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CIVIL

Problemas de discrepancias entre administrador y vecinos a la hora de redacción del acta

Por Maria Teresa Vazquez

Magistrada de la Audiencia Provincial de Cáceres

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La LPH establece la regla general de posibilidad de subsanar las deficiencias que tenga el acta, estableciendo que las subsanaciones deben efectuarse antes de la siguiente reunión de la junta de propietarios que deberá ratificar el acta. A tal fin, en primer lugar, el propietario interesado en la corrección, deberá dirigirse al secretario o al presidente para solicitar la modificación del acta. Si pretendida por un comunero una subsanación, ésta es rechazada por el secretario y presidente, lo correcto es llevar el asunto a la junta siguiente y no impugnar el acuerdo, sin agotar esta posibilidad. La SAP de Valencia (Sección 8ª) de 7 junio 2001 que en un supuesto en el que se impugna un acta por la omisión de determinados extremos señala que no cabe la impugnación, sino que debió solicitarse la subsanación.

Cualquier copropietario que quiera hacer notar el error cometido en la redacción del acta y modificar su contenido en el sentido que proceda, debe hacerlo constar con anterioridad a la celebración de la siguiente junta para que ésta pueda deliberar y resolver sobre las correcciones que se propongan; su reclamación ulterior resultaría extemporánea (SAP de Asturias, Sección 6ª, de 30 de mayo de 2005).

Pero la ley distingue en el contenido del acta, estableciendo que hay menciones esenciales y necesarias que deben constar en el acta: la fecha y lugar de la celebración de la junta; los propietarios asistentes, presentes o representados; los acuerdos adoptados con indicación de los votos a favor y en contra; las cuotas de participación y las firmas del presidente y del secretario. Por eso, si el error afecta a un elemento fundamental, deberá convocarse nueva junta para proceder a su subsanación, considerándose que el acuerdo no existiría hasta el acuerdo favorable de la segunda reunión.

SAP Madrid de 17 febrero de 1997, con motivo de la impugnación de un acuerdo que se limitó a la aprobación de un acta anterior, señala: “tal y como se desprende del contenido del acta impugnada en la misma no se adopta otro acuerdo que el de aprobación del acta de la junta anterior, puesto que en la presentación del informe de cunetas no se adopta resolución alguna por parte de los comuneros allí presentes, ni de aprobación, ni de rechazo de dicho estado de cuentas, por lo que no puede impugnarse un acuerdo que no tuvo existencia alguna, debiendo por tanto mantenerse íntegramente la sentencia”.

El punto en el orden del día sería la aprobación en su caso del acta, en el que se tratarían las modificaciones propuestas por los copropietarios. Deberían hacerse constar en la convocatoria, por lo menos la existencia de peticiones en este sentido. Por esta vía de la rectificación, lo que no puede pretenderse por parte del secretario y presidente es dejar sin efecto la adopción de un acuerdo por un defecto ulterior detectado, así lo sostiene la SAP de Madrid (Sección 11ª) de 28 abril 2005.

Debe tenerse en cuenta que no cabe impugnar un acuerdo por el que subsana otro anterior si este primero no fue impugnado entonces, SAP de Pontevedra (Sección 1ª) de 16 noviembre 2006.

Literalidad de los comentarios que hay que incluir en acta, ante las quejas de vecinos

Lo relevante es que se recoja el acuerdo adoptado, los votos a favor y en contra y la participación de los propietarios, pero no tiene que reflejarse la totalidad de los comentarios y quejas de los vecinos. SAP Burgos (Sección 2ª) de 26 de octubre de 2007, en un asunto en el que se impugnaban los acuerdos de la comunidad de propietarios: "El primero de los motivos de impugnación articulados por la parte recurrente se fundamenta en la infracción del art 19 LPH, por no haberse unido al acta un documento sobre su opinión en relación con el tema de la piscina y por no realizarse subsanación posterior de esta cuestión.

