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INMOBILIARIO

¿Cubre la póliza de seguro hogar del arrendador la actuación dañosa causada por el inquilino? ¿Hay acción de repetición?

Por D. Vicente Magro Servet

Presidente de la Audiencia Provincial de Alicante (Doctor en Derecho).

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1.- Introducción.
2.- Daños a tercero comunero causados por inquilino de forma dolosa.
3.- Daños causados a tercero por inquilino de forma imprudente.
4.. Supuestos de responsabilidad del seguro hogar contratado por el arrendador aunque resida en el inmueble el inquilino.
    a.- Daños producidos en bienes del inmueble por transcurso del tiempo y no constancia en la póliza de la extensión de cobertura a daños causados en bienes del inmueble mientras reside el inquilino.
b.- Constancia en la póliza de seguro de hogar de que el inmueble está arrendado e inclusión por la aseguradora de cláusula (no firmada expresamente) que excluye daños a inquilinos o causados por ellos.
c.- ¿Existe responsabilidad del propietario por daño causado a tercero por el inquilino? ¿Puede dirigirse la aseguradora contra el inquilino por ejemplo en casos de daños por incendio?



1.- Introducción.

    Planteamos un tema de gran interés práctico relacionado con la existencia de las pólizas de seguro hogar que contratan los ciudadanos para que las aseguradoras deban responder de los eventos dañosos que se causen a terceros por hechos derivados del inmueble, por ejemplo, caídas de objetos a la vía, daños causados a otro vecino por problemas de humedades o rotura de tuberías, en definitiva un régimen de responsabilidad civil por el hecho de tener un inmueble y los daños que se puedan causar a tercero. Cuestión adicional es el relativo a los daños propios también, y la cobertura en casos de robo, pero si la cuestión está clara en relación a que quien contrata es quien desea recibir la cobertura el tema cambia cuando nos encontramos con un arrendamiento y si el seguro de hogar contratado se extiende a los inquilinos que residen en el inmueble sobre el que giraba la póliza. Y ello, porque cuando se contrató la póliza de seguro hogar se llevó a cabo para cubrir las contingencias que pueden darse en estos casos, pero ¿y si el daño a tercero se causa ahora mientras reside el inquilino y por hecho del propio inquilino? ¿Cubriría la aseguradora este hecho dañoso si el causante del daño es el no asegurado o por el hecho de existir la póliza se cubre igual?

 La cuestión tiene una respuesta clara en relación al tercero perjudicado, ya que este tiene acción directa contra la aseguradora para responder esta por los hechos dañosos derivados del inmueble o de las personas que en este habiten. Cuestión distinta, que lo es, es que la aseguradora pagará al perjudicado, pero podrá repetir contra el inquilino, porque este no era el asegurado, sino que este lo era el arrendador y el régimen de cobertura solo existe con respecto a las posibles responsabilidades que se le puedan reclamar al dueño del inmueble, ya que para que pueda existir una cobertura en relación a los inquilinos debe existir, también, una extensión contractual con pago de mayor prima, para amparar, también a los inquilinos, o que estos contraten un seguro de hogar como inquilinos.

El problema que surge en estos casos es que por regla general en las pólizas de seguro de hogar nada se indica para cuando la vivienda esté arrendada y aquí nos encontramos con distintas situaciones que se refieren a:

a.- Por daños causados al inquilino en el hogar.

b.- Por daños en los bienes del inmueble que usa el inquilino,

c.- O por daños causados a terceros por el inquilino, por ejemplo, por caída de objetos desde el inmueble.
Veamos las distintas situaciones que se dan.

2.- Daños a tercero comunero causados por inquilino de forma dolosa.

