Conócenos

INMOBILIARIO

Momento para llevar a efecto la enervación en el desahucio tras la ley 37/2011: ¿antes de la vista o tras el requerimiento judicial?

Por Vicente Magro Servet

Presidente de la Audiencia Provincial de Alicante. Doctor en Derecho.

  • Imprimir

1.- Introducción.

Tratamos en las presentes líneas un tema ciertamente polémico que ha surgido tras la aprobación de la Ley 37/2011 de medidas de agilización procesal en relación con la enervación de la acción de desahucio y el momento procesal en que esta actuación procesal se puede llevar a efecto por el demandado. Y ello debido a que la reforma citada ha alterado profundamente la redacción de los arts. 22 y 430 LEC, y en base a ello debemos concluir que cambia o se altera la vía procesal para que el demandado pueda llevar a efecto el acto de enervación de la acción de desahucio.

Es importante que estas cuestiones queden muy claras desde un primer momento, ya que se trata de una Ley que entró de inmediato en vigor y sobre la que todavía se ha suscitado mucha polémica interpretativa que parte de un principal ejemplo demostrativo de lo que estamos diciendo, ya que en un primer momento se llegaron a presentar demandas de desahucio con el formato del proceso monitorio, por la creencia que se implantó de que el denominado "desahucio monitorizado" era en realidad un proceso monitorio pero de desahucio, cuando lo que es, en realidad, es un juicio verbal que comienza con demanda y no con escrito de monitorio, pero en el que se utiliza el mismo inicio que en el monitorio con un requerimiento judicial al demandado para que lleve a cabo determinadas actuaciones.

Pues bien, es fundamental que intentemos dejar claro en este estudio que el momento procesal para llevar a efecto el acto de enervación ha cambiado. Y lo ha hecho porque la reforma así lo ha querido al modificar la redacción literal de los arts. 22 y 430 LEC alterando el régimen hasta la fecha establecido en esta materia para modificar el momento exacto para llevar a efecto este acto de enervación, ya que mientras que con la redacción anterior a la Ley 37/2011 se podía enervar la acción de desahucio justo hasta antes de la vista, con la reforma actual existe ya un momento preclusivo hasta el que se puede llevar a efecto el acto de la enervación, y este no es otro que dentro de los diez días siguientes al requerimiento judicial que se le otorga al demandado para realizar un paquete de medidas que antes se desplazaban a lo largo del procedimiento y que en la actualidad se reconducen a un solo acto en el que desde la oficina judicial se le da traslado con la demanda de una serie de cuestiones que sirven en un solo acto de comunicación para darle traslado de todas las actuaciones que debe o puede llevar a cabo. Veamos, pues, las razones jurídicas de esta conclusión a la que llegamos y por la que se ha alterado el momento para llevar a cabo la enervación de la acción de desahucio.

2.- Regulación actual del momento de la enervación y la anterior a la Ley 37/2011. Análisis comparativo.

Comparando la redacción anterior y posterior a la Ley 37/2011 podemos comprobar el alcance del cambio que se ha operado. Y así podemos ver que:

1.- Redacción anterior a la Ley 37/2011

Veamos cómo en la redacción vigente hasta el día 31 de Octubre de 2011 se difería el momento para hacer el pago o consignación como enervación y, en consecuencia, para su entrega al arrendador hasta el momento de la celebración de la vista, incluyendo este como último plazo o situación en la que se podía dar lugar a esta actuación de pago de la renta que le da al arrendatario la oportunidad de seguir en el inmueble y con la advertencia de que si deja de nuevo de pagar las rentas y es demandado ya no habrá lugar a más oportunidades y tendrá que abandonar el inmueble.

Art. 22.4. Los procesos de desahucio de finca urbana o rústica por falta de pago de las rentas o cantidades debidas por el arrendatario terminarán mediante decreto dictado al efecto por el Secretario judicial si, antes de la celebración de la vista, el arrendatario paga al actor o pone a su disposición en el Tribunal o notarialmente el importe de las cantidades reclamadas en la demanda y el de las que adeude en el momento de dicho pago enervador del desahucio. Si el demandante se opusiera a la enervación por no cumplirse los anteriores requisitos, se citará a las partes a la vista prevenida en el artículo 443 de esta Ley, tras la cual el Juez dictará sentencia por la que declarará enervada la acción o, en otro caso, estimará la demanda habiendo lugar al desahucio.

