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PROPIEDAD HORIZONTAL

¿Puede un administrador de fincas impugnar el nombramiento de otro en junta alegando no cualificación profesional?

Coordinador: Vicente Magro Servet

Magistrado de la Audiencia Provincial de Madrid. Doctor en Derecho.

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Ante la necesidad de que las comunidades de propietarios cuenten con un especialista cualificado en Propiedad Horizontal y se apueste por la idea de la colegiación de quien ejerce la condición de administración de fincas en una comunidad planteamos la situación en la que en una junta de una comunidad de propietarios se presenten varios presupuestos de personas que pujen por acceder al cargo de administrador de fincas de una comunidad y que ante la presentación de algunos por parte de profesionales colegiados se acabe eligiendo por mayoría simple a una persona que no pertenezca a un colegio profesional y no acredite una cualificación profesional.

Surge el debate acerca de si alguno de los administradores de fincas colegiados podría ejercitar una demanda (no de impugnación del acuerdo porque no podría por no ser comunero), pero sí como perjudicado en un proceso de elección al que se ha pujado como legitimado y acreditado el perjuicio para demandar sobre la nulidad del acuerdo por vulnerar el art. 13.6 LPH -EDL 1960/55- que exige la acreditación de la cualificación profesional de la persona que sea elegida administrador de fincas de una comunidad en la línea de la sentencia del TS (Sala 3ª) 8 Noviembre de 2016 -EDJ 2016/202657-

Este foro ha sido publicado en la "Revista de Derecho Inmobiliario", el 1 de diciembre de 2017.

(Puedes consultar Legislación y Jurisprudencia en nuestra Base de Datos).

En mi opinión la cuestión de los denominados casos de intrusismo o similares, como los relativos a la adopción de signos o marcas distintivas, que induzcan a potenciales usuarios a confusión sobre las condiciones particulares del oferente, como es el supuesto contemplado por la sentencia del TS mencionada de 8 de noviembre de 2016 -EDJ 2016/202657-, es una cuestión ajena al ámbito de la regulación de la propiedad horizontal, y en consecuencia al juego de los requisitos necesarios para configurar la voluntad comunitaria y la impugnación de sus acuerdos.

El art 13.6 LPH -EDL 1960/55- no confiere especialidades a los acuerdos relacionados con la elección de los cargos comunitarios, ni entiendo que sobre su base se pueda articular un acción para por vía indirecta dejare sin efecto un acuerdo comunitario, por quien no se está legitimado para impugnar aquéllos por no formar parte de la comunidad de propietarios

Por tanto habría que desligar la decisión comunitaria de elección de administrador, que por cierto no se ve constreñida a la elección de un profesional ajeno a la comunidad para el mencionado cargo, ya que puede hacerlo recaer en cualquier propietario, del posible perjuicio que para un profesional concurrente pueda acarrear la presencia de otro que no reúna los especiales conocimientos que le pueden ser exigidos, y de los que alardea.

En este segundo campo, el profesional que reuniendo los requisitos exigidos para el desempeño de su actividad que se considere perjudicado, por la presentación de otro profesional concurrente que a su juicio no los reúna, tendrá las acciones que el ordenamiento jurídico le conceda, entre las cuales se encuentran las indemnizatorias derivadas de la actuación de un ilícito de cualquier índole, siempre y cuando acredite la concurrencia de los requisitos a tal fin previstos, y muy especialmente la relación causal entre el perjuicio que se sostiene sufrido y el acto consistente en la concurrencia sin la necesaria cualificación profesional.

Y al margen de todo ello quedan las acciones tendentes a sancionar las conductas de quien se arroga la pertenencia a un colectivo profesional regulado, careciendo de tal condición, que también deben sustanciarse en otro orden jurisdiccional distinto.

Y también quedará al margen la posible acción de la comunidad, que en el fondo hay que entenderla como la real perjudicada, por la posible existencia de dolo contractual con incidencia directa sobre la prestación del consentimiento, al hacer ver ficticiamente la existencia de conocimientos cualificados sin tenerlos por parte del profesional designado, que puede dar lugar conforme a las reglas generales de la contratación a la declaración de nulidad relativa del contrato celebrado entre comunidad y profesional, con los efectos previstos por el art.1303 CC -EDL 1889/1-, sin necesidad de esperar el transcurso del plazo para la renovación de cargos.

