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Los límites arquitectónicos descritos en la Ley 15/1995, ¿lo son también respecto de las actuaciones que puede ordenar la Administración en el marco de la Ley 8/2013?. Los gastos que estas obras originen ¿podrán ponerse a cargo de la comunidad de propietarios?

Coordinador: Luis Antonio Soler Pascual

Magistrado del Tribunal de Marca Comunitaria Audiencia Provincial de Alicante.

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La Ley 8/2013, de 26 de junio, de rehabilitación, regeneración y renovación urbanas -EDL 2013/104919-, tiene por objeto el impulso y el fomento de las actuaciones que conduzcan a la rehabilitación de los edificios y a la regeneración y renovación de los tejidos urbanos existentes cuando sean necesarias para asegurar a los ciudadanos una adecuada calidad de vida y la efectividad de su derecho a disfrutar de una vivienda digna y adecuada. Su Título I establece que los propietarios de inmuebles ubicados en edificaciones con tipología residencial de vivienda colectiva podrán ser requeridos por la Administración competente para que acrediten la situación en la que se encuentran aquéllos, al menos en relación con el estado de conservación del edificio y con el cumplimiento de la normativa vigente sobre, entre otros aspectos, accesibilidad universal, cuestión ésta sobre la que hay que acudir a la Ley 26/2011, de 1 de agosto, de adaptación a normativa a la Convención Internacional sobre los Derechos de las Personas con Discapacidad -EDL 2011/152629-, que exige la realización de ajustes en materia de accesibilidad universal antes del año 2015, momento a partir del cual pueden ser legalmente exigidos, tanto para los edificios, como para los espacios públicos urbanizados existentes.

A tal efecto se establece en el artículo 9 -EDL 2013/104919- que la iniciativa para proponer la ordenación de las actuaciones de rehabilitación edificatoria y las de regeneración y renovación urbanas, podrá partir de las Administraciones Públicas y de los propietarios.

Ahora bien, la Ley 15/1995 sobre límites del dominio sobre inmuebles para eliminar barreras arquitectónicas a las personas con discapacidad -EDL 1995/14315-, sigue vigente.

En esta norma se regula el derecho de propietarios y usuarios para promover y llevar a cabo las obras de adecuación de la finca urbana y de los accesos a la misma desde la vía pública cuando dicho titular o usuario sea minusválido con disminución permanente para andar, subir escaleras o salvar barreras arquitectónicas, precise o no el uso de prótesis o de silla de ruedas, y cuando sean necesarias las obras de reforma en el interior de la finca urbana o en los pasos de comunicación con la vía pública para salvar barreras arquitectónicas, de modo que se permita su adecuado y fácil uso por minusválidos. Una de las condiciones que impone esta Ley es que las obras no afecten a la estructura o fábrica del edificio, que no menoscaben la resistencia de los materiales empleados en la construcción y que sean razonablemente compatibles con las características arquitectónicas e históricas del edificio.

Pues bien, puestas en relación ambas leyes, las cuestiones que planteamos son las siguientes:

Los límites arquitectónicos descritos en la Ley 15/95 -EDL 1995/14315-, ¿lo son también respecto de las actuaciones que puede ordenar la Administración en el marco de la Ley 8/2013 -EDL 2013/104919-?. De no ser así, ¿son un factor delimitador de dos mecanismos para estos propietarios de adaptación del edificio a las condiciones de exigibilidad para determinados propietarios o usuarios?. Los gastos que estas obras originen ¿podrán ponerse, al amparo de la Ley 8/2013, a cargo de la comunidad de propietarios no obstante la previsión del artículo 7 de la Ley 15/95 conforme al cual "Los gastos que originen las obras de adecuación de la finca urbana o de sus elementos comunes correrán a cargo del solicitante de las mismas, sin perjuicio de las ayudas, exenciones o subvenciones que pueda obtener, de conformidad con la legislación vigente"?.

Comentario: La exposición de los antecedentes legales a las cuestiones relativas a los límites arquitectónicos como límites al reconocimiento de derechos vinculados a la accesibilidad universal y a la asunción de los gastos de las obras que se ejecuten para lograr dicha accesibilidad ponen de relieve las dificultades de coordinar leyes que tienen claramente orígenes diferentes pero con finalidades coincidentes, una, la primera, básicamente administrativa con proyección urbanística que incide finalmente en el régimen de la propiedad horizontal, la segunda, civil, reguladora de procedimientos para el reconocimiento de derechos civiles que inciden igualmente en el ámbito de la comunidad horizontal.

Pues bien, las opiniones que vierten nuestros autores son diversas pero en conjunto vienen a diferenciar en función de la decisión de origen determinante de la obra, entre la iniciativa del propietario en base a la Ley 15/95 -EDL 1995/14315-, el acuerdo comunitario adoptado al amparo del artículo 17-2 LPH -EDL 1960/55- o la existencia de un plan administrativo. Como incida cada mecanismo respecto de las obligaciones de la comunidad, son cuestiones sin duda abiertas que generarán verdaderos quebraderos de cabeza en las comunidades que se enfrenten a una situación como las descritas.


