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PROPIEDAD HORIZONTAL

Repercusión en las comunidades de vecinos de las separaciones y divorcios de los comuneros. Especial mención a la sentencia del TS de 25 de septiembre de 2014

Por D. Vicente Magro Servet

Presidente de la Audiencia Provincial de Alicante. Doctor en derecho.

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1.- Introducción

    Uno de los temas que más problemas de funcionamiento interno de la comunidad origina es el relativo al caso de que los titulares de un piso o local se divorcian o separan y uno de ellos debe abandonar el inmueble, permaneciendo el otro en el mismo, ya que de esta decisión de estos se derivan muchas connotaciones en la relación que existe entre los comuneros y la comunidad. Porque si los ex cónyuges no acuerdan de inmediato en la ejecutoria del procedimiento civil medidas relativas a la adjudicación a alguno de ellos del inmueble en cuestión, la permanencia de la cotitularidad de ambos por el tiempo que fuera determina que la comunidad tenga problemas si ambos quieren ejercitar sus derechos con respecto a la cotitularidad del inmueble, ya que este sigue perteneciendo a ambos, aunque sea uno de ellos el que lo utilice. Además, el mero uso del inmueble, incluso aunque conste en la resolución judicial que a uno de ellos se adjudica el inmueble, resulta irrelevante para la comunidad, porque esta no queda vinculada por el contenido de la resolución judicial, como tampoco queda vinculada con contratos entre las partes que solo a ellas afectan y no a la comunidad. Veamos, pues, las particularidades de las situaciones que como consecuencia de una separación o divorcio surgen en las comunidades y cómo deben resolverse a la luz de la doctrina jurisprudencial.

