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PROPIEDAD HORIZONTAL

¿Puede incorporarse un comunero a una junta una vez que esta se ha iniciado y votar en ella?

Coordinador: Vicente Magro Servet

Presidente de la Audiencia Provincial de Alicante.

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La práctica de la celebración de una junta de propietarios nos suele deparar cuestiones y situaciones curiosas. Así, es sabido que a la hora de comparecer en una junta de propietarios hay comuneros que por razones de trabajo u otras se retrasan al acudir a la celebración de una junta. Incluso se dan casos en que llegan cuando ya ha empezado la votación de algún punto. Así las cosas, si bien es sabido que su presencia no tiene efecto para poder dar por constituida a la junta, ya que al haberlo sido en segunda lo es sin exigencia de quórum de asistencia, al cuestión que surge es la siguiente:

¿Es posible permitir intervenir en una junta y votar a un comunero que se quiere incorporar a una junta una vez se ha dado inicio a la misma?

¿Es posible que un comunero se incorpore tarde a una junta cuando esta ya ha empezado y exigir que puede votar?


Este foro ha sido publicado en el "Boletín Propiedad Horizontal", el 1 de octubre de 2012.

No cabe duda, al menos para quien suscribe, que cada uno de los puntos del orden del día de una reunión de la junta de propietarios de una comunidad es estanco e independiente de los demás, de tal manera que podrá darse el caso de propietarios que no puedan o, simplemente, no quieran asistir al debate y votación de uno de ellos y sí deseen hacerlo respecto de otros.

Así, lo que ocurrirá es que si un propietario se incorpora ya iniciada una junta habrá perdido la oportunidad de emitir su opinión y voto en cuanto a los puntos del orden del día que ya hubieran sido tratados. Esto tiene la consecuencia, de un lado, de que, si permanece hasta el final, se le tenga por enterado del resultado de los anteriores debates, con lo que no habrá que notificarle expresamente su resultado y de otro lado la de que, como quiera que no expresó su opinión sobre determinadas cuestiones, podrá impugnar el acuerdo si a su derecho conviniese, ya que, a tales efectos, debe considerársele como ausente.

Pero ¿Qué ocurre si se ausenta de la reunión antes de que finalice ésta? Pues que se le tendrá como ausente respecto de aquellas cuestiones que fueron tratadas en la junta una vez que abandonó la reunión y deberán serle notificados los acuerdos que se adoptaron sin estar ya presente a fin de que tenga conocimiento de ellos y pueda impugnarlos.

En cualquier caso, podrá impugnar los acuerdos en los que estuvo presente siempre que hubiera salvado su voto o hubiera sido indebidamente privado de él.

No cabe duda que con esta posibilidad que se admite, de que un comunero pueda estar presente en el debate y votación de unos puntos del orden del día y en otros no, obliga al administrador o secretario de la comunidad a estar más pendiente a la hora de elegir los destinatarios a quienes notificar los acuerdos y a la de computar los quórum necesarios para alcanzar los distintos acuerdos, pero entiendo que es la única solución factible.

Se plantea la cuestión relativa a los efectos que puede tener la incorporación tardía a la junta de propietarios que se está celebrando, en especial con relación al derecho de voto de dicho propietario.

Lo primero que es preciso señalar es que tal incorporación tardía no tiene incidencia alguna en relación con la constitución de la junta, pues si se constituye en primera convocatoria deberán de haber concurrido los propietarios suficientes para la doble mayoría de cuotas y propietarios que exige el art. 16.2.3º LPH -EDL 1960/55-; si por el contrario se constituye la junta en segunda convocatoria el mismo texto legal no exige la concurrencia de ningún tipo de quórum, por lo que en ambos casos será válida la constitución de la junta y no habrá problema alguno por la entrada posterior de uno o varios comuneros una vez iniciada la junta.