Atendidos los términos de la cuestión propuesta, entiendo que la respuesta es negativa.

 El nombramiento, renovación y cese del administrador deben ser acordados por la junta de propietarios, ante la cual responde de su actuación, por mayoría simple (Sentencias AP Málaga 4 de mayo de 2006 -EDJ 2006/352002-, AP Cantabria, secc. 1ª, 8 de noviembre de 2004 -EDJ 2004/179526-). Salvo pacto en contrario el nombramiento es por anualidades (Sentencia AP Madrid, secc. 13ª, 23 de noviembre de 2009 -EDJ 2009/340506-).

 El administrador de fincas es un mandatario de la comunidad, no estando vinculado con ésta por virtud de un contrato de arrendamiento de servicios (Sentencia TS 14 de marzo de 1986 -EDJ 1986/1948-). Es un mandato en el que prima la confianza que inspira la persona que se contrata, por lo que ambas partes pueden desistir del contrato antes del vencimiento. El desistimiento de uno de los contratantes da derecho al otro a una indemnización por daños y perjuicios, salvo que haya justa causa (Sentencia TS 3 de marzo de 1998 -EDJ 1998/1394-). Hay justa causa en una actuación negligente o un incumplimiento de sus obligaciones. Así, se le puede cesar por redactar las actas con defectos importantes, por no asistir a las juntas, no legalizar las actas, no reclamar las deudas a los morosos y no respetar las instrucciones que reciba de la comunidad y de los órganos rectores de la misma. Incluso se puede sostener que para destituir al administrador no es necesario un incumplimiento de obligaciones en los términos del art.1124 CC -EDL 1889/1-. Basta con que la comunidad pierda la confianza en él por su actuación.

 Si no ejerce el cargo un comunero propietario, debe desempeñarlo una persona física con cualificación profesional suficiente y legalmente reconocida. Se pueden encontrar en la jurisprudencia menor pronunciamientos relativos a entidades, habiéndose entendido por la sentencia AP Huesca, secc. 1ª, 22 de febrero de 2011 -EDJ 2011/50903-, que puede desempeñarlo una empresa, y la sentencia AP Valencia, secc. 8ª, 22 de febrero de 2011 -EDJ 2011/365926-, que puede desempeñarlo un despacho de abogados.

 Hay discrepancia en los tribunales sobre si debe estar colegiado en uno de los colegios de administradores de fincas. También en si hay, o no, delito de intrusismo si se ejerce como administrador sin estar colegiado. Así, se ha estimado que no hay delito en el supuesto de las sentencias AP Madrid, secc. 15ª, 18 de mayo de 2005 -EDJ 2005/106802-, y AP Barcelona, secc. 8ª, 4 de mayo de 2004 -EDJ 2004/67265-.

 La conocida como Ley ómnibus (Ley 25/2009, de 22 de diciembre -EDL 2009/282506-, de modificación de diversas leyes para su adaptación a la Ley sobre el libre acceso a las actividades de servicios y su ejercicio) modificó (en su art.5.5) el art. 3.2 Ley 2/1974, de 13 de febrero -EDL 1974/757-, sobre Colegios Profesionales, estableciendo que sólo será requisito indispensable para el ejercicio de las profesiones hallarse incorporado al colegio profesional correspondiente cuando así lo establezca una ley estatal.

 Esta liberalización venía impuesta por la normativa europea, y la ley ómnibus complementa la Ley 17/2009, de 23 de noviembre -EDL 2009/251214-, sobre el libre acceso a las actividades de servicios y su ejercicio, que incorporó, parcialmente, al derecho español, la Directiva 2006/123/CE del Parlamento Europeo y del Consejo, de 12 de diciembre de 2006 -EDL 2006/318974-, relativa a los servicios en el mercado interior.

