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Tiempo para reclamar deudas en la comunidad y anotación en el Registro

En mi comunidad, de la que soy administrador, uno de los propietarios (el promotor), del que tiene muchas propiedades a su nombre, tiene débitos contraídos con la comunidad y que se recogieron en el último acta del mes de julio del pasado año y en la que se especificó que podría ir pagándolo poco a poco siempre que a la comunidad no necesitase el dinero, se podría perfectamente llevar las deudas mediante proceso monitorio o anotación preventiva en el registro de la propiedad, pero periódicamente ha ido haciendo ingresos parciales aunque no ha liquidado en su totalidad aún la deuda recogida en acta. Por otro lado, del año en curso ha pagado muy poco, pero esa cantidad que reste por pagar no se volvera a recoger hasta la nueva reunión del próximo mes.

La pregunta sería: No hay problema en que reste un pequeño saldo del año anterior recogida en acta, y se podría acumular con las deudas del año en curso para reclamarlas por vía judicial? Qué tiempo tiene la comunidad para poder reclamar? ¿Cómo es el procedimiento de la anotación preventiva en el registro de la propiedad? Y por último, si la empresa promotora cierra, o se declara en quiebra o entra en concurso de acreedores, ¿cómo podemos reclamarle? Tenga en cuenta que todas las fincas tienen una hipoteca con el banco, así que entiendo que si la empresa cierra, las propiedades las ejecutará el banco, y por tanto,¿ se le puede reclamar al banco toda la deuda existente?

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 El procedimiento más sencillo  sería aprobar en la próxima junta la liquidación de la deuda al propietario deudor, especificando las cuotas adeudadas por el mismo y habilitando a Presidente a reclamar judicialmente las mismas así como a otorgar poderes a favor de abogado y procurador para tal fin.

Para aprobar en Junta la liquidación y reclamación de deudas bastará el voto de la mayoría del total de los propietarios que, a su vez, representen la mayoría de las cuotas de participación. En segunda convocatoria serán válidos los acuerdos adoptados por la mayoría de los asistentes, siempre que ésta represente, a su vez, más de la mitad del valor de las cuotas de los presentes. (Art 17.4 LPH).

Asimismo, Artículo 21 de la vigente Ley de propiedad Horizontal en su punto 2º reza;La utilización del procedimiento monitorio requerirá la previa certificación del acuerdo de la Junta aprobando la liquidación de la deuda con la comunidad de propietarios por quien actúe como secretario de la misma, con el visto bueno del presidente, siempre que tal acuerdo haya sido notificado a los propietarios afectados en la forma establecida en el artículo 9.”

Posteriormente, deberán comunicar al deudor fehacientemente el Acta de la junta en la que se liquida a la deuda, dicha comunicación deberá realizarse en el domicilio a efectos de notificaciones designado por el comunero o en defecto al inmueble perteneciente a la propia Comunidad, de no ser posible se deberá efectuar mediante su publicación en el tablón de anuncios de la misma, tal y como indica el artículo 9.h de la referida Ley

“Si intentada una citación o notificación al propietario fuese imposible practicarla en el lugar prevenido en el párrafo anterior, se entender realizada mediante la colocación de la comunicación correspondiente en el tablón de anuncios de la comunidad, o en lugar visible de uso general habilitado al efecto, con diligencia expresiva de la fecha y motivos por los que se procede a esta forma de notificación, firmada por quien ejerza las funciones de secretario de la comunidad, con el visto bueno del presidente. La notificación practicada de esta forma producir plenos efectos jurídicos en el plazo de tres días naturales.”

Una vez cumplidos dichos requisitos podrán interponer el preceptivo procedimiento monitorio para la reclamación de cuotas comunitarias.

La deudas comunitarias tienen un plazo de prescripción de 15 años en virtud de lo previsto en el artículo 1966.3 del Código Civil.

La anotación preventiva del embargo en el Registro de la Propiedad podrá realizarse en caso de oposición al procedimiento monitorio por parte de contrario tal y como prevé el artículo 21.5 LPHA; Cuando el deudor se oponga a la petición inicial del proceso monitorio, el acreedor podrá solicitar el embargo preventivo de bienes suficientes de aquél, para hacer frente a la cantidad reclamada, los intereses y las costas. El tribunal acordará, en todo caso, el embargo preventivo sin necesidad de que el acreedor preste caución. No obstante, el deudor podrá enervar el embargo prestando aval bancario por la cuantía por la que hubiese sido decretado.”

Asimismo, en caso de que la promotora se erigiera en concurso de acreedores la Comunidad deberá personarse en el mismo, mediante la comunicación del crédito al administrador concursal nombrado judicialmente, con el fin de hacer valer su condición de crédito preferente.

En el supuesto de que la entidad bancaria acreedora de la carga hipotecaria procediera a adjudicarse los inmuebles garantía de la misma, deberá abonar las cuotas correspondientes al año anterior y el año en curso a su adjudicación, artículo 9.E LPH; “El adquirente de una vivienda o local en régimen de propiedad horizontal, incluso con título inscrito en el Registro de la Propiedad, responde con el propio inmueble adquirido de las cantidades adeudadas a la comunidad de propietarios para el sostenimiento de los gastos generales por los anteriores titulares hasta el límite de los que resulten imputables a la parte vencida de la anualidad en la cual tenga lugar la adquisición y al año natural inmediatamente anterior.

El piso o local estará legalmente afecto al cumplimiento de esta obligación.” Todo ello sin perjuicio de la posibilidad de la C.P de hacer valer la preferencia del crédito mediante la correspondiente tercería de mejor derecho siguiendo el procedimiento indicado en los art. 614 y ss LEC. Se trata de un nuevo juicio ordinario contra el ejecutante de otro procedimiento, contra el ejecutado en el mismo o contra ambos.

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