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CIVIL

Entidades Urbanísticas de Conservación y reclamación de morosos

Por José Juan Muñoz De Campos

Socio director de Acción Legal Asesoría Jurídica.

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I. Aproximación al concepto de Entidad Urbanística.

1.1. Concepto

Las  Entidades Urbanísticas de Conservación son entidades de derecho público, aunque compuestas por particulares, de adscripción obligatoria y personalidad y capacidad jurídicas propias para el cumplimiento de sus fines. Su personalidad jurídica está condicionada a la inscripción del acuerdo en el Registro de Entidades Urbanísticas Colaboradoras autonómico,  y como señala la STS Sala Tercera, Sección 5ª de 15/04/1992, “La personalidad jurídica de estas Entidades nace más que por la simple voluntad de las individualidades que las integran, por la voluntad preponderante del ordenamiento jurídico, voluntad normativa o voluntad legal (art. 35.1 del Código Civi)”.

El Real Decreto 3288/1978 de 25 de agosto, contempla en su  artículo 25.3 la obligatoriedad de constitución de una Entidad de Conservación siempre que el deber de conservación de las obras de urbanización recaiga sobre los propietarios comprendidos en un polígono o unidad de actuación,  en virtud de lo que fije el Plan de ordenación o bases del programa de actuación urbanística,  o resulte expresamente de disposiciones legales siendo en estos casos la pertenencia a la Entidad obligatoria para todos los propietarios comprendidos en su ámbito territorial.

Como no podría ser de otra manera tal circunstancia no supone una  limitación al derecho de propiedad privada (art. 33 CE ) ni al derecho de libre asociación (art. 22 CE), sino que determina una exigencia o deber  de conservación de los bienes demaniales por los ciudadanos que ostentan la condición de propietarios, entroncando ello con los artículos 9.2 y 105 de nuestra carta Magna que  fijan el principio de participación ciudadana en nuestro ordenamiento jurídico, siendo las Entidades Urbanísticas Colaboradoras y, por tanto, las Entidades Urbanísticas de Conservación, un medio de participación en la gestión urbanística de los interesados en el proceso urbanístico.

1.2. Características:

Parece lógico pensar que las Entidades de Conservación implican la previa realización de la urbanización,  siendo su  objeto  precisamente la conservación y mantenimiento de una urbanización ya realizada (STS de 14 de Abril de 1992). Por tanto, estas Entidades estarán siempre vinculadas a un elemento territorial. Si no existen obras de urbanización que deban ser conservadas no será necesaria la existencia de dichas entidades.

No obstante lo anterior, cabe señalar como indica  la Sentencia de 13 de Marzo de 2000 de la Sala de lo Contencioso-Administrativo del Tribunal Supremo señala que aunque no haya obras de urbanización, nada impide que en previsión de su existencia se proceda a la constitución y fijación de los Estatutos de la Entidad que, en su día, habrá de hacer frente a tales obligaciones.

Desde una perspectiva teleológica e instrumental las  facultades que le son propias vendrá referida, a la adopción de medidas para la conservación de las obras de urbanización y el mantenimiento de las dotaciones e instalaciones de los servicios públicos en condiciones adecuadas, de seguridad, salubridad y ornato público, con una clara finalidad pública e interés general. Cabe señalar como tal mantenimiento no puede constreñirse a lo meramente formal, sino que se amplía a la exigencia de procurar las condiciones adecuadas para que el servicio cumpla con al uso exigido o que al que se dirige.

Es importante señalar como la existencia de tales Entidades de Conservación no exime a la Administración de la prestación de servicios que le son propios y obligatorios tales como el de recogida de basuras o el de abastecimiento de agua.

Por otro lado tampoco podrán las Entidades de conservación atender a prestaciones que  excedan de los fines que les son propios, como por ejemplo el servicio de vigilancia privada (Sentencia de 25/01/2002 del Tribunal Superior de Justicia de Madrid, Sala Contencioso-Administrativo).

Ello no obsta, para que los propietarios puedan constituir una Comunidad o cualquier otra modalidad de organización  que les permita asumir voluntariamente la prestación de tales servicios. Lo que no cabe es utilizar la existencia de un ente público de pertenencia obligatoria para establecer cargas y gravámenes ajenos a lo que constituye su objeto propio en los términos recogidos en la normativa vigente.

En cuanto a la disolución de la Entidad, cumplida la finalidad y el plazo fijado para la obligación, requiere el acuerdo de los propietarios por mayoría cualificada pero dicho requisito no resulta imprescindible, siendo en todo caso necesario  el acuerdo aprobando la disolución por parte de la Administración actuante, eso sí,  una vez se haya acreditado por la Entidad el cumplimiento de todas sus obligaciones respecto de ésta e incluso respecto de terceros.

II. Normativa reguladora y reclamación a morosos

Las Entidades de conservación se regirán por los acuerdos adoptados válidamente, lo dispuesto en sus Estatutos, debidamente aprobados por la Administración actuante y a falta de regulación expresa en los mismos, habrán de ajustarse a lo dispuesto en el Reglamento de Gestión Urbanística, y demás normativa de carácter urbanístico que sea de aplicación.

El carácter administrativo de estas Entidades se desarrolla en el marco de la gestión urbanística pero sin poder extrapolarse al ámbito tributario hasta pretender la gestión directa de los procedimientos de apremio contra los propietarios morosos. Si bien, el artículo 70.1 del Reglamento de Gestión Urbanística contempla que: "Cualquiera que fuese el sujeto a quien corresponda la obligación de mantenimiento a que se refieren los artículos precedentes, el Ayuntamiento o Administración actuante, en su condición de titular de los terrenos de dominio público, obras, dotaciones e instalaciones objeto de cesión obligatoria, podrá exigir por la vía de apremio las cuotas que se adeuden, ya sea de oficio, ya a instancia, en su caso, de la Entidad urbanística colaboradora".

Las entidades urbanísticas de conservación ostentan un carácter jurídico-administrativo para el cumplimiento de sus fines y actúan bajo la tutela de los organismos administrativos correspondientes. Es por ello que para la exigencia de las obligaciones pecuniarias de sus miembros puede utilizar la vía de apremio administrativo, por conducto del órgano administrativo que la tutela, o directamente la vía civil.

Por tanto, y como ya señaló la STS 3ª de 20 de septiembre de 2005 tales entidades y las Comunidades de propietarios son figuras diferencias, por más que ambas puedan coexistir sobre una misma realidad inmobiliaria.

El Tribunal Supremo, en sentencias de 24 de junio y 31 de octubre de 1996, referidas a Juntas de Compensación, declaró la posibilidad de acudir a la vía de apremio administrativo para reclamar las cantidades adeudadas es un privilegio concedido por el legislador, lo que no implica que las Entidades Urbanísticas Colaboradoras, renunciando acudir a ese procedimiento administrativo, no puedan acudir a la jurisdicción del orden civil para hacer efectivas las obligaciones dinerarias asumidas frente a la Junta por sus miembros.

La entidad demandante está sometida en su actuación a las normas administrativas que la regulan y a sus estatutos. Sólo en aquellos aspectos no regulados por la normativa administrativa cabe acudir, por vía de la analogía, a la regulación especial de las comunidades de propietarios constituidas en régimen de propiedad horizontal, entre los que se encuentra, el procedimiento monitorio.

Lefebvre - EL Derecho no comparte necesariamente ni se responsabiliza de las opiniones expresadas por los autores o colaboradores de esta publicación

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