2.- ¿Se puede incluir en la sentencia a quien corresponde el pago de los gastos de comunidad o de la hipoteca del inmueble?
    En las sentencias de separación o divorcio suelen indicarse, bien por fijación en un convenio, o porque las partes lo han reclamado, quien es el obligado a pagar, por ejemplo, los gastos de comunidad o las cuotas mensuales de la hipoteca que grava el inmueble. Pero ¿esto afecta a la comunidad? ¿Le vincula a ella? Nos preguntamos. Pues bien, en principio hay que señalar que mientras se mantenga la copropiedad sobre el inmueble a ambos compete el pago de los gastos de comunidad, ya que son codeudores de esta obligación. Y en razón a esto, la Audiencia Provincial de Málaga, Sección 7ª, Sentencia de 14 Jul. 2009, rec. 76/2009 señala que el régimen jurídico de la responsabilidad de los gastos derivados de los bienes comunes de los esposos, al igual que el de la ordenación de sus beneficios o la distribución de las cuotas de participación es, mientras subsista la convivencia matrimonial, el que resulte del régimen económico matrimonial aplicable, puesto que cada tipología legal contiene reglas propias destinados a tal fin. Una vez disuelto el régimen, como acontece por virtud de la Ley al decretarse la separación o el divorcio, son de aplicación las reglas que rigen la comunidad ordinaria en cuanto a las relaciones internas entre los copropietarios y, en cualquier caso, frente a los terceros acreedores, a tenor del título del que dimane la obligación de que se trate, sin que sea necesario que se haya producido la liquidación efectiva del patrimonio, toda vez que las reglas especiales previstas para ordenar la economía de los cónyuges tienen su fundamento en los vínculos de solidaridad derivados de la convivencia y cesan en todo caso con la sentencia judicial que ponga fin legalmente a la misma.
    Lo que viene a reconocer esta resolución judicial es que la sentencia podría fijar una obligación acerca de quién es el que debe pagar las cuotas del préstamo o los gastos de comunidad, pero al fin y al cabo ello operaría siempre ad intra no ad extra. Es así, por lo que la entidad bancaria y la comunidad de propietarios no actuaría frente a la persona que consta en la sentencia como la obligada al pago, sino frente a los dos, ya que para ello debería fijarse un pacto entre las partes (entidad bancaria y ambos) para novar el contrato, asumiendo uno de ellos la obligación del pago de las cuotas del préstamo hipotecario y en el caso de la comunidad de vecinos solo operaría la adjudicación a uno de ellos del inmueble en la liquidación de los bienes, pero la sentencia de divorcio o separación no afecta a la comunidad, como venimos manteniendo.
    En cualquier caso, la sentencia antes citada de la AP de Málaga reconoce que el establecimiento de prestaciones económicas del tipo de la discutida, esto es pago de las cuotas del préstamo hipotecario de la vivienda familiar, (o también de los gastos de comunidad) puede incluirse bien como carga del matrimonio, bien como factor a tener en consideración para la fijación de las pensiones alimenticia o compensatoria. Es decir, que en la sentencia se podrá decir que los gastos de comunidad los paga quien usa el inmueble o quien no lo usa, y lo mismo la carga de la hipoteca, pero más dentro del capítulo incluido en las pensiones y para tenerlo en cuenta en el ámbito obligacional de quien debe satisfacer esas deudas, pero nótese que ello solo lo es en la esfera interna de las partes, ya que frente al banco siguen siendo los dos los deudores (salvo novación pactada) y lo mismo frente a la comunidad, salvo adjudicación del inmueble comunicada formalmente a la comunidad.
De gran actualidad para el tema que nos ocupa es la sentencia del Tribunal Supremo de fecha 25 de septiembre de 2014 -EDJ 2014/175673- (recurso número 2417/2012, ponente señor Arroyo Fiestas), en la que establece que, en el supuesto de que en un proceso de divorcio, se adjudique el uso de la vivienda de la que ambos son copropietarios, a uno de los cónyuges, los gastos ordinarios de mantenimiento de dicha vivienda, como son los de la comunidad de propietarios, pueden ser atribuidos al ex cónyuge que la utilice, en tanto que los extraordinarios (incluidos el IBI, seguros y similares), corresponden a ambos por mitad.
Ahora bien, ello no quiere decir que si el juez de familia fija en una sentencia a quien le corresponde pagar los gastos de comunidad que ante esta ese sea el sujeto legalmente responsable, sino que lo es a los efectos interno de las partes, no frente a la comunidad, y ello por cuanto aclara la sentencia que: “en las relaciones entre la Comunidad de Propietarios y los propietarios individuales, los gastos de comunidad corresponden al propietario, y éste o éstos serán los legitimados pasivamente para soportar las acciones de la comunidad en reclamación de las correspondientes cantidades, sin perjuicio de las acciones de repetición entre los copropietarios, si procediere (art. 9 LPH). Ahora bien, nada obsta a que un Tribunal de familia acuerde, en aras al equilibrio económico entre las partes (art. 103 CC), que el ex cónyuge que utilice la vivienda ganancial, sea el que deba afrontar los gastos ordinarios de conservación. Este pronunciamiento no es contrario al art. 9 LPH, pues este rige las relaciones entre propietarios y Comunidad, sin perjuicio de las relaciones internas entre aquellos, como ocurre en este caso en el que la cuota ordinaria de comunidad se impone en la resolución judicial a la hoy recurrente. Ahora bien, ello no obsta para que de acuerdo con el art. 9 LPH, sean ambos propietarios los que deberán afrontar, en su caso, las reclamaciones de la Comunidad de Propietarios, conforme al tan citado art. 9 LPH.”
Por ello, si la comunidad conoce la existencia de esa resolución ello no altera que si el inmueble sigue perteneciendo a los dos se siga contra ambos la reclamación. A la comunidad le es indiferente si paga todo quien usa el inmueble por sentencia, pero si este no paga la reclamación se lleva a cabo por ambos. Una cosa es que a efectos internos entre las partes deba pagar quien lo usa, pero si la comunidad debe reclamar lo hará frente a ambos y luego quien no la usa repetirá su parte abonada frente a quien es el sujeto obligado real por resolución judicial.

