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CONTRATACIÓN INMOBILIARIA

¿Es posible constituir una sola hipoteca flotante en garantía de varias obligaciones de la que son acreedores distintas entidades financieras aun cuando esa pluralidad de acreedores no se produzca en todos y cada una los créditos cubiertos?

Coordinador: Luis Antonio Soler Pascual

Magistrado del Tribunal de Marca Comunitaria Audiencia Provincial de Alicante

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Comentario: La opinión de nuestros expertos es mayoritariamente positiva si bien con matizaciones en cuanto a la definición o concreción a efectos de ejecución.

En efecto, de manera mayoritaria se considera que es posible la constitución de una sola hipoteca flotante en garantía de varios créditos de los que son acreedores distintas entidades financieras, aun cuando dicha pluralidad de acreedores no se produzca en todos y cada uno de los créditos cubiertos. Cabría por tanto habilitar una hipoteca flotante respecto de una comunidad de acreedores pero no necesariamente de la comunidad de créditos resultantes. Y se argumenta en tal sentido que el artículo 153 bis de la Ley Hipotecaria no prohíbe expresamente el caso planteado para la hipoteca flotante en el caso de que los acreedores sean, como exige la norma, las entidades a que dicha norma se refiere y por que el artículo 54 LH no prohíbe fijar cuotas de participación de los distintos acreedores en la hipoteca en porcentaje distinto al que resultaría de la proporción del principal de cada obligación, si bien se resalta que cuanto a la ejecución del gravamen que habrá de estarse a un régimen de mayorías y en su defecto, habrá de atenderse al régimen de cotitularidad establecido entre ellos.

Pero hay opinión en contra.

En efecto, afirma uno de los autores, en una posición absolutamente fundamentada, que aunque no esté expresamente prohibida esa posibilidad en los artículos 153 y 153 bis de la LH, dada las características y especialidades de la hipoteca flotante o global, no es admisible que se pueda constituir simultáneamente a favor de varias entidades financieras, lo que sustenta en diversas razones que sistematiza y que por su interés, en cuanto contrasta con la opinión mayoritaria, vale la pena leerlas con atención dado que la cuestión no está en absoluto cerrada ni determinada con claridad en la legislación.


Este foro ha sido publicado en el "Boletín de Contratación Inmobiliaria", el 1 de marzo de 2012.

Las hipotecas flotantes suelen tener como finalidad garantizar con una sola hipoteca todas aquellas obligaciones, existentes y futuras, que haya o pudiera llegar a haber entre acreedor y deudor. En este sentido viene a ser una hipoteca de máximo.

Inicialmente la DGRN a partir de la resolución de 23 de Diciembre de 1987 vino a oponerse a su inscripción habida cuenta la indeterminación de las obligaciones futuras garantizadas.

No obstante a raíz de la reforma de la Ley Hipotecaria, con la redacción del art. 153 bis dado por la Ley 41/2007 de 7 de Diciembre han alcanzado pleno reconocimiento. Conforme al referido precepto "podrá constituirse hipoteca de máximo: a) a favor de las entidades financieras a las que se refiere el art. 2 de la Ley 2/1981, de 25 de marzo, de regulación del mercado hipotecario, en garantía de una o diversas obligaciones, de cualquier clase, presentes y/o futuras, sin necesidad de pacto novatorio de las mismas, b) a favor de las administraciones públicas titulares de créditos tributarios o de la Seguridad Social, sin necesidad de pacto novatorio de los mismos.

Será suficiente para ello que se especifiquen en la escritura de constitución de la hipoteca y se hagan constar en la inscripción de la misma: su denominación y, si fuera preciso, la descripción general de los actos jurídicos básicos de los que deriven o puedan derivar en el futuro las obligaciones garantizadas; la cantidad máxima de que responde la finca; el plazo de duración de la hipoteca, y la forma de cálculo del saldo final líquido garantizado.

