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¿El adquirente de una vivienda está obligado a respetar un arrendamiento no inscrito si conoce fehacientemente su existencia?

Coordinador: Luis Antonio Soler Pascual

Magistrado del Tribunal de Marca Comunitaria Audiencia Provincial de Alicante.

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La Ley 4/2013, de 4 de junio, de medidas de flexibilización y fomento del mercado del alquiler de viviendas -EDL 2013/71638-, ha modificado la Ley de Arrendamientos Urbanos de 24 de noviembre de 1994 -EDL 1994/18384-, con efectos para los contratos que se celebren a partir del 5 de junio de 2013.

En dicha ley se establece que: La consecución de esta finalidad exige que el arrendamiento de viviendas regulado por la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos -EDL 1994/18384-, se someta al régimen general establecido por nuestro sistema de seguridad del tráfico jurídico inmobiliario y, en consecuencia, en primer lugar, que los arrendamientos no inscritos sobre fincas urbanas no puedan surtir efectos frente a terceros adquirentes que inscriban su derecho y, en segundo lugar, que el tercero adquirente de una vivienda que reúna los requisitos exigidos por el artículo 34 de la Ley Hipotecaria -EDL 1946/59-, no pueda resultar perjudicado por la existencia de un arrendamiento no inscrito.".

En este sentido, se establece en el artículo 7-2 LAU -EDL 1994/18384- que para que los arrendamientos urbanos surtan efecto "frente a terceros que hayan inscrito su derecho, dichos arrendamientos deberán inscribirse en el Registro de la Propiedad", añadiendo el nuevo 14-1 de la LAU -EDL 1994/18384- que sólo el adquirente que reúna los requisitos del 34 de la LH -EDL 1946/59- se subrogará en los arrendamientos inscritos. Por otro lado, respecto a las viviendas no inscritas en el Registro se dispone –art 14-2 LAU- que, "...se aplicará lo dispuesto en el párrafo primero del artículo 1571 del Código Civil" , -EDL 1889/1- esto es, "el comprador de una finca arrendada tiene derecho a que termine el arriendo vigente al verificarse la venta, salvo pacto en contrario" (1571 C.C.), y podrá exigir el desalojo con tres meses de preaviso.

La cuestión que plantea este régimen es la de si, no obstante conocer el adquirente fehacientemente la existencia de un arrendamiento no inscrito en el momento de la adquisición de la vivienda, está o no obligado a respetarlo. Lo que a su vez plantea el efecto de la buena fe al que no se refiere directamente la LAU -EDL 1994/18384- aunque sí el art. 34 LH -EDL 1946/59-.

Comentario: Se ha formulado la cuestión con el objeto de obtener una respuesta interpretativa del art 14 de la LAU -EDL 1994/18384- según la nueva redacción dada por la Ley Ley 4/2013, de 4 de junio, -EDL 2013/71638- de medidas de flexibilización y fomento del mercado del alquiler de viviendas. Para ello se ha transcrito lo que se dice en la Exposición de Motivos, pero sin duda que habría también que atenderse al contenido del art. 7 –relativo al efecto de la publicidad material de la inscripción del arrendamiento- y del 29, relativo a los arrendamientos para uso distinto del de vivienda, según el cual "el adquirente de la finca arrendada quedará subrogado en los derechos y obligaciones del arrendador, salvo que concurran en el adquirente los requisitos del artículo 34 de la Ley Hipotecaria", pues un examen global de estos contenidos ha llevado a parte de la doctrina a afirmar que podrían encontrarse una distinción entre unos terceros de carácter general y otros terceros protegidos por el art. 34 LH -EDL 1946/59-. La cuestión es la de determinar si un comprador podrá pedir el desahucio del arrendatario de su vivienda en todo caso si no está inscrito el arrendamiento.

De la lectura del art 7-2 LAU -EDL 1994/18384- parece derivarse una respuesta, tanto más cuando no se hace referencia a la buena fe entendida como desconocimiento de la existencia del arrendamiento. En cambio, el art. 14.1 parece restringirlo a los terceros del artículo 34 de la Ley Hipotecaria -EDL 1946/59-.