Comprobamos que la redacción del art. 22.4 LEC claramente fijaba cualquier momento anterior a la celebración de la vista y desde que era citado por el órgano judicial para asistir a la misma, por lo que el plazo era mayor entonces para enervar, ya que el acto de enervación se podría llevar a cabo hasta en la misma vista, pero antes de su inicio, ya que una vez dado principio a la misma, que se celebra por los trámites del juicio verbal, ya no había lugar a opción alguna para enervar la acción de desahucio.

Por su parte, el precepto que servía y que sigue sirviendo de complemento es el art. 440.3 LEC que señala que:

En los casos de demandas de desahucio por falta de pago de rentas o cantidades debidas, se indicará, en su caso, en la citación para la vista, la posibilidad de enervar el desahucio conforme a lo establecido en el apartado 4 del artículo 22 de esta Ley, así como, si el demandante ha expresado en su demanda que asume el compromiso a que se refiere el apartado 3 del artículo 437, que la aceptación de este compromiso equivaldrá a un allanamiento con los efectos del artículo 21, a cuyo fin se otorgará un plazo de cinco días al demandado para que manifieste si acepta el requerimiento.

Es decir, que se insiste en que en la citación para la vista al demandado es cuando se le comunica que puede enervar la acción de desahucio si el arrendatario así se lo hubiere hecho expresar en la demanda y se le dice cómo hacerlo y hasta cuando puede llevar a efecto el acto de la enervación de la acción de desahucio, insistiendo que lo es por la vía del art. 22.4 LEC, y no otra, por lo que se recuerda que esta actuación la llevará a efecto, en su caso, hasta antes del inicio de la vista.

2.- Redacción posterior a la Ley 37/2011

Sin embargo, veremos ahora que la redacción del art. 22.4 LEC cambia completamente en su redacción y contenido, y con ello altera el momento para llevar a efecto el acto de la enervación, pero para adelantarlo a un momento anterior al acto de la vista, y en concreto dentro de los diez días del requerimiento judicial para llevar a efecto las actuaciones que marca el art. 440.3 LEC.

Art. 22. 4. Los procesos de desahucio de finca urbana o rústica por falta de pago de las rentas o cantidades debidas por el arrendatario terminarán mediante decreto dictado al efecto por el Secretario Judicial si, requerido aquél previamente a la celebración de la vista en los términos previstos en el artículo 440.3 de esta Ley, paga al actor o pone a su disposición en el tribunal o notarialmente el importe de las cantidades reclamadas en la demanda, y el de las que adeude en el momento de dicho pago enervador del desahucio. Si el demandante se opusiera a la enervación por no cumplirse los anteriores requisitos, se citará a las partes a la vista prevenida en el artículo 443 de esta Ley, tras la cual el Juez dictará sentencia por la que declarará enervada la acción o, en otro caso, estimará la demanda habiendo lugar al desahucio.

Lo dispuesto en el párrafo anterior no será de aplicación cuando el arrendatario hubiera enervado el desahucio en una ocasión anterior, excepto que el cobro no hubiera tenido lugar por causas imputables al arrendador ni cuando el arrendador hubiese requerido de pago al arrendatario por cualquier medio fehaciente con, al menos, un mes de antelación a la presentación de la demanda y el pago no se hubiese efectuado al tiempo de dicha presentación

La redacción es ahora, como vemos, radicalmente distinta, ya que la actuación judicial se centra en el acto del requerimiento en el que se le da traslado, entre otras medidas, para que pueda llevar a efecto el acto de enervación si así lo quisiera llevar a cabo el demandado, pero todo dentro del plazo de diez días por el que el órgano judicial requiere al demandado, ya que la redacción del art. 22.4 LEC se conecta con el contenido del art. 440.3 LEC en cuanto que expresamente marca ahora que el acto de la enervación, así como el de la presentación del escrito de oposición, en su caso, debe llevarse a cabo dentro de esos diez días, y no más tarde, ya que es esa enervación la que determina que luego se acuda a la vista para discutir, o bien si es cierta la reclamación por impago, o si lo que se discute es la enervación en su forma y/o alcance.

