Conócenos

PROPIEDAD HORIZONTAL

Pago de gastos de ascensor o instalación de plataformas salvaescaleras con cláusula de exclusión tras la sentencia del Tribunal Supremo de 17 de noviembre de 2016

Coordinador: Vicente Magro Servet

Magistrado de la Audiencia Provincial de Madrid. Doctor en Derecho.

  • Imprimir

Nos planteamos cómo se interpreta la sentencia que ha dictado el Tribunal Supremo de fecha 17 de Noviembre de 2016 en cuanto a los supuestos en que los locales tienen cláusula de exención del pago de gastos de ascensor y resulta que hay que, o instalar ascensor nuevo, o realizar operaciones de adaptación, como bajar ascensor a cota “0”, por supresión de barreras arquitectónicas. También qué ocurriría si de lo que se trata es de instalar plataforma salvaescaleras, todo ello relacionado, pues, con obras de accesibilidad o supresión de barreras arquitectónicas concurriendo con la existencia de cláusula de exención del pago de gastos.

 Desarrollo y metodología de las conclusiones a las que llega el grupo de trabajo de los magistrados que han deliberado sobre la cuestión que formulamos.


Este foro ha sido publicado en la "Revista de Derecho Inmobiliario", el 1 de mayo de 2017.

(Puedes consultar Legislación y Jurisprudencia en nuestra Base de Datos).

La jurisprudencia del Tribunal Supremo en caso de instalación de un nuevo servicio, y existencia de previa exclusión estatutaria a una comunero de determinados gastos, ya había fijado el criterio (TS 23-4-14 -EDJ 2014/95234-, que recoge a su vez la de la  sentencia TS 10-2-14 -EDJ 2014/7099-) de que difícilmente podía quedar excluido un comunero de un gasto por vía estatutaria si tal servicio no estaba siquiera programado, siendo este criterio utilizado para el supuesto de nueva instalación del ascensor. De hecho la propia resolución de noviembre de 2016 -EDJ 2016/208755- hace referencia a la doctrina legal de que el alcance de la exención relativa a obras de adaptación o sustitución de los ascensores no resulta comparable a aquellos supuestos en donde la instalación del ascensor se realiza por primera vez; pues se trata de garantizar la accesibilidad y mejora general del inmueble

Sin embargo también había alertado que cuando se trataba de una reparación o renovación del servicio había que estar a la previsión estatutaria y excluirle de tal coste al comunero beneficiado por el no uso del servicio. (Sentencias de 18-11-09 -EDJ 2009/276003-; 7-6-11 -EDJ 2011/118977-; 6-5-13 -EDJ 2013/101629- y 3-10-13 -EDJ -2013/187261- y 10-2-14 -EDJ 2014/7099-) que comprendían tanto los gastos ordinarios como los extraordinarios, y tanto para la conservación como los de funcionamiento del ascensor, reforma o sustitución ya que simplemente los servicios existentes se transforman para adecuarlas a una necesidad nueva.

La sentencia TS 17-11-16 -EDJ 2016/208755- no altera esa cuestión. Sí que sirve para poner de relieve que la previa existencia de un ascensor con exoneración de sus gastos a un comunero, no se ve modificada por el hecho de que sea preciso la bajada a cota cero; esto es que a diferencia de lo que interpretaban las resoluciones de instancia y de apelación, no cabe equiparar la inexistencia de servicio a la necesidad de verificar una necesaria modificación dentro del servicio preexistente.

En cuanto al tema de la plataforma salva escaleras, es una cuestión que fue objeto ya de una previa resolución del TS, la de 23-4-14 -EDJ 2014/95234- a la que la propia resolución de 2016 se refiere al exponer que en aquella se planteaba el problema de si los propietarios de unos locales de negocio debían participar en el pago de los gastos ocasionados por la instalación en el edificio de una plataforma, «salva escaleras», para evitar las barreras arquitectónicas, cuando por lo previsto en los estatutos resultaban exentos de la contribución a los gastos de ascensor. En aquella resolución el Tribunal Supremo equiparó la instalación del salva escaleras a la instalación por vez primera de un ascensor, en consecuencia en el supuesto planteado no existe esa exclusión, pues el servicio no existía previamente y no cupo una exención estatutaria.