Pues bien, sobre si hay buena fe en el comprador que conoce de la existencia del arrendamiento, sobre si ello es o no condición para que tenga lugar la subrogación y de las contradicciones que puede haber con lo regulado para locales en el art. 29 -EDL 1994/18384- donde sí se exige además expresamente que el tercero reúna los requisitos del artículo 34 LH -EDL 1946/59-, nos responden nuestros autores con una riqueza argumental que vale la pena atender, si bien hemos ya de advertir, para avanzar la línea general de las respuestas, que el recurso al artículo 7 del Código Civil -EDL 1889/1- es sin duda un factor común en casi todas las respuestas.


Este foro ha sido publicado en la "Revista Derecho Inmobiliario", el 1 de diciembre de 2013.

No cabe duda que cuando el artículo 14.1 de la LAU -EDL 1994/18384-, vigente desde junio de 2.013, se refiere a la subrogación del adquirente de la finca en los derechos y obligaciones del contrato, está condicionando dicha subrogación a la concurrencia de la condición de tercero hipotecario (art. 34 LH -EDL 1946/59-) en dicho adquirente. Lo dice expresamente el propio artículo 14.1 de la LAU.

Entre los requisitos que se exigen al tercero hipotecario se encuentra el de la buena fe registral, que viene a suponer la creencia por el adquirente de que el titular registral es el verdadero titular y que tiene, por tanto, poder de disposición del bien, ignorancia de posibles vicios de la titularidad del transmitente y la creencia sobre la extensión y contenido registral del derecho que se adquiere.

Existirá mala fe cuando el adquirente conoce que la situación publicada por el registro es inexacta y a pesar de ello verifica la adquisición. No obstante, la buena fe del adquirente constituye una presunción iuris tantum que desplaza la carga de la prueba a quien la impugne.

De otro lado, como indica la STS 13-5-13 -EDJ 2013/78158-, el concepto de buena fe, en el campo de los derechos reales, no es un estado de conducta como ocurre en las obligaciones y contratos sino de conocimiento, ajeno a las maniobras y al engaño: así, sentencias de 17 julio 1999 -EDJ 1999/25772-, 22 diciembre 2000 -EDJ 2000/49753-, 18 diciembre 2007. Es el sentido negativo de la buena fe, como elemento intelectivo de desconocimiento o ignorancia del error, al que se suma el elemento positivo de creencia o confianza en la exactitud del Registro de la Propiedad: así se ha expresado la jurisprudencia desde la antigua sentencia de 9 julio 1900 hasta las más recientes de 23 mayo 2002, 24 julio 2003, 2 abril de 2004, pasando por la contundente de 2 julio 1965.

Como consecuencia de lo anterior, si como se plantea en la pregunta que se formula, el adquirente tenía pleno conocimiento de que la finca que adquiría se encontraba arrendada -porque se le hiciera saber en el contrato celebrado con el transmitente o por otro medio- o pudiera haberlo conocido con un mínimo de diligencia – con lo que no existiría error excusable-, debe pechar con las consecuencias que de tal circunstancia se derivan, subrogándose en la posición del arrendador en cuanto a derechos y obligaciones debiendo respetar las condiciones del contrato. Así, si conocía la existencia de un plazo de arriendo, deberá respetar el mismo íntegramente.

No obstante, si el contrato arrendaticio se hubiera celebrado antes del 6 de junio de 2013 el adquirente deberá respetar el plazo mínimo de cinco años, aunque en él concurrieran los requisitos del art. 34 de la LH -EDL 1946/59-. Si la duración pactada fuera superior a cinco años, el adquirente quedará subrogado por la totalidad de la duración pactada, a menos que en él concurrieran los requisitos del citado art. 34 LH, en cuyo caso sólo deberá soportar el arrendamiento durante el tiempo que reste para el transcurso del plazo de cinco años.

Si las partes hubieran estipulado que la enajenación de la vivienda extinguirá el arrendamiento, el adquirente sólo deberá soportar el arrendamiento durante el tiempo que reste para el transcurso del plazo indicado de cinco años (arts. 9 y 14 en su redacción anterior a Ley 4/2013 -EDL 2013/71638- que siguen vigentes conforme a la Disposición Transitoria Primera de dicha Ley).

Si el contrato ha sido celebrado después del 6 de junio de 2013 y en el adquirente concurren los requisitos del art. 34 de la LH -EDL 1946/59-, éste no estará obligado a soportar el arriendo plazo alguno, ni siquiera el de tres años que fija el art. 9,1 LAU -EDL 1994/18384- en su nueva redacción, ya que tal condición ha sido suprimida de la Ley, con lo que debe entenderse que no existe dicha obligación.

