Conócenos

PROPIEDAD HORIZONTAL

¿Se puede aplicar en las entidades urbanísticas de conservación la obligación a los adquirentes de asumir las deudas de la afección real del art. 9 LPH cuando se trasmite una finca en ellas?

Coordinador: Vicente Magro Servet

Magistrado de la Audiencia Provincial de Madrid. Doctor en Derecho.

  • Imprimir

Sabemos en que las Entidades Urbanísticas de conservación no se aplica la LPH salvo que conste en sus estatutos seguir las directrices de la misma, o se apruebe hacerlo en sus estatutos. Surge, por ello, el problema de si en las personas que adquieren una finca en estas de si asumen la deuda del año corriente de la venta y los tres anteriores que tuviera el vendedor. El problema, o duda surge porque en el Reglamento de Urbanismo (1978) se recoge en el art. 28 -EDL 1978/3109- que “La transmisión de la titularidad que determine la pertenencia a cualquiera de los tipos de Entidades urbanísticas colaboradoras llevará consigo la subrogación de los derechos y obligaciones del causante, entendiéndose incorporado el adquirente a la Entidad a partir del momento de la transmisión”.

            Y en la Ley del Suelo en el art. 27 -EDL 2015/188203-. “Transmisión de fincas y deberes urbanísticos” se recoge que 1. La transmisión de fincas no modifica la situación del titular respecto de los deberes del propietario conforme a esta ley y los establecidos por la legislación de la ordenación territorial y urbanística aplicable o exigibles por los actos de ejecución de la misma. El nuevo titular queda subrogado en los derechos y deberes del anterior propietario, así como en las obligaciones por éste asumidas frente a la Administración competente y que hayan sido objeto de inscripción registral, siempre que tales obligaciones se refieran a un posible efecto de mutación jurídico-real.

            Cuando se habla de que asumen las obligaciones del vendedor ¿Podría entenderse que asume el adquirente la deuda por afección real del art. 9 LPH -EDL 1960/55-, o al no aplicarse la LPH en estas no es posible entenderlo así?


Este foro ha sido publicado en la "Revista de Derecho Inmobiliario", el 1 de octubre de 2017.

(Puedes consultar Legislación y Jurisprudencia en nuestra Base de Datos).

Responde con el límite si así está en estatutos

 Atendidos los términos de la cuestión planteada, entiendo que la respuesta puede variar según que exista o no previsión al respecto en los estatutos de la Entidad, conforme al vigente art. 2, letra e), LPH -EDL 1960/55-.

 Las Entidades Urbanísticas de Conservación son entidades de derecho público, aunque compuestas por particulares, de adscripción obligatoria y personalidad y capacidad jurídicas propias para el cumplimiento de sus fines. Su personalidad jurídica está condicionada a la inscripción del acuerdo en el Registro de Entidades Urbanísticas Colaboradoras autonómico, y como señala la sentencia TS Sala Tercera de 15 de abril de 1992 -EDJ 1992/3739- “La personalidad jurídica de estas Entidades nace más que por la simple voluntad de las individualidades que las integran, por la voluntad preponderante del ordenamiento jurídico, voluntad normativa o voluntad legal (art. 35.1 CC -EDL 1889/1-)”.

 El RD 3288/1978 -EDL 1978/3109-, de 25 de agosto, contempla en su art. 25.3 la obligatoriedad de constitución de una Entidad de Conservación siempre que el deber de conservación de las obras de urbanización recaiga sobre los propietarios comprendidos en un polígono o unidad de actuación, en virtud de lo que fije el Plan de ordenación o bases del programa de actuación urbanística, o resulte expresamente de disposiciones legales siendo en estos casos la pertenencia a la Entidad obligatoria para todos los propietarios comprendidos en su ámbito territorial. Estas Entidades están siempre vinculadas a un elemento territorial. Si no existen obras de urbanización que deban ser conservadas no será necesaria la existencia de dichas entidades. No obstante lo anterior, indica la sentencia TS, Sala 3ª, de 13 de Marzo de 2000 -EDJ 2000/3303- que aunque no haya obras de urbanización, nada impide que en previsión de su existencia se proceda a la constitución y fijación de los Estatutos de la Entidad que, en su día, habrá de hacer frente a tales obligaciones.

 Como señala la sentencia TS, Sala 3ª, de 20 de septiembre de 2005 -EDJ 2005/152742- tales entidades y las comunidades de propietarios son figuras diferencias, por más que ambas puedan coexistir sobre una misma realidad inmobiliaria. La entidad urbanística está sometida en su actuación a las normas administrativas que la regulan y a sus estatutos. Sólo cabe acudir a la regulación contenida en la LPH:

 1. En virtud de lo prevenido en el vigente art. 2. e), LPH -EDL 1960/55-, modificado por la Disposición Final 1.1 de la Ley 8/2013, de 26 de junio -EDL 2013/104919-, la LPH se declara aplicable a las Entidades Urbanísticas de Conservación cuando en los estatutos de las mismas se haya incorporado tal previsión.

