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CIVIL

¿Cuál es el quórum para cambiar el uso de los elementos comunes previsto en el título?

Coordinador: Vicente Magro Servet

Presidente de la Audiencia Provincial de Alicante. Doctor en Derecho.

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Es sabido que la Ley 8/2013 ha derogado el art. 12 LPH, también con la clara intención de ir suprimiendo el régimen de la unanimidad, pero hay un tema que se nos presenta como muy interesante, ya que la nueva redacción del art. 10.3 LPH nos remite al quórum de 3/5 del total de propietarios y cuotas en lo que se refiere a "cualquier otra alteración de la estructura o fábrica del edificio, incluyendo el cerramiento de las terrazas y la modificación de la envolvente para mejorar la eficiencia energética, o de las cosas comunes". Pero la cuestión que ahora nos interesa es si cuando se está refiriendo a las "cosas comunes", es decir, su alteración quiere decir que cualquier alteración de las cosas comunes, por ejemplo, el uso previsto en el titulo para un elemento común, o cualquier alteración del régimen de estas, aunque suponga modificación del título constitutivo va a conllevar ya no el régimen de la unanimidad, sino el de 3/5 previsto en este precepto y, además, con uso del voto presunto del ausente al no suponer un aprovechamiento privativo sino colectivo, ya que sabido es que el art. 17.8 LPH excluye el uso del voto presunto del ausente en los casos de aprovechamiento privativo.

Desarrollo y metodología de las conclusiones a las que llegan el grupo de trabajo de los magistrados que han deliberado sobre la cuestión que formulamos

Se trata de obtener una respuesta mayoritaria a la pregunta que se plantea obteniendo un resultado por mayoría con la formulación alternativa de los magistrados que disienten del resultado final y la exposición del voto particular que formulan a la conclusión alcanzada.


Este foro ha sido publicado en la "Revista Derecho Inmobiliario", el 1 de marzo de 2015.

Se plantea la cuestión relativa a los posibles efectos de la previsión del art. 10.3.b) LPH -EDL 1960/55- en relación a la posible alteración de cosas comunes sobre el quórum necesario para la aprobación de dicho acuerdo, esto es sí será necesaria la doble mayoría de tres quintos o bien se exigirá la unanimidad.
    Lo primero que es preciso señalar es que el art. 10.3.b) LPH que constituye la base de la cuestión planteada tiene un marco objetivo de aplicación que no puede ser desconocido, pues el mismo se incluye dentro del art. 10 dedicado a la ejecución de obras en elementos comunes o privativos en la comunidad de propietarios, fijando el régimen necesario para la ejecución de las mismas, partiendo del principio de obligatoriedad contenido en el art. 10.1 LPH, e incorporando en el apartado 3 de dicha norma, de una forma un tanto confusa desde un punto de vista técnico (debería de haberse incluido en el art. 17 LPH -EDL 1960/55-), la necesidad de doble mayoría cualificada de tres quintos para la ejecución de determinadas obras que afectan esencialmente a elementos privativos de los comuneros y que bajo el régimen derogado por la Ley 8/2013 se exigía la unanimidad y eran fuente de profunda conflictividad. Ello supone, como primera conclusión, que tal previsión legal solo será aplicable en aquellos casos en los que las alteraciones de las cosas comunes supongan obras que deban realizarse en la comunidad de propietarios, lo que excluye la aplicación de este art. en casos diferentes o que no impliquen obras en los elementos comunes. Sí tal alteración, fuera de las enumeradas sin voluntad exhaustiva en el art. 10.3.b) LPH, implica la realización de obras sí le resultará de aplicación la doble mayoría de tres quintos y no será exigible unanimidad.
    En todo caso, si bien en base a una previsión legal diferente, las alteraciones que afecten al uso de los elementos comunes y no requieran la realización de obras en la comunidad también podrán ser aprobadas por la doble mayoría de tres quintos y no necesitarán unanimidad, siendo aplicable en estos supuestos lo previsto en el art. 17.3 LPH -EDL 1960/55- que fijan esta misma mayoría para el establecimiento o supresión de servicios comunes de interés general o los actos de administración, como el arrendamiento, sobre tales elementos comunes, y todo ello aunque impliquen modificación del título constitutivo o de los estatutos. La unanimidad, tal como prevé el art. 17.6 LPH solo se aplica a las modificaciones del título constitutivo o de los estatutos para las que no se prevean otras mayorías específicas a lo largo del texto de la Ley de Propiedad Horizontal.
    Finalmente y por lo que respecta al uso del voto presunto previsto en el art. 17.8 LPH, habrá que distinguir según si las obras autorizadas al amparo de las mayorías del art. 10.3 LPH -EDL 1960/55- afectan a elementos comunes o solo privativos. En el primer caso sí se será de aplicación, pues el art. 17.8 LPH solo excluye el voto presunto en los casos taxativamente incluidos en dicha norma y entre ellos no se encuentran los acuerdos que afecten a un aprovechamiento comunitario. En el segundo caso, no será de aplicación el voto presunto al excluirse el mismo en los casos de aprovechamiento privativo, como ocurriría por ejemplo en la división de un piso o local o la construcción de nuevas plantas. En todo caso es preciso añadir que no se puede obviar el contenido del segundo párrafo del art. 10.3.b) LPH que exige el consentimiento expreso (y por ello no será suficiente el voto presunto) de los titulares afectados por las obras a ejecutar.