Como se recoge en el planteamiento de la cuestión sometida a debate, la reforma de la ley de arrendamientos urbanos llevada a cabo por la ley 4/2013 de 4 junio 2013 -EDL 2013/71638-, ha llevado a cabo una profunda modificación de la eficacia de los contratos de arrendamientos urbanos sujetos a la ley especial frente a terceros, pues frente a la regulación actual del artículo 14 de la ley dada por la reforma llevada a cabo por la ley 4/2013, que establece que el adquirente de la vivienda arrendada solo se subroga en el contrato de arrendamiento si esta se halla inscrito en el Registro de la Propiedad con anterioridad a la enajenación de la vivienda, el régimen anterior era el contrario, la regla general era la subrogación del adquirente en el contrato de arrendamiento, y por lo tanto el contrato de arrendamiento, como sus prorrogas legales vinculaban al adquirente de la vivienda .

El propio artículo 14.2 de la LAU -EDL 1994/18384-, recoge los efectos que se derivan del contrato de arrendamiento cuando la finca sobre la que recae el contrato no se halle inscrita en el Registro de la Propiedad, en tal caso ha de estarse a la regla general del artículo 1571 del C. civil -EDL 1889/1-, es decir la resolución del contrato a instancia del adquirente.

Se plantea los efectos que sobre la resolución del contrato pueda tener el hecho de que el comprador conozca o sepa que la vivienda se halla arrendada. La regla general no puede ser otra que el conocimiento por parte del adquirente que la vivienda esta arrendada, en modo alguno afecta al derecho del comprador para reclamar la resolución del contrato, en la forma y con los requisitos que establece el artículo 1571 del C. civil -EDL 1889/1-. La siguiente cuestión a examinar es la incidencia que sobre la resolución del contrato tiene la buena o mala fe que pueda tener el adquirente de la vivienda.

Para resolver esta cuestión debe partirse que el mero hecho de que el adquirente tenga conocimiento que la vivienda adquirida estaba arrendada, no implica sin más que sea un adquirente de mala fe, será necesario que el arrendatario que se opone a la resolución del contrato acredite que el adquirente actúa mala fe, hecho de difícil prueba.

Es indudable que si el adquirente de la vivienda lo es de mala fe, será aplicable el artículo 7 del C. civil -EDL 1889/1-, respecto al ejercicio de los derechos de acuerdo con la buena fe y la exclusión del abuso de derecho, de tal forma que si el arrendatario prueba que el adquirente de la vivienda lo es de mala fe, con la finalidad de resolver el contrato del que tiene constancia, solo en este caso no procedería la resolución, acudiendo a la teoría del abuso de derecho de acuerdo con el artículo 7 del CC.

El artículo 34 de la Ley Hipotecaria -EDL 1946/59- supone que el tercero que de buena fe adquiera a título oneroso algún derecho de persona que en el Registro aparezca con facultades para transmitirlo, será mantenido en su adquisición, una vez que haya inscrito su derecho, aunque después se anule o resuelva el del otorgante por virtud de causas que no consten en el mismo Registro. Por lo tanto el derecho del tercero se anuda al requisito de la buena fe.

El propio párrafo segundo del artículo 34 de la LH -EDL 1946/59- se encarga de despejar qué debe de entenderse por buena fe, para que el tercer adquirente quede protegido por la inscripción registral. La buena fe del tercero se presume siempre mientras no se pruebe que conocía la inexactitud del Registro.

Por tanto será adquirente de buena fe quien desconozca la realidad extrarregistral, circunstancia que se presume a salvo la prueba en contrario

El nuevo artículo 14 de la LAU -EDL 1994/18384- establece que el adquirente de una finca inscrita en el Registro de la Propiedad, arrendada como vivienda en todo o en parte, que reúna los requisitos exigidos por el artículo 34 de la Ley Hipotecaria, -EDL 1946/59- sólo quedará subrogado en los derechos y obligaciones del arrendador si el arrendamiento se hallase inscrito, conforme a lo dispuesto por los artículos 7 y 10 de la presente ley, con anterioridad a la transmisión de la finca.