3.- ¿El uso del inmueble debe llevar aparejada la obligación al pago de gastos comunes? ¿Afecta esto a la comunidad?
    Suele ser práctica habitual que en los convenios de separación y/o divorcio se refleje que el pago de los gastos de comunidad se haga por quien se va a quedar con el uso del inmueble, lo que hasta cierto punto resulta lógico, ya que es evidente que el que se va a marchar del inmueble no lo disfruta, pero esta es la misma situación que se le plantea a los titulares de los locales de negocio cuando suscitan que no desean pagar, o no ven justo, que tengan que pagar gastos de elementos o servicios comunes que no utilizan. Y ante ello hay que señalar que la obligación al pago de los gastos comunes es por ser propietario, no por usar los servicios o elementos comunes.
    Recuerda a estos efectos el Tribunal Supremo (vid Sentencias de 25 de mayo de 2005 -EDJ 2005/76738- y 1 -EDJ 2006/80800- y 20 de junio de 2006 -EDJ 2006/89289-), que el art. 9.1 f LPH -EDL 1960/55- impone al propietario, de una forma clara e inequívoca, el pago de los gastos de comunidad, lo que, en dichas resoluciones, conduce a considerar que el abono de los mismos realizado por uno solo de los cónyuges cotitulares de inmueble, al que, en la litis matrimonial, se le atribuyó su uso, constituye un crédito de este contra la sociedad de gananciales en liquidación. Apunta aquí el Alto Tribunal que no podemos, sin embargo, olvidar que las cuotas ordinarias de comunidad tienen por objeto cubrir económicamente una serie de servicios, tales como los de portería, limpieza, luz o, en general, mantenimiento de zonas comunes que tan solo benefician de modo directo y personal a uno de los cotitulares, esto es aquel que ostenta el derecho exclusivo y excluyente de uso.
    El TS apunta que a los efectos meramente internos de la pareja ha de recaer sobre el beneficiario de tales servicios el gasto inherente a la ocupación del inmueble, (como así se confirma en la más reciente sentencia del TS de 25 de septiembre de 2014 -EDJ 2014/175673-) en cuanto originados por quienes moren en el mismo, redundando en su exclusivo beneficio. Y al respecto, dentro de la regulación del derecho de uso y habitación, figuras que guardan evidente similitud con la del art. 96 CC -EDL 1889/1-, el art. 500, por la remisión genérica efectuada en el 528, previene que el usufructuario (en este caso el usuario) está obligado a hacer las reparaciones ordinarias que necesiten las cosas dadas en usufructo; y se añade que se considerarán ordinarias las que exijan los deterioros o desperfectos que procedan del uso natural de las cosas y sean indispensables para su conservación. Obvio es que si uno solo de los cónyuges está percibiendo una utilidad económica derivada del derecho de uso, que le otorga la posesión del inmueble a los fines de cubrir en el mismo sus necesidades cotidianas de alojamiento, ha de entenderse que las cuotas de comunidad forman parte de los gastos que derivan del mantenimiento y uso del inmueble que dicho consorte, con exclusión del otro, hace del mismo y de sus instalaciones comunes, por lo que no parece forzado incluir aquellos gastos dentro de las obligaciones que incumben al usuario, bajo la cobertura del art. 504, en relación con el 500, dentro del concepto de contribuciones que recaigan sobre los frutos o utilidades.
    Pero, sin embargo, ello será la solución dentro del procedimiento judicial de separación como solución más justa a la hora de repartir las obligaciones económicas que le competen a cada parte. Sin embargo, frente a la comunidad (como también se deduce de la sentencia del TS de 25-9-2014 -EDJ 2014/175673-) (1) ambos siguen siendo deudores y con responsabilidad solidaria por mucho que en la sentencia de separación o divorcio se recoja que el que usa el inmueble es el que debe pagar los gastos.
Por ello, en estos casos, si el piso pertenece a ambos cónyuges, al existir una propiedad pro indiviso la comunidad puede dirigir el recibo contra el cónyuge que se queda haciendo uso de la vivienda. Sin embargo, no queda obligada la comunidad a ello, de tal manera que la comunidad seguirá haciendo las comunicaciones en el domicilio, salvo que el inmueble fuere privativo del cónyuge al que no se le adjudica el uso del inmueble. Aun así, si este nada dice y se siguen efectuando en el inmueble y se recogen por la persona que lo utiliza se tendrán por bien hechas al no haber comunicado a la comunidad el cambio de domicilio.
En realidad, para la comunidad de propietarios es irrelevante la separación en los casos de ganancialidad del piso y si es privativo de quien no lo usa será este quien deberá trasladar a la comunidad su nuevo domicilio aunque el responsable al pago de los gastos lo seguirá siendo el propietario, no el que usa el inmueble, no pudiendo la sentencia de separación o divorcio ser vinculante para la comunidad, ya que el pago de los gastos de comunidad se devenga por ser propietario, no usuario. Si es privativo del no ocupante a éste se le deben girar los recibos, siendo irrelevante la separación y el uso.
De todos modos se recomienda siempre que se haga uso de lo dispuesto en el art. 15 LPH -EDL 1960/55- de requerir a los comuneros de bienes inmuebles en común que designen un representante a los efectos de las comunicaciones.
En las Conclusiones del seminario propiedad horizontal organizado por el CGPJ celebrado en Madrid los días 23, 24 y 25 de marzo de 2011 se llegó a la siguiente conclusión: (sentencias, entre otras, AP de Madrid de 22-4-2008 -EDJ 2008/79559- AP de Gerona de 30-4-2008 -EDJ 2008/99981-): Tal convenio difunde sus efectos sobre los esposos litigantes y en su ámbito interno pero sin afectar a la Comunidad de Propietarios frente a la que persistirán las obligaciones derivadas de la titularidad sobre la finca. En el supuesto de ausencia en el convenio regulador de previsión sobre atribución de gastos de comunidad, ambos cotitulares responderán frente a la comunidad, pero en el ámbito interno se hará aplicación de los arts. 500 y ss. del CC -EDL 1889/1- que diferencian entre gastos ordinarios y extraordinarios, asumiendo el usuario los ordinarios y siendo comunes los extraordinarios.