    Una primera posibilidad que puede darse es que el inquilino lleve a cabo una conducta dolosa dañosa en el inmueble o fuera de él, en cuyo caso el seguro contratado por el arrendador no le cubriría en modo alguno. Otra cuestión es que este tuviera concertado la extensión de la responsabilidad al inquilino en el caso de actuaciones culposas o de las que se derive un daño a tercero, por ejemplo, la caída de una maceta a la calle. En estos casos, pese a esta extensión de responsabilidad si se tratara de una actuación dolosa la aseguradora debería responder ante el tercero perjudicado, pero podría repetir contra el inquilino causante del daño al haber sido causado con dolo. Y ello, por el principio de la no asegurabilidad del dolo, ya que no es posible que la póliza de seguro pueda cubrir hechos dolosos, pero lo que está claro es que el perjudicado cobrará su indemnización, pero al tratarse de un hecho doloso la aseguradora podrá ejercer el derecho de repetición contra el inquilino por haber causado un daño de forma dolosa a tercero y quedar cubierto en la póliza la cobertura al inquilino.

    Pero desde luego, la aseguradora no respondería nunca ante el tercero si la póliza no cubriera esta responsabilidad del inquilino, sino solo si esta estuviera cubierta y abonaría al tercero los daños aun causados en forma dolosa por la acción directa del tercero ante la aseguradora y ejercería posteriormente el derecho de repetición contra el inquilino por la actuación dolosa causada.

3.- Daños causados a tercero por inquilino de forma imprudente.

    Aquí nos encontramos con la misma cuestión relativa a si está cubierta la responsabilidad de la actuación culposa del inquilino en la póliza de seguro y si no hay cláusula en la póliza de seguro que cubra las responsabilidades del inquilino a terceros estos no pueden dirigirse directamente a la aseguradora, sino que deben hacerlo frente al inquilino causante de los daños, ya que para que la aseguradora deba responder de los daños causados por culpa por el inquilino debe constar de forma expresa una extensión de la cobertura al inquilino. Nótese que cuando el arrendador-propietario firma una póliza de seguro hogar lo hace en principio de forma nominativa para la cobertura suya y extensiva a las personas que con él convivan, de tal manera que la cobertura se extendería por daños causados, por ejemplo, por la pareja o sus hijos a terceros, pero si el propietario se convierte en arrendador y sale del círculo del bien inmueble sobre el que se refiere la póliza resultará que la persona que ocupa el inmueble es alguien ajeno a la “convivencia” con el asegurado hasta el punto de que se introducen en la esfera del riesgo a personas ajenas al titular del inmueble que lo que tienen es un contrato de arrendamiento con el titular, pero sin que en la póliza de seguro de hogar conste esta extensión de cobertura. Indudablemente, si existe esa extensión, y consta en la póliza, la cobertura existiría y respondería la aseguradora.

4. - Supuestos de responsabilidad del seguro hogar contratado por el arrendador aunque resida en el inmueble el inquilino.

    Como venimos comentando no suele ser habitual que en las pólizas de seguro hogar se extienda la cobertura a los inquilinos, sobre todo en los supuestos en los que se rompa un objeto del inmueble, que quedaría cubierto de ser el propietario el que resida, pero que si se reconoce que el inmueble está arrendado del bien que ha sufrido el daño debería responder el inquilino y no la aseguradora.
  

 a.- Daños producidos en bienes del inmueble por transcurso del tiempo y no constancia en la póliza de la extensión de cobertura a daños causados en bienes del inmueble mientras reside el inquilino.


Ejemplo de este criterio lo encontramos en la sentencia de la Audiencia Provincial de Salamanca, Sentencia 112/2014 de 16 Abr. 2014, Rec. 90/2014 en la que se recuerda que el seguro contratado por el propietario de la vivienda arrendada se refiere a la responsabilidad civil que en los casos de seguros del hogar cubre la responsabilidad civil extracontractual que le sea legalmente exigible al asegurado por daños y perjuicios causados a terceros, aunque también por daños propios. Por el contrario, en el caso que se analiza en esta sentencia esa responsabilidad civil no es extracontractual, sino contractual, ya que entre el asegurado y el inquilino existía un contrato de arrendamiento de vivienda que obligaba al arrendador a entregar la vivienda en buen estado de uso y al arrendatario a conservarla con la debida diligencia mientras hace uso de la misma, y el artículo 1562 CC permite presumir que el arrendatario recibe la vivienda en buen estado, salvo prueba en contrario.

