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HIPOTECARIO

Las tercerías de mejor derecho en el ámbito de las comunidades de propietarios y las ejecuciones hipotecarias

Por José Juan Muñoz De Campos

Socio Director de ACCIÓN LEGAL y el PLCM.

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Introducción

La situación económica que está atravesando nuestro país en los últimos tiempos pone manifiesto situaciones que, sin lugar a dudas, nuestro legislador debería tratar de corregir en eras a una mayor seguridad jurídica y derecho de cobro del acreedor. Una de esas situaciones tiene lugar en el día a día, cuando se inicia una ejecución hipotecaria sobre un inmueble que es parte de una comunidad de propietarios, y dicho inmueble mantiene deudas con la misma.

El crédito de la Comunidad un Crédito Privilegiado con limites

Parecería suficiente para salvaguardar los derechos de crédito de la comunidad con el reconocimiento de que el crédito a favor de misma se trata de un crédito privilegiado dado que se reconoce una preferencia especial en relación al orden de créditos del artículo 1923 CC, ello quiere que sólo serán preferentes a los créditos de la comunidad los reconocidos a favor del Estado (1923.1) y a favor de las aseguradoras (1923.2). A su vez se trata de un crédito limitado ya que únicamente garantiza dicha preferencia sobre la vivienda o local integrada en la comunidad y no sobre el resto de los bienes del deudor y en segundo lugar está limitado exclusivamente a la parte de la anualidad vencida en curso y al año natural inmediatamente anterior.

Cabe señalar que la comunidad no tiene una preferencia sobre el total de la deuda que pueda tener contra el comunero moroso sino que únicamente está limitado el privilegio a la parte de anualidad vencida y el año anterior, tal y como establece el artículo 9.1. e) de la LPH. Por tanto, si la deuda fuese superior a dicho importe, el resto del crédito de la comunidad debería ser calificado como común y por ello no gozaría de preferencia alguna ni frente a la ejecución hipotecaria ni frente a ninguna otra ejecución al quedar incluido dicho exceso en el artículo 1925 CC.

¿Cómo hacer efectiva tal preferencia?

Hace efectiva tal preferencia por medio de la tercería de mejor derecho que regulan los artículos 614 y ss de la Ley de Enjuiciamiento Civil , lo que conlleva un procedimiento ordinario frente al ejecutante de otro procedimiento (la entidad bancaria) y el ejecutado.

Qué ventaja obtiene la comunidad

Le permite hacer efectiva la preferencia de de su crédito, y beneficiarse además dada la dilatación de los procedimientos de la afección legal que prevé , el párrafo 3.1º del art. 9.1.E) LPH que dispone que "El adquirente de una vivienda o local en régimen de propiedad horizontal, incluso con título inscrito en el Registro de la Propiedad, responde con el propio inmueble adquirido de las cantidades adeudadas a la comunidad de propietarios para el sostenimiento de los gastos generales por los anteriores titulares hasta el límite de los que resulten imputables a la parte vencida de la anualidad en la cual tenga lugar la adquisición y al año natural inmediatamente anterior. El piso o local estará legalmente afecto al cumplimiento de esta obligación."

Dicha afección legal es el derecho que actualmente ejercitan las comunidades frente a las entidades financieras que se adjudican el inmueble, viendo un merma importante de su crédito ya que la fecha del computo de la afeccion legal o diez aquo es la fecha de adjudicación del inmueble por parte de la entidad financiera o un tercero, y no aquella que se podría haber podido anticipar mediante su reconocimiento judicial y relativa parte de anualidad vencida y el año anterior

Lefebvre - EL Derecho no comparte necesariamente ni se responsabiliza de las opiniones expresadas por los autores o colaboradores de esta publicación

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