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INMOBILIARIO

El agente colaborador con la administración autonómica en la gestión del alquiler vacacional

Por D. Vicente Magro Servet

Magistrado de la Audiencia Provincial de Madrid. Doctor en Derecho.

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Trabajador,maleta

1.- Introducción.

            La incesante actividad que se está llevando en las comunidades de propietarios por muchos comuneros en materia de alquiler vacacional ha dado lugar a que las Comunidades Autónomas estén aprobando una legislación propia y específica en esta materia para tratar de regular esta actividad contractual, pero que no está siendo muy aceptada en las comunidades de propietarios. De suyo, hay que destacar que existe una seria resistencia en muchas comunidades de propietarios a aceptar este sistema de alquiler vacacional, dado que al tratarse de arrendamientos de muy corta duración existe imposibilidad de la comunidad de poder adoptar medidas del art. 7.2 LPH –EDL 1960/55- judiciales, ante los inquilinos al abandonar de forma inmediata el inmueble, con lo que la vía del requerimiento previo y posterior demanda sería absolutamente ineficaz.

            Por otro lado, existe un elevado régimen de incumplimiento de la obligación de “Registro de actividad” de alquiler vacacional, pese a la existencia de sanciones en estos casos, por lo que los arrendadores deberían  ser conscientes de que en su propia comunidad le pueden dar traslado de la denuncia a la Comunidad Autónoma de ese incumplimiento.

            De la misma manera, otras de las quejas que existen en las comunidades de propietarios se centran en que los arrendadores suelen desentenderse de los problemas que causan en las comunidades de propietarios sus inquilinos, dejando a la comunidad indefensa al no poder adoptar medidas contra sus inquilinos por el corto periodo de tiempo, lo que debe dar lugar a la adopción por las comunidades de medidas de protección frente a estas actuaciones irregulares de los arrendadores e inquilinos, y que pasarían por la necesidad, en primer lugar, de la designación por las Comunidades Autónomas de un agente colaborador con estas en materia de alquiler vacacional que velara por que se cumpliera la normativa aprobada en cada Comunidad Autónoma en materia de alquiler vacacional, y fuera el agente de estas en cada comunidad de propietarios para evitar las molestias de los inquilinos en arrendamientos de corta duración que tanta polémica está creando y con un ambiente contrario a esta figura contractual en las comunidades.

            En segundo lugar, destacamos en estas líneas unas normas de régimen interno que deberían aprobarse y trasladarse por el agente colaborador en materia de alquiler vacacional para fijar un régimen regulador propio en cada comunidad de propietarios que evite problemas y ponga encima de la mesa soluciones que la normativa autonómica no ha acertado a incluir en sus respectivos textos legales.

2.- El agente colaborador del alquiler vacacional.

            ¿Quién podría ejercer esta actividad de agente colaborador con la Administración Autonómica en materia de alquiler vacacional?

            Indudablemente, una solución para fijar un régimen regulador en las comunidades de propietarios y servir de adecuado interlocutor entre estas y la Administración Autonómica sería el administrador de fincas colegiado que actuaría como responsable de llevar a cabo las medidas encomendadas a esta figura, y que sería reconocido por las Comunidades Autónomas en virtud del correspondiente convenio entre los colegios profesionales de administradores de fincas y las mismas.

            Nótese que no se trata de vulnerar normativa sobre exclusividad que protege defensa de la competencia, sino de que las Comunidades Autónomas tengan un interlocutor válido, y esa vía de colaboración puede realizarse con el colectivo que se dedica a la actividad de administración de fincas, como son los respectivos colegios territoriales, a fin de que exista un auténtico registro del ejercicio de esta actividad. A tal fin, en primer lugar, las Comunidades Autónomas firmarían los correspondientes convenios de colaboración con los colegios profesionales de administradores de fincas fijando la colaboración, para, luego, los administradores de fincas pertenecientes a cada colegio profesional que quisieran realizar esta actividad se inscribirían en el registro abierto en cada colegio a tal efecto, a fin de que se traslade ese listado a la Comunidad Autónoma para su constancia de los profesionales habilitados para llevar a cabio esta función.

