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INMOBILIARIO/FISCAL

Plusvalía municipal: inversión de la carga de la prueba en beneficio del transmitente

Por F. Ismael Raga Simón

Abogado.

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Vivienda,casa

Introducción

En prácticamente todas las transmisiones, bien sea inter-vivos o mortis causa, de un inmueble de naturaleza urbana, el transmitente, o en su caso, el adquirente, está obligado al pago del Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (Plusvalía Municipal) y esto con independencia que el valor de transmisión fuese inferior al de adquisición. 

Sin embargo, desde hace meses, los Tribunales están exigiendo que, para que se proceda a la liquidación y pago de la Plusvalía Municipal, debe producirse realmente, un incremento en el valor del inmueble transmitido.

No obstante lo anterior, se podía interpretar que una venta por debajo del precio de adquisición, no era causa suficiente para que no se tuviese que liquidar y pagar la Plusvalía Municipal ya que, se podía entender que se transmitía a bajo precio (necesidad de vender a cualquier precio) pero que el valor real, era suficientemente superior para aplicar el impuesto, exigiendo una prueba pericial, por parte del transmitente, para justificar su oposición al pago de la Plusvalía Municipal y de esta manera, que el tribunal pudiese aplicar la tesis seguida de la efectiva existencia  de un incremento en el valor del bien, para que se procediese a la aplicación del impuesto.

Sin embargo, recientemente se han dictado dos Sentencias (septiembre y noviembre de 2016) que van un “paso más allá”, pudiéndose interpretar que es la Administración en cuestión, la que debe probar el incremento del valor del inmueble transmitido para que, el transmitente, deba pagar el impuesto, no siendo suficiente la simple aplicación automática de la norma.

Definitivamente, ¿inversión de la carga de la prueba?

Normativa de la plusvalía municipal

El Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana  está regulado por los artículos 104 a 110 del Real Decreto Legislativo 2/2004, por el que se aprueba la Ley de Haciendas Locales.

El hecho imponible del tributo queda recogido en el artículo 104.1 de la Ley de Haciendas Locales que nos indica que, la Plusvalía Municipal, es tributo directo que grava un enriquecimiento real, esto es, el incremento de valor experimentado por los terrenos de naturaleza urbana, que constituye el primer elemento del hecho imponible, de manera que si no existe tal incremento, no se generará el tributo. Sin embrago, el artículo 107 LHL establece que el mencionado impuesto es un tributo automático, indirecto, e independiente a la riqueza o pérdida generada.

El sistema de cálculo de la base imponible de la Plusvalía Municipal (porcentaje sobre valor catastral, incrementado proporcionalmente por los años en los que el transmitente ha sido propietario, con un máximo de 20 años) provoca que, el valor del bien, siempre aumente con el paso del tiempo cuando la realidad es otra. Aún transmitiéndose el bien por menor valor al de adquisición, se sigue aplicando, devengando y pagando la Plusvalía Municipal, produciéndose un “choque frontal” entre los artículos de la LHL 104 y 107.

Jurisprudencia. Especial referencia a las Sentencias de Septiembre y Noviembre 2016 de los Tribunales de la Comunidad Valencia.

Muchos tribunales vienen resolviendo que, pese al contenido de las reglas objetivas de cálculo de la cuota del art. 107 LHL, no puede surgir la obligación tributaria por falta del elemento esencial del hecho imponible que establece el artículo 104 LHL, considerando pues que prevalece este artículo sobre el artículo 107 y 110,4 del mismo cuerpo legal, en los supuestos de transmisiones con pérdidas patrimoniales. Pero para poder tener opciones y, en principio, evitar el pago de la Plusvalía Municipal, era muy recomendable que transmitente probase, de alguna manera, la minusvalía real del bien transmitido, no siendo suficiente las escrituras de adquisición y transmisión (donde se ve claramente el precio de adquisición y el de transmisión).

Así, en los autos de Recurso Contencioso-Administrativo, seguido ante el Juzgado de lo Contencioso-Administrativo nº 1 de los de Valencia con el número 39/2.015, recayó sentencia con fecha 6 de octubre de 2.015, en la que se desestimaba el recurso Contencioso Administrativo presentado por el transmitente habida cuenta que “… ante la ausencia absoluta de prueba que acredite que el valor del terreno en la transmisión fue inferior al de adquisición, hay que dar la razón al Ayuntamiento, manteniendo la liquidación impugnada

Pues bien, dos recientes sentencias (Sentencia nº 520/16 de 14/09/2016 del Tribunal Superior de Justicia de la Comunidad Valenciana Sala de lo Contencioso-Administrativo Sección Cuarta y Sentencia Nº 321/2016 de 21/11/2016 del Juzgado de lo Contencioso Administrativo nº 6 de Valencia) han dado un paso “más allá” a favor del transmitente.

