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HIPOTECARIO

¿Qué consecuencias prácticas tendrá el nuevo sistema de "georreferenciación de delimitación", de la Ley 13/2015, en los casos de reivindicación de fincas?

Coordinador: Luis Antonio Soler Pascual

Magistrado de la Audiencia Provincial de Alicante.

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Hasta ahora, la delimitación geográfica de las fincas registrales ha sido en general potestativa, y no obligatoria. Pero la Ley 13/2015, de reforma de la Ley Hipotecaria y del Catastro, ha venido a modificar este panorama incrementando el número de casos en los que la identificación geográfica pasa a ser condición o presupuesto para la inscripción registral. Más en concreto. A partir de su entrada en vigor de la Ley, dicho presupuesto será necesario para todos los supuestos de apertura de folio registral, tales como segregación, división, agrupación o agregación -art 9.b exigiendo además la delimitación geográfica de la superficie ocupada por las construcciones o instalaciones que se declaren en el interior de la finca -art 202-2º-.

Además, en los casos de suelos, la nueva regulación establece que no basta una mera representación gráfica –plano o croquis de la finca respecto de colindantes- sino una "georreferenciación de su delimitación" en el marco de un sistema oficial que debería permitir distinguirla no sólo de las fincas colindantes, sino ubicarla y delimitarla con carácter absoluto sobre la superficie terrestre -art 9. b) -EDL 1946/59-.

Pues bien, ¿qué consecuencias prácticas tendrá el nuevo sistema de "georreferenciación de delimitación" de fincas en los casos de reivindicación de fincas?.

Comentario: "Georreferenciación". Como explica uno de nuestros autores, debe entenderse tal concepto como el uso de coordenadas de mapa para asignar una ubicación espacial a entidades cartográficas. Es el contenido técnico del concepto encierra en sí mismo una objetivación que, proyectada sobre el ámbito inmobiliario, presupone un determinado nivel de información que puede ser esencial en la identificación de una finca. La Ley 13/2015, de reforma de la Ley Hipotecaria y del Catastro -EDL 2015/102048-, han vinculado esta información a los presupuestos del registro y de ahí que se cuestione, más allá de la apreciación del dato como parte de las condiciones del registro, su proyección sobre las acciones del propietario, señaladamente, la reivindicatoria y la declarativa de dominio –art 348 CC -EDL 1889/1- donde la identificación de la finca constituye presupuesto de las acciones de que se trata. La cuestión es si aquellas fincas que aparezcan en el registro "georreferenciadas" se podrán tener por identificadas a través de ese dato y, por tanto, si éste contiene una información física real sobre la identidad de la finca.
Como se observará de las contestaciones, con los matices ya conocidos en nuestros autores, hay dudas. Dudas coincidentes en que el mero dato sea suficiente. Dudas sustentadas por algunos autores en la información que sustente la georreferenciación.

En todo caso, también hay coincidencia en que sin duda puede ser una información relevante porque, por su carácter técnico, puede objetivar la identificación o los elementos que permitan la adecuada identificación de una finca en función de las circunstancias concurrentes y por tanto, facilitar la apreciación del presupuesto de las acciones de que se trata.

De nuevo es preciso la lectura sosegada de las respuestas de nuestros autores –convenientemente, con la Ley al lado del lector- para comprender la complejidad de la cuestión.


Este foro ha sido publicado en la "Revista de Derecho Inmobiliario", el 1 de septiembre de 2015.

El dominio que se pueda tener sobre determinada finca debe ser protegido judicialmente por el derecho de los posibles ataques o perturbaciones a que aquél se pueda ver sometido. En este sentido, entre las principales acciones que pueden ejercitarse, se encuentran la declarativa de dominio, la reivindicatoria, regulada en el art. 348 CC, y la negatoria de servidumbre.

Mientras con la acción declarativa de dominio se tiende a obtener una declaración de que quien la ejercita es el propietario de la cosa objeto de litigio, ejercitada frente a quien también se postula como tal, con la reivindicatoria, además de proteger ese derecho, lo que se pretende es conseguir la recuperación del mismo, que ha pasado, de facto, total o parcialmente, a manos de un tercero.

Las dos acciones tienen requisitos comunes, tales como la justificación de la propiedad en base a la cual se reclama y la identificación de la cosa sobre la que se ejercita la acción, si bien la reivindicatoria, además, exige la acreditación de que a quien se demanda sea al poseedor de dicha cosa.

En lo que respecta a la pregunta que se formula vamos a centrarnos en el segundo de los requisitos referidos que viene a suponer que quede despejada toda duda sobre la identidad de la cosa – de la finca en este caso – sin que a tal efecto baste con la mera descripción registral de la misma.

La jurisprudencia viene exigiendo la inequívoca identificación de la finca, de tal modo que no se susciten dudas racionales sobre cuál sea (SSTS 31-10-1983, 26-1-1985 y 18-5-1985), lo cual implica fijarse con claridad y precisión la situación, cabida y linderos de la finca, así como que la finca reclamada es la identificada (SSTS. 9-6-1982, y 25-2-1984 -EDJ 1984/7052-).

En cuanto a la función que la inscripción registral puede cumplir en lo relativo a la identificación de la finca la STS de 12 de marzo de 2012 -EDJ 2012/30152- viene a puntualizar lo siguientes extremos:

- “El Registro de la Propiedad no está dotado de base fáctica fehaciente, y la institución no responde de la exactitud de los datos y circunstancias de hecho, ni por consiguiente de los demás datos descriptivos de las fincas (Sentencias de 13-11-1987 -EDJ 1987/8263-, 1-10-1991, 26-11-1992 -EDJ 1992/11661-, 3-2-1993 y 1-7-1995 -EDJ 1995/2871-)”.

- “El artículo 38 -EDL 1946/59- (se refiere a la Ley Hipotecaria) sólo establece una presunción “iuris tantum” a favor del titular registral y por tanto no se trata de legitimación registral totalmente plena ya que las inscripciones registrales no dan fe de las características físicas de los inmuebles que comprenden y prevalece la realidad extrarregistral distinta cuando resulta cumplidamente probada (Sentencias de 11-6-1991, 24-2-1993 -EDJ 1993/1783-, 21-4-1993 -EDJ 1993/3745- y 22-2-1996 -EDJ 1996/1231-)”. Lo que está entre paréntesis en cursiva es de quien suscribe.

- “La identificación no se logra con la expresión que figura en los títulos presentados en el pleito, ni con la inscripción registral, ya que se requiere que las fincas se determinen de modo preciso sobre el terreno y por sus linderos y este requisito identificativo es esencial para que puedan prosperar cualquiera de las acciones del art. 348 del Código Civil -EDL 1889/1- (Sentencias de 1-2-1993 y 8-10-1994). (STS 17-3-2005 -EDJ 2005/33573-)”.

- La presunción de exactitud registral que se recoge en el art. 38 de la LH -EDL 1946/59-, “afecta al título no a la realidad física que el mismo describe que puede o no coincidir con la realidad extrarregistral”.

- “…la identificación de las fincas ha de concurrir de forma totalmente evidenciada para que no ofrezca duda alguna a las que se reivindican, debiendo fijarse con la debida precisión su cabida, situación y linderos, y con la cumplida probanza que son las que se refieren a los títulos y los demás medios probatorios en los que los actores fundan su derecho y tal identificación exige un juicio comparativo entre la finca real y la titular (Sentencias de 5-3-1991 -EDJ 1991/2393-, 25-11-1991 -EDJ 1991/11161-, 26-11-1992 -EDJ 1992/11661-, 4-11-1993 -EDJ 1993/9888-, 11-6-1993 -EDJ 1993/5621-, 6-5-1994 -EDJ 1994/4052-, 28-3-1996 -EDJ 1996/1471- y 1-4-1996 -EDJ 1996/1790-). (STS 17-3-2005 -EDJ 2005/33573-)”.

- “…así como es doctrina jurisprudencial que no ha de confiarse a un necesario juicio de deslinde la determinación de la finca (S.13 Oct. 1976 -EDJ 1976/316-, por todas), sí es condición << sine qua non>> la identidad inequívoca de la finca a reivindicar, lo que comprendería que la finca se determine sobre el terreno por sus cuatro puntos cardinales, debiendo éstos concretarse con toda precisión, y siendo este requisito identificativo esencial para que pueda prosperar cualquiera de las acciones que se derivan del artículo 348 del Código Civil -EDL 1889/1- (S.S. 16 Jul. 1990 -EDJ 1990/7658-, 5 Mar. 1991 -EDJ 1991/10845-, 1 Dic. 1993 -EDJ 1993/10944- y 25 de mayo de 2000 -EDJ 2000/10845-, entre otras muchas).”.

No obstante, hay que recordar cómo la validación de la base geográfica de una finca por el Registro de la Propiedad a la que se atribuyen efectos descriptivos significa, en realidad, efectuar un auténtico deslinde (RDGRN 3 de marzo de 2000).

Vemos pues, cómo la identificación de la finca a reivindicar o aquélla sobre la que se pretende obtener la declaración del dominio es requisito clave e ineludible para el éxito de la acción y la experiencia marca que no siempre resulta fácil llevar a efecto tal concreción de tal manera que en muchas ocasiones la acción no prospera por la dificultad que entraña dicha tarea, sin que la propia descripción registral se adecue a la realidad, o sea operativa a tales efectos, y también sin que exista una sinfonía entre tal descripción con la catastral lo cual, no cabe duda, facilitaría esa labor.

Así, según reza su Exposición de Motivos”, nace la Ley 13/2015 -EDL 2015/102048-, con la finalidad de “conseguir la deseable e inaplazable coordinación Catastro-Registro, con los elementos tecnológicos hoy disponibles, a través de un fluido intercambio seguro de datos entre ambas instituciones, potenciando la interoperabilidad entre ellas y dotando al procedimiento de un marco normativo adecuado, y así de un mayor grado de acierto en la representación gráfica de los inmuebles, incrementando la seguridad jurídica en el tráfico inmobiliario y simplificando la tramitación administrativa”.

En los arts. 9 y 10 de la Ley Hipotecaria -EDL 1946/59-, reformada por la citada Ley, se incluye la posibilidad incluir en el Registro de la Propiedad – en unos casos de forma obligatoria y en otros potestativa- la representación gráfica georreferenciada de la finca que complete su descripción literaria, expresándose, si constaren debidamente acreditadas, las coordenadas georreferenciadas de sus vértices.

En general, la georreferenciación se refiere al posicionamiento con el que se define la localización de un objeto espacial en un sistema de coordenadas y “datum” determinado (viene a ser un punto geográfico que se usa como referencia), y consiste en el uso de coordenadas de mapa para asignar una ubicación espacial a entidades cartográficas. Además de determinar el lugar en el espacio de las elementos geográficos, permite establecer la correcta posición de una fotografía aérea en un mapa y determinar la exacta ubicación de un punto en una fotografía o imagen, ya que todos los elementos de una capa de mapa tienen una ubicación geográfica y una extensión específicas que permiten situarlos en la superficie de la Tierra o cerca de ella.

Por tanto, es un sistema que funciona como fuente de información directa y precisa para la localización e identificación de un determinado inmueble.

Si esto es así, que lo es, la determinación, concreción e identificación de la finca a reivindicar o sobre la que se pretenda el dominio será de extraordinaria utilidad ya que aportarán una información detallada y pormenorizada respecto de la ubicación, entorno, extensión y linderos de la finca a reivindicar.

De alguna manera, el sistema de georreferenciación permite “bajar al terreno” sobre el que se encuentra la finca que se pretende reivindicar y, a partir de ahí, se pueda concretar aquélla.

En definitiva, estoy convencido de que el sistema de georreferenciación de delimitación de fincas será un instrumento que facilitará esa identificación de la finca que supone, como hemos dejado reseñado al principio, uno de los requisitos básicos sin los que la misma no es factible.

La primera cuestión es definir o determinar que se entiende por georreferenciación, debiendo entenderse por tal el uso de coordenadas de mapa para asignar una ubicación espacial a entidades cartográficas. Todos los elementos de una capa de mapa tienen una ubicación geográfica y una extensión específicas que permiten situarlos en la superficie de la Tierra o cerca de ella. Por lo tanto el artículo 9-b de la ley de hipotecaria -EDL 1946/59-  exige en los supuestos en que se inmatricule una finca, se realicen operaciones de parcelación, reparcelación, concentración parcelaria, segregación, división, agrupación o agregación, expropiación forzosa o deslinde que determinen una reordenación de los terrenos, que se lleve a cabo dicha goerreferenciación, para lo cual se prevé que todos los Registros de la Propiedad estén dotados de una aplicación informática, para que dichos Registros puedan llevar a cabo esa concordancia entre la realidad física y la realidad registral.

En principio el que se pretenda que el Registro de la Propiedad publique la titularidad del dominio y demás derechos reales inscribibles de una forma más clara y precisa debe entenderse positivo, en la medida que la discordancia entre el registro y la realidad extra registral ha dado importante problemas en la práctica, e dobles inmatriculaciones, problemas de cabidas, linderos, etc., por lo que todas las medidas que tengan esta finalidad debe saludarse y entenderse dirigidas al buen camino.

Ahora bien el hecho de que se exija mayor precisión en la descripción de las fincas que acceden al Registro de la propiedad por primera vez, o bien porque tenga lugar alguna de las operaciones a que alude el artículo 9.b) de la ley Hipotecaria, no altera la eficacia registral de los asientos registrales, así como de los demás elementos que constan en la correspondiente hoja registral, puesto que no modificado el artículo 38 de la ley hipotecaria -EDL 1946/59-, habrá de entenderse a todos los efectos legales con presunción iuris tantum que los derechos reales inscritos en el Registro existen y pertenecen a su titular, en la forma determinada por el asiento respectivo .

En cuanto a los datos que publica el Registro de la Propiedad debe tenerse en cuenta que el citado Registro es un registro de títulos, no de fincas y por lo tanto la doctrina legal aplicable es la recogida entre otras en STS de 11-6-1991, 24-2-1993, 21-4-1993 y 22-2-1996, y la más reciente de fecha 17 de marzo de 2005 -EDJ 2005/33573- que declara “el Registro de la Propiedad no está dotado de base física fehaciente, y la institución no responde la exactitud de los datos y circunstancias de hecho, ni por consiguiente de los demás datos descriptivos.

El artículo 38 -EDL 1946/59- sólo establece una presunción "iuris tantum" a favor del titular registral y por tanto no se trata de legitimación registral totalmente plena, ya que las inscripciones registrales no dan fe de las características físicas de los inmuebles que comprenden y prevalece la realidad extra registral distinta cuando resulta cumplidamente probada”. Pues no se puede desconocer que el Registro de la propiedad, al ser un Registro de títulos, permite que el dominio o demás derechos reales puedan existir al margen del registro, lo que si existe en tales casos es un grave problema de prueba.

Cuando se ejercite una acción reivindicatoria en base al artículo 348 del C. civil -EDL 1889/1-, el actor habrá acreditar su dominio, la identificación de la finca, y la posesión de la misma por el demandado; por lo que si bien el hecho de que en el Registro de la Propiedad deba procederse a la identificación geográfica de la finca mediante la georreferenciación, no implica que tal dato deba tener un valor absoluto, si tiene importancia y trascendencia a la hora de la identificación de la finca, pues será un elemento más y cualificado para dicha identificación, ahora bien ello no impide que si dicha identificación gráfica es errónea deba prevalecer la realidad extraregistral .

La primera cuestión es definir o determinar que se entiende por georreferenciación, debiendo entenderse por tal el uso de coordenadas de mapa para asignar una ubicación espacial a entidades cartográficas. Todos los elementos de una capa de mapa tienen una ubicación geográfica y una extensión específicas que permiten situarlos en la superficie de la Tierra o cerca de ella. Por lo tanto el artículo 9-b de la ley de hipotecaria -EDL 1946/59-  exige en los supuestos en que se inmatricule una finca, se realicen operaciones de parcelación, reparcelación, concentración parcelaria, segregación, división, agrupación o agregación, expropiación forzosa o deslinde que determinen una reordenación de los terrenos, que se lleve a cabo dicha goerreferenciación, para lo cual se prevé que todos los Registros de la Propiedad estén dotados de una aplicación informática, para que dichos Registros puedan llevar a cabo esa concordancia entre la realidad física y la realidad registral.
En principio el que se pretenda que el Registro de la Propiedad publique la titularidad del dominio y demás derechos reales inscribibles de una forma más clara y precisa debe entenderse positivo, en la medida que la discordancia entre el registro y la realidad extra registral ha dado importante problemas en la práctica, e dobles inmatriculaciones, problemas de cabidas, linderos, etc., por lo que todas las medidas que tengan esta finalidad debe saludarse y entenderse dirigidas al buen camino.
Ahora bien el hecho de que se exija mayor precisión en la descripción de las fincas que acceden al Registro de la propiedad por primera vez, o bien porque tenga lugar alguna de las operaciones a que alude el artículo 9.b) de la ley Hipotecaria, no altera la eficacia registral de los asientos registrales, así como de los demás elementos que constan en la correspondiente hoja registral, puesto que no modificado el artículo 38 de la ley hipotecaria -EDL 1946/59-, habrá de entenderse a todos los efectos legales con presunción iuris tantum que los derechos reales inscritos en el Registro existen y pertenecen a su titular, en la forma determinada por el asiento respectivo .
En cuanto a los datos que publica el Registro de la Propiedad debe tenerse en cuenta que el citado Registro es un registro de títulos, no de fincas y por lo tanto la doctrina legal aplicable es la recogida entre otras en STS de 11-6-1991, 24-2-1993, 21-4-1993 y 22-2-1996, y la más reciente de fecha 17 de marzo de 2005 -EDJ 2005/33573- que declara “el Registro de la Propiedad no está dotado de base física fehaciente, y la institución no responde la exactitud de los datos y circunstancias de hecho, ni por consiguiente de los demás datos descriptivos.
El artículo 38 -EDL 1946/59- sólo establece una presunción "iuris tantum" a favor del titular registral y por tanto no se trata de legitimación registral totalmente plena, ya que las inscripciones registrales no dan fe de las características físicas de los inmuebles que comprenden y prevalece la realidad extra registral distinta cuando resulta cumplidamente probada”.
Pues no se puede desconocer que el Registro de la propiedad, al ser un Registro de títulos, permite que el dominio o demás derechos reales puedan existir al margen del registro, lo que si existe en tales casos es un grave problema de prueba.
Cuando se ejercite una acción reivindicatoria en base al artículo 348 del C. civil -EDL 1889/1-, el actor habrá acreditar su dominio, la identificación de la finca, y la posesión de la misma por el demandado; por lo que si bien el hecho de que en el Registro de la Propiedad deba procederse a la identificación geográfica de la finca mediante la georreferenciación, no implica que tal dato deba tener un valor absoluto, si tiene importancia y trascendencia a la hora de la identificación de la finca, pues será un elemento más y cualificado para dicha identificación, ahora bien ello no impide que si dicha identificación gráfica es errónea deba prevalecer la realidad extraregistral .
La primera cuestión es definir o determinar que se entiende por georreferenciación, debiendo entenderse por tal el uso de coordenadas de mapa para asignar una ubicación espacial a entidades cartográficas. Todos los elementos de una capa de mapa tienen una ubicación geográfica y una extensión específicas que permiten situarlos en la superficie de la Tierra o cerca de ella. Por lo tanto el artículo 9-b de la ley de hipotecaria -EDL 1946/59-  exige en los supuestos en que se inmatricule una finca, se realicen operaciones de parcelación, reparcelación, concentración parcelaria, segregación, división, agrupación o agregación, expropiación forzosa o deslinde que determinen una reordenación de los terrenos, que se lleve a cabo dicha goerreferenciación, para lo cual se prevé que todos los Registros de la Propiedad estén dotados de una aplicación informática, para que dichos Registros puedan llevar a cabo esa concordancia entre la realidad física y la realidad registral.
En principio el que se pretenda que el Registro de la Propiedad publique la titularidad del dominio y demás derechos reales inscribibles de una forma más clara y precisa debe entenderse positivo, en la medida que la discordancia entre el registro y la realidad extra registral ha dado importante problemas en la práctica, e dobles inmatriculaciones, problemas de cabidas, linderos, etc., por lo que todas las medidas que tengan esta finalidad debe saludarse y entenderse dirigidas al buen camino.
Ahora bien el hecho de que se exija mayor precisión en la descripción de las fincas que acceden al Registro de la propiedad por primera vez, o bien porque tenga lugar alguna de las operaciones a que alude el artículo 9.b) de la ley Hipotecaria, no altera la eficacia registral de los asientos registrales, así como de los demás elementos que constan en la correspondiente hoja registral, puesto que no modificado el artículo 38 de la ley hipotecaria -EDL 1946/59-, habrá de entenderse a todos los efectos legales con presunción iuris tantum que los derechos reales inscritos en el Registro existen y pertenecen a su titular, en la forma determinada por el asiento respectivo .
En cuanto a los datos que publica el Registro de la Propiedad debe tenerse en cuenta que el citado Registro es un registro de títulos, no de fincas y por lo tanto la doctrina legal aplicable es la recogida entre otras en STS de 11-6-1991, 24-2-1993, 21-4-1993 y 22-2-1996, y la más reciente de fecha 17 de marzo de 2005 -EDJ 2005/33573- que declara “el Registro de la Propiedad no está dotado de base física fehaciente, y la institución no responde la exactitud de los datos y circunstancias de hecho, ni por consiguiente de los demás datos descriptivos.
El artículo 38 -EDL 1946/59- sólo establece una presunción "iuris tantum" a favor del titular registral y por tanto no se trata de legitimación registral totalmente plena, ya que las inscripciones registrales no dan fe de las características físicas de los inmuebles que comprenden y prevalece la realidad extra registral distinta cuando resulta cumplidamente probada”.
Pues no se puede desconocer que el Registro de la propiedad, al ser un Registro de títulos, permite que el dominio o demás derechos reales puedan existir al margen del registro, lo que si existe en tales casos es un grave problema de prueba.
Cuando se ejercite una acción reivindicatoria en base al artículo 348 del C. civil -EDL 1889/1-, el actor habrá acreditar su dominio, la identificación de la finca, y la posesión de la misma por el demandado; por lo que si bien el hecho de que en el Registro de la Propiedad deba procederse a la identificación geográfica de la finca mediante la georreferenciación, no implica que tal dato deba tener un valor absoluto, si tiene importancia y trascendencia a la hora de la identificación de la finca, pues será un elemento más y cualificado para dicha identificación, ahora bien ello no impide que si dicha identificación gráfica es errónea deba prevalecer la realidad extraregistral .

Se plantea la cuestión relativa a los efectos que la nueva redacción del artículo 9 LH -EDL 1946/59- llevada a cabo por la Ley 13/2015, de 24 de junio, de Reforma de la Ley Hipotecaria y del Texto Refundido de la Ley del Catastro Inmobiliario -EDL 2015/102048-, puede tener sobre el ejercicio de la acción reivindicatoria, en especial la exigencia del nuevo sistema de georreferenciación previsto en el apartado b) de dicho artículo 9 tras la citada reforma.

Resulta indudable que la acción reivindicatoria, y también la acción declarativa de dominio, exigen la concurrencia de una serie de requisitos, reiteradamente recordados por la jurisprudencia, el primero de los cuales se corresponde con la perfecta identificación de la finca objeto de la acción. De hecho este es el requisito de mayor dificultad para su prueba que se plantea a las partes que ejercitan la acción reivindicatoria o declarativa de dominio y la causa más frecuente de desestimación de estas acciones. Tal dificultad deriva de las alteraciones en las fincas según la descripción del Registro de la Propiedad, bien por segregaciones o cualquier otra operación que suponga una reordenación de los terrenos con respecto a la inscripción inicial que consta en el Registro, operaciones estas, junto con los excesos de cabida, que determinan la dificultad probatoria de este requisito. También contribuye de forma importante el hecho de que no existe una adecuada coordinación entre el Registro de la Propiedad y el Catastro Inmobiliario.

La reforma llevada a cabo en la Ley 13/2015 -EDL 2015/102048- pretende favorecer la coordinación entre el Catastro y el Registro de la Propiedad, al entender que desde el punto de vista de la seguridad jurídica es esencial que el Registro determine con la mayor exactitud posible la porción de terreno sobre la que proyecta sus efectos buscando la plena fiabilidad de la información registral, tal como declara en su Exposición de Motivos. Una de las bases de esta intención es la incorporación en el apartado b) del artículo 9 LH -EDL 1946/59- de las coordenadas georreferenciadas de sus vértices, siempre que constaren las mismas debidamente acreditadas, concediendo al Registrador de la Propiedad el control de la correspondencia entre dicha representación y la finca inscrita, partiendo del elemento auxiliar de calificación señalado en dicho artículo.

Sin duda alguna esta previsión, que debe completarse con el concepto de correspondencia entre la representación gráfica y la descripción literaria de la finca, constituye un avance a efectos de facilitar la identificación de la finca objeto de la acción reivindicatoria pues la jurisprudencia exige que la misma sea completa, con sus linderos y superficie y no cabe duda alguna que la georreferenciación supone un elemento objetivo para determinar ambos elementos e identificar la finca. De hecho el propio artículo 9 b) LH -EDL 1946/59- señala que una vez inscrita la citada representación gráfica, su cabida será la resultante de dicha representación, rectificándose incluso la que conste previamente en el Registro en su representación literaria.

No obstante lo anterior no puede entenderse que vaya a ser la panacea identificadora en muchos casos, pues no se puede olvidar que tal georreferenciación deberá realizarse en todos los supuestos de reordenación de terrenos que den lugar a la apertura de una hoja registral, esto es, a la creación de una nueva finca diferente de aquella que consta en el Registro. Por tanto se sigue partiendo, no de datos objetivos claros, sino de la descripción subjetiva que lleve a cabo la persona que pretende la inscripción de la nueva finca, que puede no ser real, de forma que la representación gráfica georreferenciada se adaptará a la descripción física de la nueva finca, al igual que se hacía antes en la definición de los nuevos linderos resultante de una reordenación de terrenos por cualquier causa (segregación, división, agrupación, deslinde, etc.), lo que impide que la misma se constituya como un medio de prueba absoluto y completo de la realidad de la nueva finca creada con relación a la ya existente.

Estamos en presencia de un avance que permitirá una mejor identificación en muchos casos y en otros hará posible una mejor comparación entre fincas litigiosas y por ello más fiables los informes periciales que puedan presentarse por las partes, lo que es algo beneficioso, pero que por sí sola no será suficiente para acreditar la identificación de la finca a los efectos del ejercicio de acciones de naturaleza real como la reivindicatoria o la declarativa de dominio.

Referida la cuestión objeto de tratamiento a, tras la aprobación de la reforma de la Ley Hipotecaria y del Texto Refundido de la Ley del Catastro (Por Ley 13/2015 -EDL 2015/102048-), cuáles son las consecuencias prácticas de la nueva regulación en el supuesto de reivindicación de fincas, como punto de partida es de significar que nos encontramos con tres elementos de suma importancia en orden al ejercicio de acciones reivindicatorias o declarativas de dominio de fincas.

A) El Registro de la Propiedad, siendo de recordar que el artículo 38 de la Ley Hipotecaria -EDL 1946/59- consagra el llamado Principio de Legitimación Registral.

B) El Catastro Inmobiliario, registro administrativo que sus datos se presumen ciertos “salvo prueba en contrario y sin perjuicio del Registro de la Propiedad” (artículo 3.3 del Texto Refundido de la Ley del catastro).

C) Representación geográfica georrefenciada, considero que esta viene a constituir un informe, elaborado a instancia de parte, en el que se determina la localización geográfica de una finca mediante coordenadas y datos geoespaciales.

Es decir contendrá la ubicación y delimitación exactas de la finca (lógicamente, según los datos que se aporten).

El legislador pretende la concordancia entre el Registro de la Propiedad y el Catastro como, por supuesto, con la realidad física de la finca, por ello en ocasiones exige la aportación de la representación geográfica georreferenciada (por ejemplo, en casos de inmatriculación) lo cual es facultativo en otras ocasiones (artículo 9.b Ley Hipotecaria -EDL 1946/59).

La consecuencia de ello: “Alcanzada la coordinación gráfica con el Catastro e inscrita la representación gráfica de la finca en el Registro, se presumirá, con arreglo a lo dispuesto en el artículo 38 -EDL 1946/59-, que la finca …..tiene la ubicación y delimitación geográfica expresada en la representación gráfica catastral que ha quedado incorporada ..” (Artículo 10.5 Ley Hipotecaria). Así, respecto a las acciones reivindicatorias y de dominio que puedan ejercitarse, se debe de tener presente que la presunción establecida en el artículo 38 de la Ley hipotecaria puede alcanzar a la ubicación y delimitación geográfica de la finca, si bien teniéndose igualmente presente que se trata de presunción capaz de ser desvirtuada de contrario.

Igualmente es de tomar en consideración que los datos del Catastro han de ser valorados en su justa medida, recordando que se trata de un registro de carácter administrativo. En orden a la representación gráfica georrefenciada, el valor a otorgar a dichos documentos creo que debe de ser el propio de los informes periciales, es decir, según las reglas de la sana crítica.

En definitiva, habrán de valorarse estos elementos, como otros que pudiesen aportarse al procedimiento a efectos de valorar la acreditación de la identidad de la finca reivindicada si bien teniéndose igualmente presente que las ya citadas ubicación y delimitación, en ocasiones, no van a servir para dirimir la controversia reivindicatoria (no se discuten una u otra sino el mero dominio de la finca).

Como bien se enuncia en la cuestión suscitada, ahora, con la nueva regulación, se aumenta el número de supuestos en los que la identificación geográfica es requisito para la inscripción registral. A partir de la entrada en vigor de la nueva norma tal se planteará en todos los supuestos de apertura de folio registral, tales como segregación, división, agrupación o agregación (art 9.b -EDL 1946/59), y además, exigiendo también la delimitación geográfica de la superficie ocupada por las construcciones o instalaciones que se declaren en el interior de la finca (art 202 párrafo segundo).

En todos los casos relativos a suelos, no basta una mera representación gráfica, (un simple plano o croquis que distinga en términos relativos la finca de las colindantes) sino la georreferenciación de su delimitación en un sistema oficial (que permite no sólo distinguirla de las colindantes, sino ubicarla y delimitarla con carácter absoluto sobre la superficie terrestre.) ex art 9. b) -EDL 1946/59-. Una primera consecuencia práctica se deriva de manera inmediata de ello, a saber, para inscribir una reparcelación ya no bastará que se aporte el plano de la reparcelación en papel, sino que ha de estar debidamente georreferenciado en cada uno de los vértices de cada una de las parcelas o elementos de la reparcelación.

En caso de contienda, en particular en el supuesto de ejercicio de acción reivindicatoria, tal planteamiento coadyuvará la efectividad de la seguridad jurídica, pues cabe pensar que desaparecerán (o cuando menos se reducirán en gran medida) los problemas que hasta ahora podían plantearse en los casos en que se planteaba disputa en punto a supuestos de exceso o defecto de cabida de las fincas, respecto de sus colindantes. Y todo ello además fundado en la pretendida coordinación que se quiere hacer efectiva entre los datos que resultan del Registro de la Propiedad y los que figuran en el Catastro.

Con la nueva regulación se pretende, a mi entender, utilizar las nuevas herramientas técnicas en los registros públicos. Los mapas de fincas ya venían aportándose a las escrituras públicas, sobre todo de fincas rústicas para identificar el inmueble transmitido, o sobre la que se realizaba algún tipo de negocio o alteración en su situación. A la vez, esos mapas ya formaban parte indisoluble de otros registros públicos como el catastro, registro de explotaciones prioritarias, de agricultores a título principal, (ATP), y un largo etc, así como, a través de los mismos, se señalan y delimitan las fincas sobre las que se solicitan ayudas o subvenciones de la política agraria común, (PAC).

A la vez, hay que tener en cuenta, que en no pocas ocasiones, las descripciones de las fincas, no solo las que acceden por primera vez al registro de la propiedad, sino aquellas en las que se produce alguna alteración de su delimitación y linderos, situaciones que es a las que se refiere el art 9.b) de la LH -EDL 1946/59- modificado por la ley 13/2015 -EDL 2015/102048-, resultaba complicado, y sobre todo, en algunos casos, contradictorio con la descripción y delimitación que el catastro contenía de la misma alteración o modificación, cuando lo interesante es que en esos registros se produzca una identidad e igualdad en la descripción y delimitación de las fincas, de hecho, si se observa, en el art siguiente, art 10.1 LH -EDL 1946/59- con la nueva redacción, (“La base de representación gráfica de las fincas registrales será la cartografía catastral, que estará a disposición de los Registradores de la Propiedad”), ya se dice que los mapas para la “georreferenciación de delimitación” serán los catastrales, y solo se permitirán otras representaciones gráficas distintas en supuestos muy concretos, y para conseguir adecuar a la realidad fáctica el contenido gráfico que conste en el catastro, de tal forma, que si con la calificación del registrador, la georreferencia de delimitación que se recoge en el registro es distinta de la que consta en el catastro, el registrador deberá informar de esa situación a fin de que el catastro realice las modificaciones oportunas en sus propios mapas identificativos, art 10.2, precisamente para que exista una correlación entre la realidad fáctica y la representación gráfica que figure en ambos registros.

Las consecuencias en reivindicación de fincas que ya estén inscritas con esa representación gráfica, tendrá obviamente su trascendencia, porque si partimos de que el registro hace prueba iuris tantum, y por consiguiente, debe acreditarse la no acomodación de la inscripción a la realidad, con una representación gráfica que coincide con la descripción literaria de la finca, como dice el artículo citado, y a la vez, que esa representación gráfica coincide con la catastral, elevará las posibilidades de acreditación para quien tenga a su favor la inscripción registral hecha con estas características, art 10.5 -EDL 1946/59-.

Hasta la publicación de la Ley 13/1996, de 30 de diciembre, sobre medidas fiscales, administrativas y de orden social, no se comenzaron a fijar los primeros pilares para la efectiva coordinación, entre el Registro de la Propiedad y el Catastro, introduciendo la referencia catastral como elemento de identificación e intercambio de información mediante la incorporación de la certificación catastral descriptiva y gráfica como requisito indispensable para la inmatriculación de fincas en el Registro.

Esta Ley fue complementada en el ámbito hipotecario por la publicación del Real Decreto 1093/1997, de 4 de julio, y por la posterior aprobación de la Ley 48/2002, de 23 de diciembre, del Catastro Inmobiliario, que supuso un avance en el ámbito de la colaboración e intercambio de información, facilitando que la cartografía catastral sirviera para la identificación de las fincas en el Registro de la Propiedad.

Con la ley 13/2015 -EDL 2015/102048- se da un paso más allá al coordinar con los elementos tecnológicos hoy disponibles, el intercambio de datos entre ambas instituciones, pues resulta esencial para el Registro determinar con la mayor exactitud posible la porción de terreno sobre la que proyecta sus efectos, y para el Catastro conocer y reflejar en cartografía todas aquellas modificaciones o alteraciones registrales que se produzcan sobre las realidades físicas de las fincas mediante cualquier hecho, negocio o acto jurídico.
Para ello entre los instrumentos que se utilizan viene a ser la exigencia de un posicionamiento de la finca objeto de inscripción con el que se defina la localización de un objeto espacial en un sistema de coordenadas que complete su descripción literaria. (Previsión del art 9.b de la ley 13/2015 -EDL 2015/102048-)

Para mí la principal consecuencia que tendrá este sistema cuando esté generalizado en el seno de acciones reivindicatorias, es facilitar la identificación de los concretos terrenos sobre los que acciona, toda vez que uno de los principales problemas que se tiene a la hora de ejercitar una acción reivindicatoria es ubicar lo que es objeto de vindicación.

No puede olvidarse que conforme a la Jurisprudencia del Tribunal Supremo (SS TS 9 junio 1982, 30 septiembre 1988, 5 marzo 1991 -EDJ 1991/2393-, 1 diciembre 1993, 23 octubre 1998, 5 febrero 1999, 24 enero 2003 y 17 marzo 2005 -EDJ 2005/33573-), la parte actora debe ofrecer una identificación documental de los predios acorde con los títulos en que funda su dominio, fijando con claridad y precisión su situación, cabida y linderos, de modo que no pueda dudarse cuál es el bien al que la acción se refiere; y, en segundo lugar, debe de acreditar que el terreno reclamado o discutido, que ha de estar claramente determinado en la realidad física, coincide materialmente con el que reflejan los títulos justificativos del dominio haciendo un juicio comparativo entre la finca real y la titular. No basta a tal efecto con la definición que aparezca en el título presentado con la demanda ni con la descripción registral que descansa en las simples declaraciones de los otorgantes. Por tanto caen fuera de la garantía que presta el título inscrito los datos meramente descriptivos de las fincas y otras circunstancias de puro hecho (SS 13 noviembre 1987, 26 noviembre 1992 y 23 mayo 2002 ).

El dominio del bien objeto de acción exige, en definitiva, su más perfecta identificación de manera que no se susciten dudas racionales sobre cuál sea, debiendo determinarse la finca sobre el terreno, conforme a sus linderos y por los cuatro puntos cardinales que la delimitan e individualizan perimetralmente respecto de las contiguas o colindantes, con absoluta exactitud y precisión, pues de no estarlo y requerirse un previo deslinde faltaría el cumplimiento de este requisito sustancial (SS TS 12 abril 1980, 16 julio 1990, 1 diciembre 1993,  23 octubre 1998, 25 mayo 2000, 20 junio 2003, 17 marzo 2005 -EDJ 2005/33573- y 14 noviembre 2006)

Precisamente ambos aspectos (ubicación física y concreción en los títulos justificativos de su dominio) encuentran previsión en la nueva normativa con el fin de que coincidan, pretendiéndose quizás con posterioridad una mayor eficacia protectora de los efectos del Registro sobre datos que quedaban fuera de aquélla. Puede hacerse notar que el propio art 9 b -EDL 1946/59- establece que una vez inscrita la representación gráfica georreferenciada de la finca, su cabida será la resultante de dicha representación, rectificándose, si fuera preciso, la que previamente constare en la descripción literaria, por ejemplo.

La Ley de 13 de junio de 2015 -EDL 2015/102048- es por ahora la última de la larga serie de normas que pretenden la coordinación entre Catastro y Registro de la Propiedad: hasta el momento no han debido lograr el efecto pretendido, como se deduce de la reiteración con que se pretende y de las reglas cada vez más imperativas que se promulgan.

Esta ley pretende ir más allá, pues, como se explica en la exposición de motivos, se enmarca dentro del plan para la reforma de la Administración, para evitar duplicidades administrativas, explicando que el “Registro de la Propiedad y el Catastro Inmobiliario son instituciones de naturaleza y competencias diferenciadas que, no obstante, recaen sobre un mismo ámbito: la realidad inmobiliaria. La coordinación de la información existente en ambas instituciones resulta indispensable para una mejor identificación de los inmuebles y una más adecuada prestación de servicios a ciudadanos y Administraciones”.

Para evitar estos duplicidades y probablemente también para lograr el pleno pago de los impuestos sobre la trasmisiones de derechos reales sobre bienes inmuebles, se ordena no sólo la georeferenciacón de las fincas, sino los datos identificadores de los pagos por esas trasmisiones y se pretende la coordinación Catastro-Registro, imponiendo el uso en el Registro de programas informáticos aprobados por la administración y suministrados por su Colegio, para lograr un fluido intercambio seguro de datos entre ambas, ordena que publique el hecho de que la descripción de una finca está coordinada con el catastro y además permite que la descripción de la finca conforme a la cartografía catastral se incorpore no solamente en los casos en que es obligatorio, sino potestativamente en toda inscripción o como operación registral específica, por último, en los expedientes para lograr la concordancia entre registro y realidad establece una presunción de renuncia a derechos de los titulares de inscripciones contradictorias, con más de 30 años de antigüedad, que tras ser citados no se opongan.

Todas estas medidas, junto con otras muchas, probablemente lograrán una mejor coordinación Catastro-Registro, aunque es posible que perpetúen o favorezcan el mantenimiento actual de una parte de los derechos reales inmobiliarios fuera del Registro, sin embargo no tienen influencia al menos teórica sobre el ejercicio de la acción reivindicatoria.

La especialidad de la acción reivindicatoria de un inmueble, ejercitada por el titular de un derecho real para recobrar la posesión que le pertenece, es la intervención de las presunciones iuris et de iure establecidas en la ley hipotecaria, que son consecuencia de la publicidad registral, que atribuyen el derecho real al titular registral e impiden la prueba en contrario. Estas presunciones que hacen prevalecer la titularidad registral amparan la existencia y pertenencia del derecho real inscrito, pero no se extienden a otros puntos como la existencia o no de instalaciones de las que hay constancia registral o la exacta cabida y situación de los linderos, por ello esta ley no extiende las presunciones registrales, ni produce una modificación sustancial de la acción reivindicatoria.

Sin embargo en la práctica sí que se produce una mejora. Para el éxito de la acción reivindicatoria es necesario acreditar la titularidad del derecho real, identificar el predio sobre el que recae y ejercitar la frente a un poseedor carente de titulo. La doctrina legal siempre ha sostenido que la identificación catastral de las fincas no es determinante o suficiente por sí sola para la identificación de la finca, pues es un medio más de prueba que ha de valorarse en conjunto con la restante, sin embargo es patente que siempre ha constituido un medio privilegiado de prueba o mejor especialmente creíble. Ahora, tras el empleo de la cartografía catastral en el Registro, en una base de datos geográfica que incluye datos urbanísticos y de otro género, la identificación catastral y ahora también registral de la finca es especialmente creíble, por varias razones, en primer lugar por su procedencia oficial y no de parte, en segundo lugar porque es una cartografía confeccionada con la restitución de fotografía aérea del terreno y, además, porque se renueva periódicamente, por lo que es posible comparar la evolución de los planos catastrales.

A pesar de lo dicho la identificación de la nueva ley es susceptible de prueba en contrario o, dicho de otra forma, no hay una presunción de acierto que excluya la prueba del hecho. Como defectos más habituales se pueden citar los derivados de su procedencia fotográfica, en los casos cada vez más habituales en que los linderos entre las fincas han sido eliminados para facilitar el cultivo mecanizado, también los propios del sistema de restitución, en terrenos abruptos, en los que la superficie plana de las parcelas ocupa mayor espacio que el observado en la fotografía, lo que se corrige en parte con el sistema informático.
En definitiva el sistema perfeccionado de identificación registral y catastral facilitará el éxito de las acciones reivindicatorias, al hacer más fácil la identificación de la finca sobre la que recae el derecho que se ejercita, pero no contiene una presunción que impida la prueba en contrario.

El cambio operado con la reforma es significativo, ya que aunque una segregación o división se pudiera inscribir sin licencia debe aportarse en todo caso la delimitación georreferenciada de las fincas de resultado. Y ahora para inscribir una edificación, ya sea nueva o antigua, deberá acompañarse un certificado técnico que acredite la georreferenciación de la superficie ocupada. Consecuencia práctica: para inscribir una reparcelación ya no basta que se aporte el plano en papel de la reparcelación, sino que han de estar debidamente georreferenciado en cada uno de los vértices de cada una de las parcelas o elementos de la reparcelación. También es consecuencia que en cuanto a los efectos jurídicos, se proclama que se presumirá, con arreglo a lo dispuesto en el artículo 38 -EDL 1946/59-, que la finca objeto de los derechos inscritos tiene la ubicación y delimitación geográfica expresada en la representación gráfica que haya quedado incorporada al folio real. (art 10.5). Pero aquí vienen a delimitarse algunas situaciones que se fijan en el art. 10.5 o. 2º y en a DF 4ª, a saber:
Cuando se reivindique la titularidad de una finca por el procedimiento correspondiente habrá que precisar dos extremos:

A.- Si la base gráfica inscrita no ha sido la catastral, se requiere, para que se produzca tal efecto jurídico, que haya sido validada previamente por una autoridad pública y hayan transcurrido seis meses desde la comunicación de la inscripción correspondiente al Catastro, sin que éste haya comunicado al Registro que existan impedimentos a su validación técnica. (art 10.5 párrafo segundo -EDL 1946/59-)

B.- A tales efectos jurídicos “no se considerará suficiente la comprobación o validación que se hubiera realizado por los Registradores, conforme al segundo inciso de la regla 1.ª del apartado Cinco del artículo 53 de la Ley 13/1996, de 30 de diciembre, de medidas fiscales, administrativas y del orden social -EDL 1996/17822-, a los solos efectos de hacer constar la referencia catastral al margen de la inscripción de la finca”. (Disposición final cuarta).

Con ello, esa presunción de adecuación registral y reivindicación exacta de una finca la determinación geográfica exacta viene a ofrecer una mayor seguridad jurídica en la adecuación de la realidad física a la registral, porque han sido muchas las ocasiones en las que esta adecuación no ha existido y suscitaba problemas sobre todo en casos de reivindicación de fincas, hasta el punto de la ineficacia de la reclamación si no existe una adecuación geográfica conforme a la nueva normativa.

Lefebvre - EL Derecho no comparte necesariamente ni se responsabiliza de las opiniones expresadas por los autores o colaboradores de esta publicación

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