            ¿Qué actividad puede llevar a cabo esta figura del agente colaborador en materia de alquiler vacacional? Veamos.

            El agente colaborador con la Comunidad Autónoma en materia de alquiler vacacional llevaría a cabo estas funciones para con respecto a los comuneros de su propia comunidad y de cara a la Comunidad Autónoma correspondiente.

Para ello debería constar en su contrato con la comunidad el desempeño de esta función, o bien en documento aparte con una autorización expresa de la comunidad para llevar a cabo las gestiones ante la Administración Autonómica sobre alquiler vacacional:

1.- Los administradores de fincas colegiados podrían ofrecer a las comunidades de propietarios que ahora gestionen, o que puedan gestionar en el futuro al presentarse a un posible nombramiento en una junta, la gestión del cargo de agente colaborador con la Administración Autonómica en materia de alquiler vacacional con respecto a esa comunidad de propietarios.

2.- El agente colaborador en materia de alquiler vacacional lo sería el administrador de fincas de cada comunidad de propietarios.

3.- Para legitimar su actuación el colegio de administradores de fincas que hubiera conveniado con la Administración Autonómica presentaría ante esta a los administradores de fincas que se hubieran inscrito en el colegio respectivo para desarrollar esta función. Se aportará el listado de los mismos acompañado en cada uno de los casos de copia de los acuerdos de cada comunidad autorizando esta función en sus respectivos contratos.

            Cualquier baja de comunidad de propietarios o incremento de las gestionadas por cada administrador de fincas sería adicionada por el colegio profesional ante la Administración Autonómica para tener un registro actualizado de las que gestiona cada administrador de fincas.

4.- Cada administrador de fincas colegiado podría realizar el “registro de actividad de alquiler vacacional” a los comuneros de sus comunidades gestionadas que quisieran desarrollar este tipo de arrendamientos con la autorización que consta de su comunidad en su contrato o en el acuerdo de junta de nombramiento. Para ello, interesará al comunero sus datos sobre inmueble y personales, a fin de registrar su actividad con las exigencias propias de cada Comunidad Autónoma.

5.- Cada agente colaborador/administrador de fincas colegiado percibirá sus honorarios en la gestión de la actividad del alquiler vacacional del arrendador que lleve a cabo esta actividad en las condiciones de pago que se pacten entre las partes.

6.- El agente colaborador/administrador de fincas colegiado podrá llevar a cabo directamente la contratación del alquiler vacacional por mandato expreso del arrendador realizando este las funciones de entrega de llaves y de las normas de régimen interno, realizando las advertencias oportunas del control que se ejerce de la actividad y de la expulsión inmediata del inmueble en el caso de incumplimiento.

 7.- Cuando en una comunidad de propietarios los inquilinos de algún inmueble lleven a cabo actividades del art. 7.2 LPH –EDL 1960/55- que molesten o perjudiquen al resto de comuneros el agente colaborador/administrador de fincas colegiado requerirá a los inquilinos, o bien del abandono del inmueble, o bien al arrendador para que lleve a cabo esta gestión al haber incumplido las normas de régimen interno que se les entregaron al comienzo del arrendamiento.

8.- En el caso de daños causados por los inquilinos a los elementos comunes o resto de propietarios el agente colaborador/administrador de fincas colegiado llevará a cabo los trámites correspondientes ante la compañía de seguros con quien se concertó la contratación de la póliza de seguros que cubre la causación de estos daños.

 9.- En el caso de que el agente colaborador/administrador de fincas colegiado dé traslado al propietario de los incumplimientos de los inquilinos y este ponga obstáculos a colaborar para evitarlos, o tramitar la expulsión del inmueble, el administrador de fincas deberá dar traslado al presidente de la comunidad para que requiera al propietario de que en el caso de no adoptar medidas de vigilancia y cumplimiento de las normas de régimen interno sobre alquiler vacacional se convocará junta para aprobar ejercicio de acciones judiciales de cesación de destino a alquiler vacacional postulando del juez la condena a privación del derecho de alquiler vacacional.

