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PROPIEDAD HORIZONTAL

Significado del “importe repercutido anual” para la determinación de la obligatoriedad de las obras en comunidades de propietarios

Por D. Vicente Magro Servet

Magistrado de la Audiencia Provincial de Madrid. Doctor en Derecho.

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Rampa,propiedad horizontal

ÍNDICE

1.- Introducción

2. La diferencia en el importe repercutido anual entre el art. 10.1 b) LPH y el art. 17.2 LPH

3.- Aprobación del fraccionamiento del pago del importe repercutido anual.

4.- El pago del exceso de las 12 mensualidades de gastos comunes.


1.- Introducción

             Dentro de las dificultades “interpretativas” que nos dejó la Ley 8/2013, y que fueron muchas, fue una de las más complejas de interpretar la del concepto del denominado “importe repercutido anual” para referirse la Ley, en la reforma de la Ley de Propiedad Horizontal, a la debida cuantificación que es preciso realizar del coste de las obras  a realizar en una comunidad para comprobar si son, o no, obligatorias.

            Muchas son las dudas que surgen en este tema, pero la más relevante es si se puede incluir una obra  como obligatoria con un importe total superior, pero que se paga en plazos anuales que no llegan a esa cantidad del importe repercutido anual.

            Pues bien, recordemos que el art. 10.1 b) LPH -EDL 1960/55- señala que:

«1. Tendrán carácter obligatorio y no requerirán de acuerdo previo de la Junta de propietarios, impliquen o no modificación del título constitutivo o de los estatutos, y vengan impuestas por las Administraciones Públicas o solicitadas a instancia de los propietarios, las siguientes actuaciones:

b) Las obras y actuaciones que resulten necesarias para garantizar los ajustes razonables en materia de accesibilidad universal y, en todo caso, las requeridas a instancia de los propietarios en cuya vivienda o local vivan, trabajen o presten servicios voluntarios, personas con discapacidad, o mayores de setenta años, con el objeto de asegurarles un uso adecuado a sus necesidades de los elementos comunes, así como la instalación de rampas, ascensores u otros dispositivos mecánicos y electrónicos que favorezcan la orientación o su comunicación con el exterior, siempre que el importe repercutido anualmente de las mismas, una vez descontadas las subvenciones o ayudas públicas, no exceda de doce mensualidades ordinarias de gastos comunes. No eliminará el carácter obligatorio de estas obras el hecho de que el resto de su coste, más allá de las citadas mensualidades, sea asumido por quienes las hayan requerido.

            Pero también el art. 17.2 LPH -EDL 1960/55- añade que:

2. Sin perjuicio de lo establecido en el artículo 10.1 b), la realización de obras o el establecimiento de nuevos servicios comunes que tengan por finalidad la supresión de barreras arquitectónicas que dificulten el acceso o movilidad de personas con discapacidad y, en todo caso, el establecimiento de los servicios de ascensor, incluso cuando impliquen la modificación del título constitutivo, o de los estatutos, requerirá el voto favorable de la mayoría de los propietarios, que, a su vez, representen la mayoría de las cuotas de participación.

Cuando se adopten válidamente acuerdos para la realización de obras de accesibilidad, la comunidad quedará obligada al pago de los gastos, aun cuando su importe repercutido anualmente exceda de doce mensualidades ordinarias de gastos comunes.

            Ante ello, hay que llegar a una primera conclusión: Y no es otra que cuando la Ley se refiere al concepto de importe repercutido anual no puede referirse al de cada propietario, sino al global, es decir, no referido al coste que abona cada comunero, sino al total de la comunidad, `porque salvo que en la comunidad se pague por partes iguales, no todos los comuneros pagan lo mismo, por lo que se debe entender una  repercusión anual al coste de la obra y la posibilidad de que este coste sea fraccionado y, si lo es que, si el importe supera en su coste a una anualidad de gastos no será obra obligatoria. Y si no es fraccionado el pago y supera, también, ese coste el de las 12 mensualidades tampoco sería obligatoria la obra y habría que acudir para su aprobación al art. 17.2 LPH -EDL 1960/55- por doble mayoría del total como luego veremos.