En consecuencia el nuevo adquirente para beneficiarse de la protección debe de reunir los requisitos del artículo 34 LH -EDL 1946/59-, entre ellos el de la buena fe, por lo que debe desconocer que la finca adquirida se encontraba alquilada, estuviera o no inscrito el contrato de arriendo en el Registro.

Si lo desconocía y el arriendo de la finca no se encontrara inscrito, entonces jugaría la previsión del párrafo segundo del artículo 14 LAU -EDL 1994/18384-, que no sería sino la contenida en el artículo 1571 del Código Civil -EDL 1889/1-. Así el comprador de la finca podría obligar a extinguir el contrato de arriendo vigente, salvo que se hubiere pactado otra cosa, hay que entender en el contrato de compraventa. Ello presupone que el vendedor le haya informado de la existencia del arriendo. Por eso en el artículo 14.2 LAU se prevé que el arrendatario, al margen de los tres meses que puede solicitar al nuevo adquirente, pueda solicitar del vendedor la oportuna indemnización de los daños y perjuicios irrogados.

Se plantea la cuestión relativa a los efectos que puede tener sobre el contrato de arrendamiento la inscripción o no de la finca urbana sobre la que opera dicho contrato, dada la nueva redacción del artículo 14 de la Ley de Arrendamientos Urbanos -EDL 1994/18384- dada por la Ley 4/2013, de 4 de junio -EDL 2013/71638-.

Lo primero que se hace preciso señalar es que estamos en presencia de una reforma de mucho mayor calado al determinar unos efectos a la no inscripción de los arrendamientos que afectan seriamente a los derechos de los arrendatarios. La reforma incorpora un nuevo sistema de protección registral de los arrendamientos, todavía mucho más favorable para el arrendador que el vigente hasta la entrada en vigor de la Ley 4/2013 -EDL 2013/71638-. Se justifica, por tanto, la reforma en una doble necesidad, la de normalizar el régimen jurídico de los arrendamientos y la de garantizar la seguridad jurídica de tales contratos. En atención a estos fines se exige “… que el arrendamiento de viviendas regulado por la Ley 29/1994, de 24 de noviembre de Arrendamientos Urbanos, se someta al régimen general establecido por nuestro sistema de seguridad del tráfico jurídico inmobiliario…”. Es evidente que tal sistema de protección ya estaba vigente en nuestro derecho, especialmente a partir de la nueva redacción dada al artículo 2.5 LH por la Disposición Adicional 2ª TR LAU 1994, de tal manera que todos los contratos de arrendamiento podían acceder cumpliendo las exigencias del RD 297/96 al Registro de la Propiedad y por ello gozar de la protección registral, por lo que en principio no parece que esta pretendida finalidad de seguridad del tráfico jurídico fuese imprescindible su inclusión en la reforma.

La citada Exposición de Motivos también es clara a la hora de expresar qué mecanismos son los adecuados para cumplir con dicho fin al entender que dicha seguridad del tráfico jurídico inmobiliario se obtendrá, “en primer lugar, que los arrendamientos no inscritos sobre fincas urbanas no puedan surtir efectos frente a terceros adquirentes que inscriban su derecho y, en segundo lugar, que el tercero adquirente de una vivienda que reúna los requisitos exigidos por el artículo 34 de la Ley Hipotecaria, no pueda resultar perjudicado por la existencia de un arrendamiento no inscrito…”. Ello supone a través de la nueva reforma de la Ley 4/2013 -EDL 2013/71638- se protege esencialmente al adquirente de fincas urbanas, extinguiendo los contratos de arrendamiento, lo que implica que por extensión se protege igualmente al arrendador, en cuanto transmitente de la finca, que no ve limitado su derecho de transmisión por la vigencia de un contrato de arrendamiento ni por la fijación de un plazo mínimo de duración del contrato como hasta ahora ocurría en la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1994 -EDL 1994/18384-.