En el caso en concreto se rompió un cristal de una ventana, pero este defecto corresponde a las obligaciones de mantenimiento del arrendatario, que de haberlas cumplido, habría evitado la rotura, la cual se produjo así por su culpa exclusiva, que se presume ex art. 1563 CC -EDL 1889/1-. Por consiguiente, al no hacer un mantenimiento adecuado de dicho cristal debe asumir el arrendatario los perjuicios y daños sufridos. Sin que en estos casos pueda hablarse de inversión de la carga de la prueba por objetivación de la culpa excontractual, puesto que nos hallamos dentro del marco de la culpa contractual que se deriva del contrato de arrendamiento celebrado entre las partes, arrendador, propietario de la vivienda asegurada, y el arrendatario.

Para que en estos casos responda el arrendador (nunca la aseguradora) debe haber prueba de que se encontrase en mal estado el cristal y la puerta al momento de recibirse la vivienda. Y si se había producido algún defecto en los bienes al cabo de unos meses del arrendamiento, la obligación de mantenimiento y buen uso de la cosa arrendada con la diligencia de un buen padre de familia ex art. 1555.2º CC -EDL 1889/1- imponen a la arrendataria la obligación de observar los cuidados necesarios para el adecuado uso y mantenimiento de la puerta y cristal en cuestión, que como el resto de la vivienda estaba obligado a devolver en el mismo estado en que la recibió, por aplicación del artículo 1561 CC. En este sentido, entre otras muchas, la STS 25-VI-1985 -EDJ 1985/7459- declara que "según el artículo 1562 CC formulado para el momento de la restitución pero aplicable también a la entrega, a falta de expresión del estado de la finca al tiempo del arrendamiento, la ley presume que el arrendatario la recibió en buen estado, salvo prueba en contrario; y en el caso concreto del arrendador no sólo está favorecido por tal presunción e incluso por la presunción de culpabilidad del locatario establecida en el artículo 1563- SSTS 23-VI-1956,5-VI- 1961,6-XII- 1963,20-II- 1964 y 10-III- 1971, entre otras muchas-...".

Al hallarnos dentro de un contrato de arrendamiento la ley presume que dicho bien, como el resto de la vivienda, ha sido recibido en buen estado por el arrendatario. Asimismo la ley obliga al arrendatario a utilizar ese bien con la diligencia de un buen padre de familia, y por ello, a cuidarse correctamente de su mantenimiento. Y finalmente la misma ley presume en el artículo 1563 CC -EDL 1889/1- que los deterioros que de la cosa arrendada son responsabilidad del arrendatario, a no ser que pruebe que se han ocasionado sin culpa suya. En este caso los daños reclamados se debieron a la exclusiva culpa de la demandante. Y además ninguna responsabilidad o cobertura tendría la aseguradora que sí respondería de cara a los daños sufridos por el arrendador pero no los sufridos por el inquilino, salvo que de forma expresa se haga constar en la póliza de seguro la cobertura en estos casos, también por daños causados al inquilino, por daños en los bienes del inmueble que usa el inquilino, o por daños causados a terceros por el inquilino.

b.- Constancia en la póliza de seguro de hogar de que el inmueble está arrendado e inclusión por la aseguradora de cláusula (no firmada expresamente) que excluye daños a inquilinos o causados por ellos.