Veamos que el art. 440.3 LEC ahora señala que:

"En los casos de demandas en las que se ejercite la pretensión de desahucio por falta de pago de rentas o cantidades debidas, acumulando o no la pretensión de condena al pago de las mismas, el Secretario judicial, tras la admisión y previamente a la vista que se señale, requerirá al demandado para que, en el plazo de diez días, desaloje el inmueble, pague al actor o, en caso de pretender la enervación, pague la totalidad de lo que deba o ponga a disposición de aquel en el tribunal o notarialmente el importe de las cantidades reclamadas en la demanda y el de las que adeude en el momento de dicho pago enervador del desahucio; o en otro caso comparezca ante éste y alegue sucintamente, formulando oposición, las razones por las que, a su entender, no debe, en todo o en parte, la cantidad reclamada o las circunstancias relativas a la procedencia de la enervación."

3.- La importancia del acto de la diligencia de requerimiento, que es donde se define y delimita con claridad cómo llevar a efecto el acto de la enervación.

Pero para que el arrendatario pueda llevar a efecto correctamente el acto de la enervación, el actor, en primer lugar, y en segundo el órgano judicial deben llevar a efecto diversas actuaciones, cada uno dentro de su ámbito, para que el demandado pueda efectuar la enervación, por cuanto no podemos exigir al arrendatario que lleve a cabo una actuación concreta en tiempo y forma si no le decimos cómo y cuándo debe llevarlo a cabo, y en este sentido al actor se le exige, en primer lugar, que haga constar en su demanda si el demandado podrá enervar, o no, la acción de desahucio, y esto lo llevará a cabo por otrosí en su demanda.

En segundo lugar, una vez que el demandante ha dado cumplimiento en su demanda a esta cuestión el órgano judicial ya conoce que el arrendatario puede enervar, si es esta la opción que le plantea el arrendador y hará constar en la admisión de la demanda que lleva a cabo el secretario judicial que se le dé traslado al arrendatario para que entre otras actuaciones pueda enervar la acción de desahucio. Esta actuación es de suma importancia, habida cuenta que si por parte, tanto del actor como del órgano judicial no se lleva acabo correctamente se podrá oponer por el demandado la falta de conocimiento de cómo y donde llevar a cabo el acto de enervación.

No se presume que el demandado-arrendatario conoce o debe conocer la ley, sino que debe decírsele cómo realizar sus actuaciones procesales, de tal manera que si se comete un error interpretativo por el órgano judicial acerca del alcance de la reforma citada y se hace constar que el demandado puede enervar hasta el mismo día de la vista, aunque la ley ahora establezca que solo podrá hacerlo dentro de los diez días desde el requerimiento judicial, no podrá tenerse por mal hecha si lo que lleva a efecto el arrendatario es realizar su actuación procesal en el plazo y modo en que se le comunicó. De ahí que es importante que por parte de los órganos judiciales se protocolicen estas actuaciones de comunicación con el demandado, de tal manera que en este paquete de medidas que se le comuniquen al demandado todas y cada una de las actuaciones que este debe llevar a cabo.

4.- Casuística jurisprudencial sobre el momento de la enervación y sus circunstancias.

Desarrollamos a continuación una serie de resoluciones judiciales sobre el momento en el que se deben llevar a cabo estas actuaciones judiciales y la problemática más centrada en cómo hacerlo correctamente, ya que también influye la forma además de cuando llevarla a cabo.

a) La enervación será de todo lo que se adeuda hasta el momento en que se haya llevado a efecto el requerimiento judicial para tenerla por bien hecha.

Dado que con la redacción anterior se podía llevar a efecto la enervación hasta "antes de la celebración de la vista" se permitía que incluso al inicio de esta se hiciera constar que se había pagado lo que se debía hasta ese mismo instante, no solo de las cantidades que se reclamaban en la demanda, lo que se ha mantenido con la redacción actual, ya que en el art. 440.3 LEC se sigue manteniendo que se deberá abonar todo lo que se debe hasta ese mismo instante del pago enervador de la acción.