Partiendo de la introducción anterior es evidente que la respuesta a la cuestión planteada determinaría la estricta aplicación de las previsiones del artículo 14 LAU, si el arrendamiento está inscrito, y del artículo 1571 del Código Civil -EDL 1889/1- en el caso de que ni la vivienda ni el arrendamiento estuviesen inscritos en el Registro de la Propiedad. En este último caso, si se examina la redacción del citado artículo 1571.1º se aprecia que en el mismo se reconoce el derecho a la extinción del arrendamiento sin vincular dicho derecho al conocimiento o no de tal contrato sobre la finca que se adquiere, lo que implica que incluso en casos en los que el comprador sea plenamente consciente del arrendamiento sobre la finca no inscrita que adquiere, éste tendrá derecho a poner fin al contrato de arrendamiento sin sometimiento alguno a las reglas de la buena fe.

Hay que tener en cuenta que como consecuencia de la no inscripción de la finca urbana en el Registro de la Propiedad el artículo 14 LAU -EDL 1994/18384- viene a excluir, de facto, dicho tipo de arrendamientos del régimen de protección de la propia Ley de Arrendamientos Urbanos y, por supuesto, no puede quedar amparado por el sistema de protección registral, pues ni la finca ni el arrendamiento han tenido acceso al mismo y se mueven a extramuros del mismo. La protección del arrendatario, en estos casos, no deriva de la aplicación de las reglas de la buena fe, que se insiste no tiene porqué concurrir en el comprador de la finca, sino en la aplicación del derecho a la indemnización de los daños y perjuicios que la extinción del arrendamiento le puede ocasionar y que dirigirá contra el vendedor y arrendador, tal como establece el segundo párrafo del artículo 1571 del Código Civil -EDL 1889/1-.

El art 7.2 de la Ley 4/2013 de 4 de junio -EDL 2013/71638- establece que para que los arrendamientos sobre fincas urbanas surtan efectos frente a terceros que hayan inscrito su derecho, deberán inscribirse en el Registro de la Propiedad.

Para ello, obviamente, debemos partir de inmuebles que consten en ese Registro y que cuyas inscripciones están sometidas a las pautas de la legislación hipotecaria, y en concreto del art 34 LH.

La cuestión establecida en la Ley 4/2013 -EDL 2013/71638- a los efectos de lo planteado, debe partir, a mi entender, de esta premisa. Para que el arrendatario pueda seguir en el uso y disfrute de la posesión de la finca durante el tiempo contractual o legalmente establecido tiene que figurar su derecho inscrito en el registro a fin de que el adquirente conozca la situación real de la finca y contraiga con la compra la obligación de respetar los derechos reales inscritos previos a su adquisición.

Ahora bien, para que ese comprador que acude al registro de la propiedad y que impetra la protección de la fe pública que otorga ese registro, la consiga requiere por su parte el cumplimiento de un requisito exigido por el propio art 34 LH -EDL 1946/59-, que el mismo no conozca la inexactitud del registro, párrafo segundo de ese precepto, lo que nos conduce a la respuesta de la primera cuestión planteada, si el comprador conoce fehacientemente que el inmueble que está adquiriendo está arrendado, aunque ese contrato locativo no esté inscrito, el mismo deberá respetar el arrendamiento durante el tiempo establecido conforme a las pautas de resolución de la LAU, igual que si estuviera inscrito, porque cuando adquirió y compró la finca sabía y conocía de ese arrendamiento que es lo que pretende proteger tanto la nueva redacción de esos arts. de la LAU como la LH, que el comprador conozca la realidad fáctica de la finca. Dice la STS de 25-5-74 que es evidente que sin buena fe el tercer adquirente no puede tener la protección de la fe pública registral porque es uno de los cuatro requisitos establecidos en el art 34, relacionándolo directamente este precepto con el conocimiento de la inexactitud del registro.

En caso de fincas no inscritas, si el comprador no sabía ni conocía del arrendamiento no puede imponerse al mismo la subrogación en la postura del arrendador, ahora bien, considero que si nos encontramos ante arrendamientos que son conocidos por el comprador cuando se realiza la venta, sí debe aquietarse con ese arrendamiento hasta que transcurran los plazos establecidos porque, en primer lugar, la situación de hecho es igual a la anterior, el arrendamiento no está inscrito, pero el comprador conoce fehacientemente esa situación, y por lo tanto, compra un bien con una carga que conoce y debe respetar. En segundo lugar, caso de plegarnos a la aplicación automática de la remisión que hace el art 14 LAU -EDL 1994/18384- con la vigente redacción, nos encontraríamos que se hace de mejor derecho a los propietarios con fincas no inscritas que a los que han inscrito su dominio, porque si la propiedad de una finca no está inscrita, difícilmente podemos exigir al arrendatario que inscriba su derecho, y sin embargo, aunque el comprador conozca esa situación no habrá manera ni forma de impedir que si el nuevo adquirente lo desea, se resuelva el contrato aunque lo conociera antes de la compra, recordando que ese art del CC está pensado para los contratos que no estuvieran sujetos a la LAU, por lo que creo que su aplicación de acuerdo al art 14 debe ir tamizada por la normativa conjunta de la LAU, y que la pauta que debe guiar el respeto a los arrendamientos urbanos vigentes cuando se realiza la venta del inmueble es el conocimiento o no de ese contrato locativo previo por el nuevo comprador.

