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CIVIL

La novedosa proyección de la cláusula rebus sic stantibus en materia arrendaticia en tiempos de crisis

Por D. Manuel Pulido Quecedo

Letrado del Parlamento de Navarra. Profesor de Derecho Constitucional de la Universidad de Navarra. Abogado.

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I.- INTRODUCIÓN

En los últimos años, significativamente a partir de los primeros años de esta década del segundo milenio, la Sala Primera del Tribunal Supremo está renovando su doctrina legal en materia de obligaciones y contratos a luz de las enseñanzas del Derecho y de la jurisprudencia europea. Primero, fue su doctrina novedosa sobre las cláusulas suelo de la mano de la Sentencia de 9 de mayo de 2013, luego reiterada y consolidada hasta nuestros días. Más tarde llevó a cabo una lectura repristinada de la doctrina sobre el Principio de conservación de los actos y negocios jurídicos a la luz de las Sentencias de 15 y 16 de enero de 2013. Finalmente, y en lo que aquí interesa, la reformulación de la cláusula “rebus sic stantibus”, cuya larga tradición en la doctrina de nuestros Tribunales, está siendo actualizada en el contexto de lo que algún autor ha denominado “Crisis y renovación del Derecho Civil”.

La cláusula “rebus” cuya actualización jurisprudencial no está huérfana de apoyos doctrinales recientes (Véase F.J Orduña Moreno-L.Mª Martinez Velencoso.“La moderna configuración de la cláusula Rebus sic stantibus”, Civitas-Thomson Reuters, Cizur, 2013) tiene su origen, como tantas otras figuras jurídicas, en el Derecho canónico. Para la doctrina canonista todo contrato debe presumirse celebrado con la condición de que las cosas han de permanecer (rebus sic stantibus), en el mismo estado de su celebración. Si las circunstancias se modifican y se altera el equilibrio contractual, la cláusula rebus, puede desplegar sus efectos.

¿Por qué traer a colación hoy y aquí dicha figura? Por varias razones de actualidad y de trascendencia social, en especial de aplicación a la materia arrendaticia tan en boga en estos tiempos habida cuenta de las aplicaciones de la LAU/1994 a las viviendas y locales de renta antigua en el contexto de la crisis económica estructural que padecemos (cercana ya a la década (2007-2015) y no solo coyuntural, así como por su proyección, en general, para el Derecho de los Negocios en nuestro País. Por eso abordamos aquí el comentario de la STS (Sala 1ª), de 15 de octubre de 2014 -EDJ 2014/218762-, sobre la aplicación de dicha cláusula a los arrendamientos urbanos, sean de locales o de viviendas, máxime en un momento –como decimos más arriba- en que las previsiones de la LAU de 1994 (Ley Borrell) sobre la expiración de la renta antigua está causando estragos en la viabilidad de pequeños y grandes comercios.

La prudencia iuris con la que es necesario abordar la doctrina de la mencionada Sentencia no nos hace dejar de manifestar su carácter paradigmático, que puede ser citada a modo de leading case en la materia, con aplicaciones futuras, habida cuenta que el TS da por consolidada en el presente caso la relectura de la cláusula “rebus” frente a cierta reticencia o pereza intelectual de algunas Audiencias, en este caso de la de Valencia, anclada en la interpretación que la propia Sala Primera hace años mantenía sobre la cláusula rebus, a la que calificaba como “cláusula peligrosa” o de “cautelosa admisión” y hoy admitida en jurisprudencia novedosa como de aplicación “normalizada”.
La tradicional rémora de los Tribunales para abordar nuevos cambios en la doctrina legal, máxime del TS, no ha sido aquí óbice para proclamar que las instituciones cambian y los Tribunales, normalmente conservadores, son también sensibles a los cambios sociales y a la problemática de la sociedad en tiempos de crisis.

