Con la entrada en vigor el 1 de abril de la Ley 2/2015, de 30 de marzo, de desindexación de la economía española, y la nueva reforma que realiza del art. 18.1 LAU, son ya tres los regímenes vigentes en cuanto a la actualización de rentas de contratos de arrendamiento de viviendas celebrados bajo la vigencia de la LAU.
Tanto la disp. trans. de la Ley 2/2015, que declara que será de aplicación exclusivamente a los contratos que se perfeccionen con posterioridad a su entrada en vigor, como la disp. trans. 1ª de la Ley 4/2013, de 4 de junio, de medidas de flexibilización y fomento del mercado del alquiler de viviendas, que dispuso que los contratos de arrendamiento sometidos a la LAU, celebrados con anterioridad a su entrada en vigor, continuarían rigiéndose por lo establecido en el régimen jurídico que les era de aplicación, han respetado los sistemas de actualización existentes con anterioridad, lo que ha conducido a este triple sistema de actualización.
Hay que tener en cuenta que en virtud del art. 10.3 de la LAU, al contrato prorrogado, le seguirá siendo de aplicación el régimen legal y convencional al que estuviera sometido, con lo que, mientras el contrato no se extinga y continúe prorrogándose, le será de aplicación la normativa vigente en el momento de su celebración.
Tenemos pues, tres sistemas:
1º- Contratos posteriores a 1 de abril de 2015
Se rigen por el art. 18.1 LAU en la redacción dada por la Ley 2/2015, que dice: "Durante la vigencia del contrato, la renta solo podrá ser revisada por el arrendador o el arrendatario en la fecha en que se cumpla cada año de vigencia del contrato, en los términos pactados por las partes. En defecto de pacto expreso, no se aplicará revisión de rentas a los contratos.
En caso de pacto expreso entre las partes sobre algún mecanismo de revisión de valores monetarios que no detalle el índice o metodología de referencia, la renta se revisará para cada anualidad por referencia a la variación anual del Índice de Garantía de Competitividad a fecha de cada revisión, tomando como mes de referencia para la revisión el que corresponda al último índice que estuviera publicado en la fecha de revisión del contrato".
Es decir que:
1- Es necesario un pacto expreso para que se pueda realizar la actualización de la renta en la fecha en que se cumpla cada año de vigencia del contrato. Sin dicho pacto expreso, no es posible la actualización.
2- En caso de existir ese pacto de actualización, esta se llevará a cabo:
A- Según el mecanismo de revisión de valores monetarios fijado por las partes en el contrato.
B- En caso de que no lo hayan fijado, por la variación anual del Índice de Garantía de Competitividad a fecha de cada revisión.
2º- Contratos celebrados entre el 6 de junio de 2013 y 31 de marzo de 2015
Se rigen por el art. 18.1 LAU en la redacción dada por la Ley 4/2013. Dice que: “1. Durante la vigencia del contrato la renta sólo podrá ser actualizada por el arrendador o el arrendatario en la fecha en que se cumpla cada año de vigencia del contrato, en los términos pactados por las partes. En defecto de pacto expreso, el contrato se actualizará aplicando a la renta correspondiente a la anualidad anterior la variación porcentual experimentada por el índice general nacional del sistema de índices de precios de consumo en un período de doce meses inmediatamente anteriores a la fecha de cada actualización, tomando como mes de referencia para la primera actualización el que corresponda al último índice que estuviera publicado en la fecha de celebración del contrato, y en las sucesivas, el que corresponda al último aplicado .”
1- No hay necesidad de pacto expreso para que se pueda realizar la actualización de la renta en la fecha en que se cumpla cada año de vigencia del contrato. Se trata de una facultad que la Ley concede a las partes y de la que éstas pueden hacer uso. Lo que sí es posible es el pacto expreso de exclusión de la actualización dada la autonomía que la Ley concede a la voluntad de las partes.
2- En caso de solicitarlo, la actualización, se llevará a cabo:
A- En los términos pactados por las partes.
B-En defecto de pacto expreso, aplicando la variación porcentual experimentada por el índice general nacional del sistema de índices de precios de consumo (IPC).
3º- Contratos celebrados entre el 1 de enero de 1995 y 5 de junio de 2013
Se rigen por el art. 18.1 LAU en la redacción original de la LAU, que decía: “1. Durante los cinco primeros años de duración del contrato, la renta sólo podrá ser actualizada por el arrendador o el arrendatario en la fecha en que se cumpla cada año de vigencia del contrato, aplicando a la renta correspondiente a la anualidad anterior la variación porcentual experimentada por el Índice General Nacional del Sistema de Índices de Precios de Consumo en un período de doce meses inmediatamente anteriores a la fecha de cada actualización, tomando como mes de referencia para la primera actualización el que corresponda al último índice que estuviera publicado en la fecha de celebración del contrato, y en las sucesivas el que corresponda al último aplicado.”
A ello hay que añadir, en este caso, que el apartado 2 del art. 18 establecía que: “A partir del sexto año de duración, la actualización de la renta se regirá por lo estipulado al respecto por las partes y, en su defecto, por lo establecido en el apartado anterior”.
Los elementos fundamentales son:
1- Tampoco hay necesidad de pacto expreso para que se pueda realizar la actualización de la renta en la fecha en que se cumpla cada año de vigencia del contrato. Se trata de una facultad que la Ley concede a las partes y de la que éstas pueden hacer uso.
2- En el caso de que lo solicite alguna de las partes, la ley distingue dos sistemas diferentes de actualización según el momento en el que se encuentre el contrato:
A- Durante los cinco primeros años (hasta 5 de junio de 2018), aplicando imperativamente la variación porcentual experimentada por el IPC. No es válido un pacto entre las partes aplicando un sistema de actualización distinto.
B- Durante los tres años de prórroga legal:
- Por el sistema acordado entre las Partes.
- En defecto de pacto expreso, aplicando la variación porcentual experimentada por el IPC.
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