Dispone el nuevo articulo 7.2 -EDL 1994/18384- que “en todo caso, para que los arrendamientos concertados sobre fincas urbanas, surtan efecto frente a terceros que hayan inscrito su derecho, dichos arrendamientos deberán inscribirse en el Registro de la Propiedad”. No es fácil abordar la interpretación y alcance del precepto, tanto más si se atiende a lo dispuesto en el articulo 29 (relativo a los arrendamientos para uso distinto del de vivienda), que no se ha modificado desde su redacción originaria y conforme al cual “el adquirente de la finca arrendada quedará subrogado en los derechos y obligaciones del arrendador, salvo que concurran en el adquirente los requisitos del artículo 34 de la Ley Hipotecaria -EDL 1946/59-.”

Atendidos los términos de la cuestión planteada, el interrogante a suscitar es el relativo a si un comprador puede pedir el desahucio del arrendatario de su vivienda (de la que acaba de adquirir) en todo caso si el arrendamiento no está inscrito. Pues bien, la respuesta afirmativa parece desprenderse de la dicción literal del articulo 7.2 -EDL 1994/18384-. Además, es de ver que condiciona tal a la buena fe, ni siquiera a la ausencia de conocimiento de la existencia del arrendamiento, e incluso podría sostenerse que tampoco se alude de manera explicita a que se trate de negocio jurídico oneroso (si bien esta ultima característica resulta implícita en la alusión al tercero hipotecario).

Por su parte, el artículo 14.1 -EDL 1994/18384- parece restringirlo a los terceros del artículo 34 de la Ley Hipotecaria -EDL 1946/59-. Y así las cosas, el siguiente interrogante a suscitar es el relativo a si puede tener buena fe un comprador que conoce la existencia del arrendamiento (que no está inscrito). Evidentemente, esta cuestión no resulta ociosa en punto a aventurar que la nueva norma resulte efectiva en cuanto al acceso al Registro de los contratos de arrendamiento en porcentaje significativo. Esto es, si se sostiene una interpretación estricta del concepto de buena fe conforme al articulo 34 de la Ley Hipotecaria, parece claro que lo lógico será aventurar una actitud positiva tendente a la inscripción de los arrendamientos, en tanto que de sostenerse una tesis divergente, la realidad registral podría ser diversa.

Desde la perspectiva de la posición del arrendatario, es claro que al acceder su contrato al Registro, se beneficiará de la aplicación de los principios hipotecarios, debiendo cualquier adquirente respetar su mantenimiento, incluso en caso de ejecución –sea ésta judicial o extrajudicial-, extremo éste que se revela de especial importancia en los contratos de larga duración. Y la pregunta es si en la situación de no inscripción queda, por el contrario, absolutamente inerme o podría invocar (y ahí entraría en juego la carga de acreditar tal extremo) el conocimiento cierto por parte del adquirente de la pendencia anterior de un arrendamiento relativo al inmueble objeto de la transmisión. Entiendo que no puede desterrarse la virtualidad de este conocimiento (extrarregistral), superando la mención nominal a la buena fe del articulo 34 LH -EDL 1946/59-, y debiendo estarse a las reglas generales del articulo 7 del Código civil -EDL 1889/1- (ejercicio de los derechos de buena fe y proscripción del abuso de derecho), aun cuando el supuesto es dudoso, tanto más si se atiende a que este escenario no deberá ser aislado sino que, por el contrario, serán muchos los casos en que el adquirente ya conoce la previa existencia del arrendamiento (que no está inscrito) y que por ende la reforma operada pretende fomentar el acceso activo al Registro de las relaciones onerosas arrendaticias.