Aquí podría recordarse en palabras clásicas del maestro Joaquín Garrigues que el Derecho y sus figuras garantistas no son muebles viejos encerrados como antiguallas en los cuartos trasteros de los Códigos, sino que están al servicio de la vida social como instrumento civilizatorio para resolver los problemas de nuestro tiempo en los que el Juez se ve inserto guiado por una idea de justicia, rectamente interpretada.

La novedad de la cláusula rebus en la sentencia citada haciéndose eco ya de una jurisprudencia que se ha convertido en doctrina legal para los tribunales de instancia (aunque a veces tarden en su recepción y aplicación) es en la superación del elemento probatorio a modo de prueba diabólica. La crisis económica y sus efectos sobre la actividad económica es un “hecho notorio” que no requiere de costosos informes periciales para su justificación. La imprevisibilidad en la regulación contractual (que no se haya pactado en el contrato, la situación de crisis económica, por ejemplo, en un contrato de arrendamiento) no es un argumento insalvable si propicia la ruptura de la base económica contractual resultando onerosa, o en ocasiones de imposible cumplimiento, para la parte más débil del contrato.

En el caso resuelto en la STS de 15 de octubre de 2014 -EDJ 2014/218762-, el TS tras estimar la casación resolvió el recurso de apelación, y consideró de aplicación preferente la cláusula rebus, modificando el precio del contrato de arrendamiento de un establecimiento hotelero a la baja en un porcentaje del 29%, reequilibrando así la economía contractual, como de seguido veremos.
Tener un buen juez en causa propia es un tesoro, máxime si ese buen juez, -se llame, Magnaud (“el buen Juez Magnaud”), o entre nosotros, Xiol, Marín Castán, Sarazá u Orduña-, aplica el Derecho en atención a su proyección social con solvencia técnica.
Veamos, por tanto, el supuesto que motiva la doctrina ACCOR HOTELES.

II.- LOS HECHOS DE LA SENTENCIA
    
La STS (1º) de 15 de octubre -EDJ 2014/218762- (Ponente el Magistrado Sr. D. Francisco Javier Orduña Moreno), resuelve los recursos de casación y extraordinario por infracción procesal en los términos que siguen.

En el presente recurso se plateaba como cuestión de fondo-como señala la STS de 15-10-2014 -EDJ 2014/218762- -en su primer fundamento jurídico- el régimen de aplicación de la cláusula "rebus sic stantibus" (estando así las cosas) en atención tanto a la caracterización de la figura, como a sus presupuestos y requisitos de aplicación, todo ello en el marco negocial de un contrato de arrendamiento de un edificio destinado a la actividad hotelera y de su respectivo aparcamiento.

1º-. Los hechos de la Sentencia traían causa de la demanda interpuesta en juicio ordinario por de ACCOR HOTELES ESPAÑA, S.A., contra RESIDENCIAL ADEMUZ, S.L. por el que solicitaba que:

a) Se declare que Residencial Ademuz, S.L. incumplió de forma reiterada y grave los contratos suscritos, al no entregar en el plazo pactado, la posesión de los dos hoteles arrendados por ACCOR;

b) Se declaren resueltos los contratos suscritos entre las partes con fecha 25 de febrero de 1999, por alguna/s o todas de las causas legales alegadas y con las consecuencias que se han razonado en los fundamentos jurídicos de esta demanda;

c) Se declare que la demanda ha incumplido su obligación legal y contractual de actuar conforme a la buena fe y se condene a la demandada a pagar una indemnización por los daños y perjuicios que ello le ha causado, la cual se fija de forma provisional en 716.964,92 euros. Se declare igualmente, por dicho motivo la resolución de ambos contratos;

d) Con carácter subsidiario a la petición b) y la resolutoria del apartado c), se declare que los contratos suscritos entre las partes con fecha 25 de febrero de 1999 deben entenderse modificados para reestablecer el equilibrio de las recíprocas prestaciones quedando reducida las rentas anuales en los importes indicados en el dictamen pericial contable de la firma KPMG aportado, esto es, en un 33% y 29% de la renta vigente en el momento de interponerse la demanda, para los Hoteles Novotel, e Ibis, respectivamente. Dicha reducción de renta se aplicará desde la fecha de presentación de la demanda o, subsidiariamente, desde la fecha de la Sentencia que se dicte, debiendo condenarse a la demandada a la devolución del exceso de rentas cobradas durante la tramitación del procedimiento, como resultado de dicha modificación y reducción de las rentas contractuales judicialmente decretada.