 La sentencia AP Cantabria 14 de abril de 2016 -EDJ 2016/188720- resuelve en el mismo sentido que ya lo hiciera la misma AP en su sentencia 6 octubre de 2010 -EDJ 2010/367535-, declarando que el art. 13.6 LPH -EDL 1960/55- da plena libertad a la comunidad para designar a quien quieran de entre los propios comuneros, pero no así cuando se trata de alguien ajeno a la Comunidad, ya que en este sentido, el art. 13.6 LPH mantiene una doble exigencia:

a) Que el administrador cuente con la cualificación profesional suficiente.

b) Que esa cualificación esté legalmente reconocida para ejercer dichas funciones.

 No obstante, la sentencia reconoce expresamente que es criterio mayoritario de la doctrina científica que la ley no exige la colegiación del profesional.

 Pues bien, como se ha indicado al comienzo, entiendo que la respuesta a la cuestión planteada es negativa. El administrador de fincas aspirante que no ha venido designado no tendría legitimación para impugnar la concreta designación efectuada, y desde luego no con fundamento en la tesis de no haber sido seleccionado habiéndolo sido una persona con menos cualificación, pues en la concurrencia de una pluralidad de sujetos para un puesto siempre hay un designado y todos los demás no lo son. Y no por ello puede hablarse de perjuicio, pues su posición no merma respecto de la situación inmediatamente preexistente.

Entiendo que solo podría sostenerse la legitimación de cualquier comunero, bien para impugnar el acuerdo de designación si la inidoneidad es manifiesta, o bien transcurrido un tiempo y advertida ésta, para forzar un pronunciamiento de pérdida de confianza por parte de la comunidad, y en caso, de no serle favorable a lo pretendido el acuerdo que se adopte, poder venir después a impugnarlo conforme a derecho.

En el párrafo segundo del art. 13.6 LPH -EDL 1960/55- se establece que "El cargo de administrador y, en su caso, el de secretario- administrador podrá ser ejercido por cualquier propietario, así como por personas físicas con cualificación profesional suficiente y legalmente reconocida para ejercer dichas funciones; también podrá recaer en corporaciones y otras personas jurídicas en los términos establecidos en el ordenamiento jurídico". Por tanto, siempre que la comunidad no designe como secretario-administrador a un comunero, debería hacerlo en un persona, física o jurídica, con cualificación profesional suficiente y legalmente reconocida.

Sentado lo anterior, hay que decir que no existe unanimidad en cuanto a la calificación que pudiera otorgarse a la relación contractual que ligara a la comunidad con tal administrador profesional, ya que mientras unos se decantan por estimar que se trata de un contrato de arrendamiento de servicios, regulado por los arts. 1544 y ss CC -EDL 1889/1-, en que corresponde a dicho Administrador cumplir con las obligaciones que se recogen en el art. 20 LPH -EDL 1960/55- y a la comunidad la de abonar el precio estipulado, otros entienden que se trata de un contrato de mandato que se regiría por los arts. 1709 y ss CC, especialmente el art. 1711 en lo referente a la obligación de retribuir el cargo.

En cualquier caso, cualquiera que fuera la calificación jurídica que dicho contrato pudiera merecer y contestando a la pregunta que se formula, entiendo que cuando la comunidad nombrase a un administrador profesional que no contara con una cualificación legal suficiente para el desempeño de dicho cargo, otro administrador profesional, por el mero hecho de serlo, no tiene legitimación suficiente como para impugnar el acuerdo de designación de tal administrador no cualificado ya que, como se apunta por el coordinador, no ostenta la condición de comunero (art. 18.2 LPH -EDL 1960/55-); tampoco la tendría para accionar en contra de dicho nombramiento en cualquier tipo de procedimiento civil ya que la única manera de dejar sin efecto un acuerdo comunitario es impugnando el mismo por la vía prescrita en el citado art. 18 LPH. Otra cosa es que se pudiera ejercitar algún tipo de acción encaminada a denunciar por intrusismo profesional (art. 403 CP -EDL 1995/16398-) la actuación del administrador no cualificado, en cuyo caso habría de estarse a las normas reguladores de la legitimación activa al efecto.