En mi opinión después de la enajenación por el arrendador del inmueble arrendado, sólo tienen derecho a continuar los contratos de arrendamiento urbano inscritos en el Registro y los excluidos de la extinción por pacto en contrario, expreso o tácito.

Por tanto, cuando el adquirente conoce fehacientemente la existencia de un arrendamiento no inscrito en el momento de la adquisición de la vivienda, no está obligado a respetarlo, salvo que dicho conocimiento implique expresa o tácitamente el pacto contrario a la extinción. No es precisa la ignorancia de la existencia del contrato de arrendamiento para que el comprador pueda terminar el arriendo, aunque el texto del art. 1571 CC -EDL 1889/1-, por su remisión a la LH puede inducir a creer que, conforme al art. 34 LH -EDL 1946/59-, no tendrá protección registral el adquirente que conociera fehacientemente la existencia del arrendamiento no inscrito, los restantes artículos de la LPH y la finalidad de la reforma (deducida de su exposición de motivos y sus antecedentes históricos) despejan la duda.

Con la promulgación de la ley de 4 de junio pasado, el contrato de arrendamiento urbano vuelve a la regulación del código civil, que llevó a su término la liberalización del mercado de alquiler iniciada a mediados del siglo XIX, la cual, con el añadido de la desamortización, logró una amplia transformación del mercado inmobiliario. En el siglo XX, después de la Gran Guerra, se implantó una legislación proteccionista, que comenzó con los decretos de alquileres, el R.D. de 21 de junio de 1920, prorrogado y modificado por otros muchos, a partir del R.D de 13 de diciembre de 1923, hasta que, después de la guerra civil, se promulgó la ley de arrendamientos urbanos de 1946 y llegó a la cima con su texto refundido de 1964. Esta legislación pretendió proteger al arrendatario, pero logró el efecto contrario al hacer desaparecer casi completamente el mercado de arrendamiento urbano, lo que determinó un proceso de paulatina liberalización que comenzó con el decreto Boyer (Real Decreto Ley 2/1985 -EDL 1985/8350-) y ha seguido con la ley de arrendamientos urbanos de 1994 -EDL 1994/18384-, en su versión inicial y la que ahora se ha promulgado, que en este punto vuelve al régimen liberalizado del código civil.
En los casos de venta de vivienda arrendada la regla tradicional se expresaba con la máxima o brocardo "venta quita renta", que se recoge precisamente en el art. 1571 CC -EDL 1889/1-, a cuyo párrafo primero se remite expresamente el nuevo art. 14. 2 LAU -EDL 1994/18384-. Esta contiene la aplicación al arrendamiento de la regla general en los contratos, que sólo obligan a los contratantes, por tanto, cuando el arrendador deja de ostentar la posesión de la cosa arrendada, le resulta imposible el cumplimiento de su obligación de mantener al arrendatario en el goce de lo alquilado, por lo que se sustituye por un cumplimiento por equivalencia indemnizando los daños y perjuicios. En el arrendamiento la regla general se mitiga, excluyendo los arrendamientos inscritos y las compras en que se pacte lo contrario. Cuando la regla del art. 1571 se aplicaba sin limitación a los arrendamientos urbanos, la jurisprudencia tuvo oportunidad de pronunciarse sobre su aplicación, así la sentencia de 28 de febrero de 1913 afirmó que "el arriendo vigente al verificarse la venta no termina ipso facto por la adquisición de la finca locada, sino que es requisito indispensable que el comprador manifieste su voluntad de no acatar el contrato concertado por su causante en el dominio; en su consecuencia, cuando en vez de adoptar esta actitud el nuevo dueño del predio revela con actos explícitos su intención de que el contrato continúe en vigor, no puede después ejercitar... la acción de desahucio".

Tras la reforma (además de los problemas que se plantean por la aplicación a los contratos de arrendamiento en función de su fecha de la LAU de 1964 -EDL 1964/62-, el decreto Boyer y los textos inicial y vigente de la LAU) la ley distingue entre arrendamientos inscritos, con protección registral y los no inscritos, que claramente no la tiene: así en el art. 7. 2 dispone que sólo los inscritos surten efecto frente a terceros: según el 10. 2 únicamente en los inscritos el derecho de prórroga se impone respecto "a terceros adquirentes que reúnan las condiciones del art. 34 de la LH -EDL 1946/59-”: en el art. 13 el efecto de la resolución del derecho del arrendador se exceptúa en "los supuestos en los que el contrato de arrendamiento hubiera accedido al Registro de la Propiedad con anterioridad".

