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Medidas de flexibilización y fomento del mercado de alquiler de viviendas

Por Begoña Aguilar Lobera

Pajares & Asociados Abogados.

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El 6 de junio del año en curso entró en vigor una nueva reforma de la Ley de Arrendamientos Urbanos por medio de la Ley 4/2013, de 4 de junio, de medidas de flexibilización y fomento del mercado del alquiler de viviendas.

Como indica el propio nombre de la Ley, su objetivo es potenciar el alquiler como forma de vida en nuestro país, con la finalidad de favorecer la predisposición de los españoles a la movilidad geográfica y en última instancia, y como consecuencia de lo anterior, mejorar la economía. Estos propósitos son concretados por el legislador en las modificaciones que se reflejan a continuación.

Así, se da prioridad a la voluntad de las partes a la hora de establecer las cláusulas de los contratos, prevaleciendo siempre lo pactado y configurando las disposiciones legales un mero marco normativo. De este modo se invierte la jerarquía normativa anterior que daba prevalencia a lo establecido en el texto legal y dejaba libertad a las partes para lo que no estuviera legalmente previsto. Esta nueva regulación tiene consecuencias concretas: entre otras, la fórmula para
actualizar la renta, que puede ser libremente pactada por las partes o la posibilidad de que, en caso de que así se acuerde, la misma sea sustituida por la realización de reformas o rehabilitación del inmueble.

En un intento de unificar y simplificar los arrendamientos, se elimina la diferenciación que existía anteriormente en relación con la mayor superficie o la renta más elevada, estableciéndose un régimen idéntico para todos los arrendamientos. Por otro lado deja al margen de su ámbito de aplicación los alquileres temporales o de temporada destinados al uso turístico.

Una de las variaciones más significativas de la reforma es el cambio relativo a la prórroga obligatoria del contrato: a partir de la nueva Ley los contratos celebrados por duración inferior a tres años se prorrogan hasta alcanzar dicha duración, siempre y cuando esta sea la voluntad del arrendatario. Siguiendo esta línea, la prorroga tácita se disminuye, pasando de tres años a un año.

Por el contrario, se mantiene la posibilidad de no prorrogar el contrato si el arrendador necesita en inmueble como vivienda permanente para sí o sus familiares, eliminándose la obligación de especificarlo en el contrato. El arrendatario por su parte tiene la obligación de permanecer mínimo 6 meses en el inmueble arrendado.

A partir de la entrada en vigor de esta ley, entra en juego la posibilidad de inscribir los arrendamientos en el Registro de la Propiedad de cara a que los mismos puedan surtir efectos frente a terceros. Con ello se dota al arrendamiento de una mayor protección, concretamente, el adquiriente de una vivienda arrendada cuyo arrendamiento figure inscrito se subroga en los derechos y obligaciones del arrendador, y además, en los casos en los que posteriormente a la
inscripción se extinga el derecho del arrendador, el arrendatario mantiene sus derechos.

De igual forma, por el hecho de estar inscrito el arrendamiento y recogerse la posibilidad de resolución por falta de pago en la inscripción, se facilitan los trámites para resolver de pleno derecho el contrato por esa causa, en el sentido de que, habiéndose efectuado requerimiento judicial o notarial si el mismo no ha sido contestado este requerimiento sin efecto es título suficiente para practicar la cancelación registral.

Se prevé que esta Ley sea de aplicación a los arrendamientos que se formalicen a partir de la entrada en vigor de la misma, pero se da la opción de que si por las partes así se acuerda, se adapte el contrato existente a esta nueva regulación.

Su paulatina aplicación en un futuro demostrará si cumple los objetivos para los que ha sido creada o no, pero al no tener efectos retroactivos, las consecuencias tardarán en conocerse. No obstante, no cabe duda que está nueva ley es un avance muy importante en la línea de flexibilizar el mercado del alquiler y supone un acercamiento a la corriente predominante en el resto de países comunitarios.


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