2º.-. Tras el acto procesal de contestación a la demanda en la que se formuló reconvención y demás trámites procesales, se dictó Sentencia por el Juzgado de Primera Instancia número 1 de Valencia, con fecha 18 de julio de 2011, que desestimó íntegramente la demanda principal y estimó la demanda reconvencional, siendo aclarada mediante Auto de fecha 25 de julio de 2011, cuya parte dispositiva dice: "... Y ESTIMANDO LA RECONVENCIÓN formulada a instancia de RESIDENCIAL ADEMUZ S.L. DEBO DECLARAR Y DECLARO la obligación de ACCOR HOTELES ESPAÑA, S.A. de cumplir los contratos en los propios términos establecidos por las partes y muy especialmente en orden a la duración convenida, declarando, en su consecuencia, que la actora reconvenida debe cumplir la duración convenida por las partes para los contratos de arrendamiento, que es de VEINTICINCO AÑOS a contar desde la toma o entrega de la posesión (el día 21 de junio de 2004), prorrogables por períodos quinquenales en la forma establecida en el contrato si bien la misma, a partir del décimo año del contrato contado a partir de la entrega o toma de posesión, plazo de DIEZ años que es de obligado cumplimiento en todo caso, podrá desistir de los contratos comunicándolo con un año de antelación, debiendo en tal caso indemnizar a la demandada con el importe del 15 por ciento de las rentas que hubiera percibido la misma caso de cumplirse el contrato por la duración de 25 años, condenando a la misma a estar y pasar por dicha declaración, con todas las consecuencias inherentes a la misma y con imposición de costas a la parte actora reconvenida".

3º.- Interpuesto recurso de apelación por la representación procesal de ACCOR HOTELES ESPAÑA, S.A., la Sección 8ª de la Audiencia Provincial de Valencia, dictó sentencia de fecha 29 de junio de 2012 -EDJ 2012/199656- desestimatoria, confirmando íntegramente la de instancia.

4º.- Interpuesto recursos extraordinario y por infracción procesal y de casación el TS va a:

“ 1. Estimar parcialmente el recurso extraordinario por infracción procesal de la mercantil "Accor Hoteles de España, S.A." contra la sentencia dictada, con fecha 29 de junio de 2012, por la Audiencia Provincial de Valencia, Sección 8ª, en el rollo de apelación num. 890/2011 -EDJ 2012/199656-.

2. Estimar lo alegado en el motivo sexto del recurso de casación interpuesto por dicha litigante, con estimación parcial del recurso interpuesto.

3. Anular la sentencia recurrida dejándola sin efecto respecto al motivo estimado, así como su pronunciamiento sobre costas, con la consiguiente estimación parcial del recurso de apelación interpuesto en los siguientes términos:

3.1 Que, por aplicación de la doctrina jurisprudencial relativa a la cláusula rebus sic stantibus, procede la modificación del contrato, de 25 de febrero de 1999, respecto de la relación arrendaticia del Hotel Ibis, en el sentido de reducir la renta anual un 29% respecto de la renta vigente en el momento de interposición de la demanda.

3.2 Que dicha reducción de la renta arrendaticia será aplicable desde la presentación de la demanda del presente pleito hasta el ejercicio del año 2015, con la consiguiente devolución del exceso de renta cobrada durante la tramitación del presente procedimiento.