En el caso de la sentencia de la Audiencia Provincial de Les Illes Balears, Sección 3ª, Sentencia 218/2008 de 3 Jul. 2008, Rec. 221/2008 -EDJ 2008/190813- en las mismas condiciones particulares del contrato, que necesariamente prevalecen sobre las generales (Sentencia del Tribunal Supremo de 1 de abril de 1981 -EDJ 1981/1461-), se prevé que la vivienda asegurada está alquilada y se establecen como garantía básica los daños en dicho inmueble. En consecuencia, la cláusula de las condiciones generales, cuando prevé que no se garantizan los daños causados, entre otros, por los inquilinos, supone una limitación de una responsabilidad asumida en las condiciones particulares y, constituye, por ende, una cláusula limitativa que, si bien aparece destacada en negrita, no está específicamente aceptada por el tomador del seguro, por lo que carece de validez.
Por ello, el hecho de hacerse constar en la póliza que el inmueble está arrendado supone la expresa declaración de voluntad de la ampliación de la cobertura para los casos de arrendamiento y si la aseguradora hubiera querido excluir los daños causados por inquilinos debió hacerse constar y firmar de forma expresa por el arrendador-asegurado esta exclusión de la cobertura.

Recordemos que en constante jurisprudencia el Tribunal Supremo ha venido sosteniendo que las cláusulas limitativas de la responsabilidad de la aseguradora, si no cumplen los requisitos establecidos en el artículo 3 de la ley de Contratos de Seguros, es decir, si no aparecen destacadas en la póliza ni han sido expresamente firmadas por el asegurado, son nulas y no forman parte del contrato (sentencias del Tribunal Supremo de 19 de junio y 5 de diciembre de 1989, 4 de noviembre de 1991 y 29 de enero de 1996 -EDJ 1996/234-). El Tribunal Supremo cifra la diferencia entre las cláusulas delimitadoras del riesgo y las limitativas de los derechos del asegurado en que las primeras definen la cobertura del riesgo objetivándolo y fijando la extensión de la cobertura de la póliza, mientras que las segundas operan para restringir, condicionar o modificar el derecho del asegurado a la indemnización una vez que el riesgo objeto del seguro se ha producido (sentencias del Tribunal Supremo de 16 de mayo de 2000 -EDJ 2000/10878- y de 14 de abril de 2001 -EDJ 2001/6362-). Y en este caso para entender excluida la cobertura al arrendatario debió firmarse expresamente la exclusión, por cuanto cuando se trata de una cláusula limitativa de responsabilidad que para que opere debe existir una aceptación expresa por el asegurado, ya que este hizo constar el estado de arrendamiento del inmueble al que refería la póliza, prueba evidente de que su intención era extender la cobertura a los casos y situaciones arrendaticias como estaba reconociendo a la aseguradora al suscribir el contrato de seguro de hogar.

c.- ¿Existe responsabilidad del propietario por daño causado a tercero por el inquilino? ¿Puede dirigirse la aseguradora contra el inquilino por ejemplo en casos de daños por incendio?

Caso típico en esta materia que estamos analizando es el relativo al problema de incendio en vivienda arrendada que ha sido provocado por el arrendatario y si existe cobertura de la póliza de seguro hogar. Sobre este tema resulta interesante la sentencia del Juzgado de Primera Instancia e Instrucción N°. 2 de Medio Cudeyo de 25 Feb. 2011, Rec. 611/2008, en cuyo caso se recoge que el daño tiene su origen en una imprudencia puntual del arrendatario que se durmió con el cigarrillo encendido en la cama sin que exista prueba alguna de defectos de mantenimiento en las instalaciones u otros daños en la vivienda. Se plantea en este caso, por ello, la cuestión de si el propietario debe o no responder de un hecho ajeno como el presente (concretamente una acción del arrendatario) y en virtud de qué título.

Se recuerda que hechos como el aquí analizado han dado lugar a diversas posturas doctrinales y jurisprudenciales en relación a la responsabilidad del propietario.