Este foro ha sido publicado en la "Revista Derecho Inmobiliario", el 1 de marzo de 2014.

En cuanto a la primera de las preguntas que se formulan habría que señalar que la “inmersión administrativa”, como la denomina Loscertales Fuertes, en la vida de la comunidad de propietarios, como de cualquier tipo de edificios no puede ir más allá de los límites que la ley permita en general, de tal manera que no parece razonable que para permitir la accesibilidad de usuarios con discapacidad y eliminar las barreras arquitectónicas que la dificulten o imposibiliten puedan llevarse a cabo u ordenarse la ejecución de obras que afecten a la estructura o fábrica del edificio o que menoscaben la resistencia de los materiales empleados en la construcción, a menos que tal menoscabo sea paliado con otro tipo de obras complementarias. En el ámbito de la Ley de Propiedad Horizontal tal posibilidad viene proscrita para los comuneros por el art. 7.1 de dicha Ley -EDL 1960/55-.

Por tanto, no se antoja como posible que el citado límite arquitectónico pueda ser sobrepasado, siendo, desde luego, un factor delimitador tanto para la Administración ordenante de la obra como para el propietario que la pretenda. De no ser así, “se vestiría un santo para desvestir a otro”.

En cuanto a los gastos a repercutir, aunque el precepto que se menciona en la pregunta (art. 7 de la Ley 15/95 -EDL 1995/14315-) no ha sido derogado expresamente, es lo cierto que con la modificación habida por la citada Ley 8/2013, de 26 de junio -EDL 2013/104919- en el art. 10.1 de la LPH -EDL 1960/55-, la aplicación de éste, por específico a las comunidades de propietarios, es preferente a aquél. Así, si el importe repercutido anualmente de las obras de adecuación del edificio comunitario (no ha de hacerse en un solo año) no excede de doce mensualidades ordinarias de gastos comunes, una vez descontadas las subvenciones o ayudas públicas, tendrán carácter obligatorio, debiendo contribuir a ellos todos los comuneros, sin necesidad de que exista acuerdo comunitario al respecto.

Si, por el contrario, el importe repercutido de las obras sí supera dicho límite cuantitativo, será la Junta de propietarios la que habrá de decidir si asume el coste de la obra. Si el acuerdo es favorable (el art. 17.2 LPH -EDL 1960/55- exige mayoría de la totalidad de cuotas y propietarios) todos los propietarios estarán obligados al pago, si es contrario, éstos deberán abonar únicamente hasta donde alcance la repercusión de las doce mensualidades y el resto será de cuenta del comunero beneficiado por dichas obras (art. 10.1.b LPH).

No se puede desconocer el distinto ámbito de las normas que han de tenerse en cuenta, y muy especialmente que la Ley 8/2013, de 26 de junio, de rehabilitación, regeneración y renovación urbanas -EDL 2013/104919-, tiene un marcado carácter de derecho público, mientras que las obras y su pago, a que alude la cuestión suscitada se enmarcan dentro de normas de derecho privado en especial en la Ley de Propiedad Horizontal -EDL 1960/55-, norma que regula los derechos y deberes de los propietarios de las viviendas sujetas al régimen de propiedad horizontal, sin que se pueda desconocer que esta Ley 8/2013 ha llevado a cabo una profunda reforma de la Ley de Propiedad Horizontal, modificación que de acuerdo con la propia exposición de motivos se ha hecho con la finalidad de evitar que los regímenes de mayorías establecidos para la adopción de acuerdos en las comunidades de propietarios impidieran la realización de las actividades previstas en la Ley 8/2013.

El artículo 9 de la ley 8/2013, de 26 de junio -EDL 2013/104919-, atribuye la iniciativa para proponer las actuaciones, en lo que aquí interesa, a la administración, las comunidades, agrupaciones de comunidades de propietarios, propietarios y, los titulares de derechos reales o de aprovechamiento.

Por su parte respecto a la Ley 26/2011, de 1 de agosto, de adaptación normativa a la Convención Internacional sobre los Derechos de las Personas con Discapacidad -EDL 2011/152629-, su Disposición Final Novena establece que el gobierno en el plazo de dos años debe establecer las condiciones básicas de accesibilidad y no discriminación para el acceso y utilización de los espacios públicos urbanizados y las edificaciones, pero esas condiciones no serían exigibles en el plazo de cinco a siete años desde la entrada en vigor de la ley para los espacios y edificaciones nuevos, y de doce a catorce años para todos aquellos existentes que sean susceptibles de ajustes razonables.