Por ello, lo normal es que la obra sea fraccionada y esta sea obligatoria. Si no se fracciona y se trata de un solo pago habrá que comprobar si ese pago supera, o no, el coste de 12 mensualidades. Y la prueba de que ello es así la encontramos, como luego explicamos con detalle, en el art. 2.5 del RDLeg 7/2015, de 30 de octubre -EDL 2015/188203-, al referirse a lo que se entiende por ajustes razonables para fijar que: Se entenderá que la carga es desproporcionada, en los edificios constituidos en régimen de propiedad horizontal, cuando el coste de las obras repercutido anualmente, y descontando las ayudas públicas a las que se pueda tener derecho, exceda de doce mensualidades ordinarias de gastos comunes. Es decir, entiende que el cálculo de la obligatoriedad se viene a referir a un coste global de las 12 mensualidades. Así, si se comprueba que excede el coste de esas 12 mensualidades una forma de convertir la obra de accesibilidad en obligatoria es aprobar por mayoría simple el pago fraccionado y de esa manera hacer que cada fraccionamiento en el pago no exceda de 12 mensualidades de gastos comunes. Y ese acuerdo por mayoría simple de fraccionamiento es el que permitiría que la obra fuera entendida como obligatoria.

Nótese en este caso que el acuerdo de fraccionamiento para comprobar si la obra de accesibilidad es obligatoria no conlleva la intervención de los ausentes, ya que se trata de un acuerdo por mayoría simple que se adoptará el mismo día de la junta y en esta es donde se puede alcanzar el quórum de la mayoría de propietarios que representen la mayoría de cuotas de participación, de tal manera que los que no vayan a la junta ese día no podrán votar si se fracciona el coste de la obra de accesibilidad o no. Y si se acuerda les vinculará y deberán afrontar su pago.

Así, cuando la LPH se refiere al importe repercutido anual no puede referirse a cada propietario porque por un lado la LPH no lo dice, sino que se refiere a su conjunto y para referirse a cada propietario debía haber añadido la mención individual o “la media de pago” ya que en una comunidad no todos pagan igual y no puede saberse cuál es la referencia a las 12 mensualidades si cada uno paga de forma distinta cuando se pagan por coeficientes que es en la mayoría de los casos. La mención es en su conjunto. En cualquier caso, lo que la LPH pretende es que las obras de accesibilidad se hagan y pone un marco amplio al entenderse que debe ser inferior en el coste de la obra el fraccionamiento de pago a la anualidad entendida como global, no por comunero lo que facilita que se entienda que las obras del art. 10.1 b) -EDL 1960/55- puedan alcanzar el carácter obligatorio que se pretende con la ley 8/2013.

Nótese que la LPH cuando trata del tema de las 12 mensualidades en unas ocasiones se refiere al importe repercutido anual y en otras directamente a las 12 mensualidades. Veamos.

Precepto

Contenido

Art. 10.1 b)

Las obras y actuaciones que resulten necesarias para garantizar los ajustes razonables en materia de accesibilidad universal y, en todo caso, las requeridas a instancia de los propietarios en cuya vivienda o local vivan, trabajen o presten servicios voluntarios, personas con discapacidad, o mayores de setenta años, con el objeto de asegurarles un uso adecuado a sus necesidades de los elementos comunes, así como la instalación de rampas, ascensores u otros dispositivos mecánicos y electrónicos que favorezcan la orientación o su comunicación con el exterior,

El importe repercutido anualmente de las mismas, una vez descontadas las subvenciones o ayudas públicas, no exceda de doce mensualidades ordinarias de gastos comunes.