10.- El agente colaborador/administrador de fincas colegiado estará obligado a dar cuenta al presidente de los problemas que puedan producirse en la comunidad por los inquilinos al objeto de que se adopten las medidas procedentes en casos de problemas de aparcamientos indebidos, obras inconsentidas, actividades molestas, prohibidas, dañosas, o cualquier otro incumplimiento. Que el agente colaborador en alquiler vacacional haya realizado las gestiones para este arrendamiento no le exime en modo alguno de este control, sino que más allá le convierte en el primer obligado a evitar que estas actuaciones se realicen por los inquilinos, sirviendo de un interlocutor válido no solo entre el comunero propietario y la Administración Autonómica, sino entre el propietario y la comunidad de propietarios. Se trata de evitar los problemas y que exista un “responsable” de evitarlos, tanto de cara a la Administración Autonómica como de cara a la comunidad de propietarios.

11.- La Administración Autonómica se garantiza a una persona que le sirve para garantizar en cada comunidad en la que trabaje el cumplimiento de los requisitos establecidos en la Ley Autonómica y la comunidad de propietarios también se garantiza que quien ejerce como su administrador de fincas también se erige como responsable del alquiler vacacional y tratará de evitar problemas en la comunidad. Asimismo, los inquilinos también tienen a una persona a la que acudir para resolver problemas y una persona que les podrá requerir y advertir sobre las consecuencias inmediatas de las molestias y problemas que causen.

3.- Criterios y soluciones ante los conflictos en la comunidad ante el alquiler vacacional.

            La suscripción de un contrato de arrendamiento bajo la modalidad del alquiler vacacional está previsto en el art. 5 e) LAU –EDL 1994/18384- a tenor del cual:  Quedan excluidos del ámbito de aplicación de esta ley: e) La cesión temporal de uso de la totalidad de una vivienda amueblada y equipada en condiciones de uso inmediato, comercializada o promocionada en canales de oferta turística y realizada con finalidad lucrativa, cuando esté sometida a un régimen específico, derivado de su normativa sectorial. Bajo esta vía las legislaciones de las Comunidades Autónomas han venido regulando la modalidad contractual del denominado “alquiler vacacional” cuya reducida temporalidad en el periodo de tiempo a contratar y el desinterés de algunos arrendadores en “vigilar” el cumplimiento de las normas de régimen interno por sus inquilinos de corta duración ha provocado un lógico rechazo en las comunidades de propietarios que están viendo esta modalidad de contrato como una seria amenaza al respeto de las normas de convivencia en cada comunidad.

            Es sabido que cada comunidad de propietarios no solo puede, sino que debe fijar unas normas de convivencia centradas en un, denominado,  “Reglamento de Régimen Interno”  que se aprueba por el régimen de mayoría simple del art. 17.7 LPH –EDL 1960/55- y que está habilitado por el art. 6 LPH, a cuyo tenor:  Para regular los detalles de la convivencia y la adecuada utilización de los servicios y cosas comunes, y dentro de los límites establecidos por la Ley y los estatutos, el conjunto de propietarios podrá fijar normas de régimen interior que obligarán también a todo titular mientras no sean modificadas en la forma prevista para tomar acuerdos sobre la administración.

            Este Reglamento suele ser respetado con frecuencia por los comuneros que residen de forma permanente en la comunidad, y, también, por los que tienen en esta una segunda residencia, porque se trata de su “propiedad”, y aunque no residan en régimen de permanencia cuando acuden a su propiedad quieren que se pueda vivir en tranquilidad y que los vecinos respeten las normas mínimas que han aprobado para que nadie moleste su tranquilidad y no es vulneren reglas mínimas que deben presidir la convivencia en una comunidad donde no se vive en la individualidad de un inmueble, sino que el régimen de convivencia que se ha elegido para vivir exige un respeto a los demás, ya que de no ser así la persona que no quiere respetar estas normas debería optar por vivir en una zona sin  vecinos. Ello es así, porque los ruidos, el uso de animales sueltos que pueden molestar al resto de vecinos, las actividades que pueda realizar en su inmueble que puedan molestar al resto, y cualquier otra actividad que pueda alterar la convivencia y molestar a los demás debe observarse por todos los comuneros para poder ejercer el derecho de vivir en paz en su comunidad.