Creo que el alcance de la sentencia TS 17-11-16 -EDJ 2016/208755- se centra en negar que la modificación del ascensor existente, para que éste alcance la cota cero, se pueda considerar como nueva instalación de servicio, sino como modificación necesaria del ya existente, y por tanto que le es aplicable al comunero exento la previsión estatutaria de no contribución al gasto.


Para responder la pregunta hay que partir de la distinta naturaleza y origen legal de la aprobación y pago de las obras para la accesibilidad de personas con discapacidad, o mayores de setenta años, frente a la decisión sobre la instalación y mantenimiento del resto de los servicios en edificios divididos en propiedad horizontal.

Estos segundos se rigen por las normas propias de las comunidades, adaptadas a la propiedad horizontal, son continuación de lo dispuesto en la redacción original del art. 396 CC -EDL 1889/1-, que repartía la contribución a los gastos, en primer lugar según los títulos de propiedad, segundo, según lo pactado y tercero, distinguiendo entre gastos particulares de cada comunero y comunes, estos en proporción al valor de su piso, terminando con una curiosa regla del siguiente tenor “La escalera que desde el portal conduce al piso primero se costeará a prorrata entre todos, excepto el dueño del piso bajo; la que desde el primer piso conduce al segundo se costeará por todos, excepto los dueños de los pisos bajo y primero, y así sucesivamente”.

La regla vigente ordena (art. 5 LPH -EDL 1960/55-) que en el título constitutivo se fije la cuota de participación de cada piso local “por acuerdo de todos los propietarios existentes, por laudo o por resolución judicial” tomando “como base la superficie útil de cada piso o local en relación con el total del inmueble, su emplazamiento interior o exterior, su situación y el uso que se presuma racionalmente que va a efectuarse de los servicios o elementos comunes”. Con esta regla el legislador deja al arbitrio de la voluntad de los comuneros la decisión sobre obras y gastos, con las mayorías que establece la LPH para cada tipo, por lo que no hay inconveniente en que la regla de distribución excluya el pago por un comunero de algunos gastos como los de ascensor, sobre todo si no se prevé su uso para el piso o local excluido, en definitiva se aplica la autonomía de la voluntad y la autorregulación por los comuneros.

A diferencia de estos gastos comunes, los previstos en el art. 10 LPH -EDL 1960/55- se prevé que tengan carácter obligatorio, sin necesidad de acuerdo previo de la Junta de propietarios, entre otras las actuaciones “… requeridas a instancia de los propietarios en cuya vivienda o local vivan, trabajen o presten servicios voluntarios, personas con discapacidad, o mayores de setenta años, con el objeto de asegurarles un uso adecuado a sus necesidades de los elementos comunes, así como la instalación de rampas, ascensores u otros dispositivos mecánicos y electrónicos…”, con un límite de cantidad. Estas obras y gastos, a diferencia de los restantes, se establecen en beneficio del conjunto de la sociedad y especialmente de las personas con discapacidad…, pero no benefician necesariamente al resto de las personas a las que se carga.

Esta obligación se estableció en la DAD tercera de la Ley 51/2003, de 2 de diciembre -EDL 2003/136325-, de igualdad de oportunidades, no discriminación y accesibilidad universal de las personas con discapacidad, en cuya exposición de motivos se explicaba que se pretendía “obligar a la comunidad de propietarios a la realización de obras de accesibilidad en elementos comunes a favor de personas con discapacidad”