 2. En aquellos aspectos no regulados por la normativa administrativa cabría plantear la habilidad de acudir, por vía de la analogía,

 Las Entidades de conservación se regirán por los acuerdos adoptados válidamente, lo dispuesto en sus Estatutos, debidamente aprobados por la Administración actuante y a falta de regulación expresa en los mismos, habrán de ajustarse a lo dispuesto en el Reglamento de Gestión Urbanística, y demás normativa de carácter urbanístico que sea de aplicación.

 La sentencia AP Madrid, Sección 8ª, de 13 de diciembre de 2012 -EDJ 2012/296188- enuncia textualmente lo siguiente:

 “Las diferencias entre una entidad urbanística de conservación y las comunidades de propietarios son evidentes, en su creación, en su funcionamiento, en su razón de ser y objeto, así en el primer caso tiene la obligación legal de conservar con cargo a los propietarios las zonas de dominio públicos, y no tiene ninguna copropiedad sobre los elementos comunes de la urbanización, y en el derecho aplicables.

(…)

Valoradas las anteriores diferencias no se aprecia que pueda aplicarse a una entidad urbanística de conservación el régimen de propiedad horizontal, previsto en el art. 336 CC -EDL 1889/1-, ni la LPH -EDL 1960/55-. Sobre esta inaplicabilidad se pronuncia la Sentencia de 7 de enero de 2009, de la Sala de lo Contencioso Administrativa del TSJ de Cataluña -EDJ 2009/32763-, y para su funcionamiento le son aplicables sus Estatutos y en lo que no esté expresamente previsto en sus Estatutos, se habrá de estar a lo dispuesto en las normas administrativas aplicables, en particular el Reglamento de Gestión Urbanística (Sentencias TS 14-2-1990 -EDJ 1990/1503-, de 19-9-1988 -EDJ 1988/7116-, de 12-5-2005 -EDJ 2005/113814-, y de 20-9-2005 -EDJ 2005/152742-). Todo ello sin perjuicio de que en las resoluciones judiciales se pueda hacer referencias al articulado civil o de los comuneros, cuando se resuelve sobre temas que tienen relación, o incluso se utilicen estas normas puntualmente, ante las lagunas normativas existentes, por aplicación analógica, lo que no puede entenderse ni dar lugar a error al creer aplicable la LPH.”

 Así las cosas, es en virtud de las previsiones contenidas en la normativa sectorial aplicable y en los estatutos de la Entidad, que los titulares dominicales actuales, con la compra de la parcela de que se trate, han entrado a formar parte de la Entidad de Conservación de la urbanización con las obligaciones y deberes que le afectan, debiendo por ende abonar las cantidades adeudadas por los anteriores propietarios, sin perjuicio del derecho que les asiste de poder repetir contra ellos (sentencia AP Madrid, Sección 9ª, de 24 de junio de 2005 -EDJ 2005/112441-, y sentencia TS Sala 1ª, de 22 de septiembre de 2005 -EDJ 2005/149425-), y no por razón de la aplicabilidad del art. 9 LPH -EDL 1960/55- pues tal no es el caso salvo que así se haya previsto al efecto en los estatutos de la Entidad.

Aplicable siempre que conste en sus estatutos

 Se plantea la cuestión referente al alcance de la situación en la que queda el adquirente de un inmueble integrado en una entidad urbanística en relación a las deudas que el anterior propietario tuviese en el momento de la transmisión así como la relación de esta situación con la afección real prevista en el art. 9 LPH -EDL 1960/55-.

            En la propia pregunta formulada se afirma que a las Entidades Urbanísticas no se les aplica la LPH salvo expresa remisión a este régimen en los estatutos de la dicha entidad urbanística. Pues bien, en esta misma afirmación se contiene la respuesta a la cuestión planteada.

            Si en los estatutos se determina la aplicación del régimen de la LPH este régimen será de aplicación en su totalidad y por ello el art. 9 LPH -EDL 1960/55- se aplicará en los casos en los que se produce un cambio de propietario de uno de los inmuebles que integran la citada Entidad Urbanística, de tal manera que el nuevo adquirente quedará vinculado frente a la comunidad por la deuda existente en la anualidad en la que tiene lugar dicha transmisión y las tres anualidades vencidas anteriores, incluyendo la preferencia de este crédito que se establece en el art. 9.1.e) LPH dentro de los comprendidos en el art.1923 CC -EDL 1889/1-, lo que lo convierte en un crédito privilegiado.

            Sin embargo, en aquellos casos en los que no es posible aplicar la LPH la respuesta es indudablemente negativa. En estos casos no se aplica las preferencias del art. 9 LPH -EDL 1960/55-, de tal manera que las referencias que se contienen en el art. 28 del Rgto de Urbanismo de 1978 -EDL 1978/3109- o en el art. 27 Ley del Suelo -EDL 2015/188203- deben entenderse referidas exclusivamente a las relaciones particulares entre adquirente y transmitente, así como de ambos con relación a la Entidad Urbanística, regidas por las reglas generales de las relaciones privadas ordinarias. Por ello lo que estos artículos vienen a establecer, en un régimen que incluso puede considerarse como más beneficioso para la Entidad Urbanística que el derivado de la LPH, salvo en lo relativo a la preferencia del crédito señalada, dado que el nuevo adquirente responde frente a la entidad por la totalidad de las deudas que el anterior propietario pudiera tener, incluso cuando estas deudas puedan superar el importe de tres anualidades más la anualidad en curso en el año de la transmisión del inmueble al que se refiere la LPH, no rigiendo esta norma y aplicándose las reglas generales del Código Civil completadas con las concretas previsiones que estos dos artículos establecen en estos casos de ventas de inmuebles integrados en una Entidad Urbanística y que tienden a garantizar la posición de la Entidad Urbanística y subrogar al adquirente en la posición que tenía el anterior propietario, sin límite sobre el importe de la deuda que pueda existir, en una posición muy semejante en este caso a la de la subrogación en contratos de préstamo.

