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Propiedad horizontal

Viviendas de uso turístico: ¿cómo protege la ley a las comunidades de vecinos?

Por Francisco Manuel Echeverría Summers

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Uno de los problemas que mayor preocupación ha generado en los últimos años en las comunidades de propietarios sujetas al especial régimen de la propiedad horizontal es la proliferación de pisos dedicados por sus propietarios, o titulares de derechos de uso, a la cesión de los mismos para uso turístico. Está práctica, que ha proliferado de forma extraordinaria en los principales destinos turísticos de nuestro país, trae como consecuencia una sensible alteración en la normal convivencia en los edificios, generando un creciente malestar en el resto de integrantes de la comunidad por el incremento de gastos que se generan a resultas del uso frecuente, y en muchas ocasiones descuidado, de los elementos, servicios e instalaciones comunes, así como por las molestias derivadas de los hábitos propios de la actividad turística de bajo coste.

Ante la panorámica expuesta, son muchos los presidentes y administradores de comunidades que plantean a sus asesores la cuestión de cuáles son los mecanismos con los que cuentan las comunidades de propietarios para poder controlar la proliferación de estos alquileres de corta estancia en el seno de sus inmuebles.

El alquiler descontrolado de viviendas particulares para el uso turístico es un problema que se está generalizando también en todos los países de nuestro entorno y viene favorecido por las extraordinarias posibilidades que ofrecen para la promoción o comercialización de las mismas, tanto internet como las nuevas tecnologías. Se trata de un fenómeno que está causando un perjuicio cierto en la economía de nuestro país, por cuanto que afecta de manera seria a la calidad de los servicios turísticos: en muchas ocasiones se trata de alojamientos precarios, sobreocupados y que, al efectuarse sin los permisos correspondientes, se realizan sin repercutir los impuestos previstos en la Ley, con lo que se fomenta, igualmente, el desarrollo de una economía sumergida.

El problema adquiere especial significación por la importancia que el sector turístico tiene en la economía española. Hemos de tener en cuenta que, en el año 2017, según datos publicados por el Ministerio de Energía y Turismo, han pasado por nuestro país más de 82 millones de extranjeros, convirtiéndose en el segundo país del mundo en número de llegada de turistas, sólo por detrás de Francia y por delante, incluso, de los Estados Unidos de América. Dichos turistas efectúan un gasto en nuestro país que el citado Ministerio cifra en 87.000 millones de euros.

Es importante, también, recordar que el art. 148.1.18 de la Constitución Española (CE) establece que las Comunidades Autónomas (CCAA) pueden asumir competencias en materia de promoción y ordenación del turismo en su ámbito territorial. Al amparo de esta habilitación, son muchas las CCAA que han dictado normas en los últimos años para regular los establecimientos de alojamiento turístico y las viviendas de uso turístico. Normas que se ven completadas con Planes estratégicos y Ordenanzas municipales dictadas para tratar de controlar la actividad del arrendamiento turístico y evitar los riesgos antes apuntados. Ello obliga a todo aquel que tenga una vivienda equipada y amueblada y que quiera arrendarla por períodos de corta estancia a través de canales de comercialización turística, a cumplir toda una serie de requisitos de orden fáctico y administrativo.

El desconocimiento de dichos requisitos por parte de los particulares genera que muchos de éstos reciban notificaciones de aperturas de expedientes administrativos con propuestas de sanción que, en la mayoría de los casos, superan con creces el importe de los 6.000€, generando la consiguiente alarma entre los particulares inspeccionados. Para tomar conciencia de la enorme relevancia de las sanciones que se pueden imponer, las multas máximas previstas por el incumplimiento de las normas autonómicas oscilan entre los 600.000€, que se prevé en Cataluña y los 30.000€, previstos en Cantabria. Entre ambos casos, se sitúan los 400.000€ en Baleares, 300.000€ en Madrid y Canarias,150.000€ en Andalucía, o 100.000€ en el País Vasco.

Paralelamente y dado que muchos particulares son propietarios de apartamentos en zonas costeras, tradicionalmente han venido alquilando los mismos por semanas, quincenas o meses en las temporadas estivales, planteándose ahora la duda de si el mantenimiento de dicha práctica supone que estén vulnerando las normativas expuestas.

La Comunidad de Madrid pretende atajar estas dudas, dividiendo los pisos turísticos en dos categorías, una la de las viviendas que se alquilen menos de tres meses al año, las cuales tendrán la consideración de uso residencial y; la otra, la de las que se alquilen más de tres meses (90 días) al año, en cuyo caso se calificará como uso profesional y precisará de licencia hotelera (uso terciario). En Baleares, ese mismo límite se establece en sesenta días al año.

El objetivo del presente trabajo es doble. Por un lado, facilitar una visión general sobre cuál es el complejo entramado normativo que regula los arrendamientos de viviendas para uso turístico en nuestro país, teniendo en cuenta la pluralidad de Ordenamientos autonómicos que lo integran. Por otro lado, y desde el punto de vista particular de las comunidades de propietarios, trataré de exponer mi opinión en relación a los diferentes mecanismos con los que cuentan dichos colectivos, para poder hacer frente a los perjuicios que genera en muchos casos dicha actividad.

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