Por ello habrá que interpretar restrictivamente la norma, que impone una carga patrimonial sin completa contraprestación, por ello sólo estarán obligados a pagar los gastos de accesibilidad para discapacitados aquellos que utilicen el punto de acceso en que se realiza la obra y no hay motivo para obligar a contribuir a los propietarios que no lo empleen y que además tengan reconocida la exención en el ámbito de la comunidad en propiedad horizontal. Es irrelevante que los gastos se refieran a obras de reconstrucción y reparación o a la supresión de barreras, la instalación de plataformas salvaescaleras o de ascensores, si el propietario está exento del gasto de acuerdo con los estatutos y no tienen necesidad y posibilidad de utilizar el acceso en que se realizó la obra, no hay motivo para que tenga que contribuir, a diferencia de los restantes y también a diferencia de ese mismo comunero que goza de la exención del pago de gastos pero si utiliza el acceso en que se suprimen las barreras, que deberá seguir la suerte de los restantes, pues no hay motivo para dar un tratamiento extinto a situaciones similares, cuando no hay una diferencia que justifique una solución distinta.

La cuestión que se plantea ha sido tratada en varias sentencias del TS como se refleja en la última de estas resoluciones, encontrándonos ya con una doctrina jurisprudencial que permite extraer varias conclusiones. En primer lugar, que debemos estar a lo expresamente dispuesto en los estatutos y a la exención concreta que recojan los mismos, para determinar lo que está excluido de la contribución de esos copropietarios.

Y en segundo término, el elemento comparativo entre las sentencias de 17-11-16 -EDJ 2016/208755- y la de 23-4-14 -EDJ 2014/95234- también nos acerca a considerar la diferencia entre lo que pudiera parecer una postura contradictoria. Si nos encontramos ante una norma estatutaria de una comunidad de propietarios en la que aparece una exención de los locales sitos en la planta baja de contribuir a los gastos de mantenimiento y conservación de determinados servicios similares a los analizados en las sentencias citadas, podemos detraer en conclusión que la exención abarca a cualquier obra de sustitución o reparación, o incluso adaptación o ampliación de servicios destinados a la eliminación de barreras arquitectónicas, pero sin que esa exención abarque la instalación de dispositivos que sean nuevos y que se instalen con este solo fin.

Por ello, mientras que en la sentencia de 23-4-14 -EDJ 2014/95234- se concluye con la obligación de los dueños de los locales situados en la planta baja de contribuir proporcionalmente en relación con su cuota de participación en el inmueble, a la instalación nueva de una plataforma salvaescaleras que no existía antes con la finalidad de eludir las barreras arquitectónicas; en la sentencia de 17-11-16 -EDJ 2016/208755-, al encontrarnos ante una situación de sustitución de un ascensor y eliminación de escaleras, existiendo ya ambos elementos, son obras de adaptación, no de instalación de elementos no existentes con la finalidad apuntada, por ello, los locales están exentos de acuerdo a los estatutos.

La línea decisoria consiste en si el elemento existía previamente y se va a trabajar sobre el mismo en cualquier sentido, o se trata de un elemento absolutamente nuevo.

La Sentencia del Tribunal Supremo a que hace referencia la cuestión, la de 17-11-16 -EDJ 2016/208755-, reitera su doctrina previa –que recuerda se encuentra contenida en sus sentencias 18-11-09 -EDJ 2009/276003-; 7-6-11 -EDJ 2011/118977-; 6-5-13 -EDJ 2013/101629-; 3-10-13 -EDJ 2013/187261- y 10-2-14 -EDJ 2014/7099-, conforme a la cual “las exenciones genéricas de gastos que afectan a los locales contenidas en las cláusulas estatutarias, con apoyo en el no uso del servicio, comprenden tanto los gastos ordinarios como los extraordinarios, y tanto para la conservación y funcionamiento del ascensor, como de los precisos para la reforma o sustitución de este o de las escaleras que ya existen y que simplemente se transforman para adecuarlas a una necesidad nueva, pues en ambos casos estamos ante unos locales que no tienen acceso al portal ni a la entrada ni tienen participación en uno ni en otro elemento y como tal están excluidos del coste supondría la reforma pretendida por la Comunidad”.