Del examen conjunto de estas dos normas en principio no se plantean problemas en relación a los edificios de nueva construcción pues una vez fijado por el Gobierno esas condiciones de accesibilidad serán obligatorias para las nuevas construcciones en cinco o siete años, total indeterminación de una norma; mientras que para las antiguas, es decir para las edificaciones existentes, del artículo 10 de la ley 8/2013, de 26 de junio -EDL 2013/104919-, debe deducirse que las actuaciones deben realizarse respetando las normas de procedimiento establecidas, es decir que deberá respetarse tanto el procedimiento administrativo, como las normas de derecho privado que regulan los derechos y obligaciones de los propietarios y las normas para la adopción de acuerdos por parte de las comunidades de propietarios.

Para resolver estas cuestiones debe ponerse en relación estas normas de carácter urbanístico y de derecho público, con la ley de propiedad horizontal -EDL 1960/55-, en especial los artículos 10.1.b) que establece como obligatorias para la comunidad las obras y actuaciones que resulten necesarias para garantizar los ajustes razonables en materia de accesibilidad, siempre que el importe repercutido anualmente de las mismas, una vez descontadas las subvenciones o ayudas públicas, no exceda de doce mensualidades ordinarias de gastos comunes; y el artículo 17. 2 que exige el voto favorable de la mayoría de los propietarios, que, a su vez, representen la mayoría de las cuotas de participación, para adoptar acuerdos cuyo objeto sea la ejecución de obras que tengan por finalidad la supresión de barreras arquitectónicas que dificulten el acceso o movilidad de personas con discapacidad, en tal caso de aprobarse por la comunidad tales obras no existe límite a la obligación de pago por parte de los copropietarios, aunque su importe exceda de doce mensualidades.

A modo de conclusión y de una interpretación conjunta de todas estas normas, en el momento actual, cabe entender que las Comunidades de Propietarios vienen obligadas a las obras y actuaciones que resulten necesarias para garantizar los ajustes razonables en materia de accesibilidad, siempre que el importe no exceda de doce mensualidades ordinarias de gastos comunes, si bien estos ajustes deben venir fijados por la legislación urbanística, y siempre que sean razonables. Cuando el importe de tales obras exceda de esas doce mensualidades debe distinguirse tres supuestos:

a) Cuando tales obras se hayan ejecutado a instancia de un copropietario de acuerdo con la ley 15/1995 sobre límites del dominio sobre inmuebles para eliminar barreras arquitectónicas a las personas con discapacidad -EDL 1995/14315-, el exceso de dicho importe deberá ser abonado por dicho copropietario.

b) Cuando tales obras hayan sido aprobadas por parte de la Comunidad de propietarios de acuerdo con la mayoría que establece el artículo 17.2 de la Ley de Propiedad Horizontal -EDL 1960/55-, deberán abonarse por todos los comuneros aunque su importe exceda de doce mensualidades ordinarias de gastos comunes.

 Cuando las obras se deriven de un plan de urbanismo y vengan impuestas por la administración, con carácter general, no solo cuando se trate de facilitar la accesibilidad, de acuerdo con el artículo 10.1 b, son obligatorias y por lo tanto deben ser abonadas por todos comuneros, pero si su importe exceden doce mensualidades ordinarias de gastos comunes, de acuerdo con el artículo 10.1 b de la LPH, no serían obligatorias para la comunidad de propietarios.

Creo que en materia de accesibilidad se superponen distintos sistemas o métodos con unos “iter” distintos, pero que todos ellos tienden a la consecución el mismo fin, cuáles son la supresión de la barreras arquitectónicas.

La Ley 8/2013, de 26 de junio, de rehabilitación, regeneración y renovación urbanas -EDL 2013/104919- se engloba en un Proyecto de mayor calado, cual es el de la renovación del parque inmobiliario español y regeneración del tejido urbano como modelo de renovación productivo del sector de la construcción, ya iniciada años atrás con leyes como la 2/2011 de Economía Sostenible -EDL 2011/8038-. El título III de esta ley contiene una serie de reformas que pretenden según su Exposición de Motivos desde la sostenibilidad medioambiental, incidir en los ámbitos centrales del modelo económico: la sostenibilidad del modelo energético, la reducción de emisiones, el transporte y movilidad sostenible, y, especialmente relevante en el caso español, el impulso del sector de la vivienda desde la perspectiva de la rehabilitación.

La necesidad de actuación de los propietarios a través de distintos sistemas de colaboración con la Administración (por otra parte ya adelantados en leyes como la aludida 2/2011 -EDL 2011/8038-) ha obligado al legislador a desarrollar tales instrumentos dotando a las Comunidades de Propietarios de una mayor autonomía en cuanto a su capacidad jurídica (reconocida en la ley de economía sostenible) y facilitando la toma de decisiones en los ámbitos que la ley persigue: rehabilitación del tejido urbano, eficacia energética y garantía de acceso y de movilidad universal.