Art. 17.2.2

Cuando se adopten válidamente acuerdos para la realización de obras de accesibilidad

La comunidad quedará obligada al pago de los gastos, aun cuando su importe repercutido anualmente exceda de doce mensualidades ordinarias de gastos comunes.

Art. 17.4

Instalaciones, servicios o mejoras no requeridos para la adecuada conservación, habitabilidad, seguridad y accesibilidad del inmueble, según su naturaleza y características.

Cuya cuota de instalación exceda del importe de tres mensualidades ordinarias de gastos comunes, (referido al disidente)

Art. 2.5 RDLeg 7/2015, de 30 de octubre

Ajustes razonables: Se entenderá que la carga es desproporcionada, en los edificios constituidos en régimen de propiedad horizontal, cuando el coste de las obras repercutido anualmente, y descontando las ayudas públicas a las que se pueda tener derecho, exceda de doce mensualidades ordinarias de gastos comunes.


Vemos, pues, que la legislación en esta materia se refiere al importe repercutido anual en materia de ajustes razonables y accesibilidad, así como en materia de ascensores cuando se interesa por mayor de 70 años o persona con discapacidad para referirse al coste de la obra en su concepto global y aplicado al presupuesto anual que tenga la comunidad (12 mensualidades), de tal manera que si el coste de la obra se fracciona y ese fraccionamiento “anual” es inferior a 12 mensualidades conllevará que la obra se debe llevar a cabo y si es superior a esa cuota anual no lo será, lo que conlleva una necesidad de tratar en junta un posible fraccionamiento del coste de la obra. Y lo dice tanto en el art. 10.1. b) -EDL 1960/55- como en el art. 17.2 LPH centrado en obras de ajustes razonables, accesibilidad universal y supresión de barreras arquitectónicas, de tal manera que si excediera de ese coste se puede votar para fraccionar el pago, pero si no se fracciona y excede de las 12 mensualidades de gastos hay que acudir al art. 17.2 y se debe votar la obra para ser aprobada por doble mayoría (discapacidad y ascensores) y si se alcanzara el quórum con voto presunto del ausente el pago de la obra vincula a todos, incluidos a los que hayan votado que no.

Esto no ocurre con las mejoras del art. 17.4 LPH -EDL 1960/55-, de tal manera que quienes no quieran que les vincule el pago de la mejora si se alcanzara el quórum de 3/5 en junta (sin voto  presunto del ausente por aplicación del art. 17.8 LPH) tendrán que acudir a la junta y votar que no, ya que los ausentes no opinan en este caso y no tendrían opción a votar que no y adquirir el “estatus” de “disidente”. Pero ello lo será si el coste de la obra excede de tres mensualidades ordinarias de gastos comunes, pero aquí sí de la cuota de pago de cada comunero, no del presupuesto de la comunidad”, ya que se está refiriendo a “la cuota de instalación”; es decir, que si se quiere llevar a cabo una mejora por referirse a obras no necesarias para la adecuada conservación, habitabilidad, seguridad y accesibilidad del inmueble, según su naturaleza y características se calcula el coste de la obra y en cada caso de cada comunero se valora la derrama global para ver si en la cuota de instalación de cada comunero excede o no las tres mensualidades de gastos. Así, si un comunero paga 500 euros al trimestre, por ejemplo, y la cuota/ derrama que le correspondería pagar a ese comunero excede de esos 500 euros podría ese comunero votar que no y que no tenga que pagar aunque se apruebe. Pero si el importe de la derrama es inferior a 500 euros estaría obligado al pago aunque vote que no a la obra de mejora. Pero aquí sí que debe entenderse que se refiere a la de “cada comunero”, porque se está refiriendo a la “cuota de instalación” para citar a continuación al disidente.

