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AGENTE INMOBILIARIO

Los requisitos para el ejercicio de la actividad de agente inmobiliario en Cataluña y el registro de agentes inmobiliarios de Cataluña

Por D. Javier Abelló Vieson

Abogado y Profesor de Derecho

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El pasado día 9 de Marzo entró en vigor en Cataluña el Decreto 12/2010, de 2 de Febrero, por el que se regulan los requisitos para el ejercicio de la actividad de agente inmobiliario y se crea el Registro de Agentes Inmobiliarios de Cataluña.

Se trata de una norma que desarrolla algunas de las exigencias de la Ley 18/2007, de 28 de Diciembre, del derecho a la vivienda, vigente en dicha comunidad autónoma desde principios del año 2.008, y que responde a la necesidad apremiante de regular la prestación de servicios de mediación inmobiliaria. La ausencia de regulación específica de esta actividad y lo que se ha dado en llamar burbuja inmobiliaria han dado lugar en los últimos tiempos a la irrupción en el mercado de agentes oportunistas, que han operado sin la capacitación técnica deseable para ello y sin los medios económicos para responder de sus actuaciones, cosa que en no pocas ocasiones ha ocasionado perjuicios a sus clientes y la vulneración de sus derechos en tanto que consumidores.

Pues bien, el espíritu que inspiraba la referida Ley 18/2007 y el Decreto 12/2010 (que, en adelante, se referirá en este artículo como el Decreto) es la defensa y la protección de los derechos de quienes contratan los servicios de mediación inmobiliaria. Para ello, y en cumplimento de lo que disponía dicha Ley 18/2007, por virtud del Decreto se desarrolla, por una parte, cuáles son los requisitos para el ejercicio de la actividad de la intermediación inmobiliaria en Cataluña y, por otra, se crea el Registro de Agentes Inmobiliarios de Cataluña.

Ámbito de aplicación

Con carácter previo a la exposición de estas cuestiones que el Decreto regula por imperativo de lo establecido en la Ley 18/2007, conviene recordar que ésta define a los agentes inmobiliarios como aquellas personas físicas o jurídicas que se dedican de manera habitual y retribuida, en el territorio de Cataluña, a la prestación de servicios de mediación, asesoramiento y gestión en transacciones inmobiliarias de compraventa, arrendamiento, permuta o cesión de bienes inmuebles y de sus derechos correspondientes, incluida la constitución de estos derechos.

Requisitos para el ejercicio de la mediación inmobiliaria

El Decreto abunda y regula con mayor detalle lo que la Ley 18/2007 ya establecía por lo que se refiere a tales requisitos, que son los que siguen:

a) Disposición de un establecimiento abierto al público

Los agentes inmobiliarios que presten sus servicios en territorio catalán deben disponer de un establecimiento abierto al público, entendiéndose por ello no ya únicamente un local comercial, sino también el domicilio profesional del agente o sus oficinas o despachos, siempre y cuando, en todos estos casos, el establecimiento cumpla las condiciones legales y disponga de los permisos y licencias preceptivas.

Los agentes que presten sus servicios a distancia, por vía electrónica o telemática están exentos de esta obligación de disponer de un establecimiento abierto al público, pero el Decreto les impone la obligación de tener una dirección física.

El Decreto establece, por otra parte, la obligación de los agentes de atender las consultas, quejas y reclamaciones de los clientes en relación con sus propios servicios de mediación, en sus establecimientos abiertos al público o, en el caso del párrafo anterior, en su dirección física.

b) Capacitación y actuación profesionales

El Decreto atribuye capacitación profesional para actuar en el mercado como agentes inmobiliarios a aquéllos titulados universitarios en estudios relacionados con los contenidos que se dirán, en titulaciones provenientes de las áreas de conocimiento de las Ciencias Sociales, de las Ciencias Jurídicas, de la Ingeniería y de la Arquitectura. Y atribuye, también, dicha capacitación profesional a quienes hayan cursado con aprovechamiento en centros que reúnan las condiciones para impartir tales contenidos, estudios que correspondan a las cualificaciones profesionales y módulos elaborados, en su caso, por el Instituto Catalán de Cualificaciones Profesionales.

Para que los estudios cursados en centros de estudios no universitarios sirvan a los efectos previstos en el Decreto, de acreditación de la capacitación profesional, es preciso que tengan una duración de, al menos, doscientas horas lectivas. Por lo demás, la impartición de estos cursos puede ser tanto presencial como a distancia, debiendo en este último caso el centro de estudios llevar a cabo tutorías, estar dotado de un servicio de atención al alumno, y de hacer a éste un correcto seguimiento y control del proceso de aprendizaje que le permitan una buena asimilación de los contenidos de los cursos.

