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Miguel Muñoz, presidente del CGCAFE

La morosidad en comunidades representa el 82% de las reclamaciones de los ciudadanos

Miguel Ángel Muñoz. Presidente del Consejo General de Colegios de Administradores de Fincas de España

El Colegio de Administradores de Fincas de Madrid ha puesto en marcha el Plan de Lucha contra la Morosidad en Comunidades de Propietarios (PLCM) para dotar a las comunidades de las mejores herramientas para solucionar el problema de los impagos y reducir la morosidad, consecuencia de la crisis económica.

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El Presidente del Consejo General de Colegios de Administradores de Fincas de España, nos habla de la situación por la que están atravesando las Comunidades de Propietarios en el escenario económico actual.

-Nace el Observatorio de la Morosidad, una iniciativa que surge como consecuencia  del Plan de Lucha contra la Morosidad que estáis presentando en las diferentes CCAA a través de los colegios profesionales de administradores de fincas. ¿Qué objetivos se propone con el nacimiento de este Observatorio?

En su largo recorrido, la crisis económica está dejando a su paso una víctima colateral: las comunidades de propietarios. No es un secreto que los presupuestos de las mismas se han visto mermados por los retrasos o impagos de las cuotas comunitarias, una importante deuda que también es consecuencia directa del embargo de pisos por parte de las entidades financieras y la quiebra de cientos de promotoras que han dejado un preocupante stock de viviendas.

Ante esta importante problemática, el Colegio de Administradores de Fincas de Madrid ha puesto en marcha el Programa de Lucha contra la Morosidad en Comunidades de Propietarios (PLCM), una iniciativa que pretende dotar a las comunidades de las mejores herramientas para solucionar el problema de los impagos y reducir la morosidad. A través del mismo, todas las reclamaciones de deudas gestionadas por los administradores de fincas del Colegio serán a coste cero para las comunidades de propietarios, que únicamente deberán adherirse al Programa.

-La morosidad es una de las principales consecuencias de la crisis, extendida también al campo de las comunidades de propietarios, desencadenando un aumento importante de los impagos y en consecuencia, de la litigiosidad en materia de propiedad horizontal. ¿Está la Ley de propiedad horizontal preparada para asumir estos problemas? Una ley que aunque con diversas reformas, data de 1960… ¿y puedes establecerse otros mecanismos como la mediación o arbitraje?

La morosidad se ha convertido en el principal problema de las comunidades de propietarios a nivel estatal, representando el 82% de las reclamaciones por parte de los ciudadanos que habitan en edificios en régimen de propiedad horizontal. Tanto es así que en los datos estadísticos ofrecidos por el CGPJ, se comprueba que entre los años 2007 al 2010, se ha pasado de 394.000 juicios monitorios de reclamaciones de deudas a 850.000. Esto conlleva, necesariamente, una mayor litigosidad en materia de propiedad horizontal, pero con el dramático componente añadido de que muchos propietarios ahora no pueden hacer frente a sus pago por estar en paro y haber agotado, ya, las prestaciones por desempleo.

Respecto a las distintas reformas que ha sufrido la Ley de Propiedad Horizontal de 1960, manifestar que el Consejo General fue el promotor de la única Iniciativa Legislativa Popular aceptada y aprobada por la unanimidad de los Grupos Parlamentarios en el Congreso de los Diputados, que conllevó la reforma de la Ley de Propiedad Horizontal en el año 1999, propiciando que se arbitrara un nuevo procedimiento judicial, el monitorio, para poder cobrar las deudas de los propietarios en el menor tiempo posible y con la máxima agilización procesal, y esto redujo, considerablemente, la deuda de los propietarios en las edificios en régimen de propiedad horizontal.

El problema no está en el procedimiento monitorio, sino en la escasez de medios de los Tribunales de Justicia para poder resolver en tiempo y forma, los recursos presentados. No obstante ello, aunque existe la posibilidad del Arbitraje también en estas cuestiones, no es, de momento, una herramienta que las comunidades de propietarios utilicen para resolver problemas como el que comentamos, ya que aún consideran que ofrecen mucha más garantía los procedimientos judiciales.

-La lista de morosos está integrando a nuevos perfiles como la Banca y las promotoras. ¿Qué hay que hacer en estas situaciones y qué nos espera a corto y medio plazo sobre los impagos por parte de estas entidades?

Podemos establecer que existe un 40% de propietarios morosos que obedecen a una causa selectiva, es decir, escogen la prioridad y orden de las facturas a pagar, retrasando la cuota de la comunidad.

Otro de los grupos es el denominado “morosos profesionales”, que representan un 22% y se caracterizan por el retraso de pago habitual y sistemático aduciendo diversas causas sin fundamento legal, sino a modo de pretexto, y donde la problemática del cobro de cuotas se prolonga en el tiempo.

El tercer grupo está formado por los denominados insolventes reales y cuyo porcentaje, según el Programa de Lucha contra la Morosidad, alcanza el 26%, caracterizándose por la ausencia real de recursos para poder pagar la comunidad.

El 12% restante constituye un grupo heterogéneo, entre los que se encuentran entidades financieras y promotores inmobiliarios, cuya causa de impago de las cuotas de las viviendas que se han quedado en adjudicación o sin vender viene determinada, en la mayoría de los casos, por una situación privilegiada o de preminencia con respecto a la comunidad de propietarios. Este último grupo es el que adeuda mayores cantidades a la comunidad: un 30% del total de la deuda acumulada.

