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Desistimiento de la comunidad de propietarios para cesar al administrador sin justa causa. Criterios indemnizatorios

Por D. Vicente Magro Servet

Magistrado de la Audiencia Provincial de Madrid. Doctor en Derecho.

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Administrador de fincas,hipoteca,vivienda

INDICE

1.- Introducción.

2.- Duración del cargo de administrador de fincas

3.- ¿Puede la comunidad cesar al administrador antes de que concluya el año sin justa causa?

4.- Criterios indemnizatorios.

5.- Necesidad de que conste en el acta de una junta en la que se cesa al administrador de fincas la "causa justa" que la comunidad alega por qué se le cesa.

6.- Vía procesal para reclamar el administrador de fincas cesado.

7.- La indemnización que se solicita por vía judicial por el cese anticipado del contrato de administrador antes de la finalización del contrato no lleva IVA y Retención.

 

 1.- Introducción

Analizamos en las presentes líneas la cuestión relativa a si las comunidades de propietarios tienen, o no, un derecho de desistimiento ilimitado para cesar al administrador de fincas de una comunidad sin concurrir una justa causa que les habilite a realizar ese cese anticipado. Una circunstancia que concurre con cierta frecuencia hoy en día y que da lugar a que se rompa el criterio de derecho civil de contratos que estos deben ser observados, y que de no ser así debe devenir la obligación indemnizatoria correspondiente a la que debe tener derecho el administrador de fincas cesado, ya que no puede concebirse que exista un derecho de desistimiento de la comunidad de propietarios al contrato que ha pactado con el administrador de fincas, y que lo es por un año desde la celebración de la junta en la que se le ha renovado o nombrado por primera vez.

Sabemos que ese contrato puede ser o bien por la propia acta de la junta donde consta la designación, o bien por el añadido de un contrato firmado entre la comunidad y el administrador de fincas donde se especifican las condiciones particulares que siempre recomendamos que se documenten para fijar cuestiones que luego pueden dar a diversas interpretaciones, tales como el cobro de certificados de deuda, y otros que los comuneros pueden interesar al administrador de fincas, pero que no está directamente relacionados con el ejercicio de su función “para con la comunidad” strictu sensu.

Así las cosas, las comunidades de propietarios no pueden atribuirse la condición de consumidor frente a un profesional como el administrador de fincas para reclamar para sí la aplicación de la Ley de consumidores y usuarios y postular el derecho de un desistimiento del contrato antes referido, porque se trata de un derecho que no existe, so pena que queramos destruir el principio sagrado de pacta sunt servanda, porque la principal quiebra del Estado de derecho se producirá si empezamos a dar carta de naturaleza y sin ninguna sanción económica a que los particulares rompan entre ellos sus contratos sin estar obligados a ninguna contraprestación por ello.

De ninguna manera debe permitirse, por ello, que una comunidad de propietarios pueda tener la capacidad de romper un contrato de mandato o arrendamiento de servicios, - cualquiera que sea la naturaleza jurídica que le queramos dar a este contrato- antes de que este venza sin estar obligado, ante ello, a pagar una contraprestación económica que se centre, además, en el pago de las mensualidades restantes que falten por cumplir, porque no puede ser otra la cuantía indemnizatoria que la de tener que pagar esas mensualidades “íntegras”. De no ser así, los contratos firmados, y este lo es aunque no conste nada más que por el acuerdo de junta, serían “papel mojado” y se abriría la puerta a que los particulares o comunidades de propietarios que pactan sus contratos con un profesional se consideren con un derecho a romper un contrato sin que exista una razón objetivable que justifique esa ruptura por un incumplimiento del profesional que habilite a la comunidad a resolver ese contrato, ya que en este caso lo sería con justa causa.

2.- Duración del cargo de administrador de fincas

El art. 13.7 LPH -EDL 1960/55- señala que salvo que los estatutos dispongan otra cosa el plazo de duración del cargo lo es por un año, con lo que se van renovando de junta ordinaria en junta, y si se le designa en junta extraordinaria también lo es por un año, con lo que al llegar a la junta ordinaria no habrá vencido el plazo del año y no podrá ser cesado en la ordinaria si no ha transcurrido un año desde que fue designado.