Igualmente, otra cosa también sería que un administrador profesional hubiera sido cesado (el llamado derecho de desistimiento de la comunidad) sin causa o motivo que lo justificara antes de que hubiera transcurrido el plazo de duración del contrato, en cuyo caso aquél podría iniciar acciones contra dicha comunidad en orden a reclamar los daños y perjuicios que por el injustificado cese se le hubieran ocasionado. Ahora bien, el hecho de que el administrador no comunero que pudiera sucederle no tuviera una preparación legalmente cualificada no sería atacable por el administrador cesado.

No se puede negar de forma absoluta la posibilidad de que un administrador de fincas o su colegio impugne el nombramiento de otro por falta de cualificación profesional, teniendo en cuenta la amplitud con la que, en el art. 5 LEC -EDL 2000/77463-, se regula la tutela jurisdiccional y lo dispuesto en el art. 13.6 LPH -EDL 1960/55-, que exige esa cualificación, sin embargo a la vista de este último precepto, tendrá pocas posibilidades de éxito, pues lo que el precepto puede producir es la nulidad del nombramiento impugnado, pero nunca su sustitución por el nombramiento del demandante.

El art. 13.6 LPH -EDL 1960/55-, en la redacción vigente, de la Ley 8/1999, 6 abril, comienza distinguiendo los cargos de secretario y administrador de la comunidad, que podrán acumularse y sigue en el párrafo segundo con los requisitos para ser administrador o secretario-administrador, con tres opciones, la primera su ejercicio por cualquier propietario sin ninguna exigencia de cualificación, la segunda, con personas físicas “con cualificación profesional suficiente y legalmente reconocida para ejercer dichas funciones “ y, la tercera, por personas jurídicas “en los términos establecidos en el ordenamiento jurídico”.

Esta regulación se aparta de lo razonado en la exposición de motivos de la ley, según la cual se actualizan las “funciones de los órganos de la comunidad, en particular del administrador, que podrá ser cualquier copropietario o persona física con cualificación profesional suficiente”.

Como vemos en el texto promulgado se añade la posibilidad que ejerza el cargo de administrador una corporación u otra persona jurídica legitimada, en unos términos muy amplios los “establecidos en el ordenamiento jurídico”, dejando por tanto concreción a normas no necesariamente posteriores, pero de rango inferior a la ley, es decir que bastará una norma con rango reglamentario para detallar las personas jurídicas autorizadas para el cargo de administrador de la comunidad.

También en las personas físicas se produce un cambio, mientras que la exposición de motivos sólo prevé la exigencia de ”cualificación profesional suficiente”, en el texto legal se exige para que ejerzan el cargo de administrador a las personas físicas no propietarias físicas , no sólo que tengan esa cualificación, sino que este “legalmente reconocida para ejercer dichas funciones“, por ello es posible aunque demasiado estricta una interpretación que reserve esta actividad exclusivamente a los administradores de fincas colegiados, pues en el momento de creación de sus colegios por el D 693/1968, de 1 de abril -EDL 1968/1300-, se dispuso que para esa actividad "será requisito indispensable estar colegiado en la corporación profesional que se crea por el presente decreto” y, además, con el RD 1612/1981, de 19 de junio -EDL 1981/2725-, se integran en el Consejo General de Colegios de administradores de fincas, que se configura como una corporación de derecho público, dotada de personalidad jurídica propia y plena capacidad para el cumplimiento de sus fines, que Integra los diferentes colegios territoriales de la profesión, que se rige por la Ley 2/1974, de 13 de febrero -EDL 1974/757-, de colegios profesionales.

No creo sin embargo que aquella interpretación sea la correcta, si el legislador hubiera querido conferir la exclusiva de la administración de fincas a los administradores colegiados lo hubiera dicho, sin embargo no hay duda de que los administradores colegiados pueden ejercer dicho cargo, sin embargo quedan otras profesiones que con mayores o menores dudas están también legitimados para actuar como administradores, las más claras en mi opinión son las profesiones jurídicas y dentro de ellas especialmente la abogacía.

