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CIVIL

“Stop” a los desahucios. Medidas inmediatas

Por Juan Luis Gámez

Abogado de Lexland Abogados

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En el momento de comenzar a escribir este artículo, España entera exige medidas urgentes para poner freno, para colocar una gran señal de "stop" a las ejecuciones de préstamos hipotecarios impagados. Hasta los dos principales partidos políticos intentaban ponerse de acuerdo ante la gravedad de la situación, acrecentada por los varios suicidios de personas que iban a ser desahuciadas.

Y en este punto no puedo sino retrotraerme a un anterior artículo, cuando analizábamos el Real Decreto Ley 6/2012, que establecía una serie de mecanismos tendentes a permitir la restructuración de la deuda hipotecaria de quienes sufrían extraordinarias dificultades para atender su pago. Entonces, tras el estudio de la referida normal, insistía en no olvidar el carácter voluntario del llamado Código de las Buenas Prácticas.

En el momento de terminar a escribir este artículo, a la vista de la actual situación, habiendo quedado plenamente demostrado que la voluntariedad del referido Código no era suficiente solución para el grave e importante problema ante los impagos, agravada esa cuestión por episodios trágicos como diversos suicidios, ha obligado a que se dicte y publique el Real Decreto-ley 27/2012, de medidas urgentes para reforzar la protección a los deudores hipotecarios. Ya en su Exposición de Motivos establece que "la atención a las circunstancias excepcionales que atraviesa nuestro país, motivadas por la crisis económica y financiera, en las que numerosas personas que contrataron un préstamo hipotecario para la adquisición de su vivienda habitual se encuentran en dificultades para hacer frente a sus obligaciones, exige la adopción de medidas que, en diferentes formas, contribuyan a aliviar la situación de los deudores hipotecarios"

Esta nueva norma, de solo dos artículos pero con una disposición adicional, otra transitoria y dos disposiciones finales, tiene como punto clave la Suspensión de los lanzamientos sobre viviendas habituales de colectivos especialmente vulnerable. ¿Quiénes se incluyen dentro de ese colectivo especialmente vulnerable? (artículo 1.2 RD-Ley 27/12):

a) Familia numerosa, de conformidad con la legislación vigente.

b) Unidad familiar monoparental con dos hijos a cargo.

c) Unidad familiar de la que forme parte un menor de tres años.

d) Unidad familiar en la que alguno de sus miembros tenga declarada discapacidad superior al 33 por ciento, situación de dependencia o enfermedad que le incapacite acreditadamente de forma permanente para realizar una actividad laboral.

e) Unidad familiar en la que el deudor hipotecario se encuentre en situación de desempleo y haya agotado las prestaciones por desempleo.

f) Unidad familiar con la que convivan, en la misma vivienda, una o más personas que estén unidas con el titular de la hipoteca o su cónyuge por vínculo de parentesco hasta el tercer grado de consanguinidad o afinidad, y que se encuentren en situación personal de discapacidad, dependencia, enfermedad grave que les incapacite acreditadamente de forma temporal o permanente para realizar una actividad laboral.

g) Unidad familiar en que exista una víctima de violencia de género, conforme a lo establecido en la legislación vigente, en el caso de que la vivienda objeto de lanzamiento constituyan su domicilio habitual.

Ahora bien, la norma establece que para la aplicación de la suspensión de los procedimientos d desahucio, deben igualmente que concurrir una serie de circunstancias (artículo 1.3 RD-Ley 27/12):, en cuanto a que el conjunto de los ingresos de los miembros de la unidad familiar no supere el límite de tres veces el Indicador Público de Renta de Efectos Múltiples; así como que en los cuatro años anteriores al momento de la solicitud, la unidad familiar haya sufrido una alteración significativa de sus circunstancias económicas, en términos de esfuerzo de acceso a la vivienda (cuando el esfuerzo que represente la carga hipotecaria sobre la renta familiar se haya multiplicado por al menos 1,5); que la cuota hipotecaria resulte superior al 50 por cien de los ingresos netos que perciba el conjunto de los miembros de la unidad familiar (siendo unidad familiar la compuesta por el deudor, su cónyuge no separado legalmente o pareja de hecho inscrita y los hijos, con independencia de su edad, que residan en la vivienda, incluyendo los vinculados por una relación de tutela, guarda o acogimiento familiar; y que se trate de un crédito o préstamo garantizado con hipoteca que recaiga sobre la única vivienda en propiedad del deudor y concedido para la adquisición de la misma.

¿Y cómo se acreditan estas circunstancias? El artículo 2 del RD-Ley 27/12 establece que podrá efectuarse en cualquier momento del procedimiento de ejecución hipotecaria y antes de la ejecución del lanzamiento, ante el juez o el notario encargado del procedimiento.

Por un lado, en cuanto a la percepción de ingresos por los miembros de la unidad familiar, a través de un Certificado de rentas, y en su caso, certificado relativo a la presentación del Impuesto de Patrimonio, expedido por la Agencia Estatal de Administración Tributaria con relación a los últimos cuatro ejercicios tributarios; las últimas tres nóminas percibidas; un Certificado expedido por la entidad gestora de las prestaciones, en el que figure la cuantía mensual percibida en concepto de prestaciones o subsidios por desempleo; Certificado acreditativo de los salarios sociales, rentas mínimas de inserción o ayudas análogas de asistencia social concedidas por las Comunidades Autónomas y las entidades locales; y para el cado de un trabajador por cuenta propia (es decir, autónomo), se aportará el certificado expedido por la Agencia Estatal de Administración Tributaria o, si estuviera percibiendo la prestación por cese de actividad, el certificado expedido por el órgano gestor en el que figure la cuantía mensual percibida.

Por otro lado, en cuanto al número de personas que habitan la vivienda, mediante el Libro de familia o documento acreditativo de la inscripción como pareja de hecho; el Certificado de empadronamiento relativo a las personas empadronadas en la vivienda (con referencia al momento de la presentación de los documentos acreditativos y a los seis meses anteriores).

Y en tercer lugar, en relación a la titularidad de los bienes, habrá de aportarse los correspondientes Certificados de titularidades expedidos por el Registro de la Propiedad en relación con cada uno de los miembros de la unidad familiar; las escrituras de compraventa de la vivienda y de constitución de la garantía hipotecaria y otros documentos justificativos, en su caso, del resto de las garantías reales o personales constituidas, si las hubiere.

La pregunta, como conclusión final, es si la presente norma en forma de decreto ley (que tiene un fin de urgente y extraordinaria necesidad –art. 86 CE-) podrá solucionar algo. Parece que sí, aunque en el fondo del asunto analizado está la modificación de la normativa hipotecaria.

Lefebvre - EL Derecho no comparte necesariamente ni se responsabiliza de las opiniones expresadas por los autores o colaboradores de esta publicación

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