En relación con esta consideración, procede su desestimación, pues resulta evidente que la cuestión plantada no se refiere a ninguno de los contenidos esenciales y determinantes del acta de la sesión de la Junta de propietarios que se describen y detallan en el art 19-1 LPH, sino que se refiere, no ya a la concreta emisión de voto de la Sra. Mari Luz, sino a la expresión de su opinión sobre el tema de la piscina (...) El hecho de que no se haya unido un escrito que leyó con su opinión no supone defecto alguno de la Junta, pues la unión de escritos de los vecinos no es un previsión legal y, además, aún cuando no sería un defecto del acta, y menos determinante de nulidad radical de su contenido".

¿Son nulos los acuerdos adoptados en asamblea si se omiten las formalidades previstas en el artículo 19.2 LPH a la hora de redactar las actas?

No puede seguirse un criterio excesivamente formalista pues debe tenerse en cuenta que el acta normalmente se redactará por personas que no son profesionales del derecho. Además, debe tenerse en cuenta que el acta cumple una función meramente probatoria.

STS de 2 de julio de 2008 "Procede exponer que destacada doctrina científica mantiene la posición de que el artículo 19 sólo exige que consten los acuerdos, pero no indica sus efectos cuando no se observan de forma rigurosa, y estas consideraciones han llevado a que algunas sentencias de determinadas Audiencias Provinciales hayan declarado su validez aunque tengan algún defecto formal, entre las que se señalan las dictadas por la Audiencias de Cantabria de 15 de julio de 2004; Castellón de 1 de octubre de 2004;Madrid de 13 de octubre de 2004; y Valencia de 14 de abril de 2005.

Dicho lo anterior, esta sede entiende que, en el caso del debate, el acta de la Junta debió reseñar el acuerdo de sustitución de los cristales transparentes, que permitían el paso de la luz natural, por otros grises, que disminuían notablemente esa particularidad y, dada la importante consecuencia de este cambio en las dependencias del inmueble comunitario próximas a la fachada delantera, entre las que se encuentran las del demandante, precisaba de su inclusión en tal documento.

Resulta inconcuso que el acta remitida a los copropietarios omitió tal cuestión, de manera que ninguno de ellos estaba en condiciones de plantear impugnación o queja alguna contra el acuerdo. Nos encontramos en el supuesto de incorrección, reserva u ocultación de una circunstancia que hace incompleta la expresión del acuerdo en el acta, sin que la nota posterior haya sido comunicada a los interesados, que quedaron así en una situación de indefensión".

SAP Álava (Sección 1ª), de 13 de diciembre de 2010: "Los defectos formales contenidos en el acta no son suficientes para declarar la nulidad de la misma y proceder a nueva convocatoria. Los acuerdos adoptados son claros y también que todos los presentes votaron a favor, no constan votos en contra".

No resulta relevante que no se recoja en el acta la participación de los comuneros o los votos a favor y en contra cuando sea irrelevante para la eficacia del acuerdo, SAP Madrid (Sección 25ª) ,de 27 de octubre de 2006 o la SAP Madrid (Sección 18ª), de 8 de marzo de 2006, SAP de Alicante (Sección 5ª) de 20 junio 2005, SAP de León (Sección 2ª) de 20 septiembre 2006, SAP de Madrid, Sección 19ª, de 23 marzo 2006. SAP Barcelona (Sección 16ª) de 20 de mayo de 2008, SAP Barcelona (Sección 11ª), de 7 de diciembre de 2010.

En contra se pronuncia la AP de Madrid, Sección 13ª, de 28 de julio de 2009, que establece que en el acta se ha de expresar con claridad el acuerdo que se adopta, y los votos que hubiera obtenido a favor y en contra, así como la cuota de participación de los votantes. El acuerdo relativo a la privación del derecho de uso de piscina por parte de los propietarios de plazas de garaje está viciado de nulidad, toda vez que el Acta no refleja dichos datos, necesarios para conocer de modo fiable el contenido preciso del acuerdo y si para su formación se ha alcanzado la mayoría que, en función de su naturaleza, sea exigible.

¿Habría alguna responsabilidad si se retrasa el cierre y la notificación de forma notoria?