Aplicable siempre que conste en sus estatutos

 La preferencia y afección real de la vivienda o del local que establece el art. 9 LPH -EDL 1960/55-, trasmite al adquirente de la vivienda o local correspondiente, la deuda que pueda existir de la anualidad corriente y de la de los tres años anteriores a la trasmisión de la finca, como consecuencia de esa afección real, en la medida que la vivienda adquirida queda afecta al pago de la deuda.

 La preferencia que establece el art. 9.1.e) LPH -EDL 1960/55-, para el cobro de las cuotas que se puedan adeudar a la Comunidad de Propietarios, sobre la vivienda que forma parte del inmueble, es una excepción a la regla general de la pars conditio creditorum, en la medida que tanto esta preferencia, como las que se recogen en los arts. 1921 y ss. CC -EDL 1889/1-, o en leyes especiales, tienen como finalidad el garantizar el pago de determinadas deudas por razón de su origen, o bien por razón de su relación con los bienes para cuyo cobro gozan de esa preferencia sobre tales bienes.

 El art. 19 ley del Suelo, aprobada por RDLeg 2/2008 -EDL 2008/89754-, de 22 de junio, no establece ninguna afección real del bien, puesto que lo que establece dicho precepto es la subrogación del adquirente, en caso de trasmisión de la finca, en los derechos y deberes del propietario derivados de la actuación urbanística, sin que se establezca ninguna afección real de la finca , salvo en relación, con las obligaciones que el transmitente hubiera asumido frente a la Administración competente, pero siempre que se den los dos requisitos que el citado art. 19 de la ley establece, por un lado que se haya procedido a su inscripción registral, y por otro que dichas obligaciones se refieran a un posible efecto de mutación jurídico-real.

 Tampoco el art. 28 del Decreto 3288/1978 -EDL 1978/3109-, de 25 de agosto, por el que se aprueba el Reglamento de Gestión Urbanística para el desarrollo y aplicación de la Ley sobre Régimen del Suelo y Ordenación Urbana, establece ningún tipo de preferencia o afección real, al establecer la subrogación del adquirente en los derechos y obligaciones del causante, entendiéndose incorporado el adquirente a la Entidad a partir del momento de la transmisión.

 Esta cuestión ha venido a complicarse como consecuencia de la ley 8/2013 -EDL 2013/104919-, de 26 de junio, de rehabilitación, regeneración y renovación urbanas, que introdujo un apartado e) al art. 2 LPH -EDL 1960/55-, al establecer que la ley de propiedad horizontal será también de aplicación a las entidades urbanísticas de conservación, en los casos en que así lo dispongan sus estatutos.

Como consecuencia de esta norma se plantea la cuestión de si por esta vía, es aplicable a las entidades urbanísticas de conservación, la afección real del art. 9 LPH -EDL 1960/55-, a todas ellas, a ninguna, o solo a las entidades que han previsto en sus propios estatutos, de acuerdo con el art. 2 LPH, que su régimen sea el de la propia LPH.

 De la redacción del art. 2 .e) LPH -EDL 1960/55-, se deduce que no se establece ninguna limitación en la aplicación del régimen de propiedad horizontal, ni a los complejos inmobiliarios privados, art. 2.c) LPH, ni tampoco en la aplicación del régimen jurídico de la ley de propiedad horizontal a las entidades de conservación, por lo que si se entiende, que son aplicables las entidades urbanísticas de conservación todas las normas de la ley de propiedad horizontal, también debe entenderse aplicable el art. 9 en su integridad, siempre claro está que conste el acuerdo en los estatutos, que tengan la correspondiente publicidad.

 Lo que también parece que se deduce de dicha regulación, es que si las Entidades Urbanísticas Colaboradoras, no han previsto en su estatutos que sean aplicable la LPH, no cabe entender que sea aplicable la afección real prevista en el art. 9 LPH -EDL 1960/55-, siendo una cuestión distinta es que el nuevo titular quede subrogado en los derechos y deberes del anterior propietario, de acuerdo con el art. 9 LPH.

 Aunque es un tema muy controvertido, la conclusión es que la afección real de la vivienda o local de negocios que prevé el art. 9 LPH -EDL 1960/55-, para el pago de los gastos derivados de las cuotas de la anualidad en que se lleva a cabo la trasmisión y las de los tres años anteriores, no es aplicable en relación a las viviendas integradas en Entidades Urbanísticas de Colaboración que no prevean en sus estatutos, por unanimidad de sus miembros, que el régimen al que deben estar sujetas sea el de la LPH, por el contrario si la voluntad de los miembros de la Entidad ha sido someterse al régimen de la LPH, debe entenderse que si existe dicha afección real.