Así, la Audiencia Provincial de Barcelona, Sección 13ª, Sentencia de 14 Oct. 2010, rec. 27/2010 señala que: en orden a la enervación, decía) el art. 22.4 LEC , según la ley de reforma que "los procesos de desahucio de finca urbana o rústica por falta de pago de las rentas o cantidades debidas por el arrendatario terminarán si, antes de la celebración de la vista, el arrendatario paga al actor o pone a sus disposición en el tribunal o notarialmente el importe de las cantidades reclamadas en la demanda y el de las que adeude en el momento de dicho pago enervador del desahucio ...". Consecuentemente, el momento ad quem, absolutamente insalvable para la posibilidad de enervación, viene determinado en el precepto "antes de la celebración de la vista", hasta el momento en que comience. Otra cosa es que, habiéndose producido con anterioridad el pago o la consignación, el demandado lo manifieste al tener el uso de la palabra, acreditándolo con los resguardos de depósito o con la certificación notarial o el recibo del arrendador

b) Debe acreditarse el pago enervador no simplemente efectuarlo.

En la sentencia de la Audiencia Provincial de Sevilla de 31 May. 2010 se trata el tema de que si transcurre el momento en el que debió hacerse el pago enervador sin haberse "acreditado", ya no tiene eficacia, y si bien antes de la Ley 37/2011 el momento lo era antes de la vista, ahora lo es dentro de los diez días siguientes al requerimiento judicial. La diferencia de la regulación actual con la anterior es que mientras que antes de la Ley 37/2011 se enervaba la acción hasta el comienzo de la vista y en esta se discutía sobre su procedencia, en la actualidad se debe realizar este acto enervador antes de ella, y en el plazo indicado, y en consecuencia la vista puede reconducirse solo a este debate sobre la corrección de la enervación. En la sentencia citada se hace constar que "No teniendo ninguna relevancia que posteriormente se acredite el pago de rentas, pretendiendo que dicho pago tenga efectos de enervación de la acción, porque para poder hacer efectiva dicha enervación debió acreditarse en su momento procesal oportuno dentro del procedimiento y mediante la comparecencia, en este caso, en el momento de la vista conforme a derecho, donde darle la oportunidad a la parte actora de oponerse a dicha enervación ya sea porque no es completo el pago de todas las rentas debidas hasta ese momento o porque no se den los demás requisitos necesarios para enervar, pues como hemos dicho en el fundamento anterior, la enervación es un acto procesal, que debe desplegarse dentro del procedimiento para que tenga efectos en el mismo"

Por consecuencia, de nada vale en la actualidad que después de los diez días tras el requerimiento judicial el demandado quisiera acreditar que la consignación o pago estaba hecho, ya que para que la enervación sea correcta deben concurrir dos circunstancias, a saber: una que se lleve a cabo dentro de los diez días citados y otra que se acredite este pago enervador, de tal manera que si se hace antes pero no se acredita de nada valdrá haberla hecho a los efectos enervadores de la acción de desahucio. Sí que tendrá el efecto de extinguir la deuda que tenía con el actor al objeto de que no se le reclamen en la ejecución de sentencia las rentas adeudadas, pero la sentencia será estimatoria de la pretensión del actor.

c) Si se hace el pago o consignación antes del requerimiento pero tras la admisión de la demanda se entiende por enervación.

Por otro lado, se analiza en la sentencia de la Audiencia Provincial de Barcelona de 16 Dic. 2008 el acto del requerimiento y su corrección en su contenido, tanto el extrajudicial como el judicial, ya que antes de la Ley 37/2011 y ahora es posible llevar a efecto el acto del requerimiento extrajudicial del arrendador al arrendatario para "recordarle" que debe las rentas y que este requerimiento extrajudicial debe reunir una serie de características, insistiendo ahora que igual que ocurre con el requerimiento judicial que debe llevar a efecto el órgano judicial advirtiendo al demandado ahora que solo puede enervar ahora en el plazo de los diez días siguientes al requerimiento judicial. Por ello, se recoge en la sentencia citada que no basta para impedir el beneficio de la enervación, junto con el transcurso del plazo legal, el simple requerimiento de pago de las rentas devengadas dirigido al arrendatario, sino que es necesario que se le advierta de una manera clara y terminante de todas las consecuencias jurídicas inherentes a su impago, de tal modo que el inquilino comprenda el alcance y fines de la intimación.

Tema también discutido en la práctica de los tribunales es el relativo a si es posible llevar a efecto el acto del pago enervador antes del requerimiento judicial con la redacción actual y antes de la citación a la vista con la redacción anterior y si este pago se consideraba como enervación, o solo se considera como tal la que tiene lugar tras el requerimiento judicial en la actualidad o tras la citación a la vista antes de la Ley 37/2011.

