El Derecho

Conócenos

CIVIL

¿Puede reclamarse al adquirente de un inmueble la deuda por afección real del art. 9.1.e) 3 LPH contra su patrimonio o solo contra el inmueble?

Coordinador: Vicente Magro Servet

  • Imprimir

Sabemos que el adquirente de un inmueble es deudor en tanto ha adquirido la finca y por la vía del art. 9 LPH -EDL 1960/55- se le puede reclamar la deuda como señala el art. 9.1. e) 3º que apunta que: "El adquirente de una vivienda o local en régimen de propiedad horizontal, incluso con título inscrito en el Registro de la Propiedad, responde con el propio inmueble adquirido de las cantidades adeudadas a la comunidad de propietarios para el sostenimiento de los gastos generales por los anteriores titulares hasta el límite de los que resulten imputables a la parte vencida de la anualidad en la cual tenga lugar la adquisición y a los tres años naturales anteriores. El piso o local estará legalmente afecto al cumplimiento de esta obligación."

Ahora bien, la cuestión que surge es si de la literalidad del art. antes citado puede deducirse que la reclamación se le puede hacer como un deudor real contra su patrimonio o solo podría hacerse contra el inmueble, ya que el precepto señala que responde con el propio inmueble adquirido de las cantidades adeudadas a la comunidad de propietarios. ¿Quiere esto decir que en la reclamación judicial se debería hacer constar que la ejecución solo podría llevarse a cabo sobre el inmueble y no contra otros bienes del deudor si no pagare? Ello determina también si en la junta aprobando la liquidación de la deuda nos planteamos si debe considerársele como “deudor” a los efectos de iniciar contra él un monitorio, o si en estos casos hay que instar un declarativo con la certificación del secretario del estado de la deuda y su responsabilidad con la afección real del adquirente que responde solidariamente con el vendedor de la deuda.

Desarrollo y metodología de las conclusiones a las que llega el grupo de trabajo de los magistrados que han deliberado sobre la cuestión que formulamos.


Este foro ha sido publicado en la "Revista de Derecho Inmobiliario", el 1 de diciembre de 2016.

(Puedes consultar Legislación y Jurisprudencia en nuestra Base de Datos).

La cuestión debe de abordarse según quien sea el obligado. La afección real del inmueble, como tal afecta solo al bien, y al titular de ese bien, inscrito registralmente, al margen o no de su condición de deudor de los importes objeto de reclamación. Como se deduce del art. 9 LPH -EDL 1960/55- se puede ser responsable o si se quiere garante de parte de la deuda contraída con la Comunidad de Propietarios, sin ser deudor inicial de ese importe. Así se deduce cuando se establece que el adquirente de una vivienda o local en régimen de propiedad horizontal, incluso con título inscrito en el Registro de la Propiedad, responde con el propio inmueble adquirido de las cantidades adeudadas a la comunidad de propietarios para el sostenimiento de los gastos generales por los anteriores titulares hasta el límite de los que resulten imputables a la parte vencida de la anualidad en la cual tenga lugar la adquisición y a los tres años naturales anteriores.

Tenemos en consecuencia, un deudor propio que responderá por vía del art. 1911 CC -EDL 1889/1- con todos sus bienes, y un deudor por extensión legal, que responde de parte de esa deuda, pero como expone el precepto mencionado, solo con ese bien. Del mismo modo que cabe que pueda haber un tercero registral no coincidente con ninguno de los anteriores, que se ve afecto por la titularidad registral del bien, y el carácter real de tal afección, y que como ya declaró la sentencia TS de 22 de abril de 2015 -EDJ 2015/58391- solo responde con el bien generador de la deuda. (Arts. 9 y 21 LPH -EDL 1960/55-)

A efectos del art. 21 LPH -EDL 1960/55- el obligado al pago es el propietario (párrafo primero) en principio, será deudor responsable de dicho pago el que lo era en el momento de producirse la obligación de satisfacer el gasto comunitario (el deudor propio). Por extensión y con el fin de proteger la solvencia de las Comunidades de Propietarios se fijaron una serie de garantías. Una de ellas es que el adquirente del bien tenga que afrontar el pago debido por la anualidad corriente y las 3 anteriores con la finca adquirida y ello sin perjuicio del derecho de repetición de éstas contra el obligado al pago. (Deudor garante)

En consecuencia si la acción que se ejercita es meramente obligacional, existe una legitimación pasiva por el propietario no deudor inicial, pero limitado temporalmente, que puede ser objeto de reclamación a través del proceso monitorio. (Art. 21 LPH -EDL 1960/55-) Si lo que se pretende es llevar a cabo algún tipo de actuación real habrá forzosamente que contar con la necesaria identidad entre la realidad registral y extraregistral. Si no coinciden será preciso traer al titular registral, para hacer posible la traba a estos solos efectos, si se quiere que sea efectivo el embargo preventivo que autoriza el art. 21.5.2 LPH así como el procedimiento de apremio contra los bienes afectos a la deuda.