            Sin embargo, existen algunos arrendadores que, dado que ellos no van a residir en su inmueble, sino que lo van a arrendar en periodos de corta duración se desentienden de las personas con las que aceptan pactar un contrato de corta duración basado en la ley autonómica de su territorio y estas pueden acabar molestando al resto de vecinos. Por ello, se hace preciso fijar unas normas mínimas de convivencia de obligado cumplimiento que deberían incluirse en una circular remitida por el administrador de fincas como criterios de cumplimiento y más tarde avalada en junta por el régimen de mayoría simple para que la comunidad avale con su voto unas “formas de actuación, o pautas básicas de conducta” a seguir por quien desee realizar contratos bajo la modalidad del alquiler vacacional.

El agente colaborador/administrador de fincas colegiado deberá vigilar sobre el cumplimiento de estas normas tanto por el propietario como por los inquilinos.

            Bajo este enfoque podríamos citar las siguientes a modo de:

NORMAS DE RÉGIMEN INTERNO DE LA COMUNIDAD DE PROPIETARIOS EN EL EJERCICIO DEL ALQUILER VACACIONAL

1.- Registro de actividad. Todo propietario que desee formalizar un contrato bajo la figura de alquiler vacacional deberá haber cumplimentado el registro correspondiente de su actividad en las dependencias habilitadas por su Comunidad Autónoma, a fin de llevar a cabo su declaración administrativa de actividad de alquiler vacacional. En caso de no hacerlo se faculta a la comunidad de propietarios para llevar a cabo, por medio de su presidente o administrador de fincas colegiado, o agente colaborador con la Administración Autonómica, la puesta en conocimiento ante el organismo competente del incumplimiento de esta obligación administrativa a los efectos sancionadores procedentes.

 2.- Entrega de las normas de régimen interno a los arrendatarios. Todo propietario que desee formalizar un contrato bajo la figura de alquiler vacacional deberá entregar a los arrendatarios las normas completas de régimen interno de la comunidad, incluidas las presentes, trasladando en el contrato de arrendamiento la necesidad de cumplirlas, y bajo la advertencia de poder ejercitar el inmediato derecho de expulsión en 24 horas con pérdida de las cantidades entregadas modo anticipado y sin derecho de devolución, dado el incumplimiento de las normas entregadas. Se advertirá de esta circunstancia y se hará constar en el propio contrato de alquiler vacacional para recordar la posibilidad de expulsión sin derecho de oposición en el plazo de 24 horas.

La comunidad, por medio de su presidente o administrador de fincas colegiado dará cuenta al arrendador por el medio más rápido posible del ejercicio de la actividad molesta, explicándola en un informe, al objeto de la ejecución de la medida sin dar lugar a contradicción, dado que por el carácter breve del arrendamiento haría ineficaz la queja de la comunidad por estas actividades. En el caso de incumplimiento por el arrendador de esta medida será tenida en cuenta por la comunidad a los efectos previstos en el punto nº 4 de estas normas.

3.- Suscripción por el arrendador de póliza de seguro de daños. Todo propietario que desee formalizar un contrato bajo la figura de alquiler vacacional deberá suscribir cada año una póliza de seguro cuya cobertura atienda los daños producidos durante el año por los inquilinos de alquiler vacacional a los elementos comunes de la comunidad o elementos privativos de otros propietarios o inquilinos que residan en la comunidad. El incumplimiento de esta obligación dará lugar a que la comunidad pueda entender que existe pasividad en el cumplimiento de las normas de régimen interno de la comunidad habilitando a esta para aprobar por mayoría simple el ejercicio de acciones judiciales para instar la cesación del alquiler vacacional por “pasividad” en la adopción de medidas de control y protección de la comunidad ante la eventual causación de daños por inquilinos en la comunidad, ya que la posible exigencia de una fianza por los inquilinos tan solo se lleva a cabo para garantizar el pago de daños causados en elementos privativos del inmueble arrendado. También se recuerda que en todo caso, en el supuesto de negativa a suscribir esta póliza de seguro y se produzca la causación de daños en elementos comunes o privativos de otros comuneros por los inquilinos del alquiler vacacional se efectuará la reclamación económica por daños al arrendador por el vínculo de la responsabilidad solidaria que se aprueba dirigir contra el arrendador en caso de desprotección a la comunidad. Se entiende que dado que existe una ganancia del arrendador por los frutos del alquiler vacacional, si no se ha cumplimentado la póliza de seguro referida el arrendador deberá asumir unos gastos por los daños causados por sus inquilinos.