Llegados a este punto parece evidente que en el caso del nombramiento como administrador de un no propietario, los propietarios disconformes con el acuerdo de la junta podrán impugnar el nombramiento de una persona por falta de aptitud legal para el ejercicio del cargo de administrador y, posiblemente, también exigir que quede nombrado el propuesto de forma alternativa con cualificación profesional adecuada. También creo que sin duda estarán legitimados para la impugnación de éstos nombramientos los colegios de administradores de fincas. Lo que en ningún caso estarán estos legitimados para obtener de los tribunales es la sustitución del nombramiento impugnado por otro propuesto que en opinión de los actores deba ser nombrado, ya que dicha designación corresponde en exclusiva a la junta de los propietarios.

Dispone el art. 13.6 LPH -EDL 1960/55- que “El cargo de administrador y, en su caso, el de secretario-administrador podrá ser ejercido por cualquier propietario, así como por personas físicas con cualificación profesional suficiente y legalmente reconocida para ejercer dichas funciones. También podrá recaer en corporaciones y otras personas jurídicas en los términos establecidos en el ordenamiento jurídico.”.

Hemos querido iniciar la respuesta a la cuestión formulada con una transcripción literal de la norma invocada en el planteamiento que se hace para cuestionar el nombramiento de un no profesional de la administración de fincas al cargo de administrador en una comunidad de propietarios sometida a la LPH, porque de su tenor literal es fácil deducir que el legislador no ha querido limitar o, en términos más precisos y positivos, profesionalizar el ejercicio de la administración en las propiedades horizontales, exigiendo que el nombramiento del administrador recaiga, necesariamente, en un profesional de la administración de fincas.

Tan es así que basta observar que el art. 13 LPH -EDL 1960/55-, cuando refiere los cargos que pueden haber en una comunidad de propietarios de la citada ley, refiriendo -sin perjuicio de los estatutarios- los del presidente y en su caso, vicepresidentes, secretario y administrador, plantea en primer lugar la disyuntiva de la acumulación de cargos con la autorización de que pueda acumularse en el presidente los cargos de secretario y administrador y en el cargo de secretario el de administrador, de donde cabe deducir que dado que no hay profesionalización de los cargos de presidente y secretario, no condicionándose la acumulación a requisito de esta naturaleza alguna, en caso alguno sería planteable como exigencia legal no cumplida, un ejercicio de administración de fincas por presidente o secretario que no fueran profesionales de la administración de fincas.

Cabe en consecuencia formularse la hipótesis del nombramiento autónomo del cargo de administrador para formular, desde ella, si hay una imperativa profesionalización en la ley. Y la respuesta ha de ser, nuevamente, negativa porque, primero, la ley autoriza que se designe como tal a “cualquier propietario”, sin condición o exigencia profesional alguna y, segundo, autoriza el ejercicio del cargo a “corporaciones y otras personas jurídicas en los términos establecidos en el ordenamiento jurídico” sin que haya exigencia de que para ejercer una administración de fincas sea condición corporativa la de la profesionalización de la sociedad de que se trate en el sentido de la Ley 2/2007 -EDL 2007/9732-, de sociedades profesionales, lo que se explica porque si bien el ejercicio profesional de la administración de fincas está reconocida legalmente y requiere colegiación, ello lo es solo cuando se dan las condiciones requeridas por el Decreto 693/1968, de 1 de abril -EDL 1968/1300-, por el que se crea el Colegio Nacional de Administradores de Fincas, norma conforme a la cual hay un ejercicio profesional de la administración de fincas cuando quien actúa como tal lo hace con habitualidad, de forma profesional y al margen de razones de confianza -que se refiere esencialmente, a los propietarios-.

De tal regulación cabe deducir que lo que hace la LPH para ser respetuosa con dicha norma es dar forma positiva a las maneras de ocupar el cargo de administrador al margen de la obligada atribución al profesional.

Dicho de otro modo, lo que hace el legislador es distinguir entre el ejercicio profesional de la administración de fincas y la exigencia de que todo administrador en una comunidad de propietarios sea un profesional colegiado en los términos de aquella norma.