4. No procede hacer expresa imposición de costas del recurso extraordinario por infracción procesal y del recurso de casación.
5. No procede hacer expresa imposición de costas de Apelación, ni de Primera Instancia respecto de la demanda principal y de la demanda de reconvención”.

III. LA DOCTRINA SOBRE LA CLÁUSULA REBUS SIC STANTIBUS EN MATERIA ARRENDATICIA
 
A) ASPECTOS GENERALES DE CARÁCTER PROCESAL ABORDADOS EN LA STS DE 15 DE OCTUBRE 2014
    
La exposición sintética de los hechos de la Sentencia en la que se abordan aspectos de interés procesal sobre los recursos de casación en materia de infracción procesal sobre congruencia, prueba y motivación de las Sentencias enlazando con la doctrina constitucional sobre la materia, debe dejar paso, en lo que aquí interesa a la doctrina que formula el TS sobre la regla rebus sic stantibus, no sin antes señalar que al estimar uno de los motivos de casación por infracción procesal, el TS declara:

“En efecto, contrariamente a lo declarado por la sentencia recurrida, de acuerdo con la doctrina jurisprudencial expuesta, no hay duda acerca de la competencia de los órganos de instancia en orden a su función de cognición plena, respecto de las cuestiones que se susciten en el plano de la interpretación del contrato; sin que quepa limitar esta función en el recurso de apelación a la que le es propia al Tribunal Supremo en el cauce del recurso de casación en orden a la interpretación que resulte ilógica, arbitraria o irrazonable”

B) La caracterización de la Cláusula Rebus sic stantibus en la jurisprudencia reciente del TS: casuismo y, concreción funcional en el marco de la eficacia causal de la relación negocial derivada de su imprevisibilidad contractual y de la ruptura de la base económica del contrato.

Aborda la STS en su F. J 5 y 6, el motivo sexto del recurso de casación, donde se plantea el régimen de aplicación de esta figura en atención tanto a su caracterización general, como a sus presupuestos y requisitos de aplicación.

Aquí la STS frente al criterio restrictivo y cauteloso mantenido por la Sentencia de apelación de la Audiencia de Valencia, el TS señala lo siguiente:

…… en la actualidad, se ha producido un cambio progresivo de la concepción tradicional de esta figura referenciada en torno a un marco de aplicación sumamente restrictivo concorde, por lo demás, con una caracterización singular de la cláusula, de "peligrosa" o "cautelosa" admisión, y con una formulación rígida de sus requisitos de aplicación: "alteración extraordinaria", "desproporción desorbitante" y circunstancias "radicalmente imprevisibles"; caso de la Sentencia de esta Sala, de 23 de abril de 1991, que es tomada por la Audiencia como referente jurisprudencial para declarar la inaplicación de la cláusula rebus.

Por contra, en la línea del necesario ajuste o adaptación de las instituciones a la realidad social del momento, así como al desenvolvimiento doctrinal consustancial al ámbito jurídico, la valoración del régimen de aplicación de esta figura tiende a una configuración plenamente normalizada en donde su necesaria aplicación prudente no deriva de la anterior caracterización, sino de su ineludible aplicación casuística, de la exigencia de su específico y diferenciado fundamento técnico, y de su concreción funcional en el marco de la eficacia causal de la relación negocial derivada de su imprevisibilidad contractual y de la ruptura de la base económica del contrato, con la consiguiente excesiva onerosidad para la parte contractual afectada.

C) La consideración de la crisis económica como un fenómeno de la economía capaz de generar un grave trastorno o mutación de las circunstancias.

Esta tendencia hacia la aplicación normalizada de la figura, reconocible ya en las Sentencias de esta Sala de 17 y 18 de enero de 2013 (núms. 820/2012 -EDL 2013/27134- y 822/2012 -EDL 2013/18630-, respectivamente), en donde se declara que la actual crisis económica, de efectos profundos y prolongados de recesión económica, puede ser considerada abiertamente como un fenómeno de la economía capaz de generar un grave trastorno o mutación de las circunstancias, ha tomado cuerpo en la reciente Sentencia de esta Sala de 30 de abril de 2014 (núm. 333/2014) con una detallada fundamentación y caracterización técnica de la figura y del desarrollo de la doctrina jurisprudencial relativa a su régimen de aplicación.

