Dicha cuestión queda regulada en el párrafo 2º del art. 9.1.e) de la Ley de Propiedad Horizontal establece que "Los créditos a favor de la comunidad derivados de la obligación de contribuir al sostenimiento de los gastos generales correspondientes a las cuotas imputables a la parte vencida de la anualidad en curso, y al año natural inmediatamente anterior tienen la condición de preferentes a efectos del artículo 1923 del Código Civil y preceden, para su satisfacción, a los enumerados en los apartados 3, 4 y 5 de dicho precepto, sin perjuicio de la preferencia establecida a favor de los créditos salariales en el Estatuto de los Trabajadores."
El referido art. 1923Cc se refiere a la preferencia de ciertos créditos sobre determinados bienes inmuebles o derechos reales. Los créditos 3, 4 y 5 del art. 1923Cc son los hipotecarios y refaccionarios anotados e inscritos en el Registro de la Propiedad, los anotados preventivamente en dicho Registro por mandamiento judicial y los refaccionarios no anotados ni inscritos. El crédito de las Comunidades únicamente deja de ser preferente frente a los del Estado y los aseguradores, que aparecen en los apartados 1 y 2 de dicho precepto.
Dicha preferencia sólo puede hacerse valer una vez que el crédito ha sido reconocido por Sentencia firme. Dicha resolución fija el "dies a quo" o momento desde el que retrotraer la preferencia, "parte vencida de la anualidad en curso y el año natural inmediatamente anterior".
Podemos adelantar dicho "dies a quo" mediante la anotación preventiva de embargo sobre la finca o, incluso con la anotación preventiva de la demanda entablada por la Comunidad contra el propietario deudor. Con ella se hace público frente a terceros el contencioso entre ambos y se deja ya inscrito en el Registro de la Propiedad el derecho de la Comunidad no solo a efectos de publicidad "erga omnes" sino también de prioridad registral.
El problema viene cuando existen inscritos con anterioridad sobre la finca hipotecas o embargos cuyo lugar de prioridad para el cobro según el art. 9.1.E) LPH debe ser posterior al del crédito comunitario, en estos casos es necesario hacer valer esta preferencia de crédito mediante la correspondiente tercería de mejor derecho siguiendo el procedimiento indicado en los art. 614 y ss LEC. Se trata de un nuevo juicio ordinario contra el ejecutante de otro procedimiento, contra el ejecutado en el mismo o contra ambos.
En virtud de lo anterior, cuando existen otros acreedores con créditos anotados o inscritos en el Registro de la Propiedad la preferencia de crédito aminora sus efectos en la práctica, ya que exige un esfuerzo adicional para ver satisfechas sus legítimas expectativas de cobro del crédito con preferencia a otros acreedores.
Por otra parte, el párrafo 31º del art. 9.1.E) LPH dispone que "El adquirente de una vivienda o local en régimen de propiedad horizontal, incluso con título inscrito en el Registro de la Propiedad, responde con el propio inmueble adquirido de las cantidades adeudadas a la comunidad de propietarios para el sostenimiento de los gastos generales por los anteriores titulares hasta el límite de los que resulten imputables a la parte vencida de la anualidad en la cual tenga lugar la adquisición y al año natural inmediatamente anterior. El piso o local estará legalmente afecto al cumplimiento de esta obligación." Esta figura regula la relación entre la Comunidad y el adquirente del inmueble de su deudor.
Esta afección real surte efectos desde el momento en que el inmueble cambia de propietario por cualquier título, y el cómputo del tiempo a que la misma se extiende ("parte vencida de la anualidad en curso y el año natural inmediatamente anterior") deberá efectuarse desde dicha fecha. Cabe reseñar que despliega sus efectos con independencia de que esté anotada o no en el Registro de la Propiedad.
Por todo lo anterior, le indicamos que sí gozan de preferencia en los términos previstos en los artículos reseñados.