En síntesis la reforma libera a las Comunidades para acometer las obras necesarias y de rehabilitación, y viene a facilitar sobremanera la realización de las mejoras (necesarias, innecesarias y tecnológicas específicas) lo cual se traslada al ámbito de la accesibilidad.

Y para ello actúa sobre distinta normativa, especialmente por lo que aquí atañe la Ley de Propiedad Horizontal -EDL 1960/55-, no así sobre la Ley 15/95 -EDL 1995/14315-.

En consecuencia la normativa de la Ley 15/95 -EDL 1995/14315- en la medida en que subsiste significa un camino para obtener el fin pretendido, y por tanto conforme al artículo 3 los titulares y usuarios a los que se refiere el artículo anterior tendrán derecho a promover y llevar a cabo las obras de adecuación de la finca urbana y de los accesos a la misma desde la vía pública, siempre que concurran unos requisitos, entre el que se encuentra que las obras demandadas sean necesarias las obras de reforma en el interior de la finca urbana o en los pasos de comunicación con la vía pública para salvar barreras arquitectónicas, de modo que se permita su adecuado y fácil uso por minusválidos, siempre que las obras no afecten a la estructura o fábrica del edificio, que no menoscaben la resistencia de los materiales empleados en la construcción y que sean razonablemente compatibles con las características arquitectónicas e históricas del edificio. De reunir los requisitos se inicia el mecanismo que regula el artículo 4 con los efectos que reseña el artículo 5.

A su vez la Ley de Propiedad Horizontal recoge varios sistemas en materia de accesibilidad, que suponen otros caminos independientes.

Las obras de accesibilidad universal, están de modo expreso recogidas en el punto b) del art 10.1 de la LPH -EDL 1960/55- y en consecuencia tendrán carácter obligatorio sin requerir un acuerdo previo comunitario, impliquen o no una modificación estatutaria y estén o no recogidas en un plan o acuerdo Administración/comunidades de Propietarios, tanto sean de mantenimiento, cuanto sean innovaciones. Normalmente estarán dentro del Plan pero si por cualquier motivo no tuvieran cabida dentro del apartado primero, serían obligatorias. Por esta vía no se recoge los límites de la Ley 15/95 -EDL 1995/14315- y los efectos son los propios que prevé el propio artículo 10 de la LPH, ya descritos.

El acuerdo de la Junta se limita a la distribución de la derrama y a la determinación de su abono. El límite (caso de innovaciones) a la obligación de contribución por parte de los comuneros es que el coste supere entre los comuneros de la innovación no supone una repercusión anual, descontadas las subvenciones percibidas, superior a doce mensualidades ordinarias. En caso de que las superase se permite (y ello no afecta a la obligatoriedad de tales obras) que quienes han promovido la obra o actuación puedan correr con el exceso, aporten ese coste adicional respecto de los otros comuneros.

En otro caso, cuando el coste de repercusión supere el límite anterior y los promotores no estén dispuestos a costear el exceso de esa repercusión, tales obras no devengarán obligatorias.

Pero ello no agota la posibilidad de realización de la obra de accesibilidad. A esta otra vía se refiere el artículo 17.2 LPH -EDL 1960/55- al decir que sin perjuicio de lo dispuesto en el artículo 10.1.b) la realización de obras o el establecimiento de nuevos servicios comunes que tengan por finalidad la supresión de barreras o el establecimiento de nuevos servicios comunes que tengan por finalidad la supresión de barreras arquitectónicas que dificulten el acceso o la movilidad de personas con discapacidad, y en todo caso la instalación de ascensor, precisará el acuerdo de la mayoría de los propietarios que a su vez representen la mayoría de las cuotas de participación. En este caso, acordado válidamente el acuerdo, su cumplimiento será obligatorio y las obras costeadas por los comuneros aunque se supere la repercusión de la que se hablaba en el  caso anterior. No existe por tanto el límite de las doce mensualidades. La justificación habrá que buscarla en que aquí ya existe un acuerdo voluntario alcanzado por la Comunidad, y en aquel caso es una actuación forzosa por pretensión de un comunero.

Pero es que aún hay otro camino en un ámbito próximo a las mejoras tradicionales, en que igualmente se hablan de obras de accesibilidad. Estas pueden ahora acordarse por parte de la Comunidad, aunque para la fijación del sistema para su adopción, habrá de diferenciarse según la innovación implique o no la privación total o parcial del uso y disfrute del edificio para un propietario. A ellas se refiere el punto 4 del art 17 LPH -EDL 1960/55-, y se necesitan para su aprobación la mayoría de tres quintas partes de las cuotas de participación. Este es el supuesto que mejor cuadra con la antigua regulación de las mejoras, toda vez que permite al comunero disidente no quedar obligado a sufragarlas cuando excedan de tres mensualidades ordinarias de gastos comunes.

Todos ellos no son sino sistemas dirigidos a la misma finalidad, aunque con distintos requisitos y consecuencias.