Desde esta perspectiva entendemos que la respuesta a la cuestión formulada ha de ser negativa pues el administrador tercero difícilmente puede considerarse perjudicado en un ámbito regido por la libertad de nombramiento, bien entendido que ello lo es sin perjuicio de su derecho de comunicación a las autoridades correspondientes el caso de intrusismo que afecta al interés colectivo de la profesión pero no al individual de cada uno de los administradores profesionales que, como tales, carecen de la debida legitimación tanto para impugnar el acuerdo, salvo que sea propietario y en calidad de tal, como para exigir reparación como perjudicado en tanto no cabe entender que hay daño alguno individual con la designación hecha por la comunidad de propietarios.

La cuestión que se somete a debate deriva de los requisitos que el art.13.6 LPH -EDL 1960/55-, exige cuando el cargo de administrador no recaiga en un copropietario, el nombrado deba ser una persona física con cualificación profesional suficiente y legalmente reconocida para ejercer dichas funciones, o corporaciones y otras personas jurídicas en los términos establecidos en el ordenamiento jurídico.

Como ya se recoge en el planteamiento de la cuestión, si la comunidad de propietarios, en virtud de un acuerdo de la junta de propietarios, nombra administrador a una persona ajena a la misma, y que no reúna la cualificación profesional necesaria, los terceros que han hecho una oferta a la comunidad de propietarios para prestar dichos servicios, no están legitimados para impugnar dichos acuerdos, en la medida que los terceros no están legitimados para impugnar los acuerdos de la comunidad de propietarios, puesto que dicha legitimación solo les correspondiente a los comuneros, en los que concurran los requisitos del art.18.2 LPH -EDL 1960/55-.

La otra alternativa que se presenta, es si existe la posibilidad y tiene legitimación para presentar una demanda como perjudicado, un administrador de fincas que habiendo presentado una oferta a la comunidad, esta designa como administrador a un tercero que no tenga, la cualificación profesional suficiente y legalmente reconocida.

Para resolver la cuestión ha de partirse que el cargo de administrador de la comunidad de propietarios, no es un cargo obligatorio, sino voluntario, en la medida que la comunidad de propietarios puede o no prever en los estatutos que tenga una existencia autónoma, o bien que sus funciones se asuman por el presidente, y tampoco existe ningún obstáculo en la ley de propiedad horizontal, a que la comunidad de propietarios, pueda suprimir o no proceder al nombramiento de administrador, siempre que dicho acuerdo se adopte con las mayorías que establece el art.17 LPH -EDL 1960/55-.

También debe tenerse en cuenta que no es extrapolable la doctrina que se recoge en la sentencia TS de 8/11/2016 -EDJ 2016/202657-, al caso aquí examinado, en la medida que en aquel litigio el Consejo General de Colegio de Administradores de Fincas, impugnaba un determinado acto administrativo, y por tanto estaba defendiendo los intereses generales de los miembros que forma el correspondiente colegio profesional, y en el presente caso no se trataría de la defensa de intereses generales de la profesión, sino de intereses individuales del administrador de fincas que no ha sido contratado.

Si de acuerdo con el art.10 LEC -EDL 2000/77463- tienen legitimación quienes comparezcan y actúen en juicio como titulares de la relación jurídica u objeto litigioso, y dicha legitimación viene dada por la relación jurídica material que se trae al proceso, el tercero que no ha sido contratado por la comunidad de propietarios ha de entenderse que carece de esa legitimación, puesto que ninguna relación jurídica ha llegado a constituir con la comunidad de propietarios, el simple hecho de que haya hecho una oferta a la comunidad de propietarios, que con posterioridad no ha sido aceptada, no le atribuye ningún un tipo de derecho, y por lo tanto le legitima para impugnar el contrato que la comunidad de propietarios haya celebrado con un tercero, tenga o no la esa cualificación profesional.