Se cuestiona en este caso, si cabe que esta hipoteca de máximo en garantía de obligaciones presentes y futuras, pueda constituirse en garantía de varios acreedores, al margen de que no todos los créditos les pertenezcan a todos ellos.

En principio y con los problemas que ello pueda originar, en atención al mecanismo que la creación del precepto persigue (las refinanciaciones de activos en situaciones de crisis) y de la expresión contenida "será suficiente", empleada en el párrafo cuarto del art 153 bis LH, que no parece poner más cortapisa a este instrumento para su constitución que su mención, descripción de las operaciones de los que se deriven las obligaciones garantizadas, cantidad máxima a responder por la finca, plazo de duración y forma de cálculo, la respuesta la entiendo positiva

La pluralidad de acreedores hipotecarios no parece ser obstáculo a su existencia, de hecho el art 153 bis parece hacer referencia a ella (garantía de una o diversas obligaciones de cualquier clase a favor de entidades financieras). De hecho en la práctica se han generalizado estas operaciones, creando una serie de operaciones de refinanciación entre las empresas y sus acreedores con garantía hipotecaria, no siendo la pluralidad de acreedores el principal problema, sino la falta de determinación de la cuota de responsabilidad resultante para cada obligación garantizada,o si se quiere para cada acreedor hipotecario. Y ciertamente si el art 153 bis no cuestiona la plularidad, tampoco exige una determinación de cuota. Estamos muy próximos por tanto a una comunidad crediticia, o de acreedores, sin determinación de cuota, por tanto germánica o de mancomún, sustentada sobre un fin de actuación común de una garantía de titularidad conjunta.

Ello plantea serios problemas como la exigencia del art. 54 RH que determina que las inscripciones de partes indivisas de una finca o derecho precisarán la porción ideal de cada condueño con datos matemáticos que permitan conocerla indudablemente, regla que se aplica también cuando las partes de un mismo bien, aun perteneciendo a un solo titular tengan distinto régimen, lo cual plantearía una indebida (por no querida) aplicación del contenido del art 393.2 CCivil (cuotas iguales salvo prueba en contrario).

Esta problemática ya fue abordada en su día por la DGRN en resolución de 22 de mayo de 2000 al exponer que la exigencia impuesta por el art. 54 del Reglamento Hipotecario en orden a la determinación de la cuota de cada titular en un proindiviso, debe subordinarse a las especiales características de ciertas comunidades, esto es aquéllas hay que entender de base germánica o mancomún, que no se rigen en su totalidad por las reglas de la comunidad ordinaria del CCivil. La regla del 393.2 CC no es de lógica aplicación en comunidades sin atribución de cuota.

La reciente resolución de la DGRN de 1 de Julio de 2011 ahonda aún más en el tema al exponer la validez de la hipoteca constituida de forma unitaria sin división de cuotas en garantía de créditos sindicados (créditos a los que se refiere la Sentencia del Tribunal Supremo (Sala Primera) de 20 de enero de 2004, que explica tal figura distinguiendo entre el régimen de solidaridad activa para la exigencia del crédito (proposición final del art. 1137 del Código Civil) en el plano externo, de un lado, y, de otro, la especial regulación de la relación interna existente entre las entidades acreedoras a pesar de la heterogeneidad de sus créditos, regulación perfectamente posible tal como nos muestra el art. 1140 del Código Civil, y que se encarna en la preeminencia dada a una de tales acreedoras al atribuirle el cargo o función de entidad agente del crédito y en la preferencia de cobro otorgada a alguno de los acreedores para hacer propias, hasta cierta cifra, las cantidades que se obtengan en caso de realización de la finca hipotecada.

Consecuentemente entiendo que la respuesta debe de ser positiva.

La hipoteca flotante tiene una regulación legal relativamente reciente en nuestro derecho hipotecario, pues aunque era conocida en la práctica, fue introducida por la Ley 41/2007, de 7 de diciembre, por la que se modificaron diversas normas del mercado hipotecario mediante la introducción del actual artículo 153 bis de la Ley Hipotecaria, que la denomina como hipoteca de máximo, que son aquellas hipotecas que se constituyen para asegurar obligaciones de cuantía indeterminada en el momento de su creación, pudiéndose constituir en garantía de una o varias obligaciones de cualquier clase, presentes o futuras de las que sean titulares las entidades financieras a las que se refiere el artículo 2 de la Ley 2/1981.