Lo relevante de la enseñanza contenida en la sentencia es la vinculación de la doctrina jurisprudencial expuesta con la Ley 8/2013, de 26 de junio -EDL 2013/104919-, de rehabilitación, regeneración y renovación urbanas (de la que hoy sólo sobreviven sus disposiciones derogatorias y finales tras el RDL 7/2015 de la Ley del Suelo y Rehabilitación Urbana -EDL 2015/188203-), que vino a dar una nueva redacción al art. 10 LPH -EDL 1960/55- sobre obras necesarias de conservación y accesibilidad en el sentido de declarar la afección al pago de pisos y locales de los gastos derivados de la realización de dichas obras en los términos establecidos en el art. 9 para los gastos generales y de la que cabría desprender que cuando se trata de obras de esta naturaleza, el régimen jurídico sería diferente en relación al general que pudiera desprenderse de las normas estatutarias.

Sin embargo lo que viene a afirmar el Tribunal Supremo es que la obligación de pago de las obras de accesibilidad, incluso con origen en aquella Ley, se encuentra igualmente condicionada a los acuerdos estatutarios de exención de pago respecto de los que admite la validez de las normas estatutarias siempre y cuando estén sustentadas en la falta de acceso al portal entrada y de participación en ninguno de esos elementos y en la falta de uso por tal circunstancia de esos servicios.

Interpreta por tanto el Tribunal Supremo la modificación legal llevada a cabo por la Ley 8/2013, de 26 de junio, de rehabilitación, regeneración y renovación urbanas del art. 10 LPH -EDL 1960/55- en el sentido de mantener, en las circunstancias de falta de uso por falta de acceso a los elementos físicos donde tiene lugar la obra de accesibilidad, la exención de pago o contribución, reiterando al efecto y como fundamento adicional la diferencia entre el régimen jurídico de aprobación de la obra y el régimen jurídico de pago que puede concretarse de forma estatutaria.

Referida la cuestión objeto de tratamiento a la interpretación que debe de efectuarse de la sentencia TS 17-11-16 -EDJ 2016/208755-, relativa a la exención en la contribución de gastos de ascensor y escalera a determinados pisos o locales y su aplicación a obras de adaptación para la supresión de barreras arquitectónicas, como punto de partida considero que la sentencia, como todas las resoluciones, deben de interpretarse atendiendo al caso concreto que resuelven.

Así, en la citada sentencia, en supuesto en el que la propietaria de locales con exención de contribuir en gastos de conservación, reparación y “reconstrucción” de escaleras y de ascensor (funcionamiento, conservación y reconstrucción), solicitaba la nulidad del acuerdo por el que se le obligaba a contribuir en los gastos de supresión de barreras arquitectónicas a efectuar en escalera y ascensor, el Alto Tribunal recuerda el criterio jurisprudencial sostenido, que puede resumirse en:

a) La exención relativa a obras de adaptación y sustitución de ascensores no se aplica a la “instalación” de plataforma elevadora para garantizar la accesibilidad y mejora del inmueble. Recordando que tal exención no es comparable en aquellos supuestos en los que la instalación de ascensor se efectúa “por primera vez”, al consistir, además de garantizar la accesibilidad, en una “mejora”.

b) Las exenciones genéricas de gastos se fundamentan en el no uso del servicio, siendo referidas las mismas a la conservación y funcionamiento del ascensor como a la reforma y sustitución de las escaleras “que ya existen y simplemente se transforman para adecuarlas a una necesidad nueva”.

c) Tales exenciones deben de entenderse en el sentido de no liberar del deber de contribuir a sufragar los gastos de “ instalación” de los mismos cuando son precisos para la adecuada habitabilidad del inmueble, ello con fundamento en que se trata de una mejora del edificio, incrementándose el valor de la finca en su conjunto.

d) La exención en los gastos de adaptación o sustitución de ascensores no es comparable con la instalación de tal elemento “por primera vez”, destacando que “se trataba de establecer un servicio nuevo donde antes no lo había”, lo cual queda fuera del ámbito de la excepción.