Otro argumento por el que debe entenderse que el administrador de fincas que no ha sido nombrado por la Comunidad de propietarios, carece de legitimación para impugnar el acuerdo, o el contrato que pueda suscribirse entre la Comunidad de Propietarios con ese tercero que no reúna la cualificación profesional, que no solo pueden tener esa cualificación profesional los administradores de fincas, sino también aquellas personas a las que se les reconozca legalmente esa cualificación, es que los contratos solo producen efectos entre las partes contratantes y sus herederos, art.1257 CC -EDL 1889/1-, y si se admitiera dicha legitimación, se estaría legitimando a un tercero que no es parte en el contrato, a poder dejarlo sin efecto.

Y en el mismo sentido parece difícil entender que el administrador que haya hecho una oferta a la comunidad de propietarios, pueda entenderse como perjudicado, por el hecho de no haber sido contratado, en la medida que la Comunidad de propietarios ninguna responsabilidad ni obligación tenia de contratar a ese administrador colegiado que le hizo la oferta.

Toda persona que ejerza las funciones de administrador en una propiedad horizontal debe pertenecer al correspondiente colegio profesional. Ello se recoge expresamente en el art 13.6 LPH -EDL 1960/55- y está avalado por la jurisprudencia del TS en sentencias como la citada de 8 de noviembre de 2016 -EDJ 2016/202657-. Si partimos de esa condición imperativa lo primero que cabe precisar es que no podrían admitirse propuestas para desempeñar ese cargo que no cumplan ese requisito y que a la hora de presentar su propuesta a la junta de propietarios no acredite documentalmente pertenecer al respectivo colegio profesional. Si se hace, es evidente que la junta de propietarios debe excluir las propuestas o los candidatos que no vayan avalados con esa certificación actualizada.

Pero, si como expone la pregunta, a pesar de ello se incluye entre las posibilidades de elección alguna propuesta que no cumpla ese requisito, y en la votación, por mayoría simple, (no parece que la LPH exija una mayoría cualificada), termina optando la comunidad de propietarios por una persona que no tiene esa colegiación, se trataría de una designación contraria a la ley, y por lo tanto impugnable por cualquier perjudicado, en este caso, cualquier otra persona que haya optado a ese cargo cumpliendo el requisito de colegiación correspondiente.

La acción, como se adelanta en el tema planteado, no sería la de impugnación de acuerdos de la comunidad porque, conforme al art 18.2 LPH -EDL 1960/55- carecería de legitimación quien opta a ese cargo sin ser comunero, pero sí considero que a través del declarativo ordinario de anulación de actos contarios a la ley, y del que resulta perjudicado un particular, podría invocarse esa nulidad.

Nulidad que también cabría su ejercicio por algún comunero, art 18.1 a) LPH, y en este caso, sí a través de la acción de impugnación de acuerdos sociales conforme al art 18 LPH -EDL 1960/55-.

6 A FAVOR DE 7 ENCUESTADOS

 1.- El profesional que reuniendo los requisitos exigidos para el desempeño de su actividad que se considere perjudicado, por la presentación de otro profesional concurrente que a su juicio no los reúna, tendrá las acciones que el ordenamiento jurídico le conceda, entre las cuales se encuentran las indemnizatorias derivadas de la actuación de un ilícito de cualquier índole, siempre y cuando acredite la concurrencia de los requisitos a tal fin previstos, y muy especialmente la relación causal entre el perjuicio que se sostiene sufrido y el acto consistente en la concurrencia sin la necesaria cualificación profesional.

 2.- El administrador de fincas aspirante que no ha venido designado no tendría legitimación para impugnar la concreta designación efectuada, y desde luego no con fundamento en la tesis de no haber sido seleccionado habiéndolo sido una persona con menos cualificación, pues en la concurrencia de una pluralidad de sujetos para un puesto siempre hay un designado y todos los demás no lo son. Y no por ello puede hablarse de perjuicio, pues su posición no merma respecto de la situación inmediatamente preexistente.

Solo podría sostenerse la legitimación de cualquier comunero, bien para impugnar el acuerdo de designación si la inidoneidad es manifiesta, o bien transcurrido un tiempo y advertida ésta, para forzar un pronunciamiento de pérdida de confianza por parte de la comunidad, y en caso, de no serle favorable a lo pretendido el acuerdo que se adopte, poder venir después a impugnarlo conforme a derecho.