4.- Viabilidad del ejercicio del derecho de repetición ante el pago de gastos de comunidad por el ex cónyuge que no usa el inmueble.
    Dado que la obligación de pago corresponde a los dos ex cónyuges, si la comunidad reclama el pago de los gastos de comunidad a quien no utiliza el inmueble y por virtud del convenio y/o sentencia le corresponde el pago de los gastos de comunidad a quien se comprometió a ello tendría quien paga su derecho a la repetición integra de los gastos al que usa el inmueble. Quiere esto decir que la comunidad no puede dejar de reclamar los gastos a ambos o uno de ellos por el vinculo de solidaridad en la deuda que existe y cobrársela a quien tenía domiciliado el cobro o pasarle el recibo si este era el que estaba pagando. No obstante, si en estos supuestos esta parte no es la que reside en el inmueble y es el usuario el que queda obligado este deberá pagar la parte íntegra de los gastos de comunidad, no el 50%. Nótese que el pago del 50% o la reclamación de quien paga al otro copropietario, lo sería del 50% si no se hubiera fijado en la resolución judicial nada en virtud de la comunidad de bienes, pero si se fija esa obligación al pago de quien usa el inmueble resulta que entre las partes ya hay una relación por la que entre ellos el obligado al pago “contractualmente”, aunque lo sea por convenio o sentencia es quien usa el inmueble y si quien paga no es obligado en nada en ese vínculo podrá reclamar la totalidad a quien usa el inmueble, o bien el 50% si no existe esa obligación exclusiva al pago por uno de ellos.
Sobre este supuesto la AP de La Rioja, sentencia de 11 febrero 2013, rec. 495/2012 -EDJ 2013/26169- apunta que los gastos de comunidad no aparece que sean gastos excepcionales o extraordinarios, sino gastos ordinarios que derivan de uso material y directo del inmueble, y, por lo tanto repercutibles sobre la usuaria al amparo de los arts. 501 y 505 CC -EDL 1889/1-, al margen de que el art.9 LPH -EDL 1960/55- atribuya el pago de los gastos comunitarios al propietario, pues no es esa la cuestión debatida sino su repercusión por el propietario que los paga a quien está en el uso y disfrute del inmueble. Y si bien el derecho de uso de la vivienda que fuera familiar, no lo es a titulo de usufructo, tal régimen jurídico es igualmente aplicable a los derechos de uso por la remisión que al mismo efectúa el art. 528 CC. En el mismo sentido expresado, las sentencias de la AP de Burgos de 6 de Junio de 2007 -EDJ 2007/167723-, AP Málaga de 23 de Julio de 2004 -EDJ 2004/131133- o AP Valencia de 11 de Mayo de 2009 -EDJ 2009/188843-. Sobre la calificación de los gastos de comunidad de propietarios como prestaciones propias de la necesidad habitacional repercutibles, en exclusiva, sobre el cónyuge usuario, puede citarse además la sentencia de la AP de Navarra de 22 de septiembre de 2004 -EDJ 2004/167490-. Y la sentencia de la AP de Zamora de 27 de Mayo de 2009 -EDJ 2009/126941- dice: "Sin embargo, no podemos olvidar que las cuotas ordinarias de comunidad tienen por objeto cubrir económicamente una serie de servicios, tales como los de la portería, limpieza, luz o, en general, mantenimiento de zonas comunes que, en supuestos como el presente, tan sólo benefician de modo directo y personal a uno de los cotitulares, esto es, aquel que ostenta el derecho.
No obstante, hay que insistir en que para que esa reclamación lo sea íntegra por quien paga a quien usa debe existir un reconocimiento en resolución judicial de que el obligado integro al pago lo es el usuario del inmueble, ya que en su defecto lo seguirán pagando al 50%, ya que la existencia de una copropiedad sobre el bien inmueble conllevará que la obligación al pago se divida al 50% al haberse separado o divorciado la pareja y tratarse las deudas posteriores a la separación dimanantes de bien común por mitad.