Sobre esta cuestión la mayoría doctrinal se decanta por la tesis relativa a que todo lo que sea un pago llevado a cabo una vez que el arrendador ha necesitado acudir a la vía judicial y ha presentado una demanda que ha sido admitida a trámite, si a partir de ese instante se efectúa un pago de las rentas adeudadas se debe considerar como enervación y, en consecuencia, ya no podrá llevarlo a cabo otra vez con el objeto y eficacia propio de la enervación.

Así, ya la sentencia de la Audiencia Provincial de Cádiz de 18 Mar. 2002 señala que la enervación se produce por el pago «en algún momento anterior al señalado para la celebración del juicio», lo que incluye también el pago efectuado antes del emplazamiento. El razonamiento de la juzgadora de instancia parece referirse al texto del art. 1.563 anterior a la reforma de la Ley de Arrendamientos Urbanos, texto que establecía que el pago para la enervación habría de producirse entre la citación y el juicio verbal.

Quiere esto decir que los que se decantan por entender que el pago hecho antes del requerimiento judicial ahora, y con la regulación anterior antes de la citación a la vista, se amparaban en un precepto que ya no existe, el art. 1563 LEC, y en la actualidad no se establece una no declaración de enervación por un pago anterior a la fecha fijada en el art. 22.4 y 440.3 LEC, pero una vez admitida la demanda por el secretario judicial ya todo pago es enervación.

En la misma línea, la Audiencia Provincial de Barcelona en Auto de 19 Feb. 2008 señala que existen, básicamente, dos posturas, (1) aquella que considera que la enervación debe declararse cuando el pago se haya realizado después de la presentación de la demanda (se fundamenta en la necesidad de advenir en la demanda y en la citación de la posibilidad de enervacion) y (2) aquella que entiende que tal efecto solo debe declararse cuando el pago tenga lugar después de la citación para el juicio verbal. La primera postura, de carácter mayoritario encuentra su apoyo en el principio de la perpetuatio iurisdiccionis (como efecto de la litispendencia que, tal como recoge el art. 410 LEC 2000 , se produce "desde la interposición de la demanda, si después es admitida") que obliga al Juez a dictar sentencia de acuerdo con la situación fáctica existente en el momento de iniciarse el pleito,... Además, del art. 440.3.ap.3° LEC se infiere que la facultad enervatoria se hace descansar no sobre el momento en que el arrendatario tiene conocimiento del juicio (por la citación o el emplazamiento), (ahora requerimiento judicial) sino sobre el momento en que arrendador se ha visto obligado a interponer la demanda de desahucio por falta de pago (aunque el arrendatario pague antes de haber sido citado o emplazado); y, en fin, la posibilidad de enervación se condiciona a que el arrendatario pague al actor o ponga a su disposición, judicial o notarialmente el importe de las cantidades en cuya inefectividad "se sustente la demanda" (en el mismo sentido se pronuncia la STS. 13.5.1995 que recuerda la de 26.6.1965).

Pero es que también es partidario de esta tesis el propio Tribunal Supremo, quien en su Sentencia de 30 Oct. 2009 recuerda que La controversia a que se contrae el presente recurso, atinente a si, excluida terminantemente por el párrafo segundo del apdo. 4 del art. 22 LEC de 2000 la posibilidad de una segunda enervación del desahucio, debe o no prosperar una segunda demanda de desahucio por falta de pago de la renta (incumpliendo el deber de abonarla en el plazo contractualmente establecido) cuando el arrendatario abona la adeudada después de interponerse aquella y antes de la citación a juicio, es cuestión a la que esta Sala ya ha dado respuesta en su sentencia de 24 de julio de 2008 (recurso 508/02), resolutoria de un recurso de casación por interés casacional en su modalidad también de "jurisprudencia contradictoria de las Audiencias Provinciales", la cual, tras casar la sentencia recurrida contiene el siguiente pronunciamiento: "2º.- Declarar como doctrina jurisprudencial la de que el pago de la renta del arrendamiento de un local de negocio, fuera de plazo y después de presentada la demanda de desahucio, no excluye la aplicabilidad de la resolución arrendaticia, y ello aunque la demanda se funde en el impago de una sola mensualidad de renta, sin que el arrendador venga obligado a soportar que el arrendatario se retrase de ordinario en el abono de las rentas periódicas", doctrina que ha sido reiterada en la más reciente de 26 de marzo de 2009 (recurso 1507/2004) y a la que necesariamente ha de estarse para resolver el presente recurso.