El artículo 19.3 LPH establece que el acta deberá cerrarse con las firmas del presidente y del secretario al terminar la reunión o dentro de los diez días naturales siguientes. Desde este momento los acuerdos serán ejecutivos, salvo que la ley prevenga lo contrario. La necesidad del cierre del acta siguiendo las formalidades establecidas en al ley, condiciona la ejecutividad de los acuerdos: SAP Cáceres (Sección 1ª) de 17 de noviembre de 2005, SAP Barcelona (Sección 1ª) de 27 de diciembre de 2005.

La responsabilidad exigible al secretario o presidente obligados a redactar el acta y a firmarla será exigible en caso de que actúen con dolo o negligencia o morosidad. En caso de que se nieguen a firmarlo deberán hacer constar su negativa en el documento, explicando las circunstancias concurrentes, y si fuera por imposibilidad, deberá hacerse constar igualmente, si bien, podría actuar el vicepresidente.

El Tribunal Supremo en sentencia de 25 abril 1992 establece la ausencia de firmas en el acta de la junta de propietarios no priva de virtualidad a los acuerdos adoptados dotados de la necesaria legalidad (Sentencia Audiencia Provincial de Santander, Sección 3ª, de 16/03/00).

El artículo 19 de la LPH no tiene previsión alguna para el caso de que el Presidente o Secretario no quieran firmar el Acta. Nuestro criterio es que entonces cualquiera de los dos pude hacerlo de forma solitaria, indicando en una diligencia que no figura la firma del otro por negarse a hacerlo. Creemos que será suficiente, siempre y cuando el contenido del Acta responde a los acuerdos adoptados y así pueda probar caso de reclamación o impugnación judicial.

En cuanto al retraso en la notificación tendrá relevancia para la impugnación de los acuerdos que está sujeta a un plazo que se cuenta desde dicha notificación.

¿Determinaría la nulidad de los acuerdos el hecho de que no se hubieran hecho constar en el libro diligenciado en la forma establecida legalmente?

Señala el artículo 19.1 que los acuerdos de la junta de propietarios se reflejarán en un libro de actas diligenciado por el Registrador de la Propiedad en la forma que reglamentariamente se disponga.

La SAP de Burgos de 20 de diciembre de 2001 consideró que los acuerdos adoptados por la comunidad de propietarios que carecía de libro de actas eran válidos, siendo indiferente para las cuestiones relacionadas con la validez o nulidad.

La falta de consignación de un acuerdo en el libro de actas no determina, necesariamente, su inexistencia. Así lo señaló la STS de 7 octubre 1999: «...La falta de constancia en el Libro de Actas de la comunidad de la autorización determina que queden sin ninguna clase de pruebas su existencia y contenido, pues no existe ninguna otra en autos más que la «nota informativa» a los propietarios del Tesorero, que, según la propia sentencia era un acuerdo de los órganos rectores, no de la junta de propietarios.

El Libro de Actas constituye el mejor medio de prueba en cuanto que en él consten los acuerdos formados con las previsiones legales, pero la falta de constancia no implica la inexistencia del acuerdo, sino la necesidad de probarlo de una manera mucha más laboriosa y difícil. La expresión «se reflejarán» del art. 17 LPH no significa que se establezca una forma sustancial para la existencia y validez del acuerdo ni así puede entenderse por su trascendencia, sino una obligación a cumplir por los órganos rectores en beneficio de los comuneros, que pueden exigirles aquel cumplimiento.

Por otra parte, yerra la Audiencia también en considerar «en perjuicio de tercero» la falta de constancia del acuerdo de autorización de obras en el Libro de Actas, porque los demandados-recurridos no son terceros sino propietarios de los locales comerciales del edificio, que se han beneficiado con las obras de excavación de su subsuelo para extender su negocio...».

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Ponencia extraída de las XXI Jornadas andaluzas de la Propieda Horizontal y los Tribunales de Justicia. Sevilla, 15 y 16 de junio de 2012.

Organiza: Colegio Territorial de Administradores de Fincas de Sevilla.Consejo Autonómico Andaluz de Administradores de Fincas Colegiados.

Coordina: Vicente Magro Servet. Presidente de la Audiencia Provincial de Alicante.

Lefebvre - EL Derecho no comparte necesariamente ni se responsabiliza de las opiniones expresadas por los autores o colaboradores de esta publicación

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