 La indicada resolución considera que la propietaria de los locales, bajo dicha exención de contribución a los gastos de mantenimiento y reconstrucción de escaleras y ascensor, no viene obligada a contribuir al gasto que impliquen las obras a realizar en escalera y ascensor al entender, en definitiva, que las mismas no suponían la instalación de un servicio nuevo sino, únicamente, una reconstrucción o sustitución en tales elementos.

En definitiva considero que en supuestos como el tratado en la sentencia objeto de estudio habrá que valorar si las obras a ejecutar, de supresión de barreras arquitectónicas, rigiendo una exención a la contribución de gastos de “reconstrucción” de escalera y ascensor, implican obras en elementos “ya existentes” –como indica la sentencia al concluir su decisión- o si por el contrario habrá de entenderse que nos encontramos ante el establecimiento de un servicio nuevo o por primera vez, lo cual será determinante para la aplicación o no de la exención.

Deben examinarse las obligaciones de los comuneros de contribuir a las obras ordinarias o extraordinarias de la comunidad de propietarios de acuerdo con las reglas y normas que sobre esta cuestión se recoge en la Ley de Propiedad Horizontal.

El art. 9.1.e) -EDL 1960/55- de la citada ley establece la regla general que los comuneros deben contribuir a los gastos de mantenimiento y conservación de acuerdo con el coeficiente, o lo especialmente establecido, también debe tenerse en cuenta que la contribución a las obras o gastos, lo es respecto de aquellos gastos que no puedan individualizarse.

Por su parte el art. 10.1. b LPH establece el carácter obligatorio de las obras que tengan por finalidad el garantizar los ajustes razonables en materia de accesibilidad universal, sin que sea necesario el acuerdo de la junta, a cuyo pago están afectos los diferentes pisos y locales (artículo 10.2.c).

La sentencia TS 17-11-16 -EDJ 2016/208755- recoge la doctrina legal reiterada de que son válidas y eficaces aquellas cláusulas de los estatutos, en virtud de los cuales se excluyen a los propietarios de diferentes elementos privativos, generalmente los bajos o locales comerciales, de contribuir al mantenimiento y conservación de elementos como las escaleras o ascensores, por el no uso de dichos elementos.

Lo que se plantea en la citada sentencia es qué eficacia y efectos debe darse a esa exoneración de contribuir a dichos servicios, si afecta solo a las obras de conservación y mantenimiento de escaleras y ascensores, o si por el contrario también afecta a los supuestos en los que no existe dicho servicio, como por ejemplo el ascensor, y la comunidad adopta el acuerdo de proceder a su instalación, y que se entiende por conservación y por instalación de un nuevo servicio.

La sentencia, en base a la interpretación de su propia jurisprudencia sobre el deber de contribuir a este tipo de gastos, distingue:

1º) Existencia de cláusulas estatutarias que generalmente afectan a bajos y locales comerciales, que con apoyo en el no uso del servicio, implican la exclusión tanto de los gastos ordinarios, como los extraordinarios, y que afectan tanto a la conservación y funcionamiento del ascensor, como a los gastos de reforma o sustitución de las escaleras o el ascensor, entendiendo que en tales casos los pactos y cláusulas recogidas en los estatutos, afectan tanto a las cuotas ordinarias como extraordinarios, aunque se trate de su adaptación a una necesidad nueva.

2º) El dotar al edificio generalmente de uso residencial de un servicio nuevo o de instalaciones que no tenía el edificio, cuya finalidad es garantizar la accesibilidad y mejora del inmueble, instalación de un ascensor ex novo del que no contaba el inmueble, en tal caso dichos locales no quedan excluidos del deber de contribuir al pago de su instalación, aunque no tengan acceso al portal , a pesar de las previsiones estatutarias que les eximen del deber de contribuir a gastos de conservación, limpieza, alumbrado de portales y escaleras, siempre que se trate de servicios necesarios para la adecuada habitabilidad del inmueble .