En principio, la Ley de Propiedad Horizontal parece resultar clara en este aspecto pues en caso de transmisión de un bien inmueble sujeto al régimen de propiedad horizontal el nuevo propietario respondería de las deudas mantenidas por el anterior dentro de los límites cronológicos que se señalan. Esta obligación para el nuevo titular se deriva de lo establecido en el art. 9.1.e) -EDL 1960/55- de la citada ley, según el cual: “el adquirente de una vivienda o local en régimen de propiedad horizontal, incluso con título inscrito en el Registro de la Propiedad, responde con el propio inmueble adquirido de las cantidades adeudadas a la comunidad de propietarios para el sostenimiento de los gastos generales por los anteriores titulares hasta el límite de los que resulten imputables a la parte vencida de la anualidad en la cual tenga lugar la adquisición y a los tres años naturales anteriores. El piso o local estará legalmente afecto al cumplimiento de esta obligación”.

En orden a dar respuesta a la cuestión planteada, resulta oportuno señalar que una cuestión es que el inmueble responda de deudas de la comunidad y otra diferente quién es el deudor. A saber, deudor es quien sea propietario al tiempo en el que se produzca la deuda no satisfecha, por lo que si se transmite un bien inmueble con deudas no pagadas a la comunidad de propietarios, el comprador intimado al pago (y que no quiere que se le ejecute el bien), atenderá tal pago y podrá repetir después con el vendedor salvo que expresamente haya asumido sus deudas.

El certificado permite conocer al comprador el estado de cosas, pero su incorporación al instrumento público y su asunción por el comprador como certero, no implica la asunción de la deuda por el comprador (salvo que expresamente así se indicara, lo que no parece el caso frecuente), el cual únicamente habrá de pechar, atendido el carácter real de la afección por el periodo cronológico indicado, con la atención frente a la comunidad del pago de lo debido correspondiente a la anualidad corriente y las tres últimas vencidas.

Esto es, el nuevo adquirente habrá de soportar, en su caso, que el inmueble adquirido venga a responder de la deuda contraída con la Comunidad durante el periodo anterior a la transmisión del bien –dentro de los términos cronológicos determinados por la norma-, sin que recaiga sobre él la responsabilidad patrimonial universal derivada del art. 1911 CC -EDL 1889/1-. Ello no empece que pueda ser demandado por la vía del juicio monitorio, pues por ese periodo cronológico, y en los términos antedichos, resulta responsable al cumplimiento de la obligación frente a la Comunidad por razón de la adquisición derivativa del dominio que se ha operado. Y admitida que sea a trámite, en su caso, la solicitud de proceso monitorio, vendrá requerido de pago y, si así le interesa, podrá formular oposición en los términos que resulten procedentes.

A la primera pregunta que se formula ha de responderse, sin duda, que sí; que no es posible dirigir la ejecución sino, únicamente, contra la finca adquirida y de la que dimana la deuda que se reclama, sin que pueda hacerse contra otros bienes del nuevo adquirente.

Se trata de una afección real de la citada finca, afección que no requiere siquiera su inscripción en el registro de la propiedad, por cuanto, como ya tienen señalado la Dirección General de Registros y Notariado y la jurisprudencia, inscrito el régimen de la propiedad horizontal consta ya suficientemente, aunque con cierta indeterminación, la afección real, que forma parte del contorno ordinario del ámbito del poder en que consiste el dominio de cada piso.