Referida la cuestión objeto de planteamiento a si es de aplicación la afección real recogida en el art. 9 LPH -EDL 1960/55- en cuanto a las cantidades adeudadas para el sostenimiento de los gastos generales correspondientes a la parte vencida de la anualidad en la cual tuvo lugar la adquisición y a los tres años naturales anteriores (reforma de la LPH operada por la Ley 8/2013 -EDL 2013/104919-  de 26 de junio de Rehabilitación, Regeneración y Renovación Urbanas)- a las transmisiones de fincas integradas en una entidad urbanística de conservación, como punto de partida es importante partir de la diferenciación, en orden a la contribución al sostenimiento del inmueble, entre las obligaciones de naturaleza personal y la llamada “afección real” u propter rem (para otros ob rem) que establece el legislador en el precepto ya señalado.

Así, mientras que el pago de las cuotas para tal sostenimiento de la finca corresponde al titular del piso o local cuando se produce el devengo (no respondiendo de cuotas anteriores el nuevo titular salvo pacto en contrario), lo cual constituye una obligación de carácter personal, (sin perjuicio de la responsabilidad patrimonial universal contenida en el art. 1911 CC -EDL 1889/1-), la afección real ya apuntada goza de un carácter propter rem, es decir, quien responde directa e inmediatamente de los gastos comunes es el piso o local y, mediatamente, a través de él, su propietario actual (como señala Martin Granizo). Es decir, se trata de una garantía real y absoluta de tales gastos generales respondiéndose de los mismos a través del piso o local.

Sentado lo cual, es importante destacar que cuando el art. 27 Ley del Suelo -EDL 2015/188203- indica respecto a la transmisión de fincas, que “el nuevo titular queda subrogado en los derechos y deberes del anterior propietario…” se está refiriendo a la indicada obligación de naturaleza personal, no a afección real alguna de la finca transmitida. Es decir, la subrogación del adquirente no implica, per se, la citada afección del piso o local transmitido.

Igualmente, el que el art. 28 del Reglamento Urbanístico -EDL 1978/3109-  señale la subrogación de derechos y obligaciones del causante en la transmisión de titularidad que determine la pertenencia a Entidad urbanística colaboradora, incluso especificando: “a partir del momento de la transmisión”, tampoco implica sino referencia a la ya tratada obligación de carácter personal, no a afección real alguna de la finca, a la cual, como en la norma anteriormente tratada, no se efectúa referencia alguna.

Sentado lo anterior, en principio, tal afección real recogida en la LPH no resulta de aplicación en el caso de fincas pertenecientes a entidad urbanística de conservación salvo que los estatutos de las misma así lo dispongan (art. 2.e LPH -EDL 1960/55-, reformado por la ley 8/2015 de rehabilitación, regeneración y renovación urbanas), pues, en definitiva, fuera de dicho supuesto y consiguiente aplicación de la legislación de propiedad horizontal, no existe norma que prevea tal afección real , siendo en su consecuencia de recordar el principio según el cual ubi lex non distinguit distinguere non debemus.

Solo se asume deuda si está reconocido en los estatutos

Las Entidades Urbanísticas de Conservación son un medio de participación en la gestión urbanística de los interesados en el proceso urbanístico y las facultades que le son propias vienen referidas a la adopción de medidas para la conservación de las obras de urbanización y el mantenimiento de las dotaciones e instalaciones de los servicios públicos en condiciones adecuadas, de seguridad, salubridad y ornato público, con una clara finalidad pública e interés general, tienen un carácter administrativo, y por lo tanto las normas de derecho privado no le son de aplicación, salvo que en sus estatutos así lo determinen, sentencia TS de 14-12-1989 de la Sala tercera -EDJ 1989/11265-, a la que se remite la más reciente de 20-9-2005 -EDJ 2005/152742-. Ello no excluye que a su vez una entidad urbanística pueda estar conformada por edificios de propiedad horizontal, y por ende por comunidades de propietarios, estas sí sujetas a la LPH. Como ya señaló la citada sentencia de 20-9-2005, tales entidades y las Comunidades de propietarios son figuras diferencias, por más que ambas puedan coexistir sobre una misma realidad inmobiliaria.

Si nos encontramos ante esta última situación, y en las cuotas no se determina de forma distintas los gastos que provienen de la comunidad de propietarios sometidas a la LPH, y aquellas de mantenimiento de la urbanización como tal, sí puede ser de aplicación la afección real en los términos del art 9 LPH -EDL 1960/55- por las deudas del vendedor que dimanen de las cuotas impagadas durante el tiempo que el precepto establece, pero solo en estos supuestos ya que la jurisprudencia diferencia entre la normativa de derecho privado que vincula a las comunidades de propietarios y la de derecho administrativo que se aplica a las entidades de urbanismo.