Los estatutos pueden pactar plazos superiores, pero ni es costumbre hacerlo ni las comunidades pactan contratos superiores si tienen la opción de renovar cada año en sus juntas ordinarias a los profesionales encargados de la gestión de sus inmuebles.

Pero en estos casos si se produce un cese de estos contratos sin justa causa en junta extraordinaria antes de que venza el plazo de un año hay que insistir en que se recomienda que en el contrato (1) se haga constar que en caso de que se cese al administrador de fincas antes de plazo se le deben abonar los honorarios de las mensualidades dejadas de percibir íntegros, ya que así está establecido en contrato la consecuencia indemnizatoria por cese sin justa causa de modo anticipado. En cualquier caso, debemos entender que, incluso, aunque no constara en ese contrato la indemnización también debería ser íntegra, ya que se rompe sin justa causa y ello debe ser indemnizable en su totalidad. Llama la atención, sin embargo, que la doctrina jurisprudencial esté dividida en este punto en cuanto a las mensualidades que en estos casos deben abonarse al profesional, ya que debería implantarse el criterio de indemnizar la totalidad de las mensualidades dejadas de percibir del contrato para no dar carta de naturaleza a la aparente libertad que existe de romper contratos de servicios sin justa causa sin tener que asumir ninguna carga obligacional de responder por ese incumplimiento y atender los pagos a que se había comprometido la comunidad.

3.- ¿Puede la comunidad cesar al administrador antes de que concluya el año sin justa causa?

Ningún precepto se lo permite en la LPH y de hacerlo tendrá que indemnizarle por todo el año completo que faltare por cumplir (art. 13.7 LPH -EDL 1960/55-). Es cierto que si se cesa el administrador de fincas este debe asumir el cese, - aunque con el cobro de las mensualidades dejas de percibir- ya que en caso contrario podrían exigirse daños y perjuicios. Cosa distinta es que su remoción se deba a haber causado daños y perjuicios a la comunidad, en cuyo caso no sería preciso indemnizarle con el resto del año que falta por cumplir. Algunas Audiencias sin embargo fijan indemnizaciones por mensualidades inferiores a lo que resta del año por cumplir.

El apartado 7 del art. 13 LPH -EDL 1960/55- establece la posibilidad de remover cualquier cargo de la Comunidad, aunque no se haya cumplido el plazo de un año que es el que fija la propia Ley. El acuerdo solo necesita de la mayoría de los asistentes, aplicando el art. 17.3 LPH, pues es un acto de mera administración. Únicamente tendrá derecho a indemnización, normalmente hasta el cumplimiento del año, si el Administrador es un profesional y la destitución no está motivada por faltas en el cumplimiento de sus obligaciones. Así lo entiende la jurisprudencia.

En esa misma Junta extraordinaria es posible el nombramiento de otra persona que le sustituya en el cargo, mejor dicho, es lo normal que así sea, ya que de no hacerlo será el Presidente quien ocupe igualmente el puesto de Administrador, según el apartado 5 del repetido art. 13 LPH -EDL 1960/55-.

Además, no podemos estar de acuerdo con que se considere que si se aprecia que estamos ante un contrato de mandato del art. 1709 CC -EDL 1889/1- se le pueda rescindir el contrato por “pérdida de confianza”, ya que lo que debe primar es que si no hay “justa causa” para rescindir habrá que indemnizar. La AP Alicante sentencia 17-07-02 -EDJ 2002/46048- señala: “Como ya tiene declarado esta sección en sentencias de fecha 10 de febrero y 7 de octubre de 1999 "Aunque la naturaleza de la relación jurídica entre el administrador y la Comunidad es una cuestión controvertida (mandato sui generis, contrato mixto de arrendamientos de servicios y de mandato), la jurisprudencia incluye estos contratos (mandato, arrendamiento de servicios) como contratos intuitu personae en el que prima la confianza que inspira las cualidades de la persona con la que se contrata por lo que se confiere a ambas partes la posibilidad de desistir del contrato antes del vencimiento del plazo. Pero en estos casos, el desistimiento anticipado concede a la otra parte un derecho a la indemnización de los daños y perjuicios que decae si concurre una justa causa que motive el desistimiento (sentencias TS 9 de febrero de 1996 -EDJ 1996/297- y de 3 marzo de 1998 -EDJ 1998/1394-). En consecuencia, el administrador tiene derecho a ser indemnizado cuando se le cesa anticipadamente salvo que concurra justa causa que motive ese cese."

a.- ¿Cuándo podrá hablarse de “justa causa” para remover al administrador de su cargo?