Por tanto, aun cuando la obligación de cada comunero de contribuir al sostenimiento de los gastos comunes de la comunidad tenga la naturaleza y el carácter de personal ex lege, de forma excepcional la Ley ha previsto esta obligación de naturaleza ambulatoria o propter rem que grava únicamente el bien adquirido del que dimana la deuda comunitaria que no se hizo efectiva por el vendedor del mismo, respecto del cual la comunidad de propietarios continúa teniendo legitimación activa para reclamarle la deuda impagada como obligación personal. Es por esto que la condición de deudor respecto de la comunidad continuará teniéndola el propietario que incumplió con su obligación de pago, si bien la finca transmitida por éste al nuevo adquirente se encontrará gravada con la referida afección real. No puede hablarse pues, de novación subjetiva de la deuda ya que la condición de deudor personal continúa teniéndola, como se ha dicho, el propietario que dejó de cumplir con su obligación de pago de los gastos comunes de acuerdo con el art. 9.1.e) LPH -EDL 1960/55-. Sí podría hablarse de una asunción cumulativa de la deuda frente a la comunidad en la parte delimitada por el art. 9.1 LPH.

Así pues, la finca queda afecta al cumplimiento de la mencionada obligación hasta el límite temporal marcado por el referido precepto, a modo de garantía creada por la Ley que asegure dicho cumplimiento.

De esta forma el art. 1911 CC -EDL 1889/1- no resultará de aplicación al nuevo propietario que adquirió la finca comunitaria después de que quien se la vendió no hiciera frente al pago de las cuotas establecidas, ya que aquél, como se ha indicado, solo responderá de las cantidades concretas que establece la Ley y tan solo con el inmueble cuya propiedad le ha sido transmitida.

Entiendo que, conforme al art. 538.2.3º LEC -EDL 2000/77463-, cabría dirigir la ejecución contra el nuevo propietario, incluso, sin figurar inicialmente como deudor en el título ejecutivo (sentencia o decreto de terminación del juicio monitorio) si se hubiere producido la transmisión del bien, ya que por Ley se encontraría afecto al pago de la deuda.

Partiendo de lo hasta aquí indicado, y respondiendo con ello a la segunda pregunta que se formula, entiendo que sí es factible recurrir al juicio monitorio para reclamar al nuevo adquirente la parte de deuda de la que responde la finca adquirida por él, siendo conscientes de que si, tras el requerimiento de pago éste no se hace efectivo, el objeto de la ejecución no puede ser otro que la realización de la mencionada finca en virtud de la afección real de la que responde. Se habrá de estar atento de acotar la ejecución únicamente al bien adquirido por el ejecutado al tiempo de dictar el decreto de medidas ejecutivas.

Debe tenerse en cuenta que el art. 21 LPH -EDL 1960/55- permite que a través de dicho cauce procesal (el juicio monitorio) se reclame el cumplimiento de las obligaciones contenidas en el art. 9.1.e) de la citada Ley, haciendo destinatario de la reclamación a quien fuere propietario de la vivienda o el local, sin hacer distingos. Como ya se apuntó, en base a este último precepto el vendedor responderá del impago de las cuotas por incumplimiento de una obligación de carácter personal y el nuevo propietario lo hará por el impago de dichas cuotas con el límite establecido por la Ley como obligación que grava la vivienda o el local adquiridos a causa de la afección real que lo grava.

Se plantea la cuestión relativa al alcance de la responsabilidad del tercer adquirente de un inmueble por las deudas del anterior dueño con la comunidad de propietarios, así como la interpretación que debe darse a la previsión del art. 9.1.e).3º LPH -EDL 1960/55-.

En relación a la cuestión planteada debe admitirse la interpretación literal de dicha norma como la más acertada para dar una respuesta coherente con el sistema diseñado en la Ley de Propiedad Horizontal. No podemos olvidar que la deuda generada por el impago de cuotas comunitarias es propia y personal de la persona que era titular de la vivienda cuando se generó la deuda, sin que la misma pueda ser transmitida al tercer adquirente por este solo hecho, pues el mismo era un tercero en la relación jurídica entre la comunidad y el comunero moroso, posterior vendedor, y no puede vincularse la deuda a dicho tercero como si de una deuda personal se tratase. Ello nos lleva a la primera conclusión, esto es, que el comprador no responderá de la deuda con todo su patrimonio sino exclusivamente con el bien inmueble que adquiere, tal como por otro lado sostiene reiterada jurisprudencia menor, pudiéndose citar las sentencias de las AP de Barcelona de 19 de marzo de 2004 -EDJ 2004/34931-, Vizcaya de 20 de julio de 2004 -EDJ 2004/180220-, Madrid de 8 de marzo de 2005 -EDJ 2005/43694- o Lugo de 6 de mayo de 2005 -EDJ 2005/84876-.