Los problemas derivan de la participación de estos propietarios que se incorporan tarde en relación con la participación de los mismos en las votaciones de los diversos acuerdos incluidos en el orden del día. Primeramente considero que no es posible privar a los mismos del derecho de voto con haberse incorporado tarde a la junta de propietarios. Dicho derecho, reconocido en el art. 15.1 LPH -EDL 1960/55-, se tiene por el mero hecho de ser propietario y no consta en el articulado de la Ley de Propiedad Horizontal limitación o restricción de dicho derecho más allá de los propietarios morosos a los que se refiere el art. 15.2 -EDL 1960/55-, lo que implica que no puede ser negado tal derecho de voto al comunero que se incorpora tardíamente a la junta.

La cuestión más discutible es el alcance de dicho derecho a votar, y a participar en la junta de propietarios. No cabe duda que podrá intervenir y votar libremente en relación con aquellos puntos del día que todavía no hayan sido sometidos a discusión y votación en la junta en el momento en el que se incorpora a la misma, formando con su voto las mayorías necesarias para la aprobación de los acuerdos que se prevén en el art. 17 LPH -EDL 1960/55-. Aunque se haya incorporado tarde, el propietario se integra en la junta plenamente, pues como ya se ha señalado no existe posibilidad legal alguna para limitarle o negarle el derecho al voto una vez que se une a la junta.

Donde entiendo que no tiene derecho a voto ni a participar en las deliberaciones es únicamente con relación a aquellos puntos del orden del día que ya habían sido debatidos y votados antes de que se uniese a la junta de propietarios, pues lo que no puede aceptarse es que esta presencia tardía tenga efectos retroactivos sobre lo ya acordado libremente por el resto de los comuneros presentes y más cuando el sentido de su voto podría llegar a condicionar las mayorías y provocar una modificación de lo inicialmente votado. En estos casos considero lícito denegar la reapertura de los temas ya tratados y este propietario carecería de todo derecho a exigir una nueva votación, siendo una solución que tampoco perjudica al propietario tardío, pues el mismo debería de ser considerado como ausente en relación a este acuerdo a los efectos del art. 18.2 LPH -EDL 1960/55- de la legitimación para impugnar la junta. Lo que sí tendrá derecho es a que se haga constar en acta que no estuvo presente cuando se votó el acuerdo en el que no ha podido participar, mención necesaria a los efectos de salvar las exigencias legales para la posible impugnación de la junta de propietarios.

La cuestión que se nos plantea es si el inicio de la Junta constituye una suerte de perpetuatio iurisdictionis –por acudir al símil procesal- en virtud del cual, la situación de hecho existente en el momento de constitución e inicio de la Junta de Propietarios petrifica todo el curso de la Junta sin que pudiera admitirse modificaciones posteriores que la afectaran como sería el caso de la incorporación de nuevos propietarios.

Pues bien, la respuesta es negativa. Y es negativa porque la legislación especial de Propiedad Horizontal articula la toma de decisiones comunales sobre la base de la constitución de una Junta con un quórum mínimo en primera convocatoria –art 16.2 LPH -EDL 1960/55--, pero sin sujeción de quórum en segunda convocatoria y que responde a un contenido previamente determinado y conocido por los convocados –orden del día- que constituye la materia de decisión, individualmente considerado cada asunto de los que integra ese orden del día y que está o puede estar vinculado a criterios de mayoría distintos en función de la naturaleza del acuerdo a adoptar.

Siendo así, no cabe duda que en el caso de la segunda convocatoria, en absoluto se produce una alteración de la situación de hecho de la Junta por la circunstancia de que se incorpore a la Junta ya iniciada un nuevo propietario, que si no es moroso, podrá votar, sin retroacción, respecto de los asuntos del orden del día respecto de los que esté presente. Ningún problema se plantea tampoco en el caso de la primera convocatoria donde son los supuestos de ausencia de los inicialmente computados como parte del quórum, los que pueden cuestionar la válida continuación de la Junta.

En el caso se plantea la adición de propietarios y la respuesta ha de ser, por tanto, idéntica que en el caso de la segunda convocatoria.

Por tanto no cabe entender que el inicio de la Junta constituye un cierre del acto ya que la Junta es un acto jurídico que se desarrolla progresivamente adquiriendo validez cada uno de los acuerdos, sea de aprobación o de rechazo, en base al cumplimiento de las mayorías previstas para cada caso en la Ley.