Los antes referidos contenidos son los que siguen: Derecho de propiedad, Derecho inmobiliario, Legislación de arrendamientos urbanos, Derecho hipotecario, Derecho urbanístico y de la vivienda, Derecho tributario inmobiliario, Valoraciones inmobiliarias, promoción inmobiliaria, Marketing y comercialización, Derecho profesional inmobiliario, Actividad profesional, Deontología, Registro de Agentes Inmobiliarios y Derecho de consumo.

Además de esta capacitación profesional, el Decreto establece el deber de los agentes inmobiliarios de cumplir las obligaciones y de respetar los principios establecidos en la legislación vigente y en los códigos profesionales de conducta.

El Decreto establece que, en el caso de agentes inmobiliarios personas jurídicas, estos requisitos de capacitación y de actuación profesionales deben ser cumplidos por el administrador o administradores de la sociedad o, en su caso, por los miembros del Consejo de Administración y, en cualquier caso, además, por la persona responsable del establecimiento abierto al público.

c) Solvencia

El Decreto establece la obligación de los agentes inmobiliarios de disponer de garantías que respondan de las cantidades que reciben de los clientes hasta que las mismas sean entregadas a sus destinatarios y establece, asimismo, la obligación de los agentes de disponer de seguros de responsabilidad civil profesional que permitan indemnizar a sus clientes por los daños y perjuicios que puedan padecer como consecuencia de una inadecuada prestación de sus servicios.

Por lo que se refiere a la garantía, el Decreto dispone que debe mantenerse vigente durante todo el tiempo en que el agente despliegue su actividad y que, a solicitud de quien se lo requiera, debe informarle, al menos, sobre el nombre de la entidad aseguradora o financiera con la que la tengan contratada, así como sobre el número de referencia de la misma.

La garantía puede consistir en un seguro de caución o en una fianza. Su importe debe ser de, al menos, sesenta mil euros por establecimiento abierto al público y año de cobertura. El importe en el caso de agentes inmobiliarios que desarrollan su actividad a distancia por medios telemáticos o electrónicos debe ser de, al menos, trescientos mil euros por agente y año de cobertura.

La garantía puede ejecutarse por expreso acuerdo de las personas destinatarias de las cantidades de las que haya hecho entrega al agente con las personas que le satisficieron tales cantidades, o por virtud de lo establecido por una sentencia judicial, laudo arbitral o resolución administrativa firme.

En cuanto al seguro que responde ante el consumidor de la actuación del agente, el capital mínimo que debe asegurarse por establecimiento es de cien mil euros por siniestro y de seiscientos mil euros por año, fijándose tales cantidades en la de ciento cincuenta mil euros y un millón de euros, respectivamente, en caso de que el agente preste sus servicios por medios electrónicos o telemáticos.

El Decreto prevé que las cuantías de la garantía y del seguro de responsabilidad civil profesional puedan ser actualizadas por resolución de la Consejería competente en materia de vivienda, según los indicadores de los que disponga la Generalitat de Cataluña sobre la variación del mercado del seguro en materia de responsabilidad y garantías. Parece una previsión oportuna no ya únicamente porque las cuantías puedan quedar desactualizadas en relación con las magnitudes económicas del mercado del seguro, sino porque se revelen insuficientes para garantizar debidamente los derechos e intereses de los consumidores por agentes inmobiliarios que por su volumen de facturación puedan, potencialmente, ocasionarles perjuicios que las garantías y seguros suscritos no alcancen a cubrir. No obstante, habría sido quizá más afortunado establecer las cuantías de estas garantías y seguros en consideración a las cifras de facturación de los agentes o al precio del total de las operaciones en las que intermediaron en el año natural inmediatamente precedente al de entrada en vigor del Decreto, y modificar cada año estas cuantías en consideración a las cifras arrojadas por el ejercicio inmediatamente precedente.

La garantías y los seguros de responsabilidad civil referidos no son de aplicación a las operaciones de mediación inmobiliaria iniciadas antes del día 9 de Marzo de 2010, entendiéndose a tales efectos que la fecha de inicio de una operación es la de firma de la Nota de Encargo.