La regla legal actual de la LPH no exige unanimidad sino solo mayoría de 3/5, no solo como se pregunta para alterar las cosas comunes, sino para las modificaciones que se enumeran en el art. 10.3. b) LPH -EDL 1960/55-.
La ley de propiedad horizontal, en su texto original de 1.960, puso el acento en la garantía del derecho de cada uno de los comuneros, con una regulación derivada de la tradicional en el régimen de copropiedad romano o por cuotas. Funcionó razonablemente bien mientras las comunidades fueron pequeñas, pero con la evolución de la sociedad se ha complicado la estructura y funcionamiento de estas comunidades de propietarios, por un lado con la aparición de grandes edificios con multitud de partícipes y, por otro aún más con la aparición de grandes complejos inmobiliarios privados, que reúnen varios edificios, esto produjo disfunciones tanto en el funcionamiento interno de las comunidades de propietarios como en su actuación en el tráfico jurídico. Para responder a esta necesidad el legislador en las últimas reformas de la LPH promulgadas, sobre todo a partir de la Ley 8/1999, de 6 de abril, ha pretendido dotar de mayor eficacia a las comunidades, aproximando al régimen societario su actividad hacia el exterior e impidiendo el bloqueo injustificado por minorías exiguas de acuerdos beneficiosos para el conjunto.
La redacción actual del art. 10.3. b) LPH -EDL 1960/55- procede de la Ley núm. 8/2013, de 26 de junio -EDL 2013/104919-, de rehabilitación, regeneración y renovación urbanas, que explica en su preámbulo que modifica la LPH “con el objeto de evitar que los actuales regímenes de mayorías establecidos impidan la realización de las actuaciones previstas en la nueva Ley. No se puede hacer depender algunos de sus más importantes efectos de que las comunidades de propietarios adopten dicha decisión por unanimidad o por mayorías muy cualificadas, máxime cuando van a incluir obras que, aunque afecten al título constitutivo o a los estatutos, en realidad competen a la Administración actuante autorizar o, en algunos casos, exigir”.
Se llega a la misma conclusión con una interpretación gramatical del precepto, este condiciona a la exigencia de autorización administrativa (que repite, tanto al inicio del parágrafo del art. 10.3 LPH -EDL 1960/55-, como con la remisión al texto refundido de la Ley de Suelo al final del primer párrafo del art. 10.3. b) LPH y mayoría de 3/5 de partícipes y cuotas de participación “cualquier otra alteración de la estructura o fábrica del edificio… o de las cosas comunes” y en el siguiente párrafo, prevé el consentimiento de los titulares afectados, su indemnización y fijación de nuevas cuotas (lo que evidentemente se referirá a los demás supuestos en que se autoriza la modificación de elementos privativos por mayoría de 3/5 y no a la modificación de elementos comunes) y “la determinación de la naturaleza de las obras que se vayan a realizar” por acuerdo de la junta con idéntica mayoría.

El adecuado entendimiento de lo dispuesto en el art. 10.3 LPH -EDL 1960/55- conforme al texto dado por la Ley 8/2013 -EDL 2013/104919-, no puede hacerse sino en el contexto del contenido global del artículo. De lo contrario cabe la posibilidad de tratar de comprender en él, casos y supuestos respecto de los que el legislador no trata de hacer cuestión.
En efecto, es cierto que la modificación legal de la LPH avanza de forma decidida, siguiendo la estela iniciada por la Ley 8/1999. Como se recordará, señalaba ya en la exposición de motivos de aquella Ley el legislador que “la regla de la unanimidad es en exceso rigurosa, en cuanto obstaculiza la realización de determinadas actuaciones que son convenientes para la comunidad de propietarios e incluso, por razones medioambientales o de otra índole, para el resto de la colectividad.”. Y añadía “Se ha considerado así conveniente flexibilizar el régimen de mayoría para el establecimiento de determinados servicios (porterías, ascensores, supresión de barreras arquitectónicas que dificulten la movilidad de personas con minusvalías, servicios de telecomunicación, aprovechamiento de la energía solar, etc.)”.
Pues bien, de nuevo ahora el legislador da un nuevo paso, sin duda más decidido, en esta misma línea para lo cual, reduce más si cabe el ámbito de la unanimidad, reconduciéndolo –art 17.6 LPH- a lo residual, cuando menos en relación al conjunto de actuaciones de la comunidad que, por afectar a servicios esenciales, no obstante requerir modificación del título constitutivo, ya no precisan sin embargo de la unanimidad del conjunto de propietarios.
En esta línea se inserta desde luego el actual art. 10 LPH -EDL 1960/55- que combina la intervención de la Administración Pública competente con determinados acuerdos comunitarios alejados del requisito de la unanimidad, intervención de la Administración vinculada, como es obvio, a actuaciones de repercusión urbanística.
Precisamente este matiz es el que nos ha de llevar a encontrar la interpretación del precepto que constituye el núcleo de la cuestión formulada.
En efecto, cuando el art. 10.3 LPH relega a acuerdos mayoritarios -3/5 partes- las decisiones sobre “…cualquier otra alteración de la estructura o fábrica del edificio, incluyendo el cerramiento de las terrazas y la modificación de la envolvente para mejorar la eficiencia energética, o de las cosas comunes, cuando concurran los requisitos a que alude el art. 17.6 del texto refundido de la Ley de Suelo”, lo hace no como excepción general a lo dispuesto en el art. 17.6 LPH -EDL 1960/55- –unanimidad si modificación del título constitutivo- sino como excepción particular a dicho precepto y por tanto en un contexto propio de actuaciones arquitectónicas, de naturaleza física sobre las estructuras. solo en ello adquiere sentido el requerimiento de la autorización de la Administración Pública y la llamada que hace el precepto a la ley del Suelo.
Por tanto, en nuestra interpretación, el art. 10.3 LPH no se refiere en absoluto a la modificación del uso o destino dado en el título constitutivo a las cosas comunes o a la alteración dicho régimen sino solo a las modificaciones de naturaleza física siendo de aplicación lo dispuesto en el art. 17.8 LPH -EDL 1960/55- –voto del ausente- con las excepciones previstas en dicho precepto y en particular cuando la alteración implique una reforma que suponga la privatización en el uso del elemento común.

El art. 10 LPH en su redacción dada por ley 8/2013 de 26 de Junio -EDL 2013/104919-, tiene varias previsiones con alcance diverso dentro del ámbito de las mayorías necesarias que pueden afectar las reglas que específicamente se contienen en el art. 17 de la ley -EDL 1960/55-.
Ahora bien precisamente por su carácter especial, y por la referencia expresa que se hace al concepto de obras, soy de la opinión que el alcance de dicho precepto se condiciona a dos hechos: la existencia de una obra que es la base del acuerdo, y que el contenido del mismo tenga concreto reflejo en la previsión especial que contemple el art. 10. En otro caso entiendo aplicables las reglas del art. 17 LPH sobre mayorías necesarias para alcanzar un acuerdo.
No hay que olvidar que como se deduce de la Exposición de motivos de la ley 8/2013 la idea esencial de la modificación normativa sobre el régimen de las mayorías previstas en la LPH atiende al hecho de no dificultar la labor asignada a la Administración de cara sobre todo a la rehabilitación de los cascos antiguos urbanos y a la introducción de nuevos sistemas de ahorro energético. Y en consecuencia la reforma debe observarse desde ese prisma.
La previsión a la que se refiere el supuesto de hecho no se encuentra dentro del primero de los apartados, que es el que permite actuar al margen del título constitutivo.
El art. 10 LPH -EDL 1960/55- (dada su generalidad por referirse a todo tipo de supuestos de obras) viene a desgranar una serie de posible situaciones y de requisitos a tal fin precisos para que aquéllas se desarrollen válidamente.
El párrafo 3 se refiere a las obras que precisen de autorización administrativa, entendiendo como un supuesto que la precisen aquéllas obras de construcción de nuevas plantas y cualquier otra alteración de la estructura o fábrica del edificio, incluyendo el cerramiento de las terrazas y la modificación de la envolvente para mejorar la eficiencia energética, o de las cosas comunes, cuando concurran los requisitos a que alude el art. 17.6 del texto refundido de la Ley de Suelo -EDL 2008/89754-, aprobado por el Real Decreto Legislativo 2/2008, de 20 de junio.
En este último subapartado (el único que hace referencia a la norma urbanística) se incluyen: las obras de construcción de nuevas plantas; las obras de alteración de la estructura o fábrica (fachada) del edificio (incluyendo el cerramiento de terrazas); las obras de modificación de la envolvente para mejora de eficiencia energética o de las cosas comunes (habrá que entender que con igual finalidad de mejora energética)
Fuera por tanto de estos supuestos no cabe entender que el 10.3 suponga una excepción al art. 17 ni a las mayorías que allí se precisan. Y al margen las reglas contenidas para la realización de obras (las contempladas en el art. 10 LPH -EDL 1960/55-) o instauración de nuevos servicios, si se requiere una modificación estatutaria o el acuerdo implica la modificación o aprobación del título constitutivo, la regla en estos casos continúa siendo la unanimidad de los votos de los propietarios que representen el total de las cuotas de participación.
El caso que se cuestiona a mi juicio está fuera del art. 10.3 LPH si no se puede conectar con las obras sobre elementos comunes que tengan por finalidad una mejora energética. Si el cambio de destino de la cosa común supone una modificación estatutaria o del título de constitución habrá que estar a las reglas del art. 17.

Referida la cuestión planteada al quórum preciso para el cambio del uso de elementos comunes previsto en el título toda vez que el art. 10.3 LPH -EDL 1960/55-, tras su reforma por la Ley 8/2013 -EDL 2013/104919- hace preciso únicamente un quórum de 3/5 de propietarios y de cuotas en supuestos como la alteración de elementos comunes, como punto de partida es de destacar que el precepto en cuestión –art. 10.3 LPH- debe su redacción actual a la citada Ley 8/2013 de Rehabilitación, Regeneración y Renovación urbanas, señalando en su exposición de motivos que las modificaciones de la Ley de Propiedad Horizontal son con objeto de evitar que los actuales regímenes de mayorías impidan la realización de las actuaciones previstas en la nueva ley, correspondiendo a la Administración la autorización de las mismas o su exigencia.
Por ello dicho precepto ha de interpretarse dentro del ámbito en el que se promulga: favorecer las actuaciones previstas de rehabilitación, regeneración y renovación.
Así, es importante destacar que el legislador sigue manteniendo que se precisa unanimidad para la adopción de acuerdos que “impliquen la aprobación o modificación de las reglas contenidas en el título constitutivo de la propiedad horizontal o en los estatutos de la comunidad” –art. 17.6 LPH -EDL 1960/55--, por ello, efectuando una comparación con lo dispuesto en el derogado art. 12 LPH, cabe señalar que ,por ejemplo, la configuración de la fachada ahora no se considera que , de por sí, implique modificación del título constitutivo.
 Así supuestos tales como la instalación de un aparato de aire acondicionado en la fachada o la de una salida de humos, pueden verse favorecidos por el precepto objeto de tratamiento.
En definitiva, considero que tal régimen de mayoría cualificada es de aplicación exclusivamente a supuestos en los que la alteración de elementos comunes derive, en forma inexcusable, de actuaciones comprendidas en el ámbito de la Le 8/2013 de Rehabilitación, Regeneración y Renovación Urbanas -EDL 2013/104919-, permitiendo que actuaciones precisas, que no se consideren afectantes al título constitutivo, no precisen de un acuerdo adoptado por unanimidad de los propietarios,
En orden al llamado “voto presunto”, entiendo, en consonancia con lo expuesto por el Director de este Foro (Revista de Inmobiliario El Derecho nº 13) que no resulta de aplicación a los acuerdos adoptados ex art. 10.3 LPH -EDL 1960/55-, en tanto en cuanto la regulación del voto de los ausentes en el art. 17.8 de dicha ley hace que sea imposible aplicar el llamado “voto presunto” del ausente para los casos regulados en el art. 10.3 LPH pues de no ser así el legislador hubiera incluido estos supuestos en el propio art. 17 LPH y no en precepto aparte.

Ley 8/2013 de 26 de junio -EDL 2013/104919-, ha llevado a cabo una profunda reforma del régimen de propiedad horizontal, siendo una de sus finalidades el adaptar y facilitar el funcionamiento de las comunidades de propietarios constituidas sobre edificios y urbanizaciones sometidas a la ley de propiedad horizontal, mediante un sistema de acuerdos menos rígidos que en la normativa anterior, con la finalidad de evitar lo que se puede calificar de la dictadura de la unanimidad.
Ahora bien, a la hora de resolver la cuestión sometida a debate, no se puede obviar la naturaleza especial de la propiedad horizontal, pues al lado de una propiedad privativa sobre los diferentes pisos y locales que se integran en el inmueble, y sobre el que cada propietario tiene una propiedad exclusiva, existe otros elementos comunes, sobre los que existe una copropiedad especial, para cuyo uso debe tenerse en cuenta la opinión y la voluntad de los copropietarios sobre esos elementos comunes, cuando se trate de obras o acuerdos que afecten a dichos elementos, voluntad de los propietarios que se manifiesta, en los distintos quórum que establece el art. 17 LPH -EDL 1960/55-.
La primera conclusión que ha de extraerse es que la ley 8/2013 de 26 de junio no ha suprimido la unanimidad como requisito para la adopción de acuerdos por parte de la comunidad de propietarios sobre determinadas materias, como expresamente se recoge en el art.17.6 LPH; por lo tanto será necesario el requisito de la unanimidad para la adopción de acuerdos que impliquen la modificación del título constitutivo, salvo que la ley de forma expresa establezca otro régimen de mayorías.
Aparentemente existe una cierta contradicción entre los preceptos examinados art. 10.3 y art. 17.6 LPH -EDL 1960/55-; ahora bien debe entenderse que la utilización que se hace en el precepto examinado, art. 10.3 in fine “de las cosas comunes”, es desafortunado y fuera de lugar.
La segunda conclusión que debe extraerse es que la modificación de las reglas contenidas en el titulo constitutivo o en los estatutos, podrá llevarse a cabo sin el requisito de la unanimidad solo en el caso que taxativamente establezca la ley, bien en los supuestos recogidos en el art. 17 o en el art. 10 de la ley.
Así no será necesaria la unanimidad para la adopción de acuerdos, aún cuando impliquen la modificación del título constitutivo, bastando que dichos acuerdos se adopten por el quórum de mayoría de propietarios o de 3/5 de los propietarios, en los siguientes casos:
1.    la realización de obras o el establecimiento de nuevos servicios comunes que tengan por finalidad la supresión de barreras arquitectónicas que dificulten el acceso o movilidad de personas con discapacidad.(art. 17. 2 LPH)
2.    El establecimiento o supresión de los servicios de portería, conserjería, vigilancia u otros servicios comunes de interés general. (art. 17.3 LPH -EDL 1960/55-)
3.    El arrendamiento de elementos comunes que no tengan asignado un uso específico en el inmueble y el establecimiento o supresión de equipos o sistemas, que tengan por finalidad mejorar la eficiencia energética o hídrica del inmueble. (art. 17.3 LPH).
4.    la división material de los pisos o locales y sus anejos, para formar otros más reducidos e independientes; el aumento de su superficie por agregación de otros colindantes del mismo edificio o su disminución por segregación de alguna parte; la construcción de nuevas plantas y cualquier otra alteración de la estructura o fábrica del edificio, incluyendo el cerramiento de las terrazas y la modificación de la envolvente para mejorar la eficiencia energética. (art. 10.3 b) LPH -EDL 1960/55-).
A sensu contrario todos aquellos acuerdos que impliquen la modificación del título constitutivo, que no se encuentren en ninguno de los supuestos recogidos anteriormente, o bien el legislador no lo haya excluido expresamente, será necesario que se adopten atendiendo al requisito de la unanimidad, sin que en esta materia tampoco se pueda desconocer la posible aplicación de la teoría del abuso de derecho, cuando la oposición del numero de copropietarios que se oponga o opongan a la adopción de algún acuerdo de este tipo sea mínima, y solo tenga una finalidad meramente obstruccionista, en perjuicio del bien general de la comunidad.

Se nos cuestiona qué debe entenderse por “cosas comunes” a los efectos del art 10.3 b) LPH -EDL 1960/55- en su última redacción dada por Ley 8/2013 -EDL 2013/104919-. Esa referencia a cosas comunes ha de ponerse en relación con el contenido del art 17 en el que se establecen las mayorías necesarias en función de varias cuestiones, bien por la especialidad de la materia a que se refieran, o bien por la afectación que esos acuerdos puedan tener sobre el título constitutivo, o los estatutos, si implican o no modificación de los mismos. Así, mientras que si el acuerdo afecta a cosas comunes, pero no conlleva la modificación del título constitutivo o estatutos, nos encontraríamos que con la mayoría establecida en el art 10.3 b) LPH de 3/5 de los asistentes a la junta de propietarios en la que se adopte el acuerdo, que a su vez representen los 3/5 de las cuotas de participación, sería suficiente para poder llevar a cabo el acuerdo adoptado, aunque afecte a cosas comunes; sin embargo, si ese acuerdo implica la modificación de los estatutos o título constitutivo, y no se refiere a ninguna de las materias específicas y concretas que establece, ni el art 10.3 b) LPH, ni el art 17 que, en sus varios apartados, va detallando una serie de cuestiones que en consideración a su especialidad, y aunque impliquen la modificación del título constitutivo, no requieren mayorías cualificadas ni la unanimidad, no podemos sino remitirnos al párrafo 6 del art 17 en el que establece que aquellos otros acuerdos, que sin estar en ninguna de las salvedades anteriores, impliquen la modificación del título constitutivo o de los estatutos, deben adoptarse por unanimidad.
Por lo tanto, debemos distinguir varias situaciones:
-    Si el acuerdo, no es para ninguna de las cuestiones especificadas en el inicio del art 10.3 b) LPH -EDL 1960/55-, aún afectando a cosas comunes, y no conlleva modificación del título constitutivo o estatutos podría adoptarse válidamente con la doble mayoría de los 3/5, de asistentes y de cuotas de participación.
-    Si el acuerdo afecta a cosas comunes, no se refiere a ninguna de las cuestiones enumeradas en el inicio del art 10.3 b) LPH, y supone una modificación del título constitutivo o estatutos, tiene que ser adoptado por unanimidad conforme al art 17.6 LPH -EDL 1960/55-.

1.- La previsión legal del art. 10.3 LPH -EDL 1960/55- del quórum de 3/5 solo será aplicable en aquellos casos en los que las alteraciones de las cosas comunes supongan obras que deban realizarse en la comunidad de propietarios, lo que excluye la aplicación de este artículo en casos diferentes o que no impliquen obras en los elementos comunes. Sí tal alteración, fuera de las enumeradas sin voluntad exhaustiva en el art. 10.3.b) LPH, implica la realización de obras sí le resultará de aplicación la doble mayoría de tres quintos y no será exigible unanimidad.
2.- Las alteraciones que afecten al uso de los elementos comunes y no requieran la realización de obras en la comunidad también podrán ser aprobadas por la doble mayoría de tres quintos y no necesitarán unanimidad, siendo aplicable en estos supuestos lo previsto en el art. 17.3 LPH -EDL 1960/55- que fijan esta misma mayoría para el establecimiento o supresión de servicios comunes de interés general o los actos de administración, como el arrendamiento, sobre tales elementos comunes, y todo ello aunque impliquen modificación del título constitutivo o de los estatutos.
3.- Por lo que respecta al uso del voto presunto previsto en el art. 17.8 LPH, habrá que distinguir según si las obras autorizadas al amparo de las mayorías del art. 10.3 LPH afectan a elementos comunes o solo privativos. En el primer caso sí se será de aplicación, pues el art. 17.8 LPH -EDL 1960/55- solo excluye el voto presunto en los casos taxativamente incluidos en dicha norma y entre ellos no se encuentran los acuerdos que afecten a un aprovechamiento comunitario. En el segundo caso, no será de aplicación el voto presunto al excluirse el mismo en los casos de aprovechamiento privativo, como ocurriría por ejemplo en la división de un piso o local o la construcción de nuevas plantas.
4.- El art. 10.3 LPH no se refiere en absoluto a la modificación del uso o destino dado en el título constitutivo a las cosas comunes o a la alteración dicho régimen sino solo a las modificaciones de naturaleza física siendo de aplicación lo dispuesto en el art. 17.8 –voto del ausente- con las excepciones previstas en dicho precepto y en particular cuando la alteración implique una reforma que suponga la privatización en el uso del elemento común.
5.- El alcance del art. 10.3 LPH se condiciona a dos hechos: la existencia de una obra que es la base del acuerdo, y que el contenido del mismo tenga concreto reflejo en la previsión especial que contemple el art. 10. En otro caso entiendo aplicables las reglas del art. 17 LPH -EDL 1960/55- sobre mayorías necesarias para alcanzar un acuerdo.
6.- El caso del cambio de uso de cosas comunes está fuera del art. 10.3 LPH si no se puede conectar con las obras sobre elementos comunes que tengan por finalidad una mejora energética. Si el cambio de destino de la cosa común supone una modificación estatutaria o del título de constitución habrá que estar a las reglas del art. 17 LPH -EDL 1960/55-.
7.- Tal régimen de mayoría cualificada de 3/5 es de aplicación "exclusivamente" a supuestos en los que la alteración de elementos comunes derive, en forma inexcusable, de actuaciones comprendidas en el ámbito de la Le 8/2013 de Rehabilitación, Regeneración y Renovación Urbanas -EDL 2013/104919-, permitiendo que actuaciones precisas, que no se consideren afectantes al título constitutivo, no precisen de un acuerdo adoptado por unanimidad de los propietarios.
8.- No será necesaria la unanimidad para la adopción de acuerdos, aún cuando impliquen la modificación del título constitutivo, bastando que dichos acuerdos se adopten por el quórum de mayoría de propietarios o de 3/5 de los propietarios, en los siguientes casos:
A.- la realización de obras o el establecimiento de nuevos servicios comunes que tengan por finalidad la supresión de barreras arquitectónicas que dificulten el acceso o movilidad de personas con discapacidad.( art. 17 .2 LPH)
B.- El establecimiento o supresión de los servicios de portería, conserjería, vigilancia u otros servicios comunes de interés general. ( art. 17.3 LPH -EDL 1960/55-)
C.- El arrendamiento de elementos comunes que no tengan asignado un uso específico en el inmueble y el establecimiento o supresión de equipos o sistemas, que tengan por finalidad mejorar la eficiencia energética o hídrica del inmueble. (art. 17.3 LPH).
D.- La división material de los pisos o locales y sus anejos, para formar otros más reducidos e independientes; el aumento de su superficie por agregación de otros colindantes del mismo edificio o su disminución por segregación de alguna parte; la construcción de nuevas plantas y cualquier otra alteración de la estructura o fábrica del edificio, incluyendo el cerramiento de las terrazas y la modificación de la envolvente para mejorar la eficiencia energética. (art. 10.3 b) LPH -EDL 1960/55-).
A sensu contrario todos aquellos acuerdos que impliquen la modificación del título constitutivo, que no se encuentren en ninguno de los supuestos recogidos anteriormente, o bien el legislador no lo haya excluido expresamente, será necesario que se adopten atendiendo al requisito de la unanimidad.
9.- Debemos distinguir varias situaciones:
- Si el acuerdo, no es para ninguna de las cuestiones especificadas en el inicio del art 10.3 b) LPH -EDL 1960/55-, aún afectando a cosas comunes, y no conlleva modificación del título constitutivo o estatutos podría adoptarse válidamente con la doble mayoría de los 3/5, de asistentes y de cuotas de participación.
- Si el acuerdo afecta a cosas comunes, no se refiere a ninguna de las cuestiones enumeradas en el inicio del art 10.3 b) LPH, y supone una modificación del título constitutivo o estatutos, tiene que ser adoptado por unanimidad conforme al art 17.6 LPH -EDL 1960/55-.

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