En el supuesto resuelto por la sentencia TS 17-11-16 -EDJ 2016/208755-, hace cuando menos una curiosa interpretación, pues si bien parte de la jurisprudencia anteriormente citada, entiende que las obras a fin de conseguir que el ascensor llegue a la cuota cero, dado que para llegar al ascensor existían unos peldaños, entiende que esas obras no son de un nuevo servicio, sino de adaptación de uno ya existente, y por lo tanto en base a su doctrina legal, entiende que al ser obras de reforma o de adaptación de ese servicio ya preexistente, aquellos propietarios que en virtud de los estatutos están excluidos de contribuir a los gastos de funcionamiento, conservación y reconstrucción del ascensor, también lo están por lo tanto en base a esa exclusión estatutaria de contribuir a pagar las obras de adaptación hasta la cota cero de la instalación del ascensor .

Del examen de dicha sentencia y puesta en relación con la sentencia TS 23-4-14 -EDJ 2014/95234-, una interpretación que podría hacerse es que las obras que tengan por finalidad que el ascensor llegue a la cota cero, por existir dentro del portar algunos peldaños hasta el ascensor, al ser obras de adecuación de un servicio preexistente, no deben contribuir a su pago los propietarios, que según los estatutos están excluidos de contribuir a los gastos de funcionamiento, conservación y reconstrucción del ascensor; pero por el contrario si lo que se instala es una plataforma salva escaleras, para conseguir esa finalidad, dichos propietarios podría entenderse que si están obligados a contribuir a esos gastos, obras que en ambos casos no tienen otra finalidad que la supresión de barreras arquitectónicas que dificulten el acceso o movilidad.

Aunque la interpretación más acorde con la doctrina del Tribunal Supremo sobre esa materia debe ser que si ya existe la instalación del ascensor y las obras a ejecutar son tanto el que el mismo pueda llegar a cota cero, como el instalar una plataforma salva escaleras desde la cota cero al lugar donde está el ascensor, por existir unos peldaños intermedios, al ser obras de adaptación de un servicio preexistente no deben contribuir los propietarios a favor de los cuales existe esa norma de exclusión de contribución, por el contrario se debe entender que no quedan excluidos de contribuir a los gastos de instalación de un plataforma salva escaleras, si dicha instalación tiene como finalidad el facilitar el acceso desde la calle al portal del inmueble, pues en este caso es dotar de un servicio nuevo al inmueble del que no disponía.

Se plantea la cuestión relativa a la interpretación que debe darse a la sentencia TS 17-11-16 -EDJ 2016/208755- en relación a la obligación de aquellos propietarios exentos, según los estatutos, del pago de gastos de ascensor al abono de las obras de accesibilidad o supresión de barreras arquitectónicas. Realmente no nos encontramos ante una sentencia especialmente novedosa en esta materia dado que, como se afirma en la propia resolución, existe un criterio claro fijado con anterioridad por parte del propio Tribunal Supremo al respecto.

            Lo interesante de la sentencia no es tanto la solución del caso concreto como la clarificación de la doctrina a través de la comparación de diversas resoluciones dictadas por el Alto Tribunal y que podían generar la consideración de que estamos en presencia de una doctrina contradictoria. Por tanto en esta sentencia se sistematiza, partiendo siempre de la existencia de una clausula de exención de gastos prevista en los estatutos de la comunidad entre: a) aquellos gastos derivados de la realización de obras o mejoras en servicios de ascensor ya instalados para su adaptación a la normativa de accesibilidad a los edificios, en relación a los cuales se afirma la imposibilidad de repercutir tales gastos en dichos propietarios y b) aquellos gastos de supresión de barreras arquitectónicas que impliquen la instalación de nuevos servicios en el edificio, supuesto este para el que sí se permite la repercusión de tales gastos a todos los propietarios del inmueble sin verse afectados por las exenciones previstas en los estatutos.