Registro de Agentes Inmobiliarios de Cataluña

La creación del registro responde al deseo del legislador de favorecer la transparencia y al de garantizar la protección de los consumidores. Considera que, en la medida en que dicho registro es público, pueden los consumidores verificar si el agente inmobiliario a quien se proponen contratar lo es efectivamente o, por el contrario, se trata de un intruso oportunista que carece de capacitación profesional y de la solvencia precisa para responder de una actuación profesional de la que pudiera derivarse algún daño o perjuicio.

Este Registro es público, tiene naturaleza administrativa y es de carácter obligatorio para las personas físicas y jurídicas que ejerzan o quieran ejercer como agentes inmobiliarios de forma habitual, en el territorio catalán. No deben, en cambio inscribirse en dicho Registro: a) los administradores de Fincas (con alguna salvedad); b) los agentes inmobiliarios que actúan en territorio catalán de manera habitual desde algún estado de la Unión Europea o desde alguna de las restantes comunidades autónomas españolas, sin establecimiento abierto al público en Cataluña; y c) las personas que si bien actúan en Cataluña en la prestación de servicios relacionados con las transacciones inmobiliarias, no lo hacen de forma habitual y con retribución.

Los agentes inmobiliarios que en la fecha de entrada en vigor del Decreto ya se encuentren prestando sus servicios de mediación dispondrán de un plazo de seis meses desde dicha fecha para inscribirse. En este caso, la capacitación profesional se considerará acreditada por medio de una declaración responsable de experiencia del interesado en la prestación de servicios en el sector inmobiliario durante más de cuatro años inmediatamente anteriores a la solicitud. El plazo de inscripción es el mismo para las solicitudes de inscripción presentadas de manera colectiva por Colegios o Asociaciones Profesionales.

Por mientras que no se haya puesto en funcionamiento la Agencia de la Vivienda de Catalunya y el portal de tramitación de la Oficina de Gestión Empresarial (OGE), el Registro será gestionado por Adigsa. Las solicitudes de inscripción deben presentarse ante el organismo que gestione el Registro, sin perjuicio de hacerlo por cualquiera de los otros medios, registros o dependencias establecidos en la Ley 30/1992, de 26 de Noviembre, de régimen jurídico de las administraciones públicas y del procedimiento administrativo común.

Inscripción en el Registro de Agentes Inmobiliarios de Cataluña

Las solicitudes de inscripción pueden presentarse de manera individual o de forma colectiva, siendo en cada caso la documentación que debe acompañarse a la solicitud, la que sigue:

a) Solicitudes presentadas de manera individual, por la persona interesada:

- Una póliza de seguro de responsabilidad civil y las garantías requeridas legalmente;

- Una declaración responsable en la que consten los datos de identificación y las indicaciones siguientes:

• Que dispone de establecimiento abierto al público. En caso de prestación de servicios exclusivamente a distancia por vía electrónica o telemática, debe indicarse la dirección física de la que dispone el agente;
• Que tiene otorgados los permisos, las licencias y las altas fiscales preceptivos para la prestación de servicios de mediación inmobiliaria;
• Que se compromete a desarrollar su actividad de acuerdo con los principios de actuación y códigos de ética profesional y de comportamiento, el secreto profesional, las comunicaciones comerciales y la transparencia en las remuneraciones;
• Que tiene la capacitación profesional requerida;
• Que dispone de la póliza de seguro de responsabilidad civil profesional y que ha suscrito las garantías en las cuantías y modalidades establecidas legalmente;
• Que se compromete a mantener las condiciones y requisitos legales para el ejercicio de su actividad durante el período de tiempo en que despliegue su actividad;
• Que autoriza a las personas que gestionan el Registro a hacer las comprobaciones necesarias sobre las cuestiones declaradas en los apartados anteriores, y se compromete a aportar la documentación que, en su caso, le sea requerida al efecto de acreditarlas;
• Los agentes que no estén ejerciendo su actividad antes del día 9 de Marzo de 2010 deberán aportar, también, la titulación universitaria o los certificados acreditativos de haber cursado con aprovechamiento los estudios referidos anteriormente.

b) Solicitudes presentadas de manera individual a través de otras entidades o asociaciones de agentes inmobiliarios:

• Declaraciones responsables de cada una de las personas para las que se solicita la inscripción, que deben contener los datos de identificación y las indicaciones que se han referido antes para las solicitudes presentadas de manera individual por la persona interesada.

c) Solicitudes presentadas de forma colectiva a través del colegio profesional o de una asociación profesional regulada por la Ley 7/2006, de 31 de Mayo, de ejercicio de las profesiones tituladas y de los colegios profesionales:

• Declaración responsable en la que consten relacionadas todas las personas miembros en situación de ejercicio, la relación de los establecimientos de cada una de ellas y, en su caso, los datos de la sociedad con la que operan. En la declaración debe, asimismo, hacerse constar que todas esas personas reúnen las condiciones y requisitos establecidos legalmente y que están debidamente cubiertas por la póliza de responsabilidad civil y por las garantías previstas en el Decreto.