4.-Ejercicio por la comunidad de la acción de cesación de la actividad de arrendamiento vacacional del arrendador.  Todo propietario que desee formalizar un contrato bajo la figura de alquiler vacacional deberá “vigilar” el estricto cumplimiento por sus inquilinos de las normas de convivencia, y alertar de la expulsión a la primera queja que se reciba del presidente o administrador de fincas. En el caso de pasividad en esta función será requerido de inmediato de que en lo sucesivo en el caso de reiterar una actitud pasiva ante el control de la evitación de molestias que causan los inquilinos de alquiler vacacional el presidente convocará junta extraordinaria, o la incluirá como punto del orden del día de la junta ordinaria, si está próxima su celebración, a fin de poder tratar sobre el ejercicio de la acción de cesación de su derecho de alquilar  al propietario infractor con su obligación de adoptar una actitud de control de los inquilinos de alquiler vacacional. En tal sentido, se interpelaría judicialmente el dictado de una sentencia de prohibición del alquiler vacacional con “justa causa” por incumplir las normas de régimen interno aprobadas por la comunidad de adoptar el arrendador una actitud diligente y vigilante respecto de sus inquilinos.

Nótese que dado el corto periodo de tiempo que supone al contrato de alquiler vacacional resulta absolutamente ineficaz el ejercicio de una acción del art. 7.2 LPH –EDL contra los “inquilinos molestos” acerca de instar la cesación de la actividad molesta o prohibida o la expulsión, dirigiéndose la acción de cesación contra el propietario con el antes citado objetivo de la prohibición de la posibilidad de suscribir contratos de alquiler vacacional.

5.- Derecho de la comunidad de prohibir el alquiler vacacional de forma genérica. A solicitud de cualquiera de los comuneros, o por iniciativa del presidente de la comunidad, este podrá incluir en un punto del orden del día la propuesta de someter a debate en una junta de propietarios la decisión de “prohibir” a cualquier comunero el ejercicio de la actividad de alquiler vacacional, si no consta ya expresamente en el título o estatutos esta prohibición. Esta medida precisará de acuerdo por unanimidad, de tal manera que exigirá de una unanimidad votos favorables de presentes a aprobar esta prohibición de alquiler vacacional “sin justa causa”, es decir, de forma generalizada, y estar a la espera de la notificación a los ausentes sobre si se pronuncian sobre este punto en el plazo de 30 días naturales, transcurridos los cuales si nadie se opone se entenderá que votan a favor de lo que se votó en la junta.

En el caso de que nadie vote en contra de este acuerdo o se abstenga, - decisiones que impedirían en cualquier caso que se entienda que el acuerdo se alcanzó por unanimidad- se entendería aprobada la prohibición de destino de inmuebles en la comunidad de propietarios al alquiler vacacional, elevándose a escritura pública el acuerdo para su inscripción en el registro de la propiedad donde conste la finca. Ello, a fin de que ese acuerdo sea eficaz a los adquirentes de futuro en la comunidad, para que pueda afectarles el acuerdo alcanzado de prohibición de dedicación al alquiler vacacional de los inmuebles de esa comunidad.

6.- Imposibilidad conjunta de elementos comunes. Cuando un propietario alquile su inmueble, sea por arrendamiento de larga duración o por régimen de alquiler vacacional no podrá utilizar los elementos comunes de la comunidad mientras esté arrendado el inmueble. Por tanto, queda prohibido el ejercicio conjunto de los mismos por arrendador y arrendatario.