En todos los demás supuestos, la LPH no es aplicable, a salvo de que sus estatutos lo determinen, según refiriere expresamente la norma, y por lo tanto, la subrogación en las deudas proviene del art 28 del Rto. de urbanismo -EDL 1978/3109-  que nada dice al respecto con la especificación que lo hace el art 9 LPH -EDL 1960/55-, en estos casos considero de aplicación las pautas generales en lo referido a la subrogación ordinaria en la situación del transmitente y la afectación del bien en los mismos términos, con independencia de que la entidad pueda acudir para reclamar las deudas al procedimiento de apremio específico, sentencia TS, sala tercera, de 12-5-2005 -EDJ 2005/113814-. Las deudas que se generan con la entidad de urbanización no se producen por gastos realizados en la conservación y mantenimiento del inmueble como tal, sino de la urbanización, por lo que no sería lógico la afectación especial de un bien, en este caso, la finca del particular, de cuya conservación y mantenimiento no proviene la deuda.

No es extensible la afección real

 Entendemos que la respuesta a la cuestión planteada ha de ser negativa atendida la propia naturaleza de las Entidades urbanísticas de conservación en tanto circunstancia demostrativa de que, cuando se combina con una comunidad de propietarios regida por la LPH, estamos ante dos plataformas jurídicas no necesariamente conectadas entre sí y que responden a distintas finalidades y objetivos que se protegen con una específica normativa.

En efecto, las Entidades Urbanísticas de Conservación son entidades de derecho público con personalidad jurídica propias para el cumplimiento de sus fines. En este sentido, el art. 25.3 del RD 3288/1978 -EDL 1978/3109-, impone la constitución de estas Entidades en los casos en que el deber de conservación de las obras de urbanización venga impuesto por un Plan de ordenación o bases del programa de actuación urbanística o cuando resulte expresamente de disposiciones legales. Ello significa que los propietarios comprendidos en un polígono o unidad de actuación quedan obligados a integrar la Entidad.

Ahora bien, el que los particulares puedan ser obligados a formar parte de una entidad como es la Entidad Urbanística de Conservación, no por ello se produce una limitación a la posibilidad de establecer una organización de sus relaciones de propiedad en el modo que consideren oportuno conforme a derecho que regula, específicas formas de organización de la propiedad, como son, por ejemplo, los casos de propiedad horizontal.

Dicho de otro modo, si la pertenencia a la entidad responde al deber de conservación de las propiedades de titularidad pública a modo de participación en la gestión urbanística de los interesados en el proceso urbanístico, ningún obstáculo hay para que sus miembros, en atención a las relaciones que medien entre ellos, puedan constituir formas asociativas o de propiedad como, de darse las circunstancias legales oportunas, una Comunidad de propietarios. Y de ser así, el régimen legal de dicha organización será el legal que corresponda incluido, en su caso, y en los marcos que la normativa lo autorice, por su voluntad.

Explica ello que no quepa extrapolar a la gestión urbanística y a los deberes que los particulares que forman parte de una entidad urbanística de conservación en lo que hace a los fines de estas entidades, otras formas de organización que los mismos asuman más allá de las previsiones legales que, por otro lado, no tienen porqué ser coincidentes, ni en lo subjetivo ni en lo real, con el ámbito de la propia entidad.

Se comprende por ello que la jurisprudencia, en concreto que la sentencia TS 3ª de 20 de septiembre de 2005 -EDJ 2005/152742- afirmara que las Entidades urbanísticas de conservación y las Comunidades de propietarios son figuras diferentes, por más que ambas puedan coexistir sobre una misma realidad inmobiliaria, afirmación que trasladada a la cuestión formulada nos lleva a entender que por un lado, la Entidad está sometida en su actuación a las normas administrativas que la regulan y a sus estatutos y aunque pudiera acudirse, vía de acuerdo estatutario, al régimen de la propiedad horizontal para regular aquellos aspectos no contemplados por la normativa administrativa, en absoluto es dable considerar que se puede proyectar una forma de garantía real al estilo del previsto en el art. 9 LPH -EDL 1960/55- respecto de las obligaciones del propietario al que se refiere el art. 27 de la Ley del Suelo -EDL 2015/188203-  sin base legal entendida como tal, la que fuera propia de la regulación específica prevista en la legislación urbanística.

Como ya puso de manifiesto la Sala 1ª del Tribunal Supremo, en su auto de 30 de mayo de 2012 -EDJ 2012/161118-, por el que declaraba la falta de competencia de la jurisdicción civil para conocer de una reclamación de cuotas efectuada por una Entidad Urbanística de Conservación Las características fundamentales de estas entidades son las siguientes: a) Desde el momento de su inscripción en el correspondiente Registro adquieren personalidad jurídica propia y plena capacidad para el cumplimiento de sus fines; b) El ejercicio de funciones públicas es lo que determina que sus actos sean administrativos, susceptibles por tanto de recurso de alzada y de revisión ante la jurisdicción contencioso-administrativa; c) El ejercicio de estas funciones públicas ha de ser llevado a cabo por los propietarios integrados en una Entidad de Conservación, que supone por tanto un cauce institucional de participación; y d) La pertenencia a ellas es obligatoria para todos los propietarios comprendidos en el ámbito territorial.