En consecuencia debe entenderse que el iter o progreso de la Junta en el desarrollo del orden del día, permite la incorporación de nuevos propietarios que, obviamente, podrán ejercer sus derechos respecto de los acuerdos sobre los que se esté debatiendo y estén pendientes de votación.

Referida la cuestión planteada a si un comunero en régimen de propiedad horizontal puede incorporarse a la Junta de propietarios una vez ya iniciada la misma e intervenir en sus deliberaciones, como si en tal supuesto de comparecencia tardía puede votar, como punto de partida es de destacar que la Ley de Propiedad Horizontal al regular la Junta de propietarios (art. 14 y siguientes -EDL 1960/55-) no hace referencia en ningún momento a la constitución de la misma (solo al momento "de iniciarse la misma" al efecto de deber de encontrarse entonces al corriente en el pago de las deudas a fin de poder participar en las votaciones), lo que considero es una cuestión importante a los efectos de no considerar la existencia de un momento "solemne" a partir del cual se entienda la Junta como formalmente establecida y perpetuada hasta la finalización de la reunión.

Por eso entiendo que, celebrándose la Junta de propietarios, uno de los mismos puede presentarse en la misma y ejercer su derecho a intervenir en sus deliberaciones. Eso si, lo que no podrá es pretender retraer su marcha en el sentido de volver a estudiarse un tema ya tratado cuando el no estaba presente. Es decir, podrá participar en los puntos del orden del día por estudiar pero no tratar los ya deliberados.

A estos efectos considero importante que el Secretario actuante haga constar en el acta de la Junta en qué momento- no horario sino respecto de la marcha de la Junta- se personó el propietario que no estaba presente al inicio de la Junta (como también, en qué momento se ausentó un propietario presente a su inicio), así no se tendrá dificultad alguna en establecer cuántos propietarios estaban presentes en cada votación, con la importancia que ello tiene según se razonará más adelante.

Soy consciente de la enorme dificultad y retraso que ello puede comportar en casos de comunidades con numerosos propietarios (unos ausentándose, otros asistiendo con demora, parece improbable pero la casuística nos presenta tales casos con ocasión de coincidir la celebración de la Junta con un importante partido de fútbol ofrecido en la televisión), pero la importancia de la cuestión así lo exige, no olvidemos que la Junta de propietarios es el órgano soberano de la comunidad como el derecho de cada propietario a participar y votar en la misma (con la excepción del caso de no estar al corriente....).

Es de destacar que el Tribunal Supremo, en sentencia de 21 de mayo de 1976 -EDJ 1976/187-, ante la ausencia de un propietario ya iniciada la Junta, razonó que no constando que aquél hubiese tenido conocimiento exacto y completo de lo acordado, no cabía entender aprobado el acuerdo por unanimidad. Es decir, en definitiva viene a aceptar que un propietario se ausente de la Junta iniciada la misma, por lo que también procede considerar lo contrario: que una vez iniciada la Junta se presente el ausente.

El problema que encuentro es que deben de notificarse al propietario que se presenta con demora los acuerdos adoptados en su ausencia, salvo que se desprenda del acta que tuvo conocimiento de los mismos en la reunión –por ejemplo, con la lectura final de todo lo acordado-.

En orden al derecho a votar el propietario en cuestión, conforme a todo lo ya razonado, entiendo que el comunero que se presente a la reunión tiene derecho (salvo la excepción ya apuntada) a votar los acuerdos que se sometan a votación una vez estuviese presente en dicho momento, no los anteriores.

La convocatoria y celebración de las juntas de propietarios está regulado en los arts. 15, 16 y 19 LPH -EDL 1960/55-, la convocatoria de la junta de propietarios deberá realizarse por el presidente o en su defecto por los promotores de la reunión, teniendo derecho a asistir todos los propietarios, pudiendo asistir los propietarios bien personalmente, o por medio de representación; de cada reunión deberá levantarse el correspondiente el correspondiente acta, en el cual entre otros datos se debe recoger la lista de los propietarios que asistan a la reunión, ya sea personalmente o representados.