7.- Recargo por exceso de ocupantes. Todo propietario que desee formalizar un contrato bajo la figura de alquiler vacacional deberá pagar a la comunidad de propietarios la suma de … euros en el caso de que el número de personas que ocupen el inmueble cedido en arrendamiento sujeto a la LAU, de temporada, o de alquiler vacacional sea de… ocupantes del inmueble por entender que se produce un excesivo uso de elementos comunes.

8.- Cesión de datos de ocupantes. Todo propietario que desee formalizar un contrato bajo la figura de alquiler vacacional deberá comunicar de forma inmediata los datos de la persona firmante del contrato de arrendamiento al administración de fincas a los efectos de que por la comunidad pudiera tener que ejercitarse algún tipo de acción judicial por cualquiera de las acciones previstas en el art. 7.2 LPH, o por obras inconsentidas. Para ello, deberá hacerse constar en el contrato de arrendamiento la cesión de sus datos para el tratamiento de los mismos por el arrendatario con su consentimiento expreso en atención a lo previsto en el art. 6 de la Ley Orgánica 15/1999, de 13 de diciembre, de Protección de Datos de Carácter Personal y Reglamento (UE) 2016/679 del Parlamento Europeo y del Consejo, de 27 de abril de 2016, relativo a la protección de las personas físicas en lo que respecta al tratamiento de datos personales y a la libre circulación de estos datos.

9.- Medidas ante molestias por estacionamiento de vehículos por arrendatarios. Todo propietario que desee formalizar un contrato bajo la figura de alquiler vacacional, o sujeto a la LAU o de temporada, deberá hacer constar en su contrato de arrendamiento, para su conocimiento por los arrendatarios, que la comunidad tiene aprobado en sus normas de régimen interno que en el caso de que los arrendatarios aparquen su vehículos en plazas de garaje ajenas a la arrendada, o en zonas de elementos comunes autorizan por el citado contrato y por las normas de régimen interno a la comunidad para solicitar los servicios de una grúa privada para que retire su vehículo del lugar prohibido y lo estacione fuera de la comunidad, dando cuenta al arrendador la comunidad del lugar de estacionamiento, debiendo incluirse en la póliza de seguro prevista en el punto nº 3 para que exista cobertura de los gastos del servicio de la grúa, o en su defecto debiendo correr el arrendador con  los citados gastos. Este incumplimiento por los arrendatarios no dará lugar a ningún tipo de reclamación por estos por suponer un incumplimiento de las normas de régimen interno y, además, una expresa autorización de los arrendatarios y arrendador a que la comunidad tenga que recurrir a este servicio para solucionar el problema de las molestias generadas a la comunidad por este estacionamiento indebido.

10.- Comunicación de la comunidad al arrendador de daños causados por inquilinos en elementos comunes. Cuando la comunidad detecte que los inquilinos han causado algún tipo de daño en los elementos comunes de la comunidad, o en elementos privativos de algún comunero se le comunicará directamente al arrendador con el importe de la factura para su abono. La comunidad solicitará directamente los servicios de un profesional para proceder a la reparación, previa constancia de reportaje fotográfico de los daños causados, a fin de que se le dé traslado al arrendador para su abono correspondiente, bien personalmente, o con cargo a la póliza de seguro contratada a tal fin.

La comunidad abrirá un “parte de incidencia por daños causados por inquilinos de alquiler vacacional” dejando constancia de:

a.- Tipo de daño causado.

b.- Identificación de la persona (propietarios, conserje, tercero, etc) que ha visto al inquilino causando los daños.

c.- Importe de los daños causados.

Este parte será exhibido, aunque no entregado, por protección de datos, al arrendador para dejar constancia de las pruebas sobre el daño causado a fin de abonar su importe.

En todo caso, se le entregará un informe al arrendador por el administrador de fincas sobre tipo de daño causado y su importe al objeto de presentarlo ante la compañía de seguros para su pago.


Este artículo ha sido publicado en la "Revista de Derecho Inmobiliario", el 1 de diciembre de 2017.

(Puedes consultar Legislación y Jurisprudencia en nuestra Base de Datos).

Lefebvre - EL Derecho no comparte necesariamente ni se responsabiliza de las opiniones expresadas por los autores o colaboradores de esta publicación

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