Se plantea la cuestión relativa a la posible coordinación entre las previsiones de la Ley 8/2013 -EDL 2013/104919- y la Ley 15/1995 -EDL 1995/14315- en relación con la supresión de los límites arquitectónicos para personas con discapacidad.

La primera cuestión que se somete a consideración es si los límites arquitectónicos fijados en la Ley 15/1995 -EDL 1995/14315- lo son también respecto de las actuaciones que pueda ordenar la Administración en el ámbito de la Ley 8/2013 -EDL 2013/104919-. En principio hay que considerar que no existe relación alguna entre ambos, pues los límites señalados en la Ley 15/1995 vienen a suponer el reconocimiento de un derecho de los propietarios con discapacidad para exigir las obras de reforma necesarias para superar las barreras arquitectónicas, sin estar sometidos a las exigencias de la Ley de Propiedad Horizontal -EDL 1960/55-. Por su parte la previsión de la Ley 8/2013 es más amplia al abarcar el principio de accesibilidad universal y por ello no queda referido sólo al ámbito interno del edificio, como parece que se refiere la Ley 15/1995, sino extenderse a todo el conjunto de la urbanización que permita el acceso a la vivienda concreta no solo de los propietarios sino de toda persona que por cualquier motivo quiera acceder al edificio y esté afectado de discapacidad. Otra cosa diferente es que el derecho reconocido a los discapacitados sea una parte de la más amplia configuración de la Ley 8/2013.

En segundo lugar se pregunta si se trata de dos mecanismos de los propietarios para la adaptación del edifico a las condiciones necesarias de accesibilidad, y la respuesta a dicha cuestión debe ser necesariamente negativa. La iniciativa de los propietarios a la que se refiere el artículo 9 de la Ley 8/2013 -EDL 2013/104919- debe ser puesta en relación con el artículo 4 del mismo texto legal en el que se establece que será la Administración la que requerirá a los propietarios para la presentación del Informe de Evaluación de Edificios en el que se acredite, entre otros, el cumplimiento de la normativa de accesibilidad universal. Por tanto tal iniciativa del artículo 9 no pasará de ser nada más que la puesta en conocimiento de la Administración del incumplimiento de estas condiciones a los efectos de excitar su actuación mediante el requerimiento del Informe señalado.

Por último, y por lo que respecta a los gastos de las obras derivadas de la aplicación de la Ley 8/2013 -EDL 2013/104919-, si serán sin duda alguna a cargo de la comunidad de acuerdo con la nueva redacción dada por la misma Ley al artículo 10.1b) de la Ley de Propiedad Horizontal -EDL 1960/55- que considera como obras de carácter obligatorio y por ello a cargo de la comunidad las actuaciones necesarias para garantizar los ajustes en materia de accesibilidad universal que no superen las doce mensualidades ordinarias de gastos comunes y con el límite de dichas cantidades. En el exceso, como señala el propio artículo 10.1.b LPH serán a cargo de quienes hayan requerido dichas obras en los términos previstos en la Ley 15/1995 -EDL 1995/14315-.

Referidas las cuestiones objeto de tratamiento a determinadas diferencias que pudiesen existir, en orden a la adaptación de edificios a las condiciones de accesibilidad exigidas por determinados propietarios o usuarios, entre la Ley 8/2013 de Rehabilitación, Regeneración y Renovación Urbanas -EDL 2013/104919- y la Ley 15/1995 -EDL 1995/14315- sobre Límites del Dominio sobre Inmuebles para Eliminar Barreras Arquitectónicas a las Personas con Discapacidad, como punto de partida debe de recordarse que nos encontramos ante dos normas de distinta naturaleza.

Así, la Ley 8/2013 -EDL 2013/104919-, viene a regular, en un contexto de derecho público, las relaciones de la Administración Pública con los particulares (donde deben de incluirse las Comunidades de propietarios) respecto al objeto y finalidad de la Ley, regulando diversas actuaciones de la Administración Pública para el desarrollo de diversas políticas para un medio urbano más sostenible eficiente y competitivo, entre ellas las de posibilitar un uso residencial del domicilio habitual en un contexto urbano “accesible universalmente” (artículo 3.B).

Por el contrario, la Ley 15/1995 sobre Límites de Dominio sobre Inmuebles para Eliminar barreras Arquitectónicas -EDL 1995/14315- tiene un carácter propio del derecho privado en tanto en cuanto regula, bajo su finalidad y objeto, relaciones entre particulares (propietario-comunidad de propietarios).

Sentado lo cual, es de precisar que la referida Ley 15/1995 -EDL 1995/14315- establece el derecho de los titulares y usuarios a promover y ejecutar obras de adecuación de la finca y accesos que favorezcan al discapacitado, siendo las mismas a su cargo (artículo 7), si bien con el límite de no afectar aquellas a la estructura o fábrica del edificio, no menoscabar la resistencia de los materiales y de ser razonablemente compatibles con las características del edificio (artículo 3.b Ley 15/1995).

Todo ello sin perjuicio de caber que la comunidad de propietarios acuerde la ejecución de obras o el establecimiento de nuevos servicios comunes que tuviesen por finalidad la supresión de barreras arquitectónicas que dificultasen el acceso o movilidad de personas con discapacidad con el voto de la mayoría de partícipes que representen a la mayoría de cuotas de participación (artículo 17.2 de la Ley de Propiedad Horizontal -EDL 1960/55- reformado por la Ley 8/2013 -EDL 2013/104919-), siendo los gastos a cargo de la Comunidad de Propietarios tal y como regula el precepto, ya impliquen o no un importe superior a doce mensualidades ordinarias (si el importe es menor no se precisa acuerdo de la Junta de Propietarios según prescribe el artículo 10.2 de la LPH también reformado por la Ley 8/2013).

Es decir, se trata de dos supuestos diferentes, en uno es el propietario, o usuario quien, a su propio cargo, promueve y ejecuta las obras para favorecer la accesibilidad, en otro es la comunidad de propietarios la que acuerda aquellas (incluso de implicar modificación del título constitutivo o los estatutos).

Surge una tercera hipótesis, que sea la Administración Pública quien promueva la actuación tendente a lograr la citada accesibilidad. En este caso considero que, salvo el límite referido a la resistencia de los materiales, la Administración no vendrá limitada por la no afección de la estructura o fábrica del edificio, así el artículo 10.3 de la ya tan citada Ley 8/2013 -EDL 2013/104919- le permite ocupar superficie de espacios libres …..como superficies “comunes de uso privativo, tales como vestíbulos, descansillos…” (en realidad se está refiriendo a elementos comunes de la finca).

En orden a quién corre con el gasto de la llamada “actuación” promovida por la Administración, el artículo 8 de la ley –“sujetos obligados”- señala, entre otros, a las comunidades de propietarios, como obligadas con respecto a los elementos comunes de las mismas, sin perjuicio del deber de los propietarios de las fincas de contribuir a su coste en los términos que fijen los estatutos.

Todo ello, también sin perjuicio de caber la financiación de la actuación por la propia Administración Pública (la cual vendría obligada a soportar el coste integro de aquella de afectar a elementos propios de la urbanización no existiendo deber legal de los propietarios de asumir su coste, artículo 8.C Ley 8/2013 -EDL 2013/104919-).

Con la Ley 8/2013 -EDL 2013/104919- se modificaron diversos preceptos de la Ley de Propiedad Horizontal -EDL 1960/55-, incorporándose diversas referencias a la accesibilidad universal. Pero en ese momento se carecía aún de una definición de accesibilidad universal que permitiera saber que debía entenderse por tal. El día 3 de diciembre de 2013 se publicó en el BOE, con entrada en vigor al día siguiente, el Real Decreto Legislativo 1/2013, de 29 de noviembre, por el que se aprueba el Texto Refundido de la Ley General de Derechos de las Personas con Discapacidad y de su Inclusión Social -EDL 2013/226664-.

En el artículo 2 de la mencionada norma con rango de Ley se establece la definición de accesibilidad universal, de diseño universal y de ajustes razonables. A saber:

Accesibilidad universal "es la condición que deben cumplir los entornos, procesos, bienes, productos y servicios, así como los objetos, instrumentos, herramientas y dispositivos, para ser comprensibles, utilizables y practicables por todas las personas en condiciones de seguridad y comodidad y de la forma más autónoma y natural posible. Presupone la estrategia de «diseño universal o diseño para todas las personas», y se entiende sin perjuicio de los ajustes razonables que deban adoptarse".

Diseño universal o diseño para todas las personas: es la actividad por la que se conciben o proyectan desde el origen, y siempre que ello sea posible, entornos, procesos, bienes, productos, servicios, objetos, instrumentos, programas, dispositivos o herramientas, de tal forma que puedan ser utilizados por todas las personas, en la mayor extensión posible, sin necesidad de adaptación ni diseño especializado. El “diseño universal o diseño para todas las personas” no excluirá los productos de apoyo para grupos particulares de personas con discapacidad, cuando lo necesiten.

Ajustes razonables: son las modificaciones y adaptaciones necesarias y adecuadas del ambiente físico, social y actitudinal a las necesidades específicas de las personas con discapacidad que no impongan una carga desproporcionada o indebida, cuando se requieran en un caso particular de manera eficaz y práctica, para facilitar la accesibilidad y la participación y para garantizar a las personas con discapacidad el goce o ejercicio, en igualdad de condiciones con las demás, de todos los derechos.