En cualquier caso en el que se acredite una actuación negligente o falta del administrador al cumplimiento de sus deberes con la comunidad.

Audiencia Provincial de Madrid, sección 21ª, sentencia de 2-1-2006 -EDJ 2006/7186-

La justa causa de revocabilidad debe identificarse con el incumplimiento obligacional del mandatario en los mismos términos en que se contempla en el art. 1124 CC -EDL 1889/1- para facultar la resolución de la relación jurídica contractual con obligaciones recíprocas.

Para otros, la concurrencia de la justa causa de revocabilidad no precisa de la constatación de un incumplimiento obligacional del mandatario en los términos del art. 1124 CC -EDL 1889/1-.

Basta con que se aprecie que la revocación del mandato no responde a una simple voluntad caprichosa o de mera ventaja o interés del mandante sino a una actuación del mandatario que, en aplicación de parámetros objetivos, conduce a una pérdida de confianza del mandante respecto del mandatario.

Audiencia Provincial de Córdoba, sección 1ª, sentencia 557/2015 de 29-12-2015, rec. 867/2015 -EDJ 2015/273573-

Por "justa causa" debe de entenderse no solo el incumplimiento grave y reiterado de las obligaciones generales de administrador ex arts. 1101 y 1124 CC -EDL 1889/1- sino también el incumplimiento de cualquiera de las obligaciones especialmente remarcadas en el art. 20 LPH -EDL 1960/55-.

-El concepto de "justa causa" es, por tanto, casuístico, por lo que deben de atenderse a las circunstancias concretas del caso.

-La existencia de "justa causa" no tiene porqué presumirse y, por tano, incumbe a la comunidad su demostración conforme a las reglas reguladas de la carga de la prueba, en sentido formal y material que se condensan en el art. 217 LEC -EDL 2000/77463-.

- Si la comunidad de propietarios alega incumplimiento de atribuciones conferidas de la propia junta (art. 20.f LPH -EDL 1960/55-), deberá de acreditarse previamente, a través del libro de actas, la adopción y atribución de tales encargos.

-No puede hablarse de "justa causa" conectada con hechos anteriores y conocidos por la junta, cuando de forma sucesiva, sin que se haga constar ninguna queja o protesta contra su actuación, se ha mantenido el administrador en el cargo. En dicha tesitura, podrá alegarse como "justa causa" hechos posteriores al último nombramiento (o conocidos con posterioridad a dicho nombramiento); pero no retrotraerse en el tiempo a fin de alegar hechos pasados, conocidos y sanados o confirmados por una ulterior renovación del nombramiento, pues ello supondría un actuar de la comunidad incompatible con su propio y vinculante actuar precedente y, por ende, inadmisible a la luz del art. 7.1 CC -EDL 1889/1-.

b.- ¿Qué se entiende por incumplimiento de sus obligaciones para que opere la justa causa para cesar al administrador?

El administrador debe limitarse a la gestión ordinaria de los asuntos comunitarios. No se le pueden exigir cuestiones al margen de sus obligaciones como administrador

Audiencia Provincial de Castellón, sección 1ª, sentencia de 9-1-2008 -EDJ 2008/20907-

Así, hay deberes que se le imponen al administrador cuando lo son de la comunidad:

1.- No es el administrador quien debe perseguir a los morosos, e intimidarles judicialmente, sino que debe ser la propia comunidad de propietarios a través de quienes la representan.

2.- En la gestión de esos saldos deudores, la comunidad demandada, como cualquier otra, suele conducirse con una cierta flexibilidad hacia los morosos, mediante mecanismos de negociación de la deuda, aplazamientos de ésta, etcétera, por lo que carece de cualquier justificación pretender hacer recaer sobre el administrador la suerte económica de la comunidad de propietarios

3.- En relación con la queja de que el administrador no convocaba reuniones de vecinos, también carece de consistencia, puesto que el presidente de la comunidad, o el número mínimo de propietarios legalmente previsto, podían haber forzado la celebración de esas juntas extraordinarias.