5.- ¿A quién se demanda por falta de pago de gastos de comunidad en casos de separación y divorcio?
Manteniéndose la copropiedad del inmueble en favor de ambos sin haber efectuado la liquidación de gananciales la situación “comuneros separados y/o divorciados versus comunidad” sigue siendo idéntica a la que había antes de la ruptura, ya que existe una copropiedad y la ruptura solo afecta a ellos y a sus relaciones personales y contractuales, pero no en relación a la comunidad. De ahí que se tenga que seguir manteniendo la exigencia del art. 15 LPH -EDL 1960/55- de que designen un representante del proindiviso que bien podría ser el usuario del mismo en virtud de la resolución judicial que regula las condiciones de la ruptura.
Así, designado representante ante la comunidad tras la ruptura, las comunicaciones se efectúan al representante legal que en estos casos hay que designar por la vía del art. 15 LPH, pero hay que demandar a los dos, por cuestiones registrales y de afección de los bienes a resultas de la ejecución. Cierto que en algunos casos existe una pequeña jurisprudencia que señala que basta con demandar a uno de ellos y luego extender las medidas contra el ex cónyuge o ex pareja en estos casos de ruptura, pero en materia registral surgirían problemas que es preciso resolver con la demanda frente a los dos.
La jurisprudencia en esta materia está dividida. Así
a) A favor de demandar a los dos:
Resoluciones que se han decantado a favor de la tesis litis-consorcial; así la sentencia de la AP de Zaragoza (Sección 2ª) de 20-7-98 -EDJ 1998/20012-, en la que se afirma que reclamado el impago de cuotas comunitarias es obvio que la legitimación pasiva la ostentan los titulares copropietarios tratándose de una de las denominadas obligaciones "propter rem", por lo que deben ser demandados ambos ex cónyuges si sigue manteniéndose la copropiedad, porque el deudor está designado de acuerdo con la titularidad real del inmueble (sentencias del TS 2-7-1994 -EDJ 1994/13929-, 9-11-1992, 4-11-1992 -EDJ 1992/10826- entre otro). En igual sentido cabe citar las sentencias de la AP de Madrid (Sección 18ª) de 25-2-98 -EDJ 1998/26103- y de la AP de Guadalajara de 24-9-97 -EDJ 1997/6971-.
b) Se puede demandar a uno solo: art. 1385 CC -EDL 1889/1-.
Ahora bien, el criterio contrario a dicha excepción procesal ha sido sostenido por la AP de Álava, en sentencia de 11-11-99 (Sección 2ª) -EDJ 1999/47546-, en la que se afirma que debemos partir del hecho de que la reclamación de cuotas por parte de la Comunidad de Propietarios es una obligación personal que compete a los propietarios de la vivienda, quienes tienen la obligación de contribuir a los gastos generales, naciendo dicha obligación con la compra del piso, siendo inherente a sus propietarios, y conociendo obligación todos ellos, sea una persona individual o una pareja con régimen de sociedad de gananciales. Basta que la acción en reclamación de los gastos comunes dirija a cualquiera de ellos, ya que de conformidad con art. 1.385.2° CC -EDL 1889/1-, cualquiera de ellos puede ejercitar defensa o acción de los bienes y derechos comunes, de aquí que también en este caso no se produzca la excepción litisconsorcio pasivo necesario entre los ex cónyuges para defensa de los bienes y derechos de la comunidad gananciales (por todas STS 30-10-87). Asimismo, la misma tesis contraria se sostiene por la AP de Granada en sentencia de 5-7-99 (Sección 4ª) -EDJ 1999/28470-, en la que se afirma que hemos de desestimar la excepción de litisconsorcio pasivo necesario por no haber traído al procedimiento en la presente demanda de reclamación de los gastos de la comunidad de propietarios a la esposa del demandado al tratarse de unos inmuebles pertenecientes a la sociedad de gananciales. En tales casos no es necesaria la presencia de ambos cónyuges en el procedimiento, pues no se trata de un litigio que haga referencia a los bienes gananciales propiamente dichos, sino que lo que se pretende hacer efectiva es la obligación propter rem derivada de la titularidad de los mismos.