Si se examina el art. 9.1.e).3 LPH -EDL 1960/55- podemos apreciar que en el mismo no se contiene una extensión de la deuda de carácter universal a cargo del tercer adquirente sino que el mismo contiene una concreta extensión parcial de dicha deuda al tercer adquirente, doblemente limitada. Por un lado se limita el importe que puede ser exigido por parte de la comunidad de propietarios a la anualidad en curso y las tres anualidades anteriores (que no tiene por qué coincidir con el importe total que puede ser superior), y por otro lado se establece un concreto bien que responde de dicha cantidad, limitando de este modo la responsabilidad universal del tercer adquirente y suponiendo una excepción a la previsión del art. 1911 CC -EDL 1889/1-, de forma que solo el bien adquirido y que ha generado el impago de las cuotas comunitarias debe responder de éstas y por dicho límite cualquiera que sea el propietario del mismo. Se establece, por tanto, un derecho de crédito con preferencia real sobre un determinado bien inmueble.

Mayor complejidad presenta la segunda parte de la cuestión planteada. En primer lugar, como ya se ha señalado, el deudor es el propietario del inmueble en el momento que se genera la deuda, por lo que nunca puede hablarse de deudor en relación con el tercer adquirente, siendo dudoso que pudiera llevarse a cabo una liquidación de la deuda anterior frente a dicho tercer adquirente e incluso es discutible la posibilidad de que se inicie un juicio monitorio contra el mismo en exclusiva, sin perjuicio de que tal liquidación o proceso pueda plantearse de forma conjunta contra el deudor real (por todo el importe de la deuda pendiente de abono) y el tercer adquirente (con el límite legal de responsabilidad establecido en el citado art. 9.1.e).3º LPH -EDL 1960/55-), por lo que puede afirmarse que cuando la junta aprueba la liquidación de la deuda no se puede considerar al adquiriente como deudor para iniciar un monitorio contra él, sino que como responde exclusivamente por la afección real del inmueble, es necesario el inicio de un declarativo para dilucidar las obligaciones de dicho adquiriente.

La posición jurídica del adquirente de un piso o local, cuyo vendedor adeude a la comunidad cantidades por gastos generales, es análoga a la del propietario de un bien entregado en prenda o hipotecado en garantía del cumplimiento de una deuda ajena.

Por el simple hecho de la adquisición no se produce una novación subjetiva por cambio de deudor; el vendedor del piso o local sigue siendo quien adeuda las cantidades, ya que para el cambio de deudor es imprescindible tanto el consentimiento de la comunidad como el del adquirente (art. 1205 CC -EDL 1889/1-).

Igual que el propietario del bien dado en garantía, el comprador por este solo hecho no se convierte en deudor, si el adquirente acepta garantizar el pago de lo adeudado, esto solo lo convertirá en fiador del deudor inicial que seguirá siéndolo.

Si al adquirente lo consideramos no deudor, sino únicamente propietario de un bien afecto al cumplimiento de la obligación, con el límite temporal de los generados en la anualidad vencida y las tres anteriores, no habrá motivo para impedirle el ejercicio del derecho de voto en la juntas de propietarios.

Si como hemos dicho no es deudor, sino solo propietario de un bien afecto al pago de la deuda, cuando lo pierda por la ejecución de esta tremenda la acción para repetir contra el vendedor que sigue siendo quien adeuda las cuotas por gastos a la comunidad.

Asimismo si su piso o local está afecto al pago de lo adeudado, no hay motivo para impedir que la junta apruebe la liquidación de deuda a los efectos de iniciar un monitorio, ya que el art. 812 LEC -EDL 2000/77463-, al regular los casos en que procede del proceso monetario, en su apartado 2, 2º, lo autoriza “cuando la deuda se acredite mediante certificaciones de impago de cantidades debidas en concepto de gastos comunes de Comunidades de propietarios de inmuebles urbanos”, exigiendo que cumplan los requisitos del apartado 1, es decir que “pretenda de otro el pago de deuda dineraria de cualquier importe, líquida, determinada, vencida y exigible”. No hay duda de la existencia de una deuda con estos caracteres y que el propietario responde de su pago con el piso o local, por lo que la certificación de la deuda por gastos comunes debe ser suficiente para el inicio del proceso monitorio.