4.- Y en cualquier caso, la omisión de esos deberes discutibles, en absoluto justificaría el impago de unos honorarios que han sido devengados con anterioridad a que se produjera el cese del administrador.

De no concurrir causa justa debe ser indemnizado.

c.- ¿Debe el administrador de fincas acreditar qué daños y perjuicios ha sufrido?

El problema que surge es si esta indemnización de daños y perjuicios exige que se acrediten de forma oportuna o se extienden a las mensualidades dejadas de percibir por el administrador de fincas por su anticipada resolución contractual.

La solución a este problema es que si no existe justa causa para el cese del administrador de fincas debe indemnizársele con los honorarios dejados de percibir y los daños y perjuicios que pudiere acreditar. Los honorarios lo serán siempre indemnizables y los daños y perjuicios los que se acrediten, es decir, de forma acumulativa, no excluyendo el pago de los honorarios a que tenía derecho el administrador de fincas.

d.- ¿Cabe reclamar de forma acumulada en caso de remoción del administrador de fincas sin justa causa los daños y perjuicios y, además, los honorarios por mensualidades pendientes de cumplir?

La remoción del contrato del administrador de fincas sin justa causa de forma anticipada a la fecha prevista para su vencimiento origina una alteración de las previsiones del administrador de fincas que fue contratado por la comunidad y que se hizo una previsión de actividad laboral al incrementar sus obligaciones, sobre todo si se trata de comunidades con un cierto número de comuneros, ya que supone un esfuerzo importante en la dedicación del administrador de fincas que en algunos casos le lleva, incluso, a tener que realizar ampliaciones de plantilla si analiza las comunidades nuevas que recibe y la necesidad de atenderlas debidamente. Por ello, una remoción del contrato sin justa causa supone una alteración de las circunstancias del contrato de forma unilateral ante la que el derecho no debe quedar inerte. Y no debe hacerlo, por cuanto no está reconocida esta opción de que las comunidades de propietarios tengan en su “haber” la opción de tomar decisiones de forma gratuita que afecten a los vínculos contractuales con sus trabajadores. Así, lo mismo que si rescinde de forma irregular y anticipada el contrato con un trabajador de la comunidad este acudiría a la jurisdicción social, de la misma manera en los casos de cese anticipado sin justa causa que lo avale la comunidad debe afrontar el pago total pactado y, además, los daños y perjuicios que quedaren acreditados.

Sin embargo, lo más adecuado para el administrador de fincas es que esas circunstancias queden fijadas en el contrato que pactan las partes, y al que deben acostumbrarse los administradores de fincas a firmar, además de que se les designe en la junta de propietarios.

Por ello, deberá abonar al Administrador los honorarios que le correspondan por el período que reste hasta el cumplimiento del año o de las prórrogas anuales en cumplimiento del art. 1124 CC -EDL 1889/1- y con daños y perjuicios ocasionados al Administrador. Es decir, ambos, lo que no quiere decir que se excluya al administrador de la carga de probar los que ha tenido, pero probados, incluso con previsión de ganancias no percibidas y gastos realizados por la previsión de los ingresos y la necesidad de atender debidamente a esta comunidad requiere una indemnización por el daño y el perjuicio causado.

4.- Criterios indemnizatorios.

Al respecto hay que reseñar que la línea doctrinal al respecto es diversa siempre tratando de que se supone que el cese es sin justa causa, ya que si lo es con justa causa no hay derecho a percibir nada. Por ejemplo:

1.- La AP Sevilla de 30-11-2004 -EDJ 2004/251977- entre otras, entiende que deben abonarse las mensualidades dejadas de percibir hasta lo que faltare para completar el año.

Así, se recuerda que la mayoría de la doctrina jurisprudencial de las Audiencias Provinciales viene decantándose por encuadrar dentro del contrato de mandato retribuido la relación jurídica que se crea entre la comunidad de propietarios y el administrador, lo cual nos lleva a la regulación que de esta figura efectúa nuestro Código Civil, basada por un lado, en la existencia de una relación de confianza entre el mandante y mandatario, y por otro, el carácter esencialmente revocable del mandato. Ello exige, con carácter previo, distinguir según que la remoción del cargo de administrador responda a una causa justificada o sea producto de la libre voluntad de la comunidad mandante sin motivo que lo justifique.

