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¿Deben realizarse todas las obras de accesibilidad en las comunidades antes del 4 de diciembre de 2017 con independencia de su coste?

Coordinador: Redacción Lefebvre·El Derecho

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(DA 3ª REAL DECRETO LEGISLATIVO 1/2013 Y ART. 10.1 .B) LPH)

Señala la Disposición adicional 3ª del Real Decreto Legislativo 1/2013, de 29 de noviembre, por el que se aprueba el Texto Refundido de la Ley General de derechos de las personas con discapacidad y de su inclusión social –EDL 2013/226664- que:  1. Los supuestos y plazos máximos de exigibilidad de las condiciones básicas de accesibilidad y no discriminación, en todo caso, son los siguientes: b) Para el acceso y utilización de los espacios públicos urbanizados y edificaciones: Espacios y edificaciones nuevos: 4 de diciembre de 2010. Espacios y edificaciones existentes el 4 de diciembre de 2010, que sean susceptibles de ajustes razonables: 4 de diciembre de 2017.

Nos planteamos si dado que este Real Decreto Ley fija la fecha del 4 de diciembre próximo como tope para que los edificios realicen sus ajustes razonables estaría derogado el art. 10.1 b) LPH –EDL 1960/55-  en tanto en cuanto fija que Las obras y actuaciones que resulten necesarias para garantizar los ajustes razonables en materia de accesibilidad universal y, en todo caso, las requeridas a instancia de los propietarios en cuya vivienda o local vivan, trabajen o presten servicios voluntarios, personas con discapacidad, o mayores de setenta años, con el objeto de asegurarles un uso adecuado a sus necesidades de los elementos comunes, así como la instalación de rampas, ascensores u otros dispositivos mecánicos y electrónicos que favorezcan la orientación o su comunicación con el exterior, siempre que el importe repercutido anualmente de las mismas, una vez descontadas las subvenciones o ayudas públicas, no exceda de doce mensualidades ordinarias de gastos comunes.

Es decir, ¿Se debe entender como obligatoria la necesidad de que las comunidades lleven a cabo estas adaptaciones con arquitectos y aparejadores antes del 4 de Diciembre próximo aun que supere la obra el importe repercutido anual de 12 mensualidades de gastos comunes?

 ¿Cómo se interpreta en este contexto el art. 2.5 del Real Decreto Legislativo 7/2015, de 30 de octubre, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana –EDL 2015/188203- que interpreta lo que se entiende por ajustes razonables y la obligación de llevarlos a cabo mientras no suponga una carga desproporcionada? ¿Sigue vigente entonces que antes del 4 de Diciembre de 2017 haya que valorar si la obra excede de 12 mensualidades ordinarias de gastos comunes, o hay que realizar los ajustes ya en todas las comunidades antes de esa fecha con independencia del coste de la obra?

Desarrollo y metodología de las conclusiones a las que llega el grupo de trabajo de los magistrados que han deliberado sobre la cuestión que formulamos

Se trata de obtener una respuesta mayoritaria a la pregunta que se plantea obteniendo un resultado por mayoría con la formulación alternativa de los magistrados que disienten del resultado final y la exposición del voto particular que formulan a la conclusión alcanzada.


Este foro ha sido publicado en la "Revista de Derecho Inmobiliario", el 1 de julio de 2017.

(Puedes consultar Legislación y Jurisprudencia en nuestra Base de Datos).

A mi juicio el Real Decreto Legislativo 1/2013 –EDL 2013/226664- no implica una tácita derogación del contenido del art 10.1.b) de la ley de Propiedad Horizontal –EDL 1960/55-, y en realidad gira al igual que el también nombrado Real Decreto Legislativo 7/2015 –EDL 2015/188203- (con el también mencionado artículo 2.5) sobre la misma idea, toda vez que la previsión de la Disposición Adicional 3 hace referencia a los Espacios y edificaciones existentes el 4 de diciembre de 2010, que sean susceptibles de ajustes razonables.

Es este ajuste razonable el que creo que da la pista para la armonización del conjunto de preceptos. Y así el art 2.5 del Real Decreto 7/2015 –EDL 2015/188203- nos define en estas situaciones lo que debe de entenderse por tal ajuste. Dice este artículo que para las medidas de adecuación de un edificio para facilitar la accesibilidad universal de forma eficaz, segura y práctica, y sin que supongan una carga desproporcionada. Para determinar si una carga es o no proporcionada se tendrán en cuenta los costes de la medida, los efectos discriminatorios que su no adopción podría representar, la estructura y características de la persona o entidad que haya de ponerla en práctica y la posibilidad que tengan aquéllas de obtener financiación oficial o cualquier otra ayuda. Se entenderá que la carga es desproporcionada, en los edificios constituidos en régimen de propiedad horizontal, cuando el coste de las obras repercutido anualmente, y descontando las ayudas públicas a las que se pueda tener derecho, exceda de doce mensualidades ordinarias de gastos comunes.

Consiguientemente un ajuste razonable a estos efectos es el que no suponga para la Comunidad una carga desproporcionada, y debe entenderse que tal carga lo es en aquéllos edificios sujetos a régimen de propiedad horizontal cuando el coste de tales ajustes repercutido anualmente (descontando ayudas públicas) excede de doce mensualidades ordinarias de gastos comunes.