Nada dice el artículo 153 bis LH sobre la posible existencia de una pluralidad subjetiva en la posición de los acreedores, ni sobre las condiciones que deben de tener los créditos que se garantizan, por lo que conforme al principio general del derecho de que todo lo no expresamente prohibido está permitido, debe llevarnos a responder afirmativamente a la pregunta objeto de la cuestión, de tal manera que es preciso afirmar que sí es posible constituir una sola hipoteca flotante o de máximos en garantía de diversas obligaciones con diversas entidades financieras y ello con independencia de la titularidad común o separada de cada uno de los créditos que se garantizan mediante esta hipoteca flotante.

De hecho, es común en la práctica, y así lo atestiguan diversas resoluciones de la Dirección General del Registro y Notariado, la existencia de una pluralidad subjetiva en la posición de los acreedores con una diversidad de créditos garantizados, pudiéndose producir dos supuestos básicos: a) Que existan varios acreedores hipotecarios que son copartícipes del crédito o créditos garantizados por hipoteca, es decir, son copropietarios del crédito hipotecariamente garantizado, lo que supone la existencia de un único crédito con diversos titulares y b) Que existan varios acreedores hipotecarios, que comparten garantía (hipoteca flotante), pero que ostentan titularidades individualizadas sobre los distintos créditos garantizados. Este último supuesto es al que se refiere la pregunta formulada y es el que suele generar dificultades interpretativas derivadas de la posición jurídica de cada uno de los acreedores hipotecarios, con relevantes consecuencias, entre otros aspectos, en sede de ejecución de la garantía.

En tal sentido es frecuente que en la práctica mercantil cuando el deudor común constituye una garantía a favor de diversos acreedores titulares de derechos de crédito diferenciados, en la escritura de constitución del gravamen se establezca, tanto la participación de cada acreedor en la garantía y el carácter mancomunado de la misma, cuanto un sistema de ejecución del gravamen que es sometido, normalmente, a un régimen de mayorías. En defecto de la indicada previsión expresa, hay que entender que en los supuestos de pluralidad de acreedores cotitulares, bien de los créditos hipotecariamente garantizados, bien de la garantía, ostentando titularidades individuales de los distintos créditos objeto de aseguramiento, habrá de atenderse al régimen de cotitularidad establecido entre ellos, en función de que sus relaciones se rijan por la solidaridad (supuesto más extraño) o por la mancomunidad, siendo en estos casos conveniente que se fije en la escritura los mecanismos de ejecución hipotecaria ante el impago de uno o varios de los créditos garantizados.

La hipoteca global o hipoteca flotante hasta la entrada en vigor de la ley 41/2007 que introdujo el artículo 153 bis, no estaba regulada en la ley hipotecaria, no siendo admitida en base a la regulación anterior por la DGRN, que no admitía la constitución de hipotecas en garantía de diversas obligaciones existentes o que se pudieran constituir en el futuro.

La hipoteca global o flotante se caracteriza, como todo derecho accesorio de garantía, por ser su finalidad el garantizar una o diversas obligaciones, de cualquier clase, presentes y/o futuras, sin necesidad de pacto novatorio de las mismas, siempre que dicha garantía se otorgue a favor de alguna de las entidades financieras a las que se alude en el artículo 2 de la ley 2/1982 de 25 de marzo, o en su caso a favor en su caso de las administraciones públicas titulares de créditos tributarios o de la Seguridad Social, sin necesidad de pacto novatorio de los mismos. Conforme establece el artículo 153 bis de la ley de hipotecaria.

La regulación de este tipo de hipoteca flotante o global, se hace dentro las hipotecas de máximo, si bien la hipoteca flotante tiene importantes especificidades que la singularizan o distinguen del resto de las hipotecas de máximo, así al momento de constituir la hipoteca global o flotante no existe realmente un crédito hipotecario, la hipoteca se constituye en garantía de deudas futuras, obligaciones no nacidas o no constituidas, la finalidad de dicha hipoteca es la adquisición de rango a favor del acreedor durante la vigencia del asiento registral.

Para que pueda entenderse válidamente constituida este tipo de hipoteca, tal como establece el artículo 153 bis de la LH, es necesario que se especifique en la escritura de constitución y en la inscripción de la misma: su denominación y, la descripción general de los actos jurídicos básicos de los que deriven o puedan derivar en el futuro las obligaciones garantizadas; la cantidad máxima de que responde la finca; el plazo de duración de la hipoteca, y la forma de cálculo del saldo final líquido garantizado. Pudiendo pactarse en el título que la cantidad exigible en caso de ejecución sea la resultante de la liquidación efectuada por la entidad financiera acreedora en la forma convenida por las partes en la escritura.

Las especificidades o especialidades tanto de las hipoteca de máximos, como su modalidad de hipoteca global o hipoteca flotante, no excluyen que sean aplicables las reglas y principios hipotecarios generales, en la medida que no se vean alterados por las normas especiales de dichas modalidades de hipoteca.

Sobre la cuestión plateada el artículo 153 de la ley hipotecaria que regula la hipoteca de máximo en garantía de cuentas corrientes, que no es más que otra de las modalidades de las hipotecas de máximo, exige para su valida constitución que se determine en la escritura la cantidad máxima de que responda la finca y el plazo de duración, lo que parece dar a entender que este tipo de hipotecas solo pueden constituirse a favor de un solo deudor. Sin perjuicio de que se puedan constituir sucesivamente hipotecas a favor de varios acreedores, pero no de forma simultanea.

Existen argumentos a favor y en contra de la posibilidad de constituir una hipoteca global o flotante de forma simultanea a favor de varios acreedores.

A favor de esta posibilidad esta que con carácter general no hay obstáculos a que se pueda constituir una hipoteca a fin de garantizar una misma deuda a favor de varios acreedores, siempre que en la inscripción de la hipoteca consten los requisitos que establece el artículo 12 de la LH., y una segunda razón es que el artículo 153 bis de la ley no lo prohíbe expresamente.

En contra de esta posibilidad está que la razón de ser de este tipo de hipotecas es facilitar la obtención de crédito de las entidades de financiación, y que estén garantizadas esas deudas futuras en la forma que establece el artículo 153 bis de la LH, por lo que de acuerdo con los principios hipotecarios parece poco razonable que esa garantía se pueda establecer en el mismo titulo y con el mismo rango registra a favor de varias entidades simultáneamente, perdiendo una de las características propias de la garantía hipotecaria a favor del acreedor, puesto que si en una hipoteca ordinaria la preferencia a favor del acreedor o acreedores puede ser la misma, lo es en función de que al momento de constituir la hipoteca existe y esta determinada la obligación garantizada; por el contrario en el caso de la hipoteca flotante en el momento de su constitución que no están determinadas las obligaciones garantizadas con la hipoteca, aunque sean determinables de acuerdo con los criterios o descripción general de los actos jurídicos básicos de los que deriven o puedan derivar en el futuro las obligaciones garantizadas, pero en ese momento no están determinadas, ni existen esas obligaciones que se garantizan.

Otro argumento en contra de esta posibilidad es que aunque el artículo 153 bis de la LH no lo prohíbe expresamente, no parece razonable que este tipo de garantías se otorgue de forma simultanea a favor de varios acreedores, puesto que si es una garantía respecto a un número ilimitado de obligaciones que no están determinadas al constituirse la hipoteca, pero que son determinables, y que la cantidad a reclamar será la que se certifique por la entidad financiera, si así se hubiera pactado por las partes, perdería toda eficacia si se otorgará de forma simultánea a favor de varios acreedores.

Un tercer argumento en contra de admitir esta posibilidad viene dado por las peculiaridades que se derivan de la ejecución de este tipo de hipotecas, en la medida que se puede pactar que la cantidad a reclamar será la que se certifique por la entidad financiera, en el supuesto de que esta garantía se hubiera otorgado simultáneamente sería necesario no un certificado, sino uno por cada uno de los acreedores, y se debería proceder a la ejecución a instancia de todos los acreedores, siendo muy dudoso que pudiera admitirse una ejecución parcial a instancia de uno solo de los acreedores.

A modo de conclusión de lo expuesto, aunque no esté expresamente prohibida esa posibilidad en los artículos 153 y 153 bis de la LH, dada las características y especialidades de la hipoteca flotante o global no es admisible que se pueda constituir simultáneamente a favor de varias entidades financieras.

Como impedimento legal, no creo concurra ninguno. La libertad de pactos rige también en cuanto a gravámenes reales de fincas se refiere, y los art 1857 y 1874 del CC, al establecer los requisitos legales que deben concurrir en un contrato de este tipo no especifica ninguno que impida constituir una hipoteca como la que se propone en la cuestión. Otra cosa es que para agrupar en un mismo crédito hipotecario varios que ya se tenían con distintas entidades que respondían cada uno de ellos a deudas también distintas, se requiera el consentimiento de todos los acreedores al encontrarnos ante una novación de elementos principales de ese contrato, como es sustituir una hipoteca por otra, donde los acreedores, la cuantía del débito y la garantía hipotecaria cambian, es decir, se varía tanto uno de los elementos subjetivos como los objetivos o materiales, y por consiguiente requiere ese consentimiento prestado en la escritura de constitución hipotecaria, art 1203 CC.

Sin embargo, entiendo que no debe perderse de vista las consecuencias que esta nueva hipoteca puede conllevar, debiendo estar especificada en esa escritura de constitución la atribución de cuotas o parte del pago, primero de una deuda y posteriormente de otra, o bien el prorrateo de esa cuota única entre los distintos acreedores; y por otra parte debe tenerse también en cuenta partiendo la indivisibilidad de la hipoteca como principio rector conforme a los art 1860 del CC y 122 y 123 de la LH, y que implica que cualquiera de los acreedores por la parte que a el mismo le reste por abonar podrá pedir la ejecución de la hipoteca sobre la totalidad del bien o bienes, salvo que cada inmueble haya quedado atribuido a responder de una determinada deuda, (STS de 4-2-2005 y 18-6-2008).

La respuesta a la cuestión propuesta es afirmativa. Así debe entenderse se deriva de los términos del articulo 153 bis de la Ley Hipotecaria introducido por la Ley 41/2007. Los rasgos relevantes de la hipoteca de máximo introducido por la citada norma, y que supera por ende el restrictivo criterio que se había venido manteniendo por la DGRN, son los siguientes:

- Se puede constituir una hipoteca unitaria de máximo en garantía de una o diversas obligaciones, de cualquier clase, presentes y/o futuras, sin necesidad de pacto novatorio de las mismas.

- Esta posibilidad queda limitada a las entidades financieras y a las Administraciones Publicas por deudas tributarias y de seguridad social.

- Será suficiente que se especifiquen en la escritura de constitución de la hipoteca y que se hagan constar en la inscripción de la misma su denominación y la descripción general de los actos jurídicos básicos de los que deriven o puedan derivar en el futuro las obligaciones garantizadas, la cantidad máxima de la que responde la finca, el plazo de duración de la hipoteca y la forma de calculo del saldo final liquido garantizado.

- Podrá pactarse en el titulo que la cantidad exigible en caso de ejecución sea la resultante de la liquidación efectuada por la entidad financiera acreedora en la forma convenida por las partes en la escritura.

Esto es, el elemento subjetivo no es cuestionable, siendo pacifico la posibilidad de constitución en un solo titulo de garantías del mismo rango, y en cuanto al elemento objetivo, y bien entendido que los actos no requieren ninguna conexión interna, se precisa que se opere adecuadamente la descripción de los actos jurídicos básicos, de suerte que se destierre la eventualidad de la tacha del articulo 1256 del Código civil, siendo exigible la más amplia descripción de los actos comprendidos hasta llegar a la all sums clause: así no existe indeterminación alguna, entendiendo que todas las obligaciones que contraiga el deudor con el acreedor están cubiertas por la garantía, soslayándose así el supuesto del articulo 1273 del Código civil.

Así las cosas, cumplimentándose estos presupuestos, ninguna objeción podría suscitarse a la posibilidad que se apunta.

Tras la promulgación de la ley de 7 diciembre 2007, por la que se introdujo un artículo 153 bis en la ley hipotecaria, no hay duda de que es posible legalmente la constitución de una hipoteca flotante como la de la pregunta, en favor de varias entidades financieras acreedoras, por créditos futuros en los que no todas han de ser acreedoras, ni en la misma proporción.

En el precepto se autoriza la constitución de hipotecas de máximo o flotantes, sólo en favor de las entidades financieras y las administraciones públicas y se dispone expresamente que, en la escritura e inscripción, será suficiente especificar "su denominación y, si fuera preciso, la descripción general de los actos jurídicos básicos de los que deriven o puedan derivar en el futuro las obligaciones garantizadas; la cantidad máxima de que responde la finca; el plazo de duración de la hipoteca, y la forma de cálculo del saldo final líquido garantizado". Permite además que la cantidad ejecutada la determine el acreedor en la forma convenida por las partes en la escritura. No deja dudas por tanto el legislador de su voluntad de permitir estas hipotecas, sin limitar ni el número de deudas futuras ni de acreedores.

Con esta hipoteca se permite la constitución de hipotecas en garantía de obligaciones futuras que ni siquiera se expresan en concreto, pues basta la descripción general a la que se refiere el precepto, por lo que se produce una anticipación de la preferencia y de todos los efectos del rango hipotecario y, si la hipoteca se constituyó antes de dos años, parece desaparecer en caso de concurso el riesgo de rescisión de los créditos futuros asegurados con esta hipoteca (artículo 71 de la ley concursal), aunque fueran considerados actos del deudor perjudiciales para la masa activa.

Aunque sea posible la constitución de la garantía hipotecaria de la pregunta, en la práctica plantea graves dificultades, en primer lugar como el título constitutivo no determina completamente las obligaciones aseguradas, ni su cuantía, por sí solo no lleva aparejada ejecución. A diferencia de las restantes hipotecas, en las que el crédito garantizado esta plenamente identificado desde el principio, en estas hipotecas habrá que determinar el momento del nacimiento de las obligaciones futuras garantizadas, así como acreditar su existencia y liquidación a efectos de ejecución. Por tanto, si estas determinaciones posteriores se producen dentro del plazo de dos años anteriores a la declaración de concurso, se podrá sostener que existe un acto de disposición perjudicial para la masa activa y atacable mediante la acción de rescisión del artículo 71.

Además, aunque conceptualmente sea posible que los créditos futuros garantizados por hipoteca correspondan a varias entidades financieras y además en distintas proporciones, esta disparidad genera un riesgo de conflicto en el momento de la ejecución, sobre todo si la garantía real es insuficiente para cubrir las deudas futuras garantizadas, o por su abundancia o por la disminución del valor en venta del inmueble o inmuebles hipotecados.

Como conclusión, aunque es posible legalmente una hipoteca flotante, que garantice créditos futuros de varias entidades financieras, en distintas proporciones, para qué resulte útil a los fines de garantía será imprescindible que el pacto determine claramente, además de los requisitos del artículo 153 bis LH, como se ejecuta el crédito futuro garantizado por hipoteca por cada una de las entidades y, sobre todo, como se computa entre ellas el consumo de límite o como se ordenan entre ellas a efectos de ejecución.

