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Incumplimiento del contrato de arrendamiento

Mi arrendatario no ha cumplido con el año estipulado en el contrato. ¿Tengo derecho a quedarme con la fianza?

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Estaríamos ante un supuesto de resolución anticipada y unilateral del contrato para el cual se diferencian dos estadios diferentes:

-Para contratos de inicio de vigencia anterior a la Ley 4/2013, de 4 de junio, de medidas de flexibilización y fomento del mercado del alquiler de viviendas regiría la libertad de pactos por lo que tendría que tenerse en cuenta lo previsto en el contrato suscrito.

De no establecerse pacto expreso en el contrato de arrendamiento suscrito, para los contratos de arrendamiento para uso distinto del de vivienda y los de vivienda con una duración pactada inferior a los cinco años o de 5 años, nada se contempla en la Ley de arrendamientos urbanos respecto de la posibilidad de las partes para desistir unilateralmente del contrato y si no han pactado la posibilidad en el referido contrato son de aplicación las reglas generales (arts. 1258 y 1124 C C) de las que se desprende que el arrendador puede compeler al arrendatario a que le siga pagando la renta en tanto no se cumple el plazo libremente estipulado, situación que puede perdurar en tanto éste no expire, el arrendatario, no puede dejar sin efecto unilateralmente el plazo pactado que es Ley entre ambas partes contratantes (art. 1091 CC), es decir ante el incumplimiento por cualquiera de las partes dará derecho a quien hubiere cumplido las suyas a exigir el cumplimiento de lo pactado o la resolución del contrato (arts. 1124 y 1258 CC).

En virtud de lo anterior, el inquilino puede compeler al arrendador a que le mantenga en el goce pacífico de la cosa arrendada y, a su vez, el arrendador puede compeler al inquilino a que siga pagando la renta en tanto no se cumpla el plazo libremente estipulado, incluso si el inquilino quiere devolver sin consentimiento del arrendador, la posesión de la vivienda.

Sin perjuicio de lo anterior, las partes pueden alcanzar un acuerdo respecto a la indemnización a abonar por el arrendatario en caso de incumplimiento del plazo de vigencia pactado en el contrato de arrendamiento, pudiendo cuantificar ésta en un importe equivalente a la fianza entregada En caso de no existir acuerdo entre las partes se aplicará lo previsto en el artículo 1124 del Código Civil.

En este caso, si el arrendador eligiese resolver el contrato por incumplimiento del arrendatario (o si eligiese forzar al arrendatario a cumplir el arrendamiento, pero la obligación de hacer no pudiera imponerse al arrendatario por resultar imposible), el juez debería fijar entonces los daños y perjuicios a favor del arrendador derivados del incumplimiento contractual.

La más generalizada de las vertientes jurisprudenciales en cuanto a la indemnización a abonar por el arrendatario es la siguiente: La indemnización será equivalente a las rentas que se hubiesen devengado hasta el momento en el que el arrendador arriende de nuevo el local (o hubiera podido ser arrendado en condiciones normales si hubiese actuado de buena fe y diligentemente).

-Para contratos de arrendamiento de inicio de vigencia posterior a la Ley 4/2013, de 4 de junio, de medidas de flexibilización y fomento del mercado del alquiler de viviendas, regiría lo previsto en la estipulación 11: " Desistimiento del contrato: El arrendatario podrá desistir del contrato de arrendamiento, una vez que hayan transcurrido al menos seis meses, siempre que se lo comunique al arrendador con una antelación mínima de treinta días.

Las partes podrán pactar en el contrato que, para el caso de desistimiento, deba el arrendatario indemnizar al arrendador con una cantidad equivalente a una mensualidad de la renta en vigor por cada año del contrato que reste por cumplir. Los períodos de tiempo inferiores al año darán lugar a la parte proporcional de la indemnización.".

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