Lo dicho no impide que sea más seguro, por menos sujeto a discusión, que instar un proceso declarativo con la certificación del secretario del estado de la deuda.

Por último conviene resaltar que es doctrina legal la fijada en la sentencia TS (Sala 1ª) de 22 abril 2015 -EDJ 2015/58391-, que "cuando el deudor de cuotas por gastos de comunidad de propietarios, por obligación propia o por extensión de responsabilidad, no coincida con el titular registral, la reclamación frente a éste solo será al objeto de soportar la ejecución sobre el inmueble inscrito a su nombre".

Para el correcto tratamiento de la cuestión planteada (si la afección real contenida en el art. 9.1.e).3º LPH -EDL 1960/55- implica que el adquirente del piso o local solo responde con estos o, por el contrario, con todo su patrimonio) procede dejar previamente establecido que, en principio, de las obligaciones para el adecuado sostenimiento y conservación de un inmueble en régimen de propiedad horizontal responderá el que fuese titular del piso local al tiempo del devengo de las mismas, aunque ya no lo fuera (obligación de carácter personal de la que se responde con todos los bienes presente y futuros conforme dispone el art. 1911 CC -EDL 1889/1-). Es decir, el vendedor del inmueble responderá de las devengadas hasta el momento de la transmisión y el vendedor, de las generadas desde entonces.

Sin perjuicio de dichas obligaciones de carácter personal, el legislador ha establecido una obligación real o propter rem como garantía del cumplimiento de las mismas para el sostenimiento y conservación de edificio en régimen de propiedad horizontal.

Así, al establecer la Ley de Propiedad Horizontal que el adquirente de un piso o local “responde” con el propio inmueble adquirido de las cantidades adeudadas….hasta el límite de las que resulten imputables a la parte vencida de la anualidad en la cual tenga lugar la adquisición y a los tres años naturales anteriores, está estableciendo una obligación de carácter real. Es decir, no se trata de una novación subjetiva en las obligaciones que convirtiese al adquirente en deudor por la totalidad del crédito derivado del impago de los gastos generales. Esto es, no queda convertido el adquirente en obligado “personal” de esos débitos anteriores, sino que lo único que se encuentra afecto al cumplimiento de tales obligaciones es el piso o local tal y como el indicado precepto expone de forma expresa.

Así, es de significar que el artículo citado indica que el adquirente “responde con…” no que sea “deudor”.

Como indica la sentencia de 26 febrero 2015 AP de Vizcaya -EDJ 2015/43902- “la responsabilidad de pago afecta tanto al propietario anterior (el que lo era cuando se generó la deuda, como obligación personal) como al nuevo (como obligación real derivada de la carga real que la ley establece sobre el inmueble), "pudiendo reclamarse la deuda a cualquiera de ellos", señalando “Dentro de ese límite temporal (y siendo también límite de la garantía el inmueble en sí…”. Razonamientos que viene a reproducir la sentencia de la AP de Sta. Cruz de Tenerife de 16 de enero de 2008 -EDJ 2008/23974-.

Es decir, como se desprende del propio tenor del texto, el adquirente solo responderá con el inmueble adquirido de las obligaciones a las que se refiere la cuestión (las de la anualidad en la que tenga lugar la adquisición y las de los tres años anteriores, según la redacción actual del precepto). De responder de las mismas “con todo su patrimonio” se estaría desnaturalizando la responsabilidad, real, no personal.

En orden a la posibilidad de iniciarse un proceso monitorio frente al adquirente por dichas obligaciones, no veo inconveniente siempre y cuando se delimite que naturaleza de la reclamación y los límites de la responsabilidad en orden al ejecución de lo que se resuelva, llamándose al adquirente como nuevo titular del piso o local.

El adquirente, dice el art. 9.1. e) párrafo 3º LPH -EDL 1960/55- “responde”.

Quiere ello decir que el propietario actual del inmueble es responsable, con el límite temporal que el propio precepto establece tras la Ley 8/2013 –anualidad en la cual tenga lugar la adquisición y a los tres años naturales anteriores-, de las deudas generadas por la cuota parte –y pactos entre propietarios- que corresponda al inmueble adquirido en la comunidad.