En el primer caso, especialmente si la causa del cese anticipado responde el incumplimiento de las obligaciones del mandatario, este carece de derecho a ningún tipo de indemnización, pues, además de la precitada pérdida de confianza inherente al mandato, el mandatario al incumplir sus obligaciones tampoco podrá reclamar la remuneración correspondiente; mientras que si el cese se produce de forma injustificada, sí tendría derecho a ser reembolsado en los gastos y anticipos que acredite haber realizado, como de las cantidades respecto de las cuales tenía la lógica expectativa de percibir en la creencia que la relación iba a durar un año.

2.- La AP Madrid de 2-6-2011 -EDJ 2011/132604-, lo fija en la mitad del periodo que falte por cumplir pero no su totalidad.

Así, apunta que “debe considerarse a todas luces excesivo fijar como importe de tal indemnización el resto de los meses que restaban de vigencia del contrato, teniendo en cuenta la amplitud del período contractual de dos años y el tiempo que restaba para el vencimiento, el cargo económico que supone para la demandada afrontar un doble pago por el mismo concepto, así como la ausencia de dedicación a realizar las labores del cargo que venía desempeñando y estimamos que su cuantía ha de moderarse a la que correspondería exactamente por la mitad de ese período, tiempo más que suficiente para que la actora, Administradora de Fincas, pudiera encontrar otro cliente de similares características para desarrollar su actividad; procediendo por cuanto antecede revocar parcialmente la sentencia de primera instancia únicamente en tal sentido".

3.- La AP Cádiz de 25-5-2009 -EDJ 2009/166355- apuesta por que se abone el periodo que falte por cumplir, ya que “se entiende que junto a la facultad legal expuesta se ha de entender también que surja la obligación de indemnizar en el sentido concretado por la sentencia recurrida, dado que el plazo de duración de la relación, (un año), quedó establecido en interés de ambas partes, (la comunidad de propietarios destinataria de los servicios y el administrador de fincas como profesional encargado de prestarlos) y su repentina, precipitada e injustificada conclusión conlleva para el segundo la frustración de unas expectativas profesionales de futuro acordes con su reconocida preparación profesional, lo que sin más se traduce en la existencia de unos daños y perjuicios que están en consonancia con los reclamados y concedidos en la primera instancia.”

4.- La AP de Málaga 20-6-2003, lo entiende por todas las mensualidades que falten por cumplir la anualidad. Y así apunta que ello lo es sin impedir el legítimo derecho de los propietarios constituidos en junta de remover al administrador cuando lo entiendan oportuno, ello debe serlo asumiendo las consecuencias que dicho proceder comporta, y si un mes antes la administradora fue ratificada en su puesto generando en ésta la expectativa de percibir las cantidades acordadas, no es dable a la comunidad, que no existiendo causa o, cuanto menos, sin acreditarse la misma, removerla de su cargo sin derecho a indemnización de ningún tipo tan solo un mes más tarde.

5.- La AP Burgos 25-9-2007 -EDJ 2007/293935-  admite que se abone lo que resta hasta el año sin IVA. Y así apunta que; “No habiéndose alegado por la demandada que fuera excesiva la indemnización reclamada, el importe de las mensualidades hasta la finalización del contrato de no haberse resuelto de forma anticipada, procede su abono, si bien excluyendo la cantidad que se abonaba en concepto de IVA, pues no se trata de un abono por servicios prestados, sino en concepto de indemnización por lucro cesante, actividad que no constituye hecho imponible del IVA.”

6.- La AP de Huesca 1-3-1995 apuesta por la concesión de indemnización conforme a la retribución que debería haber percibido el Administrador de continuar en su cargo durante el plazo pactado.

            Vamos a exponer en el presente artículo doctrinal un cuadro sobre criterios indemnizatorios.

Sentencia

Plazo indemnizatorio

Audiencia Provincial de Córdoba, Sección 1ª, Sentencia 557/2015 de 29 Dic. 2015, Rec. 867/2015 -EDJ 2015/273573-

Tres mensualidades (en cuanto dicho plazo se estima como equitativamente acorde al periodo en que puede reordenarse la actividad profesional del actor), más el importe del 15% de las mensualidades restantes por el obvio lucro cesante derivado del incumplimiento contractual en cuestión.

