Planteamiento
Un arrendatario de un local de negocio que procede al pago de la renta (que había dejado de pagar), una vez que se le requiere mediante burofax.
Acto seguido vuelve a impagar varios meses. ¿Es posible en este caso presentar directamente demanda de desahucio (sin previo requerimiento mediante burofax) por falta de pago, sin posibilidad de enervación por parte del arrendatario?
La clave es si el pago, después del requerimiento mediante burofax, previos al posterior impago, se pueden considerar como una enervación.
Respuesta
El art.22.4 -EDL 2000/77463- LEC fue objeto de una importante modificación introducida por la Ley 19/2009 de 23 noviembre 2009, de medidas de fomento y agilización procesal del alquiler y de la eficiencia energética de los edificios. Con esta modificación se trata de limitar las posibilidades de enervar la acción de desahucio por parte del arrendatario, de manera que en base a esta modificación, el arrendatario no podrá enervar la acción cuando ya se hubiera enervado el desahucio en una ocasión anterior, excepto que el cobro no hubiese tenido lugar por causas imputables al arrendador, ni cuando el arrendador hubiese requerido de pago al arrendatario por cualquier medio fehaciente con, al menos, treinta días de antelación a la presentación de la demanda y el pago no se hubiese efectuado al tiempo de dicha presentación.
La STS Sala 1ª de 13 octubre 2015 -EDJ 2015/167998-, procediendo a la interpretación del art. 22 LEC -EDL 2000/77463-. Dicho exige lo siguiente:
1. La comunicación ha de contener un requerimiento de pago de renta o cantidad asimilada.
2. Ha de ser fehaciente, es decir, por medio que permita acreditar que llegó a conocimiento del arrendatario, con la claridad suficiente.
3. Ha de referirse a rentas impagadas.
4. Debe transcurrir el plazo legalmente previsto.
Pues bien, el arrendatario queda privado del beneficio de la enervación cuando con anterioridad se hubiera producido otra; límite que se ha mantenido en el art.22.4 LEC -EDL 2000/77463-, incluso con las reformas que se han hecho de dicho artículo, a través de la Ley 19/2009 de 23 noviembre, de medidas de fomento y agilización procesal del alquiler y de la eficiencia energética de los edificios -EDL 2009/251217-, y de la Ley 37/2011, de 10 de octubre, de medidas de agilización procesal -EDL 2011/222122-, se ha mantenido dicha imposibilidad.
La declaración del enervamiento corresponde al órgano jurisdiccional que está conociendo del juicio de desahucio, previo enjuiciamiento de ser procedente y bien hecho el pago o la consignación, por lo que, hasta que dicho pronunciamiento judicial no se ha realizado, no puede apreciarse la existencia de la enervación. La enervación no tendrá lugar cuando se hubiera producido anteriormente otra enervación declarada en resolución judicial firme, pues, hasta el pronunciamiento de la resolución judicial correspondiente no puede hablarse de existencia de una primera enervación.