Pues bien, lo que se plantea es si esa responsabilidad, que no es sino atribución de un crédito negativo contra la propiedad tras la adquisición de la finca por el periodo correspondiente, es efectiva contra el nuevo propietario y exigible bajo el régimen general de responsabilidad universal a que se refiere el art. 1911 CC -EDL 1889/1- al establecer el régimen de responsabilidad del deudor o si, por el contrario, como ciertamente se deriva de una interpretación apegada a la literalidad del precepto, de tal obligación el nuevo acreedor solo responde con el propio inmueble pero no con otros bienes de los que fuera titular. Dicho de otro modo, se plantea si la responsabilidad del nuevo propietario por las obligaciones de sostenimiento de la comunidad pendientes de pago por el propietario anterior son limitadas o si, por el contrario, el precepto legal formula una atribución general de la obligación sin límite, con lo que ello implicaría a la hora de formular la reclamación judicial contra el mismo.

Pues bien, para responder a la cuestión formulada lo que ha de tenerse en cuenta es que la afección real contenida en el precepto que nos ocupa lo que viene a establecer es una proyección de la “preferencia” de pago sobre el inmueble contenida en el párrafo 2º del citado precepto, pero no una limitación de responsabilidad, que desde luego tiene una diferente naturaleza.

Así se desprende si cabe con mayor claridad de los expeditivos términos del art. 21.1 LPH -EDL 1960/55- cuando establece que las obligaciones a que se refiere el apartado e) del art. 9, deberán cumplirse por el propietario de la vivienda o local, añadiendo, sin distinción temporal entre propietarios, que el presidente o administrador, si así lo acordase la junta de propietarios, podrá exigirlo judicialmente a través del proceso monitorio, siendo particularmente explícita la facultad conferida a la comunidad en el sentido de que la petición inicial podrá formularse contra cualquiera de los obligados o contra todos ellos conjuntamente, pudiéndose solicitar el embargo preventivo de bienes suficientes de aquél, para hacer frente a la cantidad reclamada, intereses y las costas.

Ello implica que la responsabilidad del nuevo propietario por las deudas de que se trata, que puede ser demandado por las deudas de que responde conforme al art. 9.1.e) LPH -EDL 1960/55- y cuyos bienes, si no paga, pueden ser embargos en cantidad suficiente para cubrir la reclamación, es universal y por tanto, responde de ellas con todos sus bienes, sin perjuicio la legal preferencia que adquiere la comunidad para hacerla efectiva sobre el inmueble sito en la comunidad acreedora en el marco de su reclamación a modo de privilegio o garantía.

En conclusión, no hay límite de responsabilidad sino extensión a favor de la comunidad de propietarios de la preferencia legal para el cobro de sus deudas contra el inmueble adquirido por el nuevo deudor por disposición legal.

RESPUESTA MAYORITARIA (6 a 1) de D. Luis Alberto Gil Nogueras, D. Salvador Vilata Menadas, D. Francisco Berjano Arenado, D. Miguel Angel Larrosa Amante, D. Eduardo Salinas Verdeguer, D. Juan Luis Gordillo Álvarez-Valdés

1.- El obligado al pago es el propietario (párrafo primero) en principio, será deudor responsable de dicho pago el que lo era en el momento de producirse la obligación de satisfacer el gasto comunitario (el deudor propio). Por extensión y con el fin de proteger la solvencia de las Comunidades de Propietarios se fijaron una serie de garantías. Una de ellas es que el adquirente del bien tenga que afrontar el pago debido por la anualidad corriente y las 3 anteriores con la finca adquirida y ello sin perjuicio del derecho de repetición de éstas contra el obligado al pago. (Deudor garante)

En consecuencia si la acción que se ejercita es meramente obligacional, existe una legitimación pasiva por el propietario no deudor inicial, pero limitado temporalmente, que puede ser objeto de reclamación a través del proceso monitorio pero solo sobre el bien.

2.-. La afección real del inmueble, como tal afecta solo al bien, y al titular de ese bien, inscrito registralmente, al margen o no de su condición de deudor de los importes objeto de reclamación.

3.- Una cuestión es que el inmueble responda de deudas de la comunidad y otra diferente quién es el deudor. A saber, deudor es quien sea propietario al tiempo en el que se produzca la deuda no satisfecha, por lo que si se transmite un bien inmueble con deudas no pagadas a la comunidad de propietarios, el comprador intimado al pago (y que no quiere que se le ejecute el bien), atenderá tal pago y podrá repetir después con el vendedor salvo que expresamente haya asumido sus deudas.