La comunidad de propietarios y un comunero afectado fundan su reclamación en los arts. 1902 y ss CC -EDL 1889/1- sin mencionar el art. 9.1.g LPH, el cual sería de aplicación al estar en régimen de propiedad horizontal, si bien no debe olvidarse que reclaman los ocupantes de una vivienda y la Comunidad, por lo que el régimen legal no tiene por qué ser el mismo.

Existen diversas posiciones doctrinales en torno al aludido art. 9.1.g LPH -EDL 1960/55-, el cual se enmarca dentro de las relaciones de Propiedad Horizontal, es decir, para regular las relaciones entre los copropietarios y la Comunidad y entre aquéllos. Así, en cuanto a quién debe responder se ha señalado ( Genaro, Propiedad Horizontal, Manuales de Formación Continua, 45 CGPJ, págs. 810 y ss) que a diferencia de lo que sucedía con la anterior art. 9 regla 6 LPH que recogía la responsabilidad del propietario por las infracciones cometidas por el ocupante del piso, tras la reforma de 1999 desaparece tal mención por lo que surge la duda de si en esos caso (con excepción de los previstos en el art. 1903 CC -EDL 1889/1- debe o no responder el dueño del piso.

La doctrina se divide en tres posturas. Veamos:

a.- No hay responsabilidad del propietario por hecho ajeno: Aquéllos que entiende que se ha eliminado la responsabilidad por hecho ajeno que queda limitada al régimen del Código Civil y ello por integración con el art. 7.2 LPH -EDL 1960/55- que reconoce la acción directa contra el autor de la conducta (SAP de Zaragoza de 8-11-2004 -EDJ 2004/229278-);

b.- Responsabilidad directa ante la comunidad del propietario. Aquellos que entienden que, frente a la Comunidad solo responde el propietario;

c.- Responde el arrendatario salvo actuación negligente del propietario: Una posición intermedia que entiende que debe responder el ocupante salvo que el propietario no actúe conforme a lo acordado por la Comunidad en Junta ( SAP de Cantabria de 22-3-2004 -EDJ 2004/62006- ).

¿Qué dice el art. 9.1, b) LPH -EDL 1960/55-?

Es obligación del comunero propietario: b) Mantener en buen estado de conservación su propio piso o local e instalaciones privativas, en términos que no perjudiquen a la comunidad o a los otros propietarios, resarciendo los daños que ocasione por su descuido o el de las personas por quienes deba responder.

¿Responde el propietario del inquilino?

Pudiera pensarse en el art. 9.1.b LPH -EDL 1960/55- si bien el mismo, aunque alude a "el de las personas por quienes deba responder" se refiere al deber de mantenimiento del buen estado del piso e instalaciones privativas. No obstante, también se ha discutido acerca de si en el grupo de personas de cuyos actos responde o no el propietario, se encuentran los arrendatarios, existiendo, igualmente, tres posturas (Genaro, Propiedad Horizontal, Manuales de Formación Continua, 45 CGPJ, págs. 672 y ss):

a.- Debe responder por culpa in vigilando el propietario: El sector que entiende que debe responder por culpa in vigilando o in eligendo, no solo de las personas del art. 1903 CC -EDL 1889/1- sino de otras unidas por vínculo contractual u otros derechos (STS de 24-9-1992, SSAAPP de Madrid de 23-6-1996, 23-7-1998);

b.- El propietario no responde nunca por el arrendatario. Un segundo sector que entiende lo contrario, dado que si el precepto no aclara quienes sean tales personas y debe acudirse al régimen general de los arts. 1903 y 1910 pues lo contrario supone instaurar un sistema de responsabilidad objetiva no regulado expresamente en la ley (STS de 6-4-2001 -EDJ 2001/6345-, SAP de Barcelona de 4-11-1999 -EDJ 1999/54125- de Murcia de 15-7-1999);

c.- Responde el arrendatario salvo que los daños excedan del uso ordinario. Una tercera posición intermedia, que distingue según los supuestos. Así, de tratarse de personas del art. 1903 CC -EDL 1889/1- responde el titular de la patria potestad o tutor; si se trata de arrendatario, responderá solo éste salvo que los daños excedan del uso ordinario (arts. 1555.2 CC, 21 y 27.3 LAU y 1554.2 CC); en el caso de usufructo o habitación si el daño es por el uso ordinario responderá el titular de tales derechos en tanto que si se debe a la falta de reparaciones extraordinarias, lo hará el nudo propietario (arts. 500, 501 y 528 CC); y si el daño lo ocasionan animales se aplicará el régimen del art. 1905 CC .