De estas normas básicas de las juntas de propietarios, debe partirse del principio de una interpretación más favorable a la efectividad de los derechos, de tal forma que no se pongan obstáculos o impedimentos excesivos a la efectividad de los derechos con carácter general.

El derecho a asistir a las juntas y por lo tanto intervenir y con su voto conformar la voluntad de la Comunidad de propietarios , es uno de los derechos esenciales de los copropietarios de los diferentes pisos y locales de los inmuebles sujetos al régimen de propiedad horizontal, solo puede ser privado del derecho al voto, pero no de asistir e intervenir, en los supuestos previstos en el art. 15.2 LPH -EDL 1960/55-, aquellos copropietarios que al iniciarse la junta no se encontrasen al corriente en el pago de todas las deudas vencidas con la comunidad y no hubiesen impugnado judicialmente las mismas o procedido a la consignación judicial o notarial.

De todo expuesto debe llegarse a la conclusión que al ser un derecho esencial de los copropietarios el de asistir a la junta de propietarios, ese derecho podrá ejercitarse en cualquier momento de la celebración de la junta, ya lo sea al inicio de la misma o durante su celebración, ahora bien deberá hacerse constar dicha circunstancia en el acta de la junta; sin que se pueda entender como obstáculo a esta posibilidad el que la lista de asistentes se deba realizar en primer lugar a entrar a discutir los distintos puntos del orden del día, puesto que dicho obstáculo se deberá salvar haciendo referencia a esa circunstancia en el propio acta.

Esta interpretación favorable a la intervención del comunero en la junta una vez que esta ya haya comenzado, tiene algunas especialidades, lo que es evidente, es que en modo alguno se puedan volver a tratar temas del orden del día que ya se hubieran deliberado y votado, su intervención y su voto no se tendrá en cuenta para establecer las mayorías necesarias en relación a los temas ya tratados.

Una vez que el comunero ausente se persone en la junta se le tendrá por asistente a todos los efectos, tanto a la hora de computar su voto a fin de fijar el régimen de mayorías, como a fin de su intervención.

Esta regla general tiene algún problema, en especial respecto a la legitimación para impugnar los acuerdos sobre los puntos del orden del día ya deliberados y votados antes de asistir el copropietario, en la medida que el art. 17 LPH -EDL 1960/55- establece que a los efectos de dicho precepto, a fin de adoptar determinados tipos de acuerdos, como es el establecimiento o supresión de los servicios de ascensor, portería, conserjería, vigilancia u otros servicios comunes de interés general, incluso cuando supongan la modificación del título constitutivo o de los estatutos, o la realización de obras o el establecimiento de nuevos servicios comunes que tengan por finalidad la supresión de barreras arquitectónicas que dificulten el acceso o movilidad de personas con minusvalía, incluso cuando impliquen la modificación del título constitutivo, o de los estatutos, se computarán como votos favorables los de aquellos propietarios ausentes de la Junta, debidamente citados, quienes una vez informados del acuerdo adoptado por los presentes, conforme al procedimiento establecido en el art. 9, no manifiesten su discrepancia por comunicación a quien ejerza las funciones de secretario de la comunidad en el plazo de 30 días naturales, por cualquier medio que permita tener constancia de la recepción. Sobre esta cuestión deberá entenderse que sobre los acuerdos adoptados antes de asistir a la junta, debe ser considerado ausente, con los mismos efectos que si no hubiera asistido a toda la junta.

La respuesta podemos obtenerla de la interpretación conjunta de los arts. 15, 16 y 18 LPH -EDL 1960/55-, para concluir que la respuesta será afirmativa pero evidentemente sólo para aquellos puntos del orden del día que todavía no hayan sido sometidos a votación cuando el comunero de que se trata se incorpora a la Junta. Esto es, aquellas cuestiones del orden del día ya debatidas y sometidas a votación, en la que el comunero evidentemente no ha participado, ya han sido votadas y no puede pretenderse (tal resultaría por completo extravagante) que se volviera a votar.