La referenciada Sentencia del TSJ 520/16, dimanante de la anterior del JCA nº 1 de Valencia, declaró que es prueba suficiente, para acreditar el menor valor del bien transmitido, las propias escrituras de compraventa, no necesitando el transmitente presentar ninguna otra prueba o documento, para acreditar la minusvalía del bien:

“…la cuestión solo se refiere a determinar si se ha producido una minoración del valor del inmueble entre la fecha de adquisición y fecha de transmisión… Tales pruebas vienen constituidas por las tres escrituras que figuran en los autos, la de … de 1.987, la … de 1.999 y la … de 2.014.

De tales escrituras, de cuyo contenido se hace cargo la sentencia en el FJ transcrito, se desprende indirectamente el menor valor del inmueble en el momento de la transmisión al de la adquisición, pues el impuesto se gira al bien inmueble existente sobre el que se ha construido una edificación, siendo el valor del suelo y del vuelo muy superior al precio de transmisión, superando solo el vuelo, la construcción, el valor de transmisión o de venta; cuyo objeto es un todo único (un solo cuerpo) sin poder separar el suelo y el vuelo.

Con lo argumentado debemos estimar la apelación planteada y estimar el recurso contencioso administrativo interpuesto contra las liquidaciones referidas”.

Cierto es que el caso que dio lugar a la anterior Sentencia, se basa en una compra de terrenos, su posterior construcción y transmisión de “un todo único” a menor valor, pero la también indicada Sentencia Nº 321/2016 del Juzgado de lo Contencioso Administrativo nº 6 de Valencia, autos que el suscribe ha sido la postulación procesal de la parte recurrente, aplica por analogía el mismo principio de prueba sobre un inmueble comprado, ya construido y transmitido posteriormente, a un precio inferior al de adquisición.

          “…Es cierto que, pese a que la prueba pericial sería el medio probatorio normal para acreditar la disminución del valor del suelo, se han admitido como prueba de su minusvalía las escrituras de compraventa cuando la diferencia de precio entre el de adquisición del inmueble y el de venta del mismo es muy relevante. Este es el caso de autos en el que el precio adquisición del inmueble, en su conjunto, fijado en la escritura de compra de fecha … 2005 ascendía a 207.728´41 €, y el de la venta mediante escritura pública de fecha … 2014 a 148.000 €, lo que nos lleva a concluir que no se ha producido un incremento del valor del terreno, y, en consecuencia, no concurre el hecho imponible que determina el nacimiento de la deuda tributaria, procediendo la estimación del recurso por considerar que el pago del impuesto efectuado por la parte actora constituye un ingreso indebido.

Dicha postura se ha visto reforzada tras la sentencia de la Sala de lo Contencioso-Administrativo del TSJ Comunidad Valenciana, de 14 de septiembre de 2016 (sentencia número 520/2016, ponente Ilmo Sr. Olarte Madero)…  a la que se ha hecho referencia anteriormente.

Conclusiones

En base a resoluciones ya conocidas, los transmitentes de bienes inmuebles comenzaron a oponerse a la liquidación AUTOMÁTICA y posterior pago del Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana, si bien parecía como necesario, la correspondiente prueba pericial.

Sin embargo, se ha dado un paso más a favor del transmitente, gracias a las Sentencias Sección Cuarta del Tribunal Superior de Justicia de la Comunidad Valenciana Sala de lo Contencioso-Administrativo y Juzgado de lo Contencioso Administrativo nº 6 de Valencia.

La aplicación de la Plusvalía Municipal, no es automática. Es más, la escritura de adquisición del bien y la posterior de transmisión, es prueba suficiente para acreditar el menor precio del inmuebles urbano transmitido sin necesidad ninguna otra prueba.

Por lo anterior, si la Administración pretende hacer valer el artículo 107 de la LHL y “cobrar” la Plusvalía Municipal, se puede interpretar que es la propia Administración la que debe probar el incremento del valor del bien y en consecuencia, la existencia del hecho imponible.

¡Y hay más! El plazo para reclamar la Plusvalía Municipal pagada, es de 4 años, habida cuenta que no se está reclamando a la Administración a causa de un error en el cálculo del impuesto (plazo muy inferior), sino que se está procediendo a una reclamación por Ingresos Indebidos (no se debió proceder al cálculo del impuesto), por no existir hecho imponible.


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