            En relación al primer supuesto, la doctrina general, con cita de otras cinco sentencias, se puede resumir en el sentido de que en el caso de existencia de una cláusula de de exención del pago de los gastos de ascensor y escaleras en los estatutos de la comunidad, no puede imponerse a dichos propietarios la obligación de pagar las obras por el hecho de tratarse de supresión de barreras arquitectónicas, en base a al art. 10.1.a LPH -EDL 1960/55-, en relación con el art. 10.2.c. en relación con servicios ya existentes en la comunidad de propietarios. El fundamento es claro, pues si los locales comerciales no tienen acceso a dichos servicios tampoco tienen la obligación de asumir los costes generados por los mismos, tanto de naturaleza ordinaria como extraordinaria, de acuerdo con la voluntad comunitaria expresada en los estatutos y las exenciones fijadas en los mismos. Este es el principio general que se aplica en el caso enjuiciado en el que, tal como consta en los antecedentes, las obras afectaban al ascensor y escalera del edificio y por tanto a servicios ya instalados y en funcionamiento de los que por disposición estatutaria estaban excluidos los propietarios de los locales de abonar gasto alguno por dicho servicio al no tener acceso al portal.

            La sentencia TS 17-11-16 -EDJ 2016/208755- que comentamos también establece una doctrina para aquellos supuestos, no enjuiciados en el caso, en los que la supresión de barreras arquitectónicas viene motivada por la instalación de nuevos servicios. Para este caso, reiterando una doctrina ya fijada anteriormente por el propio Tribunal Supremo, fija un régimen diferente de manera que no extiende los efectos de las cláusulas de exención a estos nuevos servicios, en atención a que los mismos redundan en beneficio de todos los propietarios del inmueble sin excepción, incrementado el valor de la finca en su conjunto como se afirma en la sentencia TS 20-10-10 -EDJ 2010/219301-, o de garantizar la accesibilidad y mejora general del inmueble como se indica en la sentencia TS 23-4-14 -EDJ 2014/95234-, terminando con una clara doctrina cuando señala la sentencia comentada que “se trataba de establecer un servicio nuevo donde antes no lo había y de cuyos gastos en ningún momento se exoneraba en los estatutos a los locales”.


RESPUESTA MAYORITARIA (5 a 2)

Luis Alberto Gil Nogueras, Eduardo Salinas Verdeguer, Maria Félix Tena Aragón, Luis Antonio Soler Pascual y Juan Luis Gordillo Álvarez-Valdés

 

Ascensor

 1.- a) Existencia de cláusulas estatutarias que generalmente afectan a bajos y locales comerciales, que con apoyo en el no uso del servicio, implican la exclusión tanto de los gastos ordinarios, como los extraordinarios, y que afectan tanto a la conservación y funcionamiento del ascensor, como a los gastos de reforma o sustitución de las escaleras o el ascensor, entendiendo que en tales casos los pactos y cláusulas recogidas en los estatutos, afectan tanto a las cuotas ordinarias como extraordinarios, aunque se trate de su adaptación a una necesidad nueva.

b) El dotar al edificio generalmente de uso residencial de un servicio nuevo o de instalaciones que no tenía el edificio, cuya finalidad es garantizar la accesibilidad y mejora del inmueble, instalación de un ascensor ex novo del que no contaba el inmueble, en tal caso dichos locales no quedan excluidos del deber de contribuir al pago de su instalación, aunque no tengan acceso al portal , a pesar de las previsiones estatutarias que les eximen del deber de contribuir a gastos de conservación, limpieza, alumbrado de portales y escaleras, siempre que se trate de servicios necesarios para la adecuada habitabilidad del inmueble .