2. La diferencia en el importe repercutido anual entre el art. 10.1 b) LPH y el art. 17.2 LPH

 La diferencia  entre el art. 10.1 b) -EDL 1960/55- y el art. 17.2 LPH la podemos encontrar en la referencia a los “ajustes razonables” que se citan en el art. 10.1 b) LPH frente al concepto de realización de obras de accesibilidad relacionado con realización de obras o el establecimiento de nuevos servicios comunes que tengan por finalidad la supresión de barreras arquitectónicas que dificulten el acceso o movilidad de personas con discapacidad que es el concepto que cita el art. 17.2 LPH

La respuesta la encontramos en el RDLeg 7/2015 -EDL 2015/188203-, de 30 de octubre, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana que modificó el RDLeg 1/2013 -EDL 2013/226664- en su art. 2 m) y que ahora señala en el art. 2.5 del primero que:

Ajustes razonables: Las medidas de adecuación de un edificio para facilitar la accesibilidad universal de forma eficaz, segura y práctica, y sin que supongan una carga desproporcionada. Para determinar si una carga es o no proporcionada se tendrán en cuenta los costes de la medida, los efectos discriminatorios que su no adopción podría representar, la estructura y características de la persona o entidad que haya de ponerla en práctica y la posibilidad que tengan aquéllas de obtener financiación oficial o cualquier otra ayuda. Se entenderá que la carga es desproporcionada, en los edificios constituidos en régimen de propiedad horizontal, cuando el coste de las obras repercutido anualmente, y descontando las ayudas públicas a las que se pueda tener derecho, exceda de doce mensualidades ordinarias de gastos comunes.

            Con esto tenemos que:

            1.- Si se entiende que la obra relacionada con ajustes razonables excede de 12 mensualidades ordinarias de gastos comunes no será obra obligatoria, salvo que se apruebe el fraccionamiento del pago.

            2.- El coste de la solución del problema de la necesidad de atender  el “ajuste razonable” será desproporcionado si excede en su coste de 12 mensualidades ordinarias de gastos.

            3.- Si ello es así se aplica el art. 17.2 LPH -EDL 1960/55- que nos lleva a entender que se puede votar por doble mayoría del total de propietarios y cuotas con voto presunto del ausente, es decir, con mayoría simple en junta y luego notificación a los ausentes para comprobar con los que no se oponen en 30 días se llega a ese porcentaje del 51% de propietarios y cuotas.

            4.- Si se vota en este último caso y se alcanza el acuerdo es obra que es vinculante, y ello aunque el coste de la obra exceda de doce mensualidades ordinarias de gastos comunes como recoge el art. 17.2.2 LPH -EDL 1960/55-.

            Así, tenemos que en el art. 10.1 b) LPH nos encontramos con obras obligatorias en materia de ajustes razonables y accesibilidad y en el art. 17.2 LPH -EDL 1960/55- nos encontramos ante obras de supresión de barreras arquitectónicas y accesibilidad universal que deben ser votadas y que no serían ajustes razonables por exceder en su coste de 12 mensualidades ordinarias de gastos comunes y que de alcanzarse el quórum de la doble mayoría con voto presunto del ausente vincularía en su pago a todos, hasta a los que votaron en contra o a los ausentes que se opusieron o nada dijeron.

En la legislación española sobre derechos de las personas con discapacidad, los ajustes razonables, con carácter genérico, para todos los ámbitos, más allá del empleo y la ocupación, fueron establecidos mediante la Ley 51/2003 -EDL 2003/136325-, de 2 de diciembre. Esta disposición normativa define lo que son los ajustes razonables y los hace operar, junto con la no discriminación, la accesibilidad universal y el diseño para todas las personas, en el nuevo sistema de igualdad de oportunidades que inaugura. Señala Luis Cayo Pérez Bueno Presidente del Comité Español de Representantes de Personas con Discapacidad (CERMI) que por una parte, esta Ley considera en su artículo 4 los ajustes razonables como elemento integrante del derecho a la igualdad de oportunidades de las personas con discapacidad, pues su ausencia, cuando resulten obligados, constituye ope legis una vulneración del citado derecho. Son, pues, parte sustantiva de la garantía legal de no vulneración de los derechos de las personas con discapacidad, en el mismo plano que la prohibición de la discriminación, en sus modalidades directa e indirecta; los acosos; los incumplimientos de las exigencias de accesibilidad o de la adopción de medidas de acción positiva. Los ajustes razonables son una garantía y como límite a los derechos de las personas con discapacidad a la participación comunitaria y la accesibilidad universal.

Además, según el colegio oficial de arquitectos técnicos de Zaragoza el Real Decreto Legislativo 1/2013 -EDL 2013/226664-, de 29 de noviembre, por el que se aprueba el Texto Refundido de la Ley General de derechos de las personas con discapacidad y de su inclusión social, establece en la disposición adicional tercera, el 4 de diciembre de 2017 como la fecha máxima en la que todos los edificios deberán cumplir con estas condiciones del Código Técnico de Edificación. Es decir, todos los edificios deberán cumplir en la mayor medida posible dentro de sus condicionantes de partida el DB SUA.

Este documento básico, en todas sus secciones, no solo la de accesibilidad, nos guiará a lo largo del camino para conseguir implantar el mayor grado de adaptabilidad en el edificio. Esta ley de derechos de personas con discapacidad se basa en la definición de la Convención Internacional de los Derechos de las Personas con Discapacidad de la ONU, relativa a la definición de los ajustes razonables son:

“las modificaciones y adaptaciones necesarias y adecuadas, que no impongan una carga desproporcionada o indebida, cuando se requieran en un caso particular, para garantizar a las personas con discapacidad el goce o ejercicio, en igualdad de condiciones con las demás, de todos los derechos humanos y libertades fundamentales”

3.- Aprobación del fraccionamiento del pago del importe repercutido anual.

Cuando la Ley 8/2013 -EDL 2013/104919- ha introducido en el art. 10.1, b) LPH -EDL 1960/55- que en determinados casos las obras serán obligatorias siempre que el importe repercutido anual no exceda de 12 mensualidades ordinarias de gastos comunes ¿es preciso que la junta apruebe se fraccionamiento en el pago?

Se podría discutir si ese fraccionamiento debería ser aprobado en la junta por algún tipo de quórum,  pero debemos hacer notar que debe entenderse así, ya que recordemos que la dicción literal del nuevo art. 10.1 LPH -EDL 1960/55- señala que “Tendrán carácter obligatorio y no requerirán de acuerdo previo de la Junta de propietarios…” con lo que la junta lo que no puede vetar es la realización de estas obras de prolongación del ascensor al tratarse de protección de personas mayores de 70 años o con minusvalía relacionada con la necesidad de la obra que se plantea, pero lo que no se prohíbe es el fraccionamiento del pago que es distinto a la realización de la obra obligatoria.

Todo dependería de que la empresa que va a llevar a efecto la obra oferte este fraccionamiento que cumpla el objetivo anterior en el coste, de tal manera que no se obligaría a los comuneros a afrontar un único pago sino que este se fraccionaría. Con ello, lo que sí podría interesarse es que se encontrara una oferta que por el mismo trabajo realizara una oferta lo más ventajosa posible en precio y fraccionamiento y esto podría llegar a ser votado por la junta, pero no la realización de la obra que sería obligatoria siempre que uno de los presupuestos ofertados reúna al menos el requisito de que el importe repercutido anualmente de las mismas, una vez descontadas las subvenciones o ayudas públicas, no exceda de doce mensualidades ordinarias de gastos comunes. Si el presupuesto ofertado es superior a las 12 mensualidades ordinarias de gastos la junta sí podría plantearse votar por mayoría simple su fraccionamiento. Y un tema importante en esta cuestión es que no sería preciso indicar en la convocatoria si se va a votar un fraccionamiento, por la sencilla razón de que la sentencia TS de 17 marzo de 2016 -EDJ 2016/23220- lo que exige que conste en el orden del día es el “tema que se va a tratar”, no las particularidades concretas, es decir que en estos casos bastaría con indicar la mención  de que se va a discutir sobre “la ejecución de obras en portal, fachada, zona de elementos comunes, etc” sin necesidad de añadir… y además si se vota el fraccionamiento del pago, u otras opciones que puedan referirse al tema central. Con ello, la junta podría tratar ese fraccionamiento en el pago del importe del coste global de la obra a realizar que conllevara que esa obra se lleva a cabo como obligatoria si la cuota resultante del fraccionamiento no excede de las 12 mensualidades por año en que se fracciona el pago. Lógicamente si excede de esa cifra habría que votar para ver si se lleva a cabo, o no, para alcanzar el quórum de la doble mayoría del total de propietarios y cuotas y ver si se lleva a cabo o no.