Análisis sobre si responde el propietario. Jurisprudencia.

 La SAP de Vizcaya de 9-2-2010 -EDJ 2010/52183- "Tampoco puede prosperar la alegada infracción del artículo 1902 -EDL 1889/1-, en base a que la vivienda se encontraba alquilada y ninguna acción u omisión es imputable al propietario de la misma, siendo en su caso de aplicación el artículo 1910 del Código Civil.

En relación con tal acción esta Sala en sentencias de fecha 4 de noviembre de 2009 o 27 de enero de 2010 entre otras ha establecido que "respecto a los daños causados por filtraciones de agua desde los pisos superiores cabe distinguir: entre aquellos supuestos que tienen una incardinación en el artículo 1910 CC -EDL 1889/1-, cuyo precepto en una clara muestra de la denominada responsabilidad objetiva, y cuya responsabilidad viene limitada exclusivamente, al que por cualquier título habita la vivienda como "principal" o "cabeza de familia"; la mencionada responsabilidad no alcanza al propietario-arrendador de la vivienda, que como es obvio, no habita en ella.

Ahora bien también podría exigirse responsabilidad extracontractual o aquiliana al propietario-arrendador de la vivienda, aunque nunca con base en tal citado precepto, sino en el genérico del artículo 1902 CC -EDL 1889/1-, siempre y cuando en el supuesto de que habiendo sido la causa determinante del daño el mal estado de las instalaciones de la vivienda, el arrendador-propietario, conociendo dicha circunstancia, hubiera dejado de cumplir la obligación que le incumbe de repararlas" ( art. 1554 nº 2 CC -EDL 1889/1- y art. 21 LAU 1994 -EDL 1994/18384-)".

También la SAP de Gerona de 20-1-2010 -EDJ 2010/28342- señala que "Establecido el autor material de los daños causados, la cuestión pasa por examinar su posible imputación al propietario arrendador del piso ocupado por aquel en concepto de arrendatario y ello, exige analizar el régimen legal de la propiedad horizontal, teniendo en cuenta, la hipotética ausencia de responsabilidad del propietario de la vivienda, y posible imputación de la causa y consecuencias dañosas del siniestro al arrendatario del inmueble. Podría invocarse en apoyo de esta conclusión el art. 9. 1, regla g) de la Ley de propiedad Horizontal (LPH) -EDL 1960/55-, precepto que, originariamente, hacía responsable al propietario, ante los demás titulares, de las infracciones cometidas por el que ocupe su piso, sin perjuicio de las acciones directas que procedan. La referida mención legal fue suprimida tras la reforma operada por Ley 8/1999, de 6 de abril quedando establecida la obligación de cada propietario en los siguientes términos: "Observar la diligencia debida en el uso del inmueble y en sus relaciones con los demás titulares y responder ante éstos de las infracciones cometidas y de los daños causados".

La referida reforma legal podría ser interpretada como una inclinación del legislador a la responsabilidad directa del ocupante, a través del art. 1.902 CC -EDL 1889/1-, tal y como sostiene la SAP Vizcaya de 18 de mayo de 2000 -EDJ 2000/36003-.

La cuestión no es pacífica, existiendo opiniones divididas en la doctrina científica y la jurisprudencia menor.