1. Aquí estamos en presencia de una deuda solidaria entendida como solidaridad impropia, por cuanto no existe posibilidad de dividir o prorratear la deuda entre los miembros de la sociedad de gananciales, máxime cuando en dicha comunidad no existen cuotas pues se trata de una comunidad de tipo germánico o en mano común. Es criterio jurisprudencial reiterado (Sentencias del TS de 7-4-84, 26-6-89 -EDJ 1989/6472- y 26-1-94 -EDJ 1994/495-) que pese a la dicción del art. 1137 CC -EDL 1889/1-, la solidaridad también es perceptible cuando de las características de la obligación permitan deducir la voluntad de los obligados de crear una obligación generadora de responsabilidad solidaria o en los supuestos de la denominada "univocidad obligacional". En idéntico sentido podríamos citar la sentencia de 8-10-97 de la AP de Málaga (Sección 4ª) -EDJ 1997/10813-.
Cuando la demanda se dirige solo contra un copropietario que es el que ordinariamente ejerce las funciones de representación del otro en las Juntas o lleva la voz de los demás por representación voluntaria, pero por una deuda del inmueble hay que contar con que al dirigirse la acción contra los propietarios por razón de tal carácter, deben ser llamados todos y cada uno de los que integran tal derecho puesto que todos ellos se verán afectados directamente por la resolución que recaiga en el proceso y por ello, deben participar en él y ser oídos directamente todos los afectados por la relación jurídica controvertida.
No es imprescindible la solidaridad para que la comunidad de propietarios cobre las cuotas a los condueños de un piso o local, son preferentes, responde de ellas el piso o local y se impone a los propietarios la comunicación de domicilio para notificaciones (por lo que ya no es complicada la citación a juicio), a lo que hay que sumar las reglas legales ya citadas, por ello, hay que reclamar la deuda que no es solidaria a todos los condueños del piso o local, salvo cuando se haya pactado expresamente la solidaridad, lo que también en mi opinión se puede hacer en los estatutos de la comunidad.
Cuando hay obligación derivada de la copropiedad, es la comunidad la que ha de ser demandada, y por tanto, deben serlo todos los integrantes de la comunidad, siendo esta la doctrina consolidada en la jurisprudencia y que se basa en la necesidad de evitar, por un lado, que puedan resultar afectados por la resolución judicial quienes no fueron oídos y vencidos en el juicio y de impedir, por otro, la posibilidad de sentencias contradictorias.
De todos modos, ante la disparidad existente es preciso decantarse por la mayor que es la de demandar a ambos, situación que ni plantea problemas interpretativos y evita que en el caso de aplicar el criterio b) nos encontremos con la aplicación del criterio de que se exige acudir frente a los dos, y es el más seguro a efectos registrales.
Como prueba de la disparidad de criterios vemos que:
a) Hace falta demandar a los dos (sentencias AP Madrid 28-11-2001 -EDJ 2001/68380-, A Coruña 29-6-2002, Las Palmas 2-12-2002 -EDJ 2002/88229-, Zaragoza 20-7-98 -EDJ 1998/20012-.
b) Solo hace falta demandar a uno: Sentencias AP Alicante 14-9-98 -EDJ 1998/24993-, Murcia, 17-4-2006 -EDJ 2006/95915-, Navarra, 27-5-2003.
En cualquier caso, el consejo siempre es el de demandar a los dos al mantenerse la situación de copropiedad, por lo que aunque el convenio o la sentencia reconozcan que el pago de los gastos de comunidad corresponde al que lo usa ello no afecta a la comunidad y esta deberá ejercitar la acción frente a ambos, ya que ello solo surte efecto entre las partes, no frente a terceros. Decimos esto por si se demanda a quien no está obligado al pago según sentencia y este opone que no es obligado por el convenio o sentencia de separación, pero seguimos insistiendo que ello no tiene virtualidad, porque la condena precisa a ambos (y esto es lo que deberá alegarse) es fundamental para poder llegar a la vía de la ejecución sobre el bien, para la que se precisa la condena a ambos por los efectos registrales, ya que con mayor razón aún ese mantenimiento de la copropiedad a efectos registrales conlleva que si se ejecuta sobre el bien el derecho de crédito de la comunidad deba exigirse una expresa condena a ambos.

6.- Representante del proindiviso ante la comunidad en los casos de separación y divorcio. Notificaciones de la comunidad.
En estos casos lo correcto sería que el comunero que va a residir en el inmueble presente un escrito firmado también por el otro cotitular a la comunidad, en el que les traslade que a los efectos del art. 15 LPH -EDL 1960/55- este será el representante del proindiviso. Para ello la comunidad le trasladará a este los actos de comunicación que fueren procedentes sin que el otro comunero que no usa el inmueble tenga derecho a que reciba las comunicaciones de la comunidad, ya que los supuestos de separación y divorcio no son vinculantes a la comunidad y esta no está obligada a enviar dos actos de comunicación a los dos ex cónyuges o ex parejas, por mucho que alguno de ellos lo interese, ya que la separación o divorcio no le confiere al no usuario un derecho conjunto de información con el que lo usa. Para el supuesto de que no se lleve a cabo esta comunicación a la comunidad acerca de quién es el representante del proindiviso a los efectos legales resultará que la comunidad seguirá enviando los actos de comunicación al inmueble donde está sito el piso o local, sin que esté obligado a llevarlo a cabo en otro domicilio, salvo que, eso sí, exista un escrito conjunto firmado por los dos en el que conste quien es el representante a los efectos de seguir recibiendo las notificaciones de la comunidad, pero si este escrito no se presenta por los dos comuneros al objeto, por ejemplo, de que estas fueran enviadas al domicilio de quien no lo usa, lo cierto y verdad es que la comunidad las seguirá enviando al domicilio del inmueble, surtiendo las notificaciones sus plenos efectos legales y sin que el que no usa el inmueble pueda alegar que no ha tenido conocimiento de lo que le afecta como copropietario, al no enviarle la comunidad copia de las notificaciones, ya que el copropietario, como tal, no tiene derecho a recibir las notificaciones, sino solo el representante legal del proindiviso. Con ello, en el caso de impugnación judicial la comunidad opondría la ausencia absoluta de comunicación de que él era el representante del proindiviso a los efectos del art. 15 LPH.

NOTAS del Autor:

1.- Sentencia del TS de 25 de Septiembre de 2014: “Como refiere la doctrina, si bien frente a terceros, esto es la Comunidad de Propietarios, no se puede alterar el que es el titular de la vivienda obligado al pago de los gastos a que se refiere el art. 9 LPH -EDL 1960/55-, en las relaciones internas entre los cónyuges, igual que en las relaciones internas entre inquilino y propietario, puede la sentencia matrimonial, en el primer caso, como el contrato de inquilinato, en el segundo, alterar el responsable de su pago en las relaciones internas que surgen entre los titulares del uso y de la propiedad."


Este artículo ha sido publicado en la "Revista Derecho Inmobiliario", el 1 de enero de 2015.

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