Será bastante problemático, ante la situación actual del mercado inmobiliario y los activos tóxicos que han generado a las entidades financieras, que éstas puedan cumplir, adecuadamente, con el pago de las cuotas de comunidades de propietarios en las que son titulares de algún piso o local. Y exactamente igual en lo referente a los promotores inmobiliarios, con el problema añadido de que, en este supuesto, los pocos propietarios que adquirieron su piso han de hacer frente a los gastos de un inmueble en el que la mayoría de la propiedad sigue estando en manos de los promotores inmobiliarios.

-¿Qué papel desempeñan los colegios profesionales para la correcta formación del administrador de fincas? ¿El administrador necesita tener colegiación obligatoria?

En primer lugar, quisiera manifestar lo que, a mi juicio, sería un grave error, en el que incurriría este Gobierno si llegase a decidir, entre las supuestas reformas estructurales, no incluir entre las profesiones de colegiación obligatoria la de los administradores de fincas, desde cuyos Colegios Profesionales y Consejo General se vela no solo por la adecuada formación profesional de todos sus miembros, sino porque el patrimonio inmobiliario privado español, y en especial la vivienda, ese bien tan necesario y fundamental que es un derecho de los ciudadanos, ha de estar salvaguardado, en todos sus intereses, por los profesionales más cualificados y con la garantía de la obligatoriedad de colegiación. En los últimos 44 años así ha quedado suficientemente demostrado desde nuestra actuación corporativa.

Me gustaría manifestar, con rotundidad, que la colegiación no impone ninguna barrera efectiva a la profesión, sino que ejerce el control sobre la capacitación de los Administradores, evitando que ejerzan la actividad aquellos que no están en disposición de hacerlo, sirviendo de garantía mantener la seguridad jurídica. Por todo ello, entendemos que somos el instrumento para garantizar el control eficiente del ejercicio profesional para la mejor defensa de los consumidores, ya que realizamos una importante función sancionadora, mediadora y de disuasión que repercute sobre el nivel de los litigios.

-El ayuntamiento de Madrid ha editado una guía práctica sobre comunidades de propietarios, con el fin de resolver dudas muy comunes relativas a obras, acuerdos, elementos comunes o responsabilidades. ¿Son las comunidades de propietarios un “gran foco” de consultas debido a que éstas son entorno donde se desarrolla gran parte de la vida de los ciudadanos? ¿cuáles son las más comunes?

Efectivamente, el Ayuntamiento de Madrid ha reditado, una vez revisada y actualizada, “La Guía Didáctica de Funcionamiento de las Comunidades de Propietarios” publicada en 2003 en colaboración con el Colegio Profesional de Administradores de Fincas de Madrid. Como se manifiesta en la Guía,  no solo el inmueble es el entorno más importante, familiarmente hablando, sino que, además, el patrimonio inmobiliario privado genera una serie de situaciones que hay que resolver con conocimiento profesional, porque de las soluciones aportadas dependerá, en gran medida, no solo la salud económica o de cualquier otro tipo de la comunidad de propietarios, sino un aspecto tan fundamental como es el de la convivencia vecinal.

Las distintas reformas de la Ley de Propiedad Horizontal han ayudado a que determinados problemas puedan ser solventados sin dificultad alguna, pero otros quedaron sin resolver y siguen generando importantes controversias en las Juntas de Propietarios por no estar contemplados en la Ley, o porque las distintas reformas no contribuyeron a posibilitar una resolución idónea al problema que se planteaba. Tanto es así, que desde el Consejo General de Colegios de Administradores de Fincas estamos trabajando, a través de la Comisión de Estudios sobre la reforma de la Ley de Propiedad Horizontal y la Ley de Arrendamientos Urbanos, para determinar que aspectos de las actuales normativas deberían de ser modificadas para resolver no solo problemas del presente, sino del futuro más inmediato, como es, por ejemplo, flexibilizar el régimen de mayorías necesarias en las juntas de propietarios para afrontar la realización de actuaciones de mejora de la eficiencia energética del edificio.

-Algo que quiera destacar

También la crisis económica ha afectado a los impagos de alquileres, cuyos procesos de desahucios han aumentado, considerablemente, en los últimos dos años. Los administradores de fincas somos observadores directo del gran drama social que se está viviendo por muchos ciudadanos en nuestro país, pero también somos conscientes de que el arrendador no puede suplir una gestión social que correspondería, en cuanto al acceso a la vivienda en alquiler se refiere, al Estado, y que las leyes no deberían de proteger los derechos de los arrendatarios por encima de los derechos de los arrendadores, sino que estos últimos deben de estar lo más protegidos posible en sus intereses inmobiliarios sin obviar la garantía de los derechos de los que arriendan.

Se trataría, en resumen, de que se facilitara el desahucio lo antes posible, con las máximas garantías para todos, pero para lo que es fundamental que se dote a los Juzgados correspondientes tanto del personal como de los medios suficientes para que el procedimiento de desahucio por impago de alquiler se ajuste a los plazos marcados por la Ley de Arrendamientos Urbanos.

Los administradores de fincas tenemos una compleja actividad, y necesitamos, para poder ejercitarla con las máximas garantías para los usuarios y consumidores, de herramientas legales que resuelvan, de modo eficaz, justo y rápido, los muchos litigios que afectan a los inmuebles en régimen de Propiedad Horizontal y Arrendamientos. Es una acción común en la que debemos de trabajar, conjuntamente, las Instituciones Públicas, los Colegios Territoriales de Administradores de Fincas y su Consejo General.

De ahí que pongamos todo nuestro esfuerzo en trasladar a la sociedad que la Marca “Administrador de Fincas, colegiado”, es garantía de prestigio profesional.

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