D) La aplicación de la caracterización de la doctrina Rebus al supuesto enjuiciado en la STS de 15 de octubre 2014 -EDJ 2014/218762-.

La doctrina jurisprudencial allí expuesta, dice la STS- llevada al supuesto de enjuiciamiento, exige realizar las siguientes precisiones que conducen a la estimación señalada del motivo planteado. Así, en primer lugar, debe señalarse que la sentencia de la Audiencia, pese a reconocer la incidencia significativa de la crisis económica en el sector turístico y la actividad de hostelería, datos no cuestionados por los informes periciales, no entra a analizar el alcance o concreción de esta alteración en la relación contractual celebrada justificando su inaplicación, en última instancia, ya con base a criterios restrictivos en la caracterización y aplicación de esta figura, caso de la Sentencia citada de 23 de abril de 1991-EDJ 1991/4162-, o bien, con una petición de principio que también elude el necesario tratamiento casuístico de la cuestión debatida, esto es, la posibilidad de haber previsto una cláusula de revisión de la renta al respecto, dada la previsibilidad cíclica de las crisis económicas.

Fuera de este planteamiento, y aceptando el hecho notorio de la crisis económica, el examen de la cuestión requiere profundizar en la señalada concreción funcional y aplicativa de la figura respecto del marco negocial celebrado, especialmente en relación a las notas de imprevisibilidad del riesgo derivado y de la excesiva onerosidad resultante respecto de la prestación debida.

En esta dirección lo que se observa en el presente caso es que, con independencia de las expectativas de explotación del negocio, de claro riesgo asignado para la parte arrendataria, el contexto económico del momento de la celebración y puesta en ejecución del contrato (periodo del 1999 a 2004), de inusitado crecimiento y expansión de la demanda acompañado, además, de una relevante promoción urbanística de la zona de ubicación de los hoteles, formó parte de la base económica del negocio que informó la configuración del contrato de arrendamiento suscrito por las partes en febrero de 1999.

Desde esta perspectiva, y conforme a las prácticas negociales del sector en dicho contexto, no parece que pese a tratarse la parte arrendataria de una empresa relevante en el sector y, por tanto, conocedora del riesgo empresarial que entraña la explotación del negocio de hostelería, se le puede imputar, exclusivamente, la falta de previsión acerca de la crisis económica; de forma que por las circunstancias de su irrupción, de su especial impacto y trascendencia, su asignación como riesgo no puede caer sólo en la esfera de control de la parte en desventaja, ni tampoco cabe establecer que "razonablemente" se hubiera debido tener en cuenta en la distribución natural de los riesgos derivados del contrato celebrado.

Por el contrario, la imprevisibilidad y crudeza de esta crisis hace que en la ciudad de Valencia su realidad resulte generalizada en el año 2009, con caídas en este sector de un 42,3% en el rendimiento por habitación, cierre de hoteles emblemáticos y renegociaciones de renta de los contratos en vigor; extremo de especial relevancia si se tiene en cuenta que la propia empresa arrendadora, en atención a las nuevas circunstancias y a su incidencia en la viabilidad del negocio si que accede, en el 2010, a la formalización de un nuevo contrato para mantener la relación negocial que le unía con la otra cadena hotelera (HOTUSA) contemplándose, en este caso, una sustanciosa reducción del 50% de la renta respecto de la inicialmente pactada en el año 2000.