La SAP Málaga de 17/09/09 -EDJ 2009/296355- considera aplicable en un supuesto de daños por incendio en inmueble, la doctrina de la responsabilidad del dueño o del que tiene el control de la cosa, con reflejo en la jurisprudencia del Tribunal Supremo. Así, el Alto Tribunal conecta la responsabilidad del incendio a la persona que tiene la disponibilidad --contacto, control o vigilancia-- de la cosa en que se aquél se produjo (SSTS 2 junio 2004 -EDJ 2004/54936-, 22 marzo 2005 -EDJ 2005/33580-), afirmando que, cuando se produce un incendio en un inmueble, al perjudicado le corresponde probar su existencia y que se produjo en el ámbito de operatividad del demandado ( SSTS 11 febrero 2000 -EDJ 2000/926- y 16 julio 2003 -EDJ 2003/50751- ).

Como establece la STS 20 mayo de 2005 -EDJ 2005/96594-, la aplicación de la doctrina expuesta resulta además corroborada en los casos en que el incendio se produce en un inmueble arrendado, pues el art. 1563 CC -EDL 1889/1- dispone que el arrendatario es responsable del deterioro o pérdida que tuviere la cosa arrendada, a no ser que pruebe haberse ocasionado sin culpa suya, lo que supone establecer una presunción iuris tantum de culpabilidad (SSTS 13 junio 1998 -EDJ 1998/8650-, 11 febrero 2000 -EDJ 2000/926-, 12 febrero 2001 -EDJ 2001/431-), o si se prefiere, en puridad técnica, una regla especial de carga de la prueba (en la actualidad con reconocimiento legal genérico en el art. 217.5 LEC.

Los daños se producen en un ascensor comunitario por parte de un arrendatario de uno de los pisos, ha de ser resuelto en atención a quién tiene el control material y efectivo del ascensor y de la actividad desarrollada en el mismo. Así, no parece que la responsabilidad del propietario pueda llevarse tan lejos que alcance a hipótesis en que no es legal o racionalmente exigible del dueño una constante supervisan del estado de la cosa cedida o del uso que haga el cesionario; debiendo decaer la responsabilidad del propietario en aquellos casos en que el dueño tiene cedido el uso de la cosa y el daño es consecuencia de estados de hecho que el dueño no pudo razonablemente controlar. Este criterio ha sido aplicado por el TS en la hipótesis de daños por filtraciones de agua, al examinar la responsabilidad civil del propietario ex art. 1.910 CC EDL 1889/1- (STS 29 abril 1988).

Por su parte, la SAP de Cantabria de 24-9-2008 -EDJ 2008/312409- indica que "Pues bien, en materia de responsabilidad civil, frente al tercero perjudicado no le son oponibles las relaciones jurídicas nacidas del contrato de arrendamiento, lo que pertenece al ámbito interno de las relaciones entre arrendador y arrendatario, siendo lo decisivo la imputación de responsabilidad, bien de forma objetiva (art. 1.910 C. Civil -EDL 1889/1-), bien subjetiva ( art. 1.902 C. Civil), en atención en este ultimo caso a la vulneración del deber objetivo de cuidado.

También la SAP de Málaga de 17-9-2009 -EDJ 2009/296355- "La apelada enmarca la cuestión en el régimen legal de la propiedad horizontal, alegando la ausencia de responsabilidad del propietario de la vivienda, imputando la causa y consecuencias dañosas del siniestro al arrendatario del inmueble. Invoca en apoyo de su tesis el art. 9. 1, regla g) de la Ley de propiedad Horizontal (LPH) -EDL 1960/55-, precepto que, originariamente, hacía responsable al propietario, ante los demás titulares, de las infracciones cometidas por el que ocupe su piso, sin perjuicio de las acciones directas que procedan. La referida mención legal ha sido suprimida tras la reforma operada por Ley 8/1999, de 6 de abril, quedando establecida la obligación de cada propietario en los siguientes términos: Observar la diligencia debida en el uso del inmueble y en sus relaciones con los demás titulares y responder ante éstos de las infracciones cometidas y de los daños causados.