Igualmente, la sentencia de Sala 3ª del Tribunal Supremo de 12 de mayo de 2005 -EDJ 2005/113814-, sobre la naturaleza jurídica de las juntas de compensación, de la que se hizo eco la sentencia TS Sala 1ª de 15 de julio de 2014 -EDJ 2014/123846-, citada, a su vez, por la de 10 de febrero de 2015 -EDJ 2015/16315- señaló:

«La ejecución de los planes urbanísticos incumbe al Estado, a las Comunidades Autónomas y a las Entidades Locales (art. 114 Texto Refundido de la Ley sobre Régimen del suelo y ordenación urbana, aprobado por el RD 1346/1976, de 9 de abril -EDL 1976/979-). Uno de los métodos de ejecución que puede elegir la Administración actuante, conforme al art. 119, es el de la compensación (Capítulo Tercero del TRLS) que se lleva a cabo directamente por los propietarios de los terrenos integrantes de la unidad de actuación, constituidos en Junta de Compensación que se erige como figura clave, órgano de naturaleza administrativa, con personalidad plena y capacidad jurídica, siendo sus actos recurribles en vía administrativa, habilitándola para actuar como fiduciaria con pleno poder dispositivo sobre las fincas pertenecientes a los propietarios miembros de aquélla y considerándola directamente responsable, frente a la Administración competente de la urbanización completa de la unidad de actuación (sentencia TS, Sala 3, de 1 de diciembre de 1980 -EDJ 1980/14074-). Tales organismos "cumplen primordialmente funciones administrativas de orden urbanístico " (sentencia TS, Sala 3ª de 29 de diciembre de 1987 -EDJ 1987/9789-), es decir, "actúan en lugar de la propia Administración pública cuando realizan por encargo de ésta..."

»También el art. 26.1 del Reglamento de Gestión Urbanística, aprobado por el RD 3288/1978 -EDL 1978/3109-, de 25 de agosto (en adelante RGU), destaca a las Juntas de Compensación como entes administrativos, colaboradores de la Administración pública (art. 26.1, 157 a 185), cuando actúan con las competencias que le son delegadas de la propia administración, como son las correspondientes a la función urbanizadora, como servicio de interés público, en los expedientes de ejecución en la ordenación del suelo y en las actuaciones de transformación urbanística».

Aunque dicha resolución vaya referida a la Junta de Compensación, igual se puede sostener respecto de la Entidad Urbanística como ente de naturaleza jurídico administrativa que debe regularse por las normas propias de tal naturaleza, algo que también recoge explícitamente el art. 111 de la Ley de Ordenación Urbanística de Andalucía (Ley 7/2002 -EDL 2002/56733-, de 17 de diciembre) y el art. 153.4 de dicha Ley cuando establece: Las entidades urbanísticas de conservación son entidades de derecho público, de adscripción obligatoria y personalidad y capacidad jurídicas propias para el cumplimiento de sus fines, desde su inscripción en el Registro de Entidades Urbanísticas Colaboradoras. Están sujetas a la tutela del municipio y pueden solicitar y obtener de éste la aplicación de la vía de apremio para la exigencia de las cuotas de conservación que corresponda satisfacer a los propietarios.

 Sentado lo anterior y partiendo de dicha conclusión debe acometerse la cuestión que se plantea.

 En este sentido y respecto a quién pudiera ser el deudor de una obligación pecuniaria aprobada por un ente de conservación urbanístico una vez transmitida la finca, siguiendo la sentencia AP Secc. 16ª de Barcelona de 9 de septiembre de 2011 -EDJ 2011/231245- (asumida sentencia AP Secc. 14ª de Madrid por la de 17 de julio de 2012 -EDJ 2012/178829-), ha de concluirse que, para esa clase de situaciones el legislador puede optar entre seguir las normas comunes de las obligaciones (principio de relatividad de los contratos ex art. 1257 CC -EDL 1889/1-, sin perjuicio de la hipótesis de transmisión voluntaria de la deuda que requiere consentimiento del acreedor) o consagrar la naturaleza propter rem de esa obligación de contenido pecuniario, lo que significa que la obligación de pago de las cuotas o derramas aprobadas en asamblea corresponde a quien ostenta la titularidad dominical de la finca en ese preciso momento, fecha de devengo de la obligación dineraria, pero que adquiere carácter ambulatorio en caso de transmisión de la propiedad, de manera que recae finalmente sobre el propietario de la finca en la fecha de la reclamación.

 Esto último implica que nos hallamos ante una obligación propter rem regida por un criterio de ambulatoriedad absoluta, frente al criterio de ambulatoriedad débil o relativa, conforme a la cual sólo la titularidad inicial de la deuda se determina en función de la titularidad de una cosa.

 En esta segunda modalidad se inscriben las comunidades de propietarios (tanto la LPH como la regulación de la propiedad horizontal en el Código civil de Catalunya asumen un principio de ambulatoriedad relativa, como lo revela la propia existencia de la afección real que cubre parte de la deuda de los anteriores propietarios o la obligación solidaria que por vía de sanción impone sólo el art. 9.1. i) LPH -EDL 1960/55- al transmitente que no comunica su salida de la comunidad respecto de las deudas devengadas tras el acto transmisivo), mientras que las deudas de los miembros de las entidades urbanísticas colaboradoras frente a éstas se rigen por un criterio de ambulatoriedad absoluta.