Los problemas que surgen son de una doble índole, a saber:

1. En primer término, el comunero que se incorpora a la Junta, deberá hacérselo saber al Secretario, en orden a que le incorpore al listado de propietarios asistentes. De esta manera quedará ajustado el resultado de votos cuando se proceda al escrutinio de las votaciones de los puntos siguientes.

2. En segundo lugar, respecto de aquellos puntos del orden del día que ya hubieren sido votados con anterioridad a su incorporación a la Junta, y como quiera que el comunero irrumpe en la asamblea y por ende aparecerá en el acta como asistente (sin mayor especificación en cuanto al momento de su incorporación), es claro que deberá cuidarse, en caso de disconformidad, de salvar su oposición (su voto) respecto de aquellas cuestiones ya debatidas y votadas ex ante y con las que estuviere disconforme, y ello en orden a cuidar su legitimación para una eventual impugnación posterior de tales acuerdos (cfr., articulo 18.2 LPH -EDL 1960/55-).

El problema en este punto surge en orden a dilucidar la manera en que el comunero eventual disidente del sentido de acuerdos ya adoptados antes de su llegada a la Junta a la que efectivamente se incorpora, puede evidenciar tal puesto que el punto del orden del día ya ha sido debatido y votado y la asamblea está más avanzada. Evidentemente, de hacerse bien las cosas, parece que habría de entenderse que sólo con ocasión del trámite de ruegos y preguntas prevenido comúnmente en el orden del día al final de toda convocatoria, podrá evidenciar tal propósito de salvar su voto.

1.- Quien se incorpore después, si bien podría tomar la palabra, considero que formalmente no podría votar, porque entonces se desvirtuaría la relación de asistentes y de cuotas que al principio de esa junta se había configurado por el secretario o administrador.

2.- En todo caso, el permitir o no ese voto debe ser una cuestión a tratar cuando se produzca el suceso, o bien al inicio de la junta por una mayoría simple de votos de los asistentes. La posibilidad de votar de estos propietarios que llegan una vez constituida esa junta, no puede ser una imposición de los mismos sino un acuerdo de los presentes.

En primer lugar cabe situarnos en el inicio de la junta de propietarios, y que como se apunta, para la validez de su constitución en segunda convocatoria no es necesario ningún número concreto de asistentes, a lo que cabe añadir que esos asistentes tienen que quedar reflejados al inicio con nombres y apellidos, o al menos en virtud del título de propiedad que representan para comprobar los requisitos para su posible participación y votación en la junta, como es el estar al corriente del pago de las cuotas, y ello conllevaría que, en buena lógica, quien se incorpore después, si bien podría tomar la palabra, considero que formalmente no podría votar, porque entonces se desvirtuaría la relación de asistentes y de cuotas que al principio de esa junta se había configurado por el secretario o administrador. Ahora bien, dicho ello, el art 17 LPH -EDL 1960/55- establece en relación con determinados acuerdos, una serie de mayorías cualificadas para poder adoptar válidamente los mismos, e incluso aunque nos encontremos en el supuesto de acuerdos que no requieren esa mayoría cualificada, y aún estando en segunda convocatoria, el último número de ese art 17 -EDL 1960/55- reseña, que en todo caso, el número de votos será el ordinario de la mitad más uno de los asistentes, pero siempre y cuando representen más de la mitad del valor de las cuotas de los presentes. Y esta regulación nos aboca a plantear la cuestión desde otro punto de vista, porque ningún sentido tendría no permitir el voto a quienes llegan a una junta de propietarios después de haber dado inicio la misma, y se les impide votar si con ello se evita llegar a alguna de las mayorías que establece el art citado, esto es, aunque no nos encontremos en una situación de unanimidad, la combinación de las dos mayorías, tanto de votos como de cuotas de participación, si con los asistentes es previsible que no pueda llegarse a esas mayorías, es más práctico permitir el voto de aquellos que aunque no estaban en el momento de la constitución y relación de asistentes, pueden conseguir que esa junta no resulte ineficaz porque con los presentes desde el inicio, y la suma de sus cuotas de participación, no se llegaría a las mayorías para la adopción de acuerdos, o resultaría sumamente difícil llegar a ellas.