A colación con lo expuesto, lo que el Alto Tribunal concluye es que si se había ya efectuado una enervación anterior el pago de la renta una vez presentada y admitida la demanda es enervación y por consecuencia no cabe admitirla y debe prosperar el desahucio.

El Tribunal Supremo declara expresamente una evolución de la legislación arrendaticia hacia una mayor protección del arrendador frente a los abusos del inquilino. En este sentido, afirma la sentencia de 26 de marzo de 2009 que, respondiendo la regulación de los arrendamientos a las circunstancias económico-sociales de cada etapa histórica, al legislador incumbe sentar las normas y a los jueces y tribunales interpretarlas según los criterios del art. 3 CC y aplicarlas en consecuencia.... buena muestra de lo cual es la reducción de las posibilidades de enervación de la acción de desahucio por falta de pago a una sola en el art. 22.4 LEC de 2000 y la inclusión de las demandas sobre desahucios de finca urbana por falta de pago de rentas o cantidades debidas en el ámbito de los juicios de señalamiento rápido configurado por la D. Adicional 5ª introducida en la LEC de 2000 por la LO 19/2003, de 23 de diciembre», concluyendo que «es la propia legislación arrendaticia urbana, por tanto, la que en determinadas circunstancias acaba equiparando el cumplimiento tardío por el arrendatario de su obligación de pagar la renta a un incumplimiento definitivo que justifica la resolución del contrato a instancia del arrendador.

...Por eso la enervación del desahucio no puede entenderse ya como un "derecho procesal" que menoscabe el derecho sustantivo del arrendatario a que se le pague la renta puntualmente, sino como una oportunidad que la propia ley administra cuidadosamente atendiendo a razones sociales de cada momento histórico, y de ahí que no quepa obligar al arrendador a interponer una demanda tras otra cuando resulta que no depende de él el momento en que sus reclamaciones vayan a ser conocidas por el inquilino y, en cambio, sí depende de éste el pago puntual de la renta».

Queda claro, pues, que el Alto Tribunal ha fijado claramente estas consecuencias del pago tardío una vez que se acudió ya a la vía judicial, con lo que con la regulación actual, aunque no se le hubiera requerido judicialmente por la vía del art. 440.3 LEC, si paga antes del requerimiento será entendido como enervación, aunque no se le impondrían las costas porque estas se imponen por el conocimiento directo de la interpelación judicial, o bien por el requerimiento extrajudicial sin que el demandado haya satisfecho su deuda. Se impondrán las costas con la enervación efectuada una vez que el arrendatario ha sido requerido judicialmente, porque ahí sí lo dispone el art. 22.5 LEC.


Este artículo ha sido publicado en el boletín "Contratación Inmobiliaria", el 1 de septiembre de 2012.

Lefebvre - EL Derecho no comparte necesariamente ni se responsabiliza de las opiniones expresadas por los autores o colaboradores de esta publicación

Publique una pregunta

Acción Legal le responde a su consulta

Enviar consulta

Consulta

Euribor diciembre

  • El euríbor se sitúa en el -0,08% en el mes de diciembre

Morosidad cuotas

Player Flash no instalado
Get Adobe Flash player

Informes

  • Informe nacional de Morosidad en las comunidades de propietarios 2014

  • Informe nacional de Morosidad en las comunidades de propietarios 2013

  • Informe de Morosidad en las comunidades de propietarios de la Comunidad de Madrid 2012

  • Informe nacional de Morosidad en las comunidades de propietarios 2012

Productos destacados

  • El Derecho Propiedad Horizontal y Derechos Reales

    Con respuestas prácticas a las cuestiones que plantean las comunidades de propietarios en sus diferentes aspectos.

miembros

Atención al cliente: De lunes a viernes de 8:30 a 20:00 horas ininterrumpidamente. Tel 91 210 80 00 - 902 44 33 55 Fax. 915 78 16 17