Sin perjuicio de ulteriores comprobaciones de la documentación y de la veracidad de los datos de identificación y demás datos consignados en la solicitud de inscripción y en la declaración responsable, y de las revisiones periódicas que está obligada a hacer por imperativo legal, presentada la solicitud y la documentación acompañada, la entidad gestora del Registro debe librar un documento acreditativo de la inscripción, del que debe hacer entrega al interesado.

Esta función revisora, por una parte, y la obligación de actualización de los datos relativos a hechos objeto de inscripción en caso de cambio en los mismos, por otra, son una previsión necesaria para evitar que el mecanismo de control inicial de acceso al Registro quede, después, desvirtuado, constando inscritos agentes que, como consecuencia de los cambios experimentados, no reúnen ya los requisitos de la Ley 18/2007 y del Decreto. No obstante, y más allá de las consideraciones meramente teóricas que puedan hacerse en relación con estas previsiones del Decreto, la eficacia de las mismas dependerá en gran medida de que la Secretaria de Vivienda, que tiene asignada dicha tarea, la desempeñe diligentemente. No debe olvidarse que en el sector comercial, en general, y en el de la mediación inmobiliaria, en particular, se da una gran rotación en el personal que atiende los establecimientos, por lo que, de no cumplir el agente su obligación de actualización de los datos registrales, la revisión de oficio por la Administración es la única manera de garantizar que los inscritos respondan al perfil que de los mismos trazan estas normas.

La inscripción tiene una duración indefinida, lo cual no exime al agente inscrito de actualizar los datos que constan en el Registro por medio de la correspondiente declaración responsable.

Suspensión temporal y cancelación de la inscripción

El Decreto prevé la suspensión temporal y la cancelación de la inscripción en determinados supuestos. En efecto, prevé la primera de tales medidas por virtud de resoluciones sancionadoras por infracción grave o muy grave cometidas por los agentes inmobiliarios, por el tiempo que dure la inhabilitación. Y, de acuerdo con la transparencia que se pretende favorecer en el sector de la mediación inmobiliaria, la Ley 18/2007 dispuso que la resolución sancionadora firme que disponga la inhabilitación sea pública. Por lo demás, el Decreto establece que tenga lugar la cancelación de la inscripción por fallecimiento de la persona inscrita y por incumplimiento de los requisitos de inscripción, previa audiencia de las personas interesadas.

La suspensión y la cancelación pueden tener asimismo lugar a instancia de parte, por el mismo procedimiento especificado en el Decreto para la inscripción.

La inscripción otorga al interesado la condición de agente inmobiliario homologado, le permite acreditar que lo es e identificar su establecimiento y a sí mismo como tal, mediante el distintivo y la placa cuyas características de contenido, dimensiones, colores y tipografía prevé el propio Decreto.

* * *

La vivienda es un bien de primera necesidad y, en su consecuencia, es innegable que los derechos relativos a la misma son dignos de protección, máxime cuando en las transacciones inmobiliarias se producen, por lo común, desembolsos de elevadas cantidades dinerarias en las economías de los consumidores. Es innegable, también, que la protección de estos derechos consiste, en parte, en la evitación de la actuación en el mercado de sujetos sin capacitación técnica ni medios económicos para responder de los perjuicios que puedan ocasionar a sus clientes. En este aspecto, parece que la Ley 18/2007 y el Decreto vienen a cubrir en Cataluña una necesidad que se da asimismo en otras comunidades autónomas españolas, que puede aventurarse que se inspirarán en estas normas pioneras en muchos aspectos, para desarrollar normativas en la materia que prevean iguales o similares medidas. Sólo el tiempo permitirá juzgar a la luz de los hechos si estas normas responden con eficacia a la protección de las personas consumidoras y usuarias en materia de vivienda.

Lefebvre - EL Derecho no comparte necesariamente ni se responsabiliza de las opiniones expresadas por los autores o colaboradores de esta publicación

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