Pues bien, conforme al nuevo artículo 10.1 letra b) LPH -EDL 1960/55- tendrán carácter obligatorio y no requerirán de acuerdo previo de la Junta de propietarios, impliquen o no modificación del título constitutivo o de los estatutos, y vengan impuestas por las Administraciones Públicas o solicitadas a instancia de los propietarios, las obras y actuaciones que resulten necesarias para garantizar los ajustes razonables en materia de accesibilidad universal y, en todo caso, las requeridas a instancia de los propietarios en cuya vivienda o local vivan, trabajen o presten servicios voluntarios, personas con discapacidad, o mayores de setenta años, con el objeto de asegurarles un uso adecuado a sus necesidades de los elementos comunes, así como la instalación de rampas, ascensores u otros dispositivos mecánicos y electrónicos que favorezcan la orientación o su comunicación con el exterior, siempre que el importe repercutido anualmente de las mismas, una vez descontadas las subvenciones o ayudas públicas, no exceda de doce mensualidades ordinarias de gastos comunes. No eliminará el carácter obligatorio de estas obras el hecho de que el resto de su coste, más allá de las citadas mensualidades, sea asumido por quienes las hayan requerido.

Y el apartado 2 del indicado precepto, en punto a la asunción de los costes derivados de tales obras, prevé, en atención a que tuvieren el carácter de necesarias u obligatorias, que serán costeadas por los propietarios de la correspondiente comunidad o agrupación de comunidades, limitándose el acuerdo de la Junta a la distribución de la derrama pertinente y a la determinación de los términos de su abono.

En suma, por lo que se refiere a la cuestión planteada, debe tenerse en cuenta la norma del Real Decreto Legislativo 1/2013 -EDL 2013/226664-, de suerte que no cabe entender que se suscite diatriba interpretativa (en punto a eventual antinomia normativa), bien entendido que las obras así dispuestas incluso por orden gubernativa son obligatorias para la Comunidad de Propietarios, que debe asumir su coste hasta el limite equivalente a las doce mensualidades ordinarias de gastos comunes.

Siguen vigentes los límites arquitectónicos y de imposición del gasto a la comunidad previstos en la Ley 15/1995, de 30 de mayo, sobre limites del dominio sobre inmuebles para eliminar barreras arquitectónicas a las personas con discapacidad -EDL 1995/14315-. La ley de 26 junio 2013, junto con la de 1 de agosto de 2011, no incide sobre ellos, por lo que los límites permanecen, la norma reciente sólo amplía el número de legitimados para exigir la eliminación de las barreras arquitectónicas y lograr la accesibilidad universal en beneficio de las personas con discapacidad. Por tanto los ámbitos de una y otra norma son diferentes, en una se determina quien puede instar la modificación del edificio dividido en propiedad horizontal (y también los restantes), mientras que en la otra establece que se puede pedir, limitando el derecho de propiedad sobre el edificio.

En segundo lugar la regla de la ley de 1995 sigue vigente porque no ha sido derogada. La de 2013 contiene una prolija disposición derogatoria, en la que incluso se derogan expresamente tres artículos (8, 11 y 12) de la LPH, por tanto resulta claro que el legislador ha tenido en cuenta los efectos derogatorios de la Ley de Propiedad Horizontal. El razonamiento es similar para la ley 15/1995 -EDL 1995/14315-, que también era reciente cuando se promulgó la de 2013, pero no se menciona en su disposición derogatoria, en la que, además de la cláusula de estilo por la que "quedan derogadas todas las disposiciones de igual o inferior rango que se opongan a la presente Ley ", deroga expresamente las leyes que relaciona detalladamente en seis apartados.
Asimismo resulta claro que siguen vigentes las excepciones a la limitación del derecho de propiedad para facilitar la accesibilidad universal, pues las normas limitativas de derechos deben interpretarse de forma restrictiva y especialmente las que limitan derechos fundamentales como el derecho a la propiedad privada, reconocida en el artículo 33 de la Constitución -EDL 1978/3879-, además de en el artículo 1 del Protocolo Adicional al Convenio de Roma, para la protección de los derechos humanos y de las libertades fundamentales. Por tanto las limitaciones a este derecho deben ser interpretadas restrictivamente, de acuerdo con lo dispuesto en el artículo 18 del Convenio de Roma y su inobservancia permitiría el recurso ante el Tribunal Europeo de Derechos Humanos.