En efecto es posible. Y lo es porque el art. 153 bis de la Ley Hipotecaria introducido por el número 4 del artículo 11 de la Ley 41/2007, de 7 de diciembre, por la que se modifica la Ley 2/1981, de 25 de marzo, de Regulación del Mercado Hipotecario y otras normas del sistema hipotecario y financiero, de regulación de las hipotecas inversas y el seguro de dependencia y por la que se establece determinada norma tributaria viene a admitir que: "También podrá constituirse hipoteca de máximo: a) a favor de las entidades financieras a las que se refiere el artículo 2 de la Ley 2/1981, de 25 de marzo, de regulación del mercado hipotecario, en garantía de una o diversas obligaciones, de cualquier clase, presentes y/o futuras, sin necesidad de pacto novatorio de las mismas."

Se aclara, además, que en estos casos será suficiente que se especifiquen en la escritura de constitución de la hipoteca y se hagan constar en la inscripción de la misma: su denominación y, si fuera preciso, la descripción general de los actos jurídicos básicos de los que deriven o puedan derivar en el futuro las obligaciones garantizadas; la cantidad máxima de que responde la finca; el plazo de duración de la hipoteca, y la forma de cálculo del saldo final líquido garantizado. Podrá pactarse en el título que la cantidad exigible en caso de ejecución sea la resultante de la liquidación efectuada por la entidad financiera acreedora en la forma convenida por las partes en la escritura.

Además, la Dirección General de los Registros y del Notariado, en Resolución de 8 Jun. 2011 trata esta cuestión acerca de la constitución de hipoteca sobre varias fincas en el marco del proceso de refinanciación de la deuda bancaria de un grupo inmobiliario y se analiza la configuración de una titularidad activa sobre el derecho real de hipoteca de tipo colectivo, sin distribución de cuotas, con destino unitario, en garantía de un conjunto de créditos independientes pero vinculados entre sí a través de un pacto de sindicación y dotados de un régimen unificado en sus condiciones financieras mediante la correspondiente novación de los contratos primitivos. Señala la DGRN que no es necesario expresar la cuota correspondiente a cada cotitular pero admite de la hipoteca constituida de forma unitaria sin división de cuotas en garantía de créditos sindicados.

Y, sobre todo, en orden a su admisibilidad no olvida que no puede olvidarse que el principio de autonomía de la voluntad puede dar a la organización de una pluralidad de titulares del crédito unas características diferentes. No hay ningún obstáculo para que, por ejemplo, pueda convencionalmente atribuirse a una obligación el carácter de indivisible (cfr. Resolución de 23 de julio de 1999); o que una pluralidad de acreedores puedan establecer pactos y limitaciones conjuntos que condicionen el desenvolvimiento natural de obligaciones que en principio sean independientes, con consecuencias en el propio derecho real de hipoteca, a las que no se puede sustraer dado su carácter accesorio.

Esta singular cotitularidad también puede determinar especialidades en el ejercicio de la acción hipotecaria. Tres son las formas que puede presentar dicho ejercicio: la actuación aislada y unilateral de cada acreedor, de cada cotitular, que inevitablemente exige como presupuesto la previa determinación de cuotas (artículo 227 del Reglamento Hipotecario); la aislada de cualquier acreedor vinculando a los demás, que nos llevará a la cotitularidad solidaria; y, por último, la actuación conjunta de todos los acreedores, en caso de que se trate de una obligación indivisible por pacto expreso entre las partes. Además, concluye la DGRN que a la admisión de la hipoteca constituida de forma unitaria sin división de cuotas en garantía de créditos sindicados en los términos señalados no puede oponerse ni la supuesta indeterminación que pueda producir en los casos de tráfico jurídico sobre el derecho de cada acreedor, como en los supuestos de cesión o embargo de su derecho, ni tampoco en caso de ejecución meramente parcial de la hipoteca en relación con alguno de tales créditos garantizados.

Lefebvre - EL Derecho no comparte necesariamente ni se responsabiliza de las opiniones expresadas por los autores o colaboradores de esta publicación

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