Por las razones expuestas es por lo que creo que el legislador ha pretendido distinguir entre arrendamientos no inscritos, que sólo surten efectos obligacionales, pues sólo obligan a los contratantes, pero no a terceros y contratos inscritos que afectan a terceros igual que los derechos reales. Por tanto en el caso de venta de una finca objeto de un arrendamiento no inscrito, el adquirente tiene derecho a la extinción del arrendamiento, aunque conociera su existencia, salvo pacto expreso o tácito en contrario.


Nada marca la LAU con respecto al conocimiento del adquirente de un inmueble en relación a la existencia de un arrendamiento en el inmueble adquirido, ya que de forma especifica y sin distinción apunta a que el adquirente de inmueble no inscrito tiene derecho a ocupar el inmueble aplicando el art. 1571 CC -EDL 1889/1- y otorgando tan solo el derecho del arrendatario a permanecer en el inmueble tres meses. Y así recordemos que claramente la Exposición de motivos de la reforma de la LAU hace mención a que “Es preciso normalizar el régimen jurídico del arrendamiento de viviendas para que la protección de los derechos, tanto del arrendador como del arrendatario, no se consiga a costa de la seguridad del tráfico jurídico, como sucede en la actualidad. La consecución de esta finalidad exige que el arrendamiento de viviendas regulado por la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos -EDL 1994/18384- se someta al régimen general establecido por nuestro sistema de seguridad del tráfico jurídico inmobiliario y, en consecuencia, en primer lugar, que los arrendamientos no inscritos sobre fincas urbanas no puedan surtir efectos frente a terceros adquirentes que inscriban su derecho y, en segundo lugar, que el tercero adquirente de una vivienda que reúna los requisitos exigidos por el artículo 34 de la Ley Hipotecaria -EDL 1946/59-, no pueda resultar perjudicado por la existencia de un arrendamiento no inscrito. Todo ello, sin mengua alguna de los derechos ni del arrendador, ni del arrendatario.” Y con mayor rigor se añade un apartado 2º en el art. 7 LAU que apunta que “2. En todo caso, para que los arrendamientos concertados sobre fincas urbanas, surtan efecto frente a terceros que hayan inscrito su derecho, dichos arrendamientos deberán inscribirse en el Registro de la Propiedad.” También en el art. 9.4 LAU con esta reforma se concreta que “Si el arrendador enajenase la vivienda arrendada, se estará a lo dispuesto en el artículo 1.571 del Código Civil . Si fuere vencido en juicio por el verdadero propietario, se estará a lo dispuesto en el citado artículo 1.571 del Código Civil , además de que corresponda indemnizar los daños y perjuicios causados.” Además, en el art. 1571 CC que es el clave a estos efectos se recoge que El comprador de una finca arrendada tiene derecho a que termine el arriendo vigente al verificarse la venta, salvo pacto en contrario y lo dispuesto en la Ley Hipotecaria. Si el comprador usare de este derecho, el arrendatario podrá exigir que se le deje recoger los frutos de la cosecha que corresponda al año agrícola corriente y que el vendedor le indemnice los daños y perjuicios que se le causen.”

Por ello, nada recoge la norma respecto a una exclusión de los derechos del adquirente si hubiera conocido de la existencia del arrendamiento, y si nada señala la norma es obvio que no puede limitarse su derecho a que se ejecute lo contemplado en el art. 1571 CC -EDL 1889/1- y en cualquier caso sí que tendría derecho a que se le indemnice por el vendedor, y ello vendría también porque habría renunciado al derecho de adquisición preferente, lo cual le resta razón para postular el mantenimiento de la posesión. Si bien es cierto que puede resultar injusta esta revocación de la posesión el arrendatario debería haber exigido esta inscripción para evitar estos efectos y en cualquier caso postular el mantenimiento del derecho de adquisición preferente, por lo que ni aun en el caso de que el adquirente conozca el estado arrendaticio la norma no le impide que se ejecute el art. 1571 CC por no ser causa el conocimiento de la privación de este derecho al no excluirlo la norma.


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