-  de protección jurídica en las transacciones inmobiliarias. Muy superior, por supuesto, a los sistemas anglosajones y a muchos otros europeos. Que dos profesionales  -a su vez, funcionarios públicos-, con un alto nivel de conocimientos jurídicos, deban intervenir en un mismo negocio inmobiliario es una importante garantía de seguridad para quien recaba sus servicios.

Sin embargo, en esos mismos años de actividad profesional, he asistido, con verdadero estupor y un mucho de incomprensión, a una escalada progresiva de deterioro en las relaciones entre ambos colectivos jurídicos, el notarial y el registral. Aunque mejor habría que hablar de deterioro en las relaciones entre sus respectivas cúpulas directivas.

La Ley 24/2005, de 18 de noviembre, de reformas para el impulso de a la productividad, ratificando y modificando en lo necesario lo ya previsto en la Ley 24/2001, de 27 de diciembre, de medidas fiscales, administrativas y de orden social, así como determinados preceptos de la Ley Hipotecaria, establece la obligatoriedad de que ambos cuerpos de notarios y registradores de la propiedad dispongan de los sistemas informáticos adecuados, debidamente conectados entre sí (art. 108.2 reformado de la Ley 24/2001).

La finalidad perseguida con ello es dar una mayor eficiencia a las respectivas actuaciones de dichos funcionarios públicos, en beneficio de la seguridad jurídica que debe proporcionar el sistema, mediante una ágil y eficaz comunicación telemática entre los respectivos funcionarios en el ámbito de sus actividades profesionales.

De tal manera que la información registral que el notario está obligado a solicitar cuando se requiere su intervención en materia que afecte a un Registro de la Propiedad, Mercantil o de Bienes Muebles, pueda hacerse en tiempo real, de suerte que el consumidor sepa, en el momento del otorgamiento de una determinada escritura pública, cuál es el estado jurídico en que se encuentra el bien objeto de su negociación; y especialmente, si está o no libre de cargas.

Y es en el momento del otorgamiento de la escritura cuando el notario, y bajo su responsabilidad, debe informar al otorgante de ese estado registral del inmueble.

Para ello, hasta el momento, se sigue un procedimiento que, precisamente, las citadas Leyes 24/2001 y 24/2005 tratan de superar por insuficiente (y, en algunos casos, deficiente). En el asunto que motiva la STS 18 marzo 2014 se ha podido comprobar que el sistema de solicitud de información registral, por parte de los notarios, mediante fax telemático, y la comunicación por parte del registrador, por el mismo procedimiento, no colma cabalmente ese desiderátum de seguridad jurídica preventiva que proclaman las citadas leyes.

No es mi intención en estas líneas entrar a enjuiciar la mencionada sentencia del Supremo  -lo que no quiere decir que la encuentre adecuada, ni mucho menos proporcionada-, sino resaltar un grado de responsabilidad del que no se habla en el fallo.

En él se condena al notario autorizante de una determinada escritura pública como responsable civil solidario con uno de los otorgantes, por no haber trasladado al otro una información registral de la que debía deducirse que el inmueble objeto del negocio jurídico escriturado había sido objeto de un mandamiento de embargo previo. Y, en un curioso colofón, la sentencia advierte también de la posible responsabilidad en que haya podido incurrir la registradora de la propiedad, frente al notario, a causa de la deficiente comunicación telemática entre ambos profesionales (derivada, probablemente, de un fallo en alguno de los sistemas informáticos, el notarial o el registral, o en ambos.

Sin embargo, en ningún momento se alude a la posible responsabilidad política que subyace en todo este desgraciado asunto.

El art. 222 de la Ley Hipotecaria, en su reforma por la Ley 24/2005 citada, determina que “la manifestación de los libros del Registro deberá hacerse, si así se solicita, por medios telemáticos. Dicha manifestación implica el acceso telemático al contenido de los libros del Registro. A tal efecto, si quien consulta es una autoridad, empleado o funcionario público  -donde, evidentemente, se incluye a los notarios-  que actúe por razón de su oficio y cargo, cuyo interés se presume en atención a su condición, el acceso se realizará sin necesidad de intermediación por parte del registrador” (apartado 10).

Hoy, los notarios todavía no pueden acceder directamente a los libros del Registro de la Propiedad, al haber establecido el Colegio Nacional de Registradores de la Propiedad un sistema informático que no permite dicho acceso libre. Por lo que todavía hay que efectuarlo por mediación del registrador, por el sistema de fax telemático a que antes aludía.

Y aunque la Ley 24/2005, en su reforma de la Ley 24/2001, determina que ambos colectivos, el notarial y el registral, “actuarán con autonomía y respeto a los diferentes sistemas empleados por cada organización corporativa”, es a la Dirección General de los Registros y del Notariado, dependiente, a su vez, del Ministerio de Justicia, a  quien corresponde “la inspección y control del cumplimiento de lo previsto” en la citada ley, “mediante Instrucciones a las diferentes organizaciones corporativas (para) que adopten las medidas precisas para el funcionamiento del sistema” (art. 108.2, quinto y sexto).

Y el sistema sigue sin funcionar.

Creo que el Ministro de Justicia y, a su través, el Director General de los Registros y del Notariado, está obligado a exigir, de una vez, la aplicación de la Ley 24/2005, para poder garantizar a los ciudadanos que los principios de seguridad y eficiencia que en ella se proclaman no son pura teoría ni papel mojado.


Lefebvre - EL Derecho no comparte necesariamente ni se responsabiliza de las opiniones expresadas por los autores o colaboradores de esta publicación

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