 La referida ambulatoriedad de tipo absoluto de las deudas frente a un ente de colaboración urbanística se desprende del Reglamento de Gestión Urbanística estatal de 1978 -EDL 1978/3109-, concretamente del art. 28 del mismo, según el cual "la transmisión de la titularidad que determine la pertenencia a cualquiera de los tipos de entidades urbanísticas colaboradoras llevará consigo la subrogación en los derechos y obligaciones del causante, entendiéndose incorporado el adquirente a la entidad a partir del momento de la transmisión".

 En el ámbito concreto de las entidades urbanísticas de colaboración ese reconocimiento se contiene, entre otras, en la ya citada sentencia TS 3ª de 30 de diciembre de 2005 -EDJ 2005/284310-, que recuerda el deber de los actuales propietarios de las parcelas de asumir los costes de la urbanización a que se comprometió el promotor frente al ente local, con independencia de que en los singulares contratos de compraventa se consignara o no ese deber de los adquirentes y sin perjuicio, claro está, de "las acciones de los propietarios actuales frente al promotor y transmitente de las fincas".

 Por su parte, el art. 27 la Ley estatal del Suelo (RD Legislativo 7/2015 -EDL 2015/188203-, de 30 de octubre) viene a concordar con el anterior precepto en cuanto establece que La transmisión de fincas no modifica la situación del titular respecto de los deberes del propietario conforme a esta ley y los establecidos por la legislación de la ordenación territorial y urbanística aplicable o exigibles por los actos de ejecución de la misma. El nuevo titular queda subrogado en los derechos y deberes del anterior propietario, así como en las obligaciones por éste asumidas frente a la Administración competente y que hayan sido objeto de inscripción registral, siempre que tales obligaciones se refieran a un posible efecto de mutación jurídico-real.

 Por tanto, no cabe duda que, aunque en los estatutos de la Entidad Urbanística se hubiere pactado que las cuotas adeudadas pudieran reclamarse por los trámites establecidos en la LPH, único supuesto en el que ésta podría resultar aplicable conforme establece el art. 2.e) LPH -EDL 1960/55-, lo cierto es que tal remisión a dicha Ley no implicaría la modificación de la naturaleza de obligación ambulatoria absoluta a la que antes se ha hecho referencia, de tal manera que el nuevo propietario y por ende miembro de la Entidad Urbanística, respondería ante ésta por el total de la deuda que ya tuviera con la misma su causante, sin que resultara de aplicación la limitación temporal o afección real a que se refiere el art. 9.1 LPH (tres años anteriores y la anualidad corriente).

 Debe tenerse en cuenta a este respecto que la remisión que los estatutos suelen hacer a la posible aplicación de la LPH va referida, normalmente, no tanto a que esa aplicación sea integral cuanto a que el procedimiento a seguir sea el establecido en dicha Ley.

 No obstante, en el citado art. 153.5 LOUA -EDL 2002/56733- se establece que La participación de los propietarios en los gastos de conservación se determinará:

a) Con arreglo a la que dispongan los estatutos de la entidad urbanística de conservación.

b) En su defecto, a tenor de la que les haya correspondido en el sistema de ejecución de la unidad de ejecución correspondiente.

c) En último término, conforme a la que les esté asignada en la comunidad de propietarios, si se ha constituido una en régimen de propiedad horizontal.

 Entiendo que en este último supuesto, para el caso de que sobre un terreno de los que conforman la Entidad Urbanística se hubiera levantado un edificio sometido al régimen de propiedad horizontal, sería la Comunidad la que respondería frente a la Entidad de Conservación, sin perjuicio de que por aquélla se aplicase el citado régimen de propiedad horizontal entre sus comuneros. Si mediaran transmisiones de éstos a otros nuevos adquirentes, aunque a los mismos se les pudiera aplicar el límite de la afección real del art. 9.1.3 LPH -EDL 1960/55-, tal limitación no afectaría a la deuda que mantendría la Comunidad con la Entidad colaboradora.


Conclusión 5 Votos

D. Salvador Vilata Menadas, D. Miguel Ángel Larrosa Amante, D. Juan Ángel Moreno, D. Juan Luis Gordillo Álvarez-Valdés, Dña. María Félix Tena Aragón

1.-En virtud de lo prevenido en el vigente art. 2.e), LPH -EDL 1960/55-, modificado por la Disposición Final 1.1 de la Ley 8/2013 -EDL 2013/104919-, de 26 de junio, la LPH se declara aplicable a las Entidades Urbanísticas de Conservación cuando en los estatutos de las mismas se haya incorporado tal previsión. En aquellos aspectos no regulados por la normativa administrativa cabría plantear la habilidad de acudir, por vía de la analogía. Las Entidades de conservación se regirán por los acuerdos adoptados válidamente, lo dispuesto en sus Estatutos, debidamente aprobados por la Administración actuante y a falta de regulación expresa en los mismos, habrán de ajustarse a lo dispuesto en el Reglamento de Gestión Urbanística, y demás normativa de carácter urbanístico que sea de aplicación.