Por último, el argumento decisivo para sostener que no se han ampliado las limitaciones al dominio en la reciente legislación, sino que sólo se ha ampliado el ámbito de los legitimados para instar medidas que faciliten la accesibilidad universal a los edificios. Interpretando con el criterio sistemático, el de la finalidad de la norma y aplicando las normas de análisis económico del derecho. En nuestro derecho no existen derechos absolutos, todos ellos, están limitados por los derechos de los demás (incluso se puede privar a otro del derecho a la vida, sin que el acto sea antijurídico, verbigracia en los supuestos de estado de necesidad), por ello hay que interpretar que la norma impide que se impongan prestaciones o limitaciones exorbitantes al derecho de propiedad para lograr la accesibilidad, pues el artículo 3 de la ley de 1995 impone requisitos razonables para que sean procedentes las obras de adecuación de la finca urbana y de los accesos, tales como, que no afecten a la estructura o fábrica del edificio, que no menoscaben la resistencia de los materiales empleados en la construcción y que sean razonablemente compatibles con las características arquitectónicas e históricas del edificio, mientras que el art. 7 carga los gastos al solicitante y no a los propietarios que de otra forma tendrían el gravamen de costear ellos solos unos gastos que benefician a la colectividad, por lo que cuando las medidas de adaptación las soliciten las administraciones a las que se ha ampliado la legitimación para solicitarlo, estas obras serán de cuenta de ellas.

Ambas cuestiones de la Ley 15/1995 -EDL 1995/14315- deben entenderse adaptadas ya a la Ley 8/2013 -EDL 2013/104919- y su contenido en cuanto reforma y potencia la normativa de ejecución de obras de supresión de barreras arquitectónicas y accesibilidad, objetivo pretendido para acabar con la insolidaridad de algunas juntas de propietarios a llevar a cabo tales obras. Así, en primer lugar, los posibles limites arquitectónicos a los que alude la Ley 15/1995 deben entenderse superados por la Ley 8/2013. Recordemos que el art. 9.2 in fine de esta Ley, en cuanto a las obligaciones de la Administración señala que “Serán prioritarias, en tales casos, las medidas que procedan para eliminar situaciones de infravivienda, para garantizar la seguridad, salubridad, habitabilidad y accesibilidad universal y un uso racional de la energía, así como aquellas que, con tales objetivos, partan bien de la iniciativa de los propios particulares incluidos en el ámbito, bien de una amplia participación de los mismos en ella.” Por tanto aunque resulte obvio que es preciso que las obras de accesibilidad se adecuen al edificio donde se van a llevar a cabo es prevalente la normativa incluida en la Ley 8/2013 y en concreto, también, la referida al art. 10.1, b) de la LPH -EDL 1960/55- reformada por esta Ley. De suyo, recordemos que si el legislador hubiera querido establecer limitaciones a la forma de llevar a cabo obras de accesibilidad, tanto si fueran las ordenadas por la administración como las que las propias comunidades puedan llevar a cabo por sí mismas por interesarlo algún particular, lo hubiera incluido en este precepto, pero la regulación de estas obras no encuentra límite alguno, sin perjuicio de que en su ejecución se busque la forma menos dañina o perjudicial posible y que se adapte a las necesidades de quienes sufran de las situaciones de discapacidad que les hagan difícil o imposible moverse en condiciones normales tanto para acceder desde el suelo público a sus edificios como para moverse dentro de ellos. Nótese que muchos edificios que ahora tienen estas barreras para muchos propietarios (por ejemplo, ascensores situados en cota 1 por haberse preferido ubicar en las entradas absurdas escaleras que limitan o impiden a muchos discapacitados acceder a su inmueble y exigen bajarlos a cota o) reúnen una serie de estas deficiencias que ahora requieren de su modificación como obra obligatoria y sin que existan limitaciones en el art. 10.1, b) LPH que se sobrepongan sobre la exigencia del carácter de esa obra obligatoria sobre la que el legislador de la Ley 8/2013 ha querido que la junta de propietarios no pueda ni tan siquiera opinar.

Del mismo modo, en cuanto a los gastos esta regulación de la Ley 15/1995 -EDL 1995/14315- queda ya obsoleta. Se trata de una norma de hace 18 años ya y que debe ser adaptada a la situación actual en la que se opta por favorecer estas obras. La única cuestión que aquí puede ocurrir es que como el art. 10.1, b) LPH -EDL 1960/55- señala que “Serán obligatorias:…Las obras y actuaciones que resulten necesarias para garantizar los ajustes razonables en materia de accesibilidad universal y, en todo caso, las requeridas a instancia de los propietarios en cuya vivienda o local vivan, trabajen o presten servicios voluntarios, personas con discapacidad, o mayores de setenta años, con el objeto de asegurarles un uso adecuado a sus necesidades de los elementos comunes, así como la instalación de rampas, ascensores u otros dispositivos mecánicos y electrónicos que favorezcan la orientación o su comunicación con el exterior, siempre que el importe repercutido anualmente de las mismas, una vez descontadas las subvenciones o ayudas públicas, no exceda de doce mensualidades ordinarias de gastos comunes”  resulta que solo si no se cumplen estos parámetros se debería permitir que estas obras se costeen por los peticionarios. Además, se añade que No eliminará el carácter obligatorio de estas obras el hecho de que el resto de su coste, más allá de las citadas mensualidades, sea asumido por quienes las hayan requerido, con lo que en la diferencia del coste para que sea obra obligatoria lo podrán abonar los afectados. Solo en estos casos correrá a cargo de ellos este coste.

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