Lo que se votaría entonces es el fraccionamiento en consecuencia. Pero si el coste de la obra  en sí mismo ya no supera el importe de las 12 mensualidades ordinarias de gastos comunes ya  no habría problema porque ni tan siquiera había que votar nada, dado que la obra ya sería obligatoria sin más consideraciones a debatir.

Esta modificación de la ley la ha llevado a cabo el Parlamento para proteger a las personas mayores de edad y con minusvalía y no hacer depender la necesidad de estas personas de salvar barreras arquitectónicas (como puede ser la necesidad de poder acceder a su inmueble bajando el ascensor a cota 0 en los casos en los que hay escaleras de origen, por ejemplo cuando no existía la previsión de salvar este tipo de barreras) de que una junta de propietarios quiera solidarizarse con su problema, convirtiéndolo con ello en obras obligatorias, lo que antes de esta reforma no podría ejecutarse cuando una mayoría se negaba a aceptar la “necesidad” de estas obras.

4.- El pago del exceso de las 12 mensualidades de gastos comunes.

Nos planteamos en este punto ¿Qué significa la expresión que consta en el art. 10.1 b) -EDL 1960/55- referida a que "No eliminará el carácter obligatorio de estas obras el hecho de que el resto de su coste, más allá de las citadas mensualidades, sea asumido por quienes las hayan requerido"?

Pues bien, lo que quiere decir ese párrafo es que si la cantidad que excede del tope es abonada por el interesado la obra será obligatoria, por lo que sería una opción a considerar para incluirla y en caso de comprometerse el interesado a su pago la obra sería obligatoria. Esta actuación del interesado siempre debería darse una vez se compruebe que la obra no es obligatoria por el coste y entonces ofrezca cubrirla para aplicar el art 10.1b) LPH -EDL 1960/55-.

Y en este caso volvemos a darnos cuenta de la tesis que mantenemos, ya que el propio art. 10.1 b) viene a darle una salida al comunero o comuneros que hayan propuesto la ejecución de la obra por la vía del art. 10.1 b) LPH -EDL 1960/55- dándolo, o dándoles, la opción de que la obra sea obligatoria “pagando” entre todos los peticionarios” el sobrecoste de la obra por encima de las 12 mensualidades ordinarias de gastos comunes, lo que evidencia que la Ley se está refiriendo al “coste total de la obra”, de tal maneta que si lo pagan en ese exceso la obra seguirá siendo obligatoria. Con ello, si el coste de la obra es “x” y el presupuesto de 12 mensualidades es un poco más caro que esa “x” el comunero o comuneros que desean que se lleve a cabo la obra podrán pagar ese pequeño exceso que supera la “x” para que la obra sea obligatoria.


Este artículo ha sido publicado en la "Revista de Derecho Inmobiliario", el 1 de noviembre de 2017.

(Puedes consultar Legislación y Jurisprudencia en nuestra Base de Datos).

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