 2.- Si en los estatutos se determina la aplicación del régimen de la LPH este régimen será de aplicación en su totalidad y por ello el art. 9 LPH -EDL 1960/55- se aplicará en los casos en los que se produce un cambio de propietario de uno de los inmuebles que integran la citada Entidad Urbanística, de tal manera que el nuevo adquirente quedará vinculado frente a la comunidad por la deuda existente en la anualidad en la que tiene lugar dicha transmisión y las tres anualidades vencidas anteriores, incluyendo la preferencia de este crédito que se establece en el art. 9.1.e) LPH dentro de los comprendidos en el art. 1923 CC -EDL 1889/1-, lo que lo convierte en un crédito privilegiado.

 3.- Si se entiende, que son aplicables a las entidades urbanísticas de conservación todas las normas de la ley de propiedad horizontal, también debe entenderse aplicable el art. 9 -EDL 1960/55- en su integridad, siempre claro está que conste el acuerdo en los estatutos, que tengan la correspondiente publicidad.

 4.- Cuando el art. 27 Ley del Suelo -EDL 2015/188203-  indica respecto a la transmisión de fincas, que “el nuevo titular queda subrogado en los derechos y deberes del anterior propietario…” se está refiriendo a la indicada obligación de naturaleza personal, no a afección real alguna de la finca transmitida. Es decir, la subrogación del adquirente no implica, per se, la citada afección del piso o local transmitido.

 5.- Quiere esto decir que si los estatutos prevén la afección real esta existe para el adquirente, pero si no contemplan nada el adquirente no asume la deuda del vendedor.

 6.- Tal afección real recogida en la LPH no resulta de aplicación en el caso de fincas pertenecientes a entidad urbanística de conservación salvo que los estatutos de las misma así lo dispongan (art. 2.e) LPH -EDL 1960/55-, reformado por la ley 8/2013 de rehabilitación, regeneración y renovación urbanas), pues, en definitiva, fuera de dicho supuesto y consiguiente aplicación de la legislación de propiedad horizontal, no existe norma que prevea tal afección real , siendo en su consecuencia de recordar el principio según el cual ubi lex non distinguit distinguere non debemus.

 7.- En todos los demás supuestos distintos a que conste en estatutos la afección real, la LPH no es aplicable, a salvo de que sus estatutos lo determinen, según refiriere expresamente la norma, y por lo tanto, la subrogación en las deudas proviene del art 28 del Rto. de urbanismo -EDL 1978/3109- que nada dice al respecto con la especificación que lo hace el art 9 LPH -EDL 1960/55-, en estos casos considero de aplicación las pautas generales en lo referido a la subrogación ordinaria en la situación del transmitente y la afectación del bien en los mismos términos, con independencia de que la entidad pueda acudir para reclamar las deudas al procedimiento de apremio específico, (pero al vendedor) sentencia TS, sala tercera, de 12-5-2005 -EDJ 2005/113814-.

 Las deudas que se generan con la entidad de urbanización no se producen por gastos realizados en la conservación y mantenimiento del inmueble como tal, sino de la urbanización, por lo que no sería lógico la afectación especial de un bien, en este caso, la finca del particular, de cuya conservación y mantenimiento no proviene la deuda.

 8.- En conclusión: si los estatutos lo permiten, y así lo dicen, el adquirente asumirá la deuda según marca el art. 9 -EDL 1960/55- con afección real por anualidad de venta y tres años más, pero si nada dicen no asume deuda alguna, en cuyo caso la reclamación debe hacerse al vendedor utilizando, incluso la vía de apremio, pero el adquirente no asume la deuda del vendedor.

PRIMER VOTO PARTICULAR

D. Luis Antonio Soler Pascual

 En absoluto es dable considerar que se puede proyectar una forma de garantía real al estilo del previsto en el art. 9 LPH -EDL 1960/55- respecto de las obligaciones del propietario al que se refiere el art. 27 Ley del Suelo -EDL 2015/188203- sin base legal entendida como tal, la que fuera propia de la regulación específica prevista en la legislación urbanística.

  SEGUNDO VOTO PARTICULAR

D. Francisco Berjano Arenado

 Aunque en los estatutos de la Entidad Urbanística se hubiere pactado que las cuotas adeudadas pudieran reclamarse por los trámites establecidos en la LPH, único supuesto en el que ésta podría resultar aplicable conforme establece el art. 2.e) LPH -EDL 1960/55-, lo cierto es que tal remisión a dicha Ley no implicaría la modificación de la naturaleza de obligación ambulatoria absoluta a la que antes se ha hecho referencia, de tal manera que el nuevo propietario y por ende miembro de la Entidad Urbanística, respondería ante ésta por el total de la deuda que ya tuviera con la misma su causante, sin que resultara de aplicación la limitación temporal o afección real a que se refiere el art. 9.1 LPH (tres años anteriores y la anualidad corriente).

 

Lefebvre - EL Derecho no comparte necesariamente ni se responsabiliza de las opiniones expresadas por los autores o colaboradores de esta publicación

feedburner

Suscríbase a nuestros contenidos

Atención al cliente: De lunes a viernes de 8:30 a 20:00 horas ininterrumpidamente. Tel 91 210 80 00 - 902 44 33 55 Fax. 915 78 16 17