 

2.- Las obras a fin de conseguir que el ascensor llegue a la cuota cero, dado que para llegar al ascensor existían unos peldaños, entiende el TS que esas obras no son de un nuevo servicio, sino de adaptación de uno ya existente, y por lo tanto en base a su doctrina legal, entiende que al ser obras de reforma o de adaptación de ese servicio ya preexistente, aquellos propietarios que en virtud de los estatutos están excluidos de contribuir a los gastos de funcionamiento, conservación y reconstrucción del ascensor, también lo están por lo tanto en base a esa exclusión estatutaria de contribuir a pagar las obras de adaptación hasta la cota cero de la instalación del ascensor .

Del examen de dicha sentencia y puesta en relación con la sentencia TS 23-4 -14 -EDJ 2014/95234-, una interpretación que podría hacerse es que las obras que tengan por finalidad que el ascensor llegue a la cota cero, por existir dentro del portar algunos peldaños hasta el ascensor, al ser obras de adecuación de un servicio preexistente, no deben contribuir a su pago los propietarios, que según los estatutos están excluidos de contribuir a los gastos de funcionamiento, conservación y reconstrucción del ascensor.

 

Plataforma salvaescaleras

1.- El alcance de la sentencia TS 17-11-16 -EDJ 2016/208755- se centra en negar que la modificación del ascensor existente, para que éste alcance la cota cero, se pueda considerar como nueva instalación de servicio, sino como modificación necesaria del ya existente, y por tanto que le es aplicable al comunero exento la previsión estatutaria de no contribución al gasto.

2.- Mientras que en la sentencia TS 23-4-14 -EDJ 2014/95234- se concluye con la obligación de los dueños de los locales situados en la planta baja de contribuir proporcionalmente en relación con su cuota de participación en el inmueble, a la instalación nueva de una plataforma salvaescaleras que no existía antes con la finalidad de eludir las barreras arquitectónicas; en la sentencia de 17-11-2016 -EDJ 2016/208755-, al encontrarnos ante una situación de sustitución de un ascensor y eliminación de escaleras, existiendo ya ambos elementos, son obras de adaptación, no de instalación de elementos no existentes con la finalidad apuntada, por ello, los locales están exentos de acuerdo a los estatutos.

3.- Habrá que valorar si las obras a ejecutar, de supresión de barreras arquitectónicas, rigiendo una exención a la contribución de gastos de “reconstrucción” de escalera y ascensor, implican obras en elementos “ya existentes” –como indica la sentencia al concluir su decisión- o si por el contrario habrá de entenderse que nos encontramos ante el establecimiento de un servicio nuevo o por primera vez, lo cual será determinante para la aplicación o no de la exención

 

VOTO PARTICULAR

Juan Angel Moreno y Miguel Angel Larrosa

Plataforma salvaescaleras

1.- Se debe entender que no quedan excluidos de contribuir a los gastos de instalación de un plataforma salva escaleras, si dicha instalación tiene como finalidad el facilitar el acceso desde la calle al portal del inmueble, pues en este caso es dotar de un servicio nuevo al inmueble del que no disponía.

2.- No extiende los efectos de las cláusulas de exención a estos nuevos servicios, en atención a que los mismos redundan en beneficio de todos los propietarios del inmueble sin excepción, incrementado el valor de la finca en su conjunto como se afirma en la sentencia TS 20-10-10 -EDJ 2010/226112-, o de garantizar la accesibilidad y mejora general del inmueble como se indica en la sentencia TS 23-4-14 -EDJ 2014/95234-, terminando con una clara doctrina cuando señala la sentencia comentada que “se trataba de establecer un servicio nuevo donde antes no lo había y de cuyos gastos en ningún momento se exoneraba en los estatutos a los locales”.

 

 

Lefebvre - EL Derecho no comparte necesariamente ni se responsabiliza de las opiniones expresadas por los autores o colaboradores de esta publicación

feedburner

Suscríbase a nuestros contenidos

Atención al cliente: De lunes a viernes de 8:30 a 20:00 horas ininterrumpidamente. Tel 91 210 80 00 - 902 44 33 55 Fax. 915 78 16 17