De ahí, que la nota de imprevisibilidad no debe apreciarse respecto de una abstracta posibilidad de producción de la alteración o circunstancia determinante del cambio considerada en sí mismo, esto es, que la crisis económica es una circunstancia cíclica que hay que prever siempre, con independencia de las peculiares características y alcance de la misma en el contexto económico y negocial en el que incide ( STS de 26 de abril de 2013, núm. 308/2013 -EDJ 2013/55109-); todo ello conforme, también, con la aplicación ya normalizada de esta figura que presentan los principales textos de armonización y actualización en materia de Derecho contractual europeo, la "razonabilidad" de su previsión en el momento de la celebración del contrato, y la aplicación de su alcance modificativo conforme al principio de conservación de los actos y negocios jurídicos STS de 15 de enero de 2013 /núm. 827/2012 -EDJ 2013/30538-).

Por último, y en segundo lugar, hay que destacar que, de acuerdo con la doctrina jurisprudencial expuesta en la citada Sentencia de esta Sala de 30 de junio de 2014 -EDJ 2014/111200-, también se da, en el presente caso, el presupuesto de la excesiva onerosidad como exponente de la ruptura de la relación de equivalencia de las contraprestaciones de las partes (principio de conmutabilidad del contrato), particularmente referenciada en aquellos supuestos en donde la actividad económica o de explotación, por el cambio operado de las circunstancias, comporta un resultado reiterado de pérdidas (inviabilidad económica) o la completa desaparición de cualquier margen de beneficio (falta de carácter retributivo de la prestación); supuesto del presente caso en donde los hoteles de la cadena Accor (Novotel e Ibi) presentan unas pérdidas acumuladas cercana a los tres millones de euros en el periodo 2005-2009, frente al balance positivo de la empresa arrendadora, en torno a los 750.000 euros para el mismo periodo objeto de valoración.

E) Su concreción en el marco contractual de un arrendamiento de larga duración

Resuelta la procedencia de la aplicación de la cláusula rebus sic stantibus, conforme a los presupuestos y requisitos exigibles, resta por concretar su régimen de aplicación en el presente caso.

En este sentido, y en primer término, cabe plantearse el alcance de su aplicación, esto es, su incidencia modificativa o resolutoria del marco contractual celebrado. En el presente caso, la solución por el alcance meramente modificativo de la relación contractual queda justificada por razonamientos de distinta índole pero concurrentes.

En efecto, el alcance modificativo de la cláusula rebus ha resultado de aplicación preferente, con carácter general, tanto en la doctrina tradicional de esta Sala, como en su reciente caracterización llevada a cabo en la citada Sentencia de 30 de junio de 2014 (núm. 333/2014) -EDJ 2014/111200-. En esta línea, también debe precisarse que esta solución se corresponde, en mayor medida, con el principio de conservación de los actos y negocios jurídicos (favor contractus); criterio, que la reciente doctrina de esta Sala ha elevado a principio informador de nuestro sistema jurídico, más allá de su tradicional aplicación como mero criterio hermeneútico, STS 15 de enero de 2013 (núm. 827/2012) -EDJ 2013/30538-. Pero además, y en todo caso, el alcance modificativo también se corresponde mejor con la naturaleza y características del contrato celebrado, esto es, de un contrato de arrendamiento de larga duración.

En segundo término, en relación a la moderación de la renta inicialmente pactada, debe señalarse que pese a las deficiencias que la sentencia de la Audiencia destaca respecto del informe pericial aportado por la actora, particularmente en relación a la asignación de un Rev Par medio de tres estrellas, cuando en realidad es de dos, no obstante, las conclusiones de dicho informe resultan ajustadas a los parámetros básicos de la aplicación de esta cláusula, a saber, la significativa caída de la demanda del sector, con la disminución de ventas e ingresos medios por habitación, y el consiguiente y notable registro de pérdidas de la empresa arrendataria; de forma, que la reducción de la renta un 29% propuesta resulta ajustada conforme al reequilibrio de la economía contractual que debe seguirse, sobre todo teniendo en cuenta que pese a dicha reducción la renta resultante sería superior a un 20% de la renta de mercado que se negocia en la actualidad, y muy inferior a la rebaja del 50% de la renta que la propietaria negoció con la otra cadena hotelera y competidora de la actora.