Audiencia Provincial de Madrid, Sección 13ª, Sentencia de 25 Jul. 2000, Rec. 1148/1998 -EDJ 2000/71255-

Tres mensualidades pactadas

Audiencia Provincial de Málaga, 27 de febrero de 2007 (Rollo de apelación nº 920/06) -EDJ 2007/64358-

Derecho del administrador cesado sin justa causa a la indemnización que corresponda, según contrato (2)

Audiencia Provincial de Madrid, Sección 12ª, Sentencia 474/2008 de 19 Jun. 2008, Rec. 252/2007 -EDJ 2008/145977-

Tres mensualidades

Audiencia Provincial de Madrid, Sección 14ª, Sentencia 229/2006 de 11 Abr. 2006, Rec. 589/2005 -EDJ 2006/68511-

Dos mensualidades (3)

Audiencia Provincial de Málaga, Sección 5ª, Sentencia 647/2001 de 16 Oct. 2001, Rec. 297/1998 -EDJ 2001/74170-

Todas las mensualidades que faltaban por recibir. (6 en este caso).

Audiencia Provincial de Cádiz, Sección 2ª, Sentencia 138/2009 de 1 Jun. 2009, Rec. 135/2009 (4) -EDJ 2009/179746-

Dos mensualidades


5.- Necesidad de que conste en el acta de una junta en la que se cesa al administrador de fincas la "causa justa" que la comunidad alega por qué se le cesa.

Para cesar a un administrador en una junta extraordinaria hay que comprobar si ha habido justa causa para el cese o no. Si ha habido alguna irregularidad que le lleva a la comunidad a cesarle en una extraordinaria hay que hacer constar en el acta la concurrencia de la justa causa que lleva a la comunidad a cesarle. Nótese que en estos casos en los que la comunidad entiende que hay justa causa y que no puede seguir siendo administrada por una persona que ha cometido incumplimientos en su función el presidente debe convocar la junta a la que debe asistir el mismo administrador al que se va a cesar y no otro y en consecuencia incluir como punto en el orden del día el análisis del cese del administrador, lo que debe ser votado por mayoría simple para que pueda ejecutarse, ya que el presidente no puede por sí solo cesarle. Pero en el debate sobre ese punto debe exponerse por el presidente o por el comunero que lo haya solicitado las circunstancias que llevan a plantear a la junta el cese. Nótese que al tratarse de justa causa que no conllevara derecho alguno a indemnización se deberán exponer las razones y a ser posible las pruebas que existan de las irregularidades y tratarse de incumplimientos que competan al administrador, no a la comunidad.

En este caso es importante que queden claros estos incumplimientos y las causas ya que si se aprueba y se le cesa este podría reclamar judicialmente que no hay justa causa y discutirse en un juicio que la causa es inexistente y no concurre a fin de conseguir que se le indemnice. Esta constancia en el acta de las razones de su cese no conllevan un ataque a su imagen, ya que es preciso hacer constar las razones que lo determinan, intentando no reflejar aquellas excesivamente gravosas que de darse pudieran perjudicar su honor, aunque haciendo mención sucinta. Cierto es que el acta la redacta el administrador saliente al que se cesa, no el nuevo contratado en esa junta, pero el presidente hará constar esos extremos que deben constar no vaya a ser que el administrador cesado no haga constar debidamente en el acta las razones del cese y la justa causa y más tarde alegue en el juicio que no hay prueba de la justa causa para el cese amparándose en que el acta (donde él no puso nada) aparece firmada por el presidente y no se recoge justa causa alguna.

6.- Vía procesal para reclamar el administrador de fincas cesado.

Si un administrador de fincas es cesado sin justa causa antes del vencimiento del mandato anual ¿Puede acudir a un proceso monitorio para reclamar las mensualidades debidas o debe ir a un declarativo por la cuantía?