El Alto Tribunal conecta la responsabilidad del incendio a la persona que tiene la disponibilidad --contacto, control o vigilancia-- de la cosa en que se aquél se produjo (SSTS 2 junio 2004 -EDJ 2004/54936-, 22 marzo 2005 -EDJ 2005/33580-), afirmando que, cuando se produce un incendio en un inmueble, al perjudicado le corresponde probar su existencia y que se produjo en el ámbito de operatividad del demandado (SSTS 11 febrero 2000 -EDJ 2000/926- -EDJ 2000/926-y 16 julio 2003 -EDJ 2003/50751-).

Como establece la STS 20 mayo de 2005 -EDJ 2005/96594-, la aplicación de la doctrina expuesta resulta además corroborada en los casos en que el incendio se produce en un inmueble arrendado, pues el art. 1563 CC -EDL 1889/1- dispone que el arrendatario es responsable del deterioro o pérdida que tuviere la cosa arrendada, a no ser que pruebe haberse ocasionado sin culpa suya, lo que supone establecer una presunción iuris tantum de culpabilidad (SSTS 13 junio 1998 -EDL 1998/8650-, 11 febrero 2000, 12 febrero 2001 -EDJ 2001/431- ), o si se prefiere, en puridad técnica, una regla especial de carga de la prueba (en la actualidad con reconocimiento legal genérico en el art. 217.5 LEC 2000 -EDL 2000/77463-).

En supuestos como el que la vivienda en la que se sitúa el origen del incendio se encuentra arrendada, en orden a determinar la imputación de la responsabilidad por los daños derivados de dicho incendio, ha de ser resuelto en atención a quién tiene el control material y efectivo del inmueble y de la actividad desarrollada en el mismo. Así, no parece que la responsabilidad del propietario pueda llevarse tan lejos que alcance a hipótesis en que no es legal o racionalmente exigible del dueño una constante supervisión del estado de la cosa cedida o del uso que haga el cesionario; debiendo decaer la responsabilidad del propietario en aquellos casos en que el dueño tiene cedido el uso de la cosa y el daño es consecuencia de estados de hecho que el dueño no pudo razonablemente controlar. Este criterio ha sido aplicado por el TS en la hipótesis de daños por filtraciones de agua, al examinar la responsabilidad civil del propietario ex art. 1.910 CC -EDL 1889/1- (STS 29 abril 1988 -EDL 1988/3553-).

Pues bien, al objeto del estudio sobre la posible responsabilidad de la aseguradora en estos casos hay que puntualizar que si no es responsabilidad del propietario en los casos de incendio causado por actuación u omisión del arrendatario tampoco será responsable la compañía aseguradora del propietario, ya que no existiendo la responsabilidad del propietario, tampoco cabe la de la aseguradora por hechos de éste. Pero tampoco puede responder el propietario por los hechos de un tercero, arrendatario, ajeno totalmente al contrato de seguro cuyo clausulado no contempla la cobertura de la responsabilidad de terceros distintos del asegurado.

Para aceptar el caso de que la responsabilidad debe compartirse en todo caso por la aseguradora por si podría entenderse que el contrato de seguro celebrado con el propietario cubriría el riesgo consistente en que surja la responsabilidad civil del arrendatario hay que añadir que esto sería posible contractual mente siempre que ese propietario, actuando como tomador, asegurara al inquilino frente al riesgo de que surja la responsabilidad civil de éste, algo que, obviamente, aunque posible, no es lo habitual. Y es que no puede pretenderse obtener una indemnización de una entidad aseguradora en virtud de un contrato celebrado por un tercero distinto del agente causante del daño el cual no tenía cubierto el riesgo de surgimiento de su responsabilidad civil y sin que se haya satisfecho prima por nadie para cubrir ese riesgo.


Este artículo ha sido publicado en la "Revista de Derecho Inmobiliario", el 1 de diciembre de 2015.

EDL 1889/1

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