4.- El nuevo adquirente habrá de soportar, en su caso, que el inmueble adquirido venga a responder de la deuda contraída con la Comunidad durante el periodo anterior a la transmisión del bien –dentro de los términos cronológicos determinados por la norma-, sin que recaiga sobre él la responsabilidad patrimonial universal derivada del art.1911 CC -EDL 1889/1-.

5.- Sí se examina el art. 9.1.e).3º LPH -EDL 1960/55- podemos apreciar que en el mismo no se contiene una extensión de la deuda de carácter universal a cargo del tercer adquirente sino que el mismo contiene una concreta extensión parcial de dicha deuda al tercer adquirente, doblemente limitada. Por un lado se limita el importe que puede ser exigido por parte de la comunidad de propietarios a la anualidad en curso y las tres anualidades anteriores (que no tiene por qué coincidir con el importe total que puede ser superior), y por otro lado se establece un concreto bien que responde de dicha cantidad, limitando de este modo la responsabilidad universal del tercer adquirente y suponiendo una excepción a la previsión del art. 1911 CC -EDL 1889/1-, de forma que solo el bien adquirido y que ha generado el impago de las cuotas comunitarias debe responder de éstas y por dicho límite cualquiera que sea el propietario del mismo.

6.- Por el simple hecho de la adquisición no se produce una novación subjetiva por cambio de deudor; el vendedor del piso o local sigue siendo quien adeuda las cantidades, ya que para el cambio de deudor es imprescindible tanto el consentimiento de la comunidad como el del adquirente (art. 1205 CC -EDL 1889/1-).

Igual que el propietario del bien dado en garantía, el comprador por este solo hecho no se convierte en deudor, si el adquirente acepta garantizar el pago de lo adeudado, esto solo lo convertirá en fiador del deudor inicial que seguirá siéndolo.

7.- Como se desprende del propio tenor del texto, el adquirente solo responderá con el inmueble adquirido de las obligaciones a las que se refiere la cuestión (las de la anualidad en la que tenga lugar la adquisición y las de los tres años anteriores, según la redacción actual del precepto). De responder de las mismas “con todo su patrimonio” se estaría desnaturalizando la responsabilidad, real, no personal.

En orden a la posibilidad de iniciarse un proceso monitorio frente al adquirente por dichas obligaciones, no se ve inconveniente, siempre y cuando se delimite qué naturaleza de la reclamación y los límites de la responsabilidad en orden al ejecución de lo que se resuelva, llamándose al adquirente como nuevo titular del piso o local.

8.- Sí es factible recurrir al juicio monitorio para reclamar al nuevo adquirente la parte de deuda de la que responde la finca adquirida por él, siendo conscientes de que si, tras el requerimiento de pago éste no se hace efectivo, el objeto de la ejecución no puede ser otro que la realización de la mencionada finca en virtud de la afección real de la que responde. Se habrá de estar atento de acotar la ejecución únicamente al bien adquirido por el ejecutado al tiempo de dictar el decreto de medidas ejecutivas.

 

VOTO PARTICULAR (1) de D. Luis Antonio Soler Pascual

1. La responsabilidad del nuevo propietario por las deudas de que se trata, que puede ser demandado por las deudas de que responde conforme al art. 9.1.e) LPH -EDL 1960/55- y cuyos bienes, si no paga, pueden ser embargos en cantidad suficiente para cubrir la reclamación, es universal y por tanto, responde de ellas con todos sus bienes, sin perjuicio la legal preferencia que adquiere la comunidad para hacerla efectiva sobre el inmueble sito en la comunidad acreedora en el marco de su reclamación a modo de privilegio o garantía.

En conclusión, no hay límite de responsabilidad sino extensión a favor de la comunidad de propietarios de la preferencia legal para el cobro de sus deudas contra el inmueble adquirido por el nuevo deudor por disposición legal.

Lefebvre - EL Derecho no comparte necesariamente ni se responsabiliza de las opiniones expresadas por los autores o colaboradores de esta publicación

feedburner

Suscríbase a nuestros contenidos

Contenidos relacionados

  1. CONSEJO DE MINISTROS

    Proyecto de Ley de Crédito Inmobiliario

  2. Colección Tribunal Supremo

    Código Civil

  3. Práctica Procesal

Atención al cliente: De lunes a viernes de 8:30 a 20:00 horas ininterrumpidamente. Tel 91 210 80 00 - 902 44 33 55 Fax. 915 78 16 17