Por último, el plazo de duración de la modificación operada en la reducción de la renta pactada se establece para el periodo que cursa desde la presentación de la demanda hasta el final del ejercicio del año 2015, por considerarse ajustado al contexto temporal especialmente afectado por la alteración de las circunstancias examinadas.

IV.- LAS CONSECUENCIAS “PRO FUTURO” DEL FALLO Y DE LA DOCTRINA DE LA SENTENCIA

Una lectura prudente de la STS (1ª) de 15 de octubre de 2014 -EDJ 2014/218762- permite proyectar algunas conclusiones sobre la materia. En primer lugar cabe señalar que pese a ser una de las primeras aplicaciones de la nueva caracterización doctrina rebus en materia arrendaticia, en concreto a los arrendamientos de locales de negocios de larga duración, ello no impide extender su ámbito de aplicación funcional a otros arrendamientos, siempre que se den las circunstancias que exige la nueva caracterización de la doctrina rebus, esto es, su concreción funcional y aplicativa al marco negocial, en el que deben ser determinantes la imprevisibilidad del riesgo y su excesiva onerosidad. De nuevo el examen de cada caso (el casuismo al que se refiere la sentencia) será determinante para su debida aplicación, con los efectos tan determinantes para la propia la propia vida del contrato enjuiciado.

Con dichos mimbres, la aplicación natural de la doctrina rebus a los arrendamientos de locales de negocios de larga duración se manifiesta como una posibilidad creciente, siempre que se den las circunstancias de caída de la actividad en términos tan evidente comporta como ocurrió en el sector hotelero y turístico en Valencia y que el riesgo que toda actividad empresarial no se previsible ni la onerosidad sea tan excesiva que sea de imposible cumplimiento. Lo exige la propia realidad social en el que el contrato se aplica (art. 3.1 Cc) y el nuevo Derecho contractual europeo.

Por tanto, sin echar las campanas al vuelo de que la cláusula en materia de arrendamientos vaya a ser la solución de algunas decisiones del legislador de 1994 en materia de arrendamientos urbanos, es lo cierto que la doctrina rebus en manos de un buen abogado se manifieste como un remedio necesario y posible en tiempos de crisis estructural como la Sentencia de 15 de octubre de 2014 -EDJ 2014/218762- con autoridad proclama.

Más compleja será su aplicación por órganos judiciales de instancia. Pero la caracterización moderna de la doctrina rebus tendrá sus frutos si hace un uso moderado, ajustado a la doctrina del TS sobre tres aspectos tan claros que justifican su aplicación: i) La situación de crisis estructural concretada en el marco negocial; ii) u aplicación fundada en la imprevisiblidad del riesgo y iii) en la que el coste sea tan oneroso para una de las partes que permita la ruptura del vínculo sinalagmático.

La Justicia y el buen derecho se escriben con mayúsculas en la doctrina del TS. Sólo una interpretación también sensata de su contrapunto -el principio de seguridad jurídica (Art. 9.3 CE) permitirá que la cláusula rebus sirva para que el necesario equilibrio de prestaciones en todo contrato no se desequilibre para una de las partes, como esta STS de 15 de octubre de 2014 -EDJ 2014/218762- hace de manera tan sobresaliente. No puede calificarse de golondrina que no hace verano, sino doctrina del TS en el marco de un Estado Social y el nuevo Derecho Europeo de Obligaciones y contratos que debe buscar también la justicia y el equilibrio en las relaciones inter privatos sobre la base del principio dispositivo. Pero aquí la cláusula rebus, actúa a modo de regla de orden público que garantiza el equilibrio en las prestaciones que dimanan el contrato de arrendamiento de local de negocio de larga duración.


Este artículo ha sido publicado en la "Revista Derecho Inmobiliario", el 1 de marzo de 2015.

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