 3.- Cuando la comunidad nombrase a un administrador profesional que no contara con una cualificación legal suficiente para el desempeño de dicho cargo, otro administrador profesional, por el mero hecho de serlo, no tiene legitimación suficiente como para impugnar el acuerdo de designación de tal administrador no cualificado ya que no ostenta la condición de comunero (art. 18.2 LPH -EDL 1960/55-); tampoco la tendría para accionar en contra de dicho nombramiento en cualquier tipo de procedimiento civil ya que la única manera de dejar sin efecto un acuerdo comunitario es impugnando el mismo por la vía prescrita en el citado art. 18 LPH

 4.- Otra cosa también sería que un administrador profesional hubiera sido cesado (el llamado derecho de desistimiento de la comunidad) sin causa o motivo que lo justificara antes de que hubiera transcurrido el plazo de duración del contrato, en cuyo caso aquél podría iniciar acciones contra dicha comunidad en orden a reclamar los daños y perjuicios que por el injustificado cese se le hubieran ocasionado. Ahora bien, el hecho de que el administrador no comunero que pudiera sucederle no tuviera una preparación legalmente cualificada no sería atacable por el Administrador cesado.

 5.- Parece evidente que en el caso del nombramiento como administrador de un no propietario, los propietarios disconformes con el acuerdo de la junta podrán impugnar el nombramiento de una persona por falta de aptitud legal para el ejercicio del cargo de administrador y, posiblemente, también exigir que quede nombrado el propuesto de forma alternativa con cualificación profesional adecuada. También, sin duda, estarán legitimados para la impugnación de éstos nombramientos los colegios de administradores de fincas. Lo que en ningún caso estarán estos legitimados para obtener de los tribunales es la sustitución del nombramiento impugnado por otro propuesto que en opinión de los actores deba ser nombrado, ya que dicha designación corresponde en exclusiva a la junta de los propietarios.

 6.- El administrador tercero difícilmente puede considerarse perjudicado en un ámbito regido por la libertad de nombramiento, bien entendido que ello lo es sin perjuicio de su derecho de comunicación a las autoridades correspondientes el caso de intrusismo que afecta al interés colectivo de la profesión pero no al individual de cada uno de los administradores profesionales que, como tales, carecen de la debida legitimación tanto para impugnar el acuerdo, salvo que sea propietario y en calidad de tal, como para exigir reparación como perjudicado en tanto no cabe entender que hay daño alguno individual con la designación hecha por la comunidad de propietarios.

 7.- Si de acuerdo con el art.10 LEC -EDL 2000/77463- tienen legitimación quienes comparezcan y actúen en juicio como titulares de la relación jurídica u objeto litigioso, y dicha legitimación viene dada por la relación jurídica material que se trae al proceso, el tercero que no ha sido contratado por la comunidad de propietarios ha de entenderse que carece de esa legitimación, puesto que ninguna relación jurídica ha llegado a constituir con la comunidad de propietarios, el simple hecho de que haya hecho una oferta a la comunidad de propietarios, que con posterioridad no ha sido aceptada, no le atribuye ningún un tipo de derecho, y por lo tanto le legitima para impugnar el contrato que la comunidad de propietarios haya celebrado con un tercero, tenga o no la esa cualificación profesional.

VOTO PARTICULAR. Dña. María Félix Tena Aragón

La acción no sería la de impugnación de acuerdos de la comunidad porque, conforme al art 18.2 LPH -EDL 1960/55- carecería de legitimación quien opta a ese cargo sin ser comunero, pero sí considero que a través del declarativo ordinario de anulación de actos contarios a la ley, y del que resulta perjudicado un particular, podría invocarse esa nulidad.

Nulidad que también cabría su ejercicio por algún comunero, art 18.1 a) LPH, y en este caso, sí a través de la acción de impugnación de acuerdos sociales conforme al art 18 LPH.

Lefebvre - EL Derecho no comparte necesariamente ni se responsabiliza de las opiniones expresadas por los autores o colaboradores de esta publicación

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