Y en ese sentido se pronuncia el art 10.b de la Ley de Propiedad Horizontal –EDL 1960/55-. Lo que evidencia que hay una armonización normativa sobre el particular

En consecuencia en estos casos si los ajustes pretendidos superan los límites antedichos hay que entender que el coste de la obra implica una carga desproporcionada, y en consecuencia la existencia de un ajuste no razonable, que queda fuera del ámbito del mandato de la DA 3 del Real Decreto Legislativo 1/2013 –EDL 2013/226664-.  Y ello sin perjuicio del compromiso del afectado de cubrir a su cargo lo que exceda del límite de esa contribución, supuesto al que se refiere el propio art 10.b LPH –EDL 1960/55-.



El Real Decreto Legislativo 1/2013, en su artículo 2, apartado m) –EDL 2013/226664-, contemplaba lo que son estos ajustes razonables: “son las modificaciones y adaptaciones necesarias y adecuadas del ambiente físico, social y actitudinal a las necesidades específicas de las personas con discapacidad que no impongan una carga desproporcionada o indebida, cuando se requieran en un caso particular de manera eficaz y práctica, para facilitar la accesibilidad y la participación y para garantizar a las personas con discapacidad el goce o ejercicio, en igualdad de condiciones con las demás, de todos los derechos”.

 Surgía entonces la duda de cómo cuantificar la “carga desproporcionada”, y a este respecto la Ley 8/2013, de Rehabilitación, Regeneración y Renovación Urbana –EDL 2013/226664-, concretaba en su artículo 2, apartado 4, que había de entenderse por ajuste razonable:

 “las medidas de adecuación de un edificio para facilitar la accesibilidad universal de forma eficaz, segura y práctica, y sin que supongan una carga desproporcionada. Para determinar si una carga es o no proporcionada se tendrán en cuenta los costes de la medida, los efectos discriminatorios que su no adopción podría representar, la estructura y características de la persona o entidad que haya de ponerla en práctica y la posibilidad que tengan aquéllas de obtener financiación oficial o cualquier otra ayuda. Se entenderá que la carga es desproporcionada, en los edificios constituidos en régimen de propiedad horizontal, cuando el coste de las obras repercutido anualmente, y descontando las ayudas públicas a las que se pueda tener derecho, exceda de doce mensualidades ordinarias de gastos comunes”.

Esta norma ha sido derogada por el Real Decreto Legislativo 7/2015, de 30 de octubre –EDL 2015/188203-, cuyo art. 2 (relativo a definiciones) previene en su ordinal 5 que se entiende por ajuste razonable en los siguientes términos.

“Ajustes razonables: las medidas de adecuación de un edificio para facilitar la accesibilidad universal de forma eficaz, segura y práctica, y sin que supongan una carga desproporcionada. Para determinar si una carga es o no proporcionada se tendrán en cuenta los costes de la medida, los efectos discriminatorios que su no adopción podría representar, la estructura y características de la persona o entidad que haya de ponerla en práctica y la posibilidad que tengan aquéllas de obtener financiación oficial o cualquier otra ayuda. Se entenderá que la carga es desproporcionada, en los edificios constituidos en régimen de propiedad horizontal, cuando el coste de las obras repercutido anualmente, y descontando las ayudas públicas a las que se pueda tener derecho, exceda de doce mensualidades ordinarias de gastos comunes.”

 Es claro que eliminar las barreras arquitectónicas viene a suponer un esfuerzo económico a los propietarios. Pero en todo caso la norma indica que en ningún caso podrá suponer “una carga desproporcionada o indebida”. Así las cosas, cabe preguntarse cuál es el límite. Y tal viene determinado por la Ley, a saber, un máximo de doce mensualidades de los gastos de la comunidad.

 En la actualidad, cualquier vecino con una discapacidad o que sea mayor de 70 años puede exigir llevar a cabo esas obras de accesibilidad, siempre que el presupuesto esté dentro de los límites. En el caso de que exceda, se podrá convocar una junta para su debate y votación, siendo necesaria para su aprobación una mayoría simple de los propietarios que además representen la mayoría de las cuotas de participación.

Ello bien entendido que, en caso de que no prospere en junta el acuerdo relativo a desbordar tal límite cuantitativo, existe otra alternativa en provecho del sujeto afectado, a saber, que la diferencia entre el límite de las doce mensualidades (que como máximo debe soportar cada comunero) y el coste total sea abonado por quien ha solicitado la obra. Si tal es el escenario, la obra puede ejecutarse, y los restantes comuneros vienen obligados a atender el pago de la derrama correspondiente hasta el indicado máximo equivalente a doce mensualidades.

En el Real Decreto 505/2007, de 20 de abril –EDL 2007/21803-, se aprueban las condiciones básicas de accesibilidad y no discriminación de las personas con discapacidad para el acceso y utilización de los espacios públicos urbanizados y edificaciones. En lo referente al acceso a los edificios y utilización de los mismos, se hace mención a los accesos a edificios, a los edificios accesibles, a espacios situados a nivel, a espacios situados en diferentes niveles, a la utilización accesible, a la información y señalización y a la seguridad en caso de incendio.

Por su parte, El Real Decreto Legislativo 1/2013, de 29 de noviembre –EDL 2013/226664-, aprobando el Texto Refundido de la Ley General de derechos de las personas con discapacidad y de su inclusión social", en su artículo 2 contiene las siguientes definiciones:

k) Accesibilidad universal: es la condición que deben cumplir los entornos, procesos, bienes, productos y servicios, así como los objetos, instrumentos, herramientas y dispositivos, para ser comprensibles, utilizables y practicables por todas las personas en condiciones de seguridad y comodidad y de la forma más autