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HIPOTECARIO

Banca, hipotecas y cargas ocultas en inmuebles: el Supremo da la razón a las financieras

Por Ignacio Ilisástigui

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Hipoteca, Ley Hipotecaria

La crisis ha generado una enorme casuística legal en torno a la banca, en relación a hipotecas y a todos los productos y cláusulas que este tipo de contratos implica. Cláusula suelo o cláusulas de intereses de demora son algunos de los casos más sonados, y en muchas ocasiones las entidades han resultado mal paradas en estos procesos. Ahora, una sentencia del Supremo da la razón a una de ellas en un caso de gran relevancia. Lo hace con una afirmación rotunda que sin duda servirá de defensa a muchas otras entidades financieras que atraviesen situaciones similares: en materia de negocios hipotecarios, el banco no está obligado a indagar acerca del inmueble más allá de lo que conste en el Registro de la Propiedad, por lo que, en caso de que existan cargas o circunstancias ocultas, se presume la buena fe y el desconocimiento de estos hechos por parte del banco. 

El Supremo resuelve así, en una sentencia con fecha de 21 de julio de 2016, de la que es ponente el magistrado Pantaleón Prieto, un supuesto que afecta a una empresa que vendió a otra una finca con unas determinadas condiciones particulares y ciertas prohibiciones de disponer de ella y de gravarla. Dichas condiciones no accedieron al Registro de la Propiedad. Más adelante, la entidad, el Banco Santander, tomó esa finca en garantía hipotecaria de un crédito que contrajeron ambas empresas. 

Los demandantes pedían que se declarase nula la hipoteca del banco en virtud de aquellas prohibiciones de disponer por que, aseguraban, aunque no habían accedido al Registro público, eran de sobra conocidas por el banco. De ahí que consideraran que el banco era fraudulentamente conocedor de que estaba garantizándose su deuda con la hipoteca sobre una finca que no pertenecía al deudor. 

La defensa de la entidad aseguró, por su parte, que el banco era conocedor de las transmisiones patrimoniales habidas entre aquellas empresas, pero no de las condiciones particulares y prohibiciones de disponer que se establecieron entre ellos y que, además, no se publicaron en el Registro de la Propiedad. 

La Justicia quitó la razón a la entidad en Primera Instancia, mientras que el fallo de la Audiencia Provincial estimó el caso parcialmente. Finalmente, el Supremo da la razón plenamente al banco. 

Los servicios jurídicos no deben indagar más allá del Registro de la Propiedad 

Entre los argumentos esgrimidos por la Audiencia Provincial, que el Supremo asume como propios, se asegura que “de la prueba practicada no puede deducirse que el banco actuara de mala fe”, ya que éste “posee diversos servicios jurídicos, pero no para conocer la situación de las fincas, pues para ello y dotar de seguridad al tráfico jurídico, se creó el Registro de la Propiedad”. 

Así, “en primer lugar, la parte actora actuó negligentemente no protegiendo sus intereses, pues debía haber comprobado la inscripción de las prohibiciones de enajenar escrituradas en el Registro o en su caso interesando por sí misma su inscripción”. “Por otra parte, no puede perjudicar lo no inscrito salvo que se pruebe que se conocía y no se ha efectuado actividad probatoria al respecto”. 

En este sentido, prosigue el fallo, “no puede considerarse que un tercero deba proceder a llamar a los causantes de los derechos de la contraparte, en el presente caso, los permutantes, porque para ello está el Registro de la Propiedad, donde consta la finca libre de gravámenes, cargas y prohibiciones”. 

¿Qué implicaciones tiene esta sentencia? 

¿Cómo afecta esta sentencia al sector bancario? Se trata de un caso de interés general, porque consolida la doctrina jurisprudencial que revigoriza la protección al denominado "tercero de buena fe registral" en los justos términos en que se establece en el artículo 34 de la Ley Hipotecaria. Según esta doctrina, “se presume la exactitud de los derechos reales inscritos en el Registro de la Propiedad y se ampara a quien adquiere nuevos derechos confiando en que es cierto lo que está inscrito en el Registro”. 

No obstante, el propio Supremo tiene también bien asentadas las limitaciones que establece el propio artículo 34 LH para quien pretende esa protección al tercero de buena fe registral: 

- Que la buena fe de quien adquiere no se derrumbe mediante prueba en contrario.

- Que el nuevo derecho adquirido quede plenamente inscrito en el Registro de la Propiedad.

- Que quien pretende el amparo haya adquirido su derecho a título oneroso.

- Que el derecho adquirido haya sido transmitido por persona, física o jurídica, que en el Registro aparezca con facultades suficientes para poder transmitirlo.

- Que el derecho adquirido cuya protección se pretende sea un "derecho real" (relaciones jurídicas de las personas con las cosas) sobre un bien inmueble. 

En este caso, el Supremo ha puesto en valor tal criterio protector de la figura del "tercero de buena fe registral", revocando las respectivas sentencias de Primera Instancia y de la Audiencia Provincial, que hasta ahora habían resuelto sobre este mismo caso manifestando dudas sobre la aplicación de esta doctrina jurisprudencial. 

En nuestra opinión, es encomiable la labor del Supremo en mantenerse firme en este criterio de protección a quien actúa confiando en lo inscrito en el Registro de la Propiedad, con las limitaciones arriba indicadas, por que en caso contrario quedaría muy dañada la seguridad del tráfico jurídico de los derechos reales e incluso la propia utilidad pública de los Registros de la Propiedad.

Lefebvre - EL Derecho no comparte necesariamente ni se responsabiliza de las opiniones expresadas por los autores o colaboradores de esta publicación

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