En todo caso, el permitir o no ese voto debe ser una cuestión a tratar cuando se produzca el suceso, o bien al inicio de la junta por una mayoría simple de votos de los asistentes. La posibilidad de votar de estos propietarios que llegan una vez constituida esa junta, no puede ser una imposición de los mismos sino un acuerdo de los presentes.

(6 DE 7 ENCUESTADOS A FAVOR DE LA POSIBILIDAD DE VOTAR LOS ACUERDOS POR DEBATIR Y VOTAR)

1.- Si un propietario se incorpora ya iniciada una junta habrá perdido la oportunidad de emitir su opinión y voto en cuanto a los puntos del orden del día que ya hubieran sido tratados. Esto tiene la consecuencia, de un lado, de que, si permanece hasta el final, se le tenga por enterado del resultado de los anteriores debates, con lo que no habrá que notificarle expresamente su resultado y de otro lado la de que, como quiera que no expresó su opinión sobre determinadas cuestiones, podrá impugnar el acuerdo si a su derecho conviniese, ya que, a tales efectos, debe considerársele como ausente.

2.- Tal incorporación tardía no tiene incidencia alguna en relación con la constitución de la junta, pues si se constituye en primera convocatoria deberán de haber concurrido los propietarios suficientes para la doble mayoría de cuotas y propietarios que exige el art. 16.2.3º LPH -EDL 1960/55-; si por el contrario se constituye la junta en segunda convocatoria el mismo texto legal no exige la concurrencia de ningún tipo de quórum, por lo que en ambos casos será válida la constitución de la junta y no habrá problema alguno por la entrada posterior de uno o varios comuneros una vez iniciada la junta.

3.- No cabe duda que podrá intervenir y votar libremente en relación con aquellos puntos del día que todavía no hayan sido sometidos a discusión y votación en la junta en el momento en el que se incorpora a la misma, formando con su voto las mayorías necesarias para la aprobación de los acuerdos que se prevén en el art. 17 LPH -EDL 1960/55-. Aunque se haya incorporado tarde, el propietario se integra en la junta plenamente, pues como ya se ha señalado no existe posibilidad legal alguna para limitarle o negarle el derecho al voto una vez que se une a la junta.

4.- No tiene derecho a voto ni a participar en las deliberaciones es únicamente con relación a aquellos puntos del orden del día que ya habían sido debatidos y votados antes de que se uniese a la junta de propietarios, pues lo que no puede aceptarse es que esta presencia tardía tenga efectos retroactivos sobre lo ya acordado libremente por el resto de los comuneros presentes y más cuando el sentido de su voto podría llegar a condicionar las mayorías y provocar una modificación de lo inicialmente votado. En estos casos, se considera lícito denegar la reapertura de los temas ya tratados y este propietario carecería de todo derecho a exigir una nueva votación, siendo una solución que tampoco perjudica al propietario tardío, pues el mismo debería de ser considerado como ausente en relación a este acuerdo a los efectos del art. 18.2 LPH -EDL 1960/55- de la legitimación para impugnar la junta

5.- No cabe entender que el inicio de la Junta constituye un cierre del acto ya que la Junta es un acto jurídico que se desarrolla progresivamente adquiriendo validez cada uno de los acuerdos, sea de aprobación o de rechazo, en base al cumplimiento de las mayorías previstas para cada caso en la Ley.

6.- Si se trata de una ausencia de la junta de un comunero es importante que el Secretario actuante haga constar en el acta de la Junta en qué momento- no horario sino respecto de la marcha de la Junta- se personó el propietario que no estaba presente al inicio de la Junta (como también, en qué momento se ausentó un propietario presente a su inicio), así no se tendrá dificultad alguna en establecer cuántos propietarios estaban presentes en cada votación, con la importancia que ello tiene a efectos del quórum.

7.- Esta regla general tiene algún problema, en especial respecto a la legitimación para impugnar los acuerdos sobre los puntos del orden del día ya deliberados y votados antes de asistir el copropietario. Sobre esta cuestión deberá entenderse que sobre los acuerdos adoptados antes de asistir a la junta, debe ser considerado ausente, con los mismos efectos que si no hubiera asistido a toda la junta.

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