El monitorio no es el proceso para reclamar el importe de los meses adeudados por cese o remoción del administrador ya que el art. 812 LEC -EDL 2000/77463- exige que se trate del pago de deuda dineraria de cualquier importe, líquida, determinada, vencida y exigible, y estas no las reúne la reclamación, ya que se trata de meses no vencidos. Lo correcto sería acudir a un proceso declarativo por la cuantía a reclamar a la comunidad de propietarios. Además para el pago de la deuda no debe existir razón en la comunidad para el cese lo que en un monitorio no puede discutirse al ser un proceso estricto para deudas vencidas. No obstante, se trata de una prueba de carga de la comunidad, ya que si el administrador de fincas reclama el pago del contrato que faltaba por cumplir y la comunidad se opone al pago alegando justa causa deberá probar ésta debidamente, no siendo justas causas las antes expuestas y referirse tan solo a graves incumplimientos en su gestión profesional para con la comunidad.

7.- La indemnización que se solicita por vía judicial por el cese anticipado del contrato de administrador antes de la finalización del contrato no lleva IVA y Retención

Se plantea si el importe de las indemnizaciones debe incrementarse con el IVA o no y la respuesta debe ser negativa ya que según señala el TS, sala tercera, de lo contencioso-administrativo, sección 5ª, sentencia de 15-11- 2012, rec. 4986/2010 -EDJ 2012/270228- esta no tiene el carácter de contraprestación de ninguna operación de entrega de bienes o prestación de servicios, tal y como establece el art. 78.3.1 Ley 37/1992, de 28 de diciembre, del Impuesto del Valor Añadido -EDL 1992/17907- que excluye de la base imponible del impuesto las cantidades percibidas por razón de indemnizaciones que, por su naturaleza y función, no constituyan contraprestación o compensación por las entregas de bienes o prestaciones de servicios sujetas al impuesto.

NOTAS:

1. AP Córdoba, Sección 1ª, sentencia 557/2015 de 29-12-2015, rec. 867/2015 -EDJ 2015/273573-: En el caso de autos no existe un contrato que documente la duración del cargo y expresamente contemple un pacto relativo a la indemnización a la que el administrador de fincas profesional tendría derecho para el caso de la resolución anticipada de dicho contrato; razón por la cual, amén de serle aplicable el principio general de revocabilidad del mandato ex arts. 1732.1 y 1733 CC -EDL 1889/1- y 13.7 LPH -EDL 1960/55-, es de tener en cuenta que la duración del cargo de administrador, al igual que ocurre con el cargo de presidente o con el de secretario, conforme al citado art. 13.7 LPH, es de un año.

2. De ahí el consejo de que para evitar interpretaciones contrarias se pacte en contrato de que en el caso de resolución unilateral del contrato por la comunidad tenga que pagar las mensualidades que resten hasta el fin del contrato.

3. “La administradora actora, a quien le fue revocado el cargo antes de la expiración del plazo de un año sin causa justificada, debe ser indemnizada, como bien refiere la sentencia recurrida, por los daños y perjuicios causados, que bien pueden traducirse en el lucro cesante o pérdida de expectativas por la resolución o desistimiento contractual injustificado efectuado antes de expirar el plazo contractual. Sin embargo, tal indemnización no puede consistir, como pretende la actora apelante, en el íntegro percibo de los honorarios pactados que la Comunidad habría de satisfacer doblemente, a la anterior administradora y al nuevo administrador, y que la administradora actora obtendría pese a no realizar el trabajo desde el cese hasta que hubiera expirado el plazo, pudiendo sustituir el contrato extinguido por otro con un nuevo cliente y suprimir, al menos en parte, los costes derivados de su trabajo, de lo que se desprende que ese lucro cesante, al no acreditarse otra cosa -los perjuicios han de acreditarse cumplidamente por el actor-, debe valorarse, como valora el juez de instancia, en el importe de dos mensualidades, tiempo suficiente para que la actora pueda hacerse cargo de un nuevo administrado. Una cosa es la retribución por el servicio prestado y otra bien distinta los daños y perjuicios causados por la revocación del cargo.”

4. También dos mensualidades la de la AP Cádiz, sección 2ª, sentencia 330/2008 de 22-9-08, rec. 316/2008 -EDJ 2008/241205-


Este artículo ha sido publicado en la "Revista de Derecho Inmobiliario", el 1 de septiembre de 2017.

(Puedes consultar Legislación y Jurisprudencia en nuestra Base de Datos).

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