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Proyecto de Ley de modificación del Régimen de Propiedad Horizontal en Cataluña

Por Redacción LED

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La propiedad horizontal se rige en Cataluña por lo dispuesto en el Libro V del Código Civil Catalán (L Cataluña 5/2006), en el que se dedica el capítulo IIII del Título V a su regulación (CCC art.553-1 a 553-59), encontrándose actualmente en tramitación un Proyecto de Ley de Modificación del régimen que contempla.

El Proyecto de Ley de Modificación del Libro V del CCC, incorpora novedades y aclara diversas cuestiones de interpretación confusa en la normativa vigente sobre esta materia, de las que algunas, sin ánimo de exhaustividad, se exponen a continuación.

Configuración y constitución de la Comunidad de Propietarios

Respecto a la configuración de la Comunidad de Propietarios, el Proyecto contempla, como presupuesto de la propiedad horizontal, además del otorgamiento del título constitutivo (CCC art. 553-1.2 redacción Proyecto de Ley de modificación del Libro V del CCC):

- la existencia presente o futura de uno o más titulares de la propiedad de un inmueble integrado por elementos privativos y comunes;

- la determinación de la cuota de participación en los elementos comunes que corresponde a cada elemento privativo; y

- la configuración de una organización para el ejercicio de los derechos y el cumplimiento de los deberes por parte de los propietarios.

Por otro lado, el Proyecto de Ley de modificación del Libro V del CCC pretende solucionar el problema de las denominadas «propiedades horizontales de hecho» en Cataluña, de manera que las situaciones de comunidad que reúnan los requisitos de la propiedad horizontal y que no se hayan configurado conforme a lo que se dispone en el CCC Título V Capítulo III, se rigen por los pactos establecidos entre los copropietarios, por las normas de la comunidad ordinaria y, si procede, por las disposiciones del capítulo III que resulten conformes con las circunstancias del caso (CCC art. 551-2.2 redacción Proyecto de Ley de modificación del Libro V del CCC).

Asimismo, actualmente la normativa catalana regula la legitimación para el otorgamiento del título constitutivo de la propiedad horizontal de forma extraordinariamente confusa.

El Proyecto de Ley de modificación del Libro V del CCC intenta solucionar los múltiples problemas interpretativos que ha originado el vigente CCC art. 553-8, estructurando el precepto en tres apartados:

- El primero declara que únicamente los que ostentan la condición de propietarios están legitimados para otorgar el título constitutivo de la propiedad horizontal o las modificaciones al mismo, ya que nos encontramos ante un régimen de propiedad.

- El segundo recoge la posibilidad de que el promotor decida construir en comunidad, transmitiendo parte de la cuota del inmueble durante la fase de construcción. En esta situación, el promotor carece de la facultad extraordinaria prevista en el CCC art.552-11.4 y cualquiera de los comuneros puede exigir inmediatamente el otorgamiento del título constitutivo de la propiedad horizontal de acuerdo con el proyecto para el cual se haya obtenido licencia.

- El tercer apartado contempla los casos de compraventa de pisos sobre plano o en construcción con carácter meramente consensual, en cuyo caso se establece la obligación del promotor de incluir en la escritura pública de transmisión una reseña del título constitutivo de la propiedad horizontal, así como incorporar las normas de la comunidad.

No se establece efecto alguno ratificatorio, por lo que quedan a disposición del adquirente las acciones que procedan para pretender la nulidad de las cláusulas o modificaciones introducidas o para reclamar los daños y perjuicios que considere si estima que se ha producido un incumplimiento contractual.

Por último, en el Proyecto, la modificación del título constitutivo exige el acuerdo de la junta, con las mayorías previstas en el CCC art.553-25 y 26, según sea el caso, y, además, se requiere que en la escritura pública se observen los requisitos del CCC art. 553-9 que sean aplicables conforme a la modificación de que se trate (CCC art. 553-10 redacción Proyecto de Ley de modificación del Libro V del CCC).

Estatutos

El Proyecto de Ley de modificación del Libro V del CCC, aclara la eficacia del estatuto no inscrito: las normas de los estatutos que no estén inscritas en el Registro de la Propiedad no perjudican a los terceros de buena fe. Luego, los estatutos no inscritos son oponibles a los terceros que lo sean de mala fe, esto es, a los terceros que se demuestre que conocían de la existencia de la norma particular con carácter previo a su adquisición, a pesar de no estar inscrita y que son inoponibles a cualquier tercero de buena fe, ya fuere su adquisición a título gratuito u oneroso (CCC art. 553-11 redacción Proyecto de Ley de modificación del Libro V del CCC).

Créditos privilegiados

Desde el punto de vista de los créditos a favor de la comunidad, con la normativa vigente se plantea si resulta aplicable el carácter privilegiado que a este tipo de créditos se reconoce en la LPH art. 9.1.e redacción L 8/2013.

El Proyecto resuelve esta cuestión estableciendo que los créditos de la comunidad contra los propietarios por los gastos comunes, ordinarios y extraordinarios, correspondientes a los 3 años inmediatamente anteriores tienen preferencia de cobro sobre los elementos privativos con la prelación que determine la ley.

Con ello se reconoce la aplicación del privilegio y se remite a la norma estatal para la determinación de la posición que ocupan en el orden de prelación de créditos privilegiados (CCC art.553-4.3 redacción Proyecto de Ley de modificación del Libro V del CCC). A estos efectos la norma estatal ubica el crédito de las comunidades por delante de los citados en el CC art.1923.3º, 4º y 5º, sin perjuicio de la preferencia establecida a favor de los créditos salariales en el ET (LPH art. 9.1.e redacción L 8/2013).

Cuotas especiales de gastos

Se aclara la confusión actual respecto a las mayorías necesarias para la aprobación de las cuotas especiales de gastos manteniéndose la unanimidad para la modificación de lo que son estrictamente las cuotas de participación y estableciendo la mayoría cualificada de las cuatro quintas partes de propietarios y cuotas para los acuerdos de modificación de las cuotas de gastos.

Además, se contempla expresamente la posibilidad de acudir al arbitraje o a otros medios de solución extrajudicial de conflictos (mediación) a lo hora de determinar las cuotas de participación.

Ello, claro está, al margen de la posibilidad de obtener el acuerdo en junta o acudir al auxilio judicial (CCC art. 553-3 y 26 redacción Proyecto de Ley de modificación del Libro V del CCC).

Fondo de reserva

El Proyecto de Ley de modificación del Libro V del CCC modifica la regulación del fondo de reserva en el sentido de suprimir la obligación de abrir una cuenta especial sólo para el mismo, circunstancia que se configura como meramente facultativa, sustituyéndola por la obligación de llevar una contabilidad separada.

Lefebvre - EL Derecho no comparte necesariamente ni se responsabiliza de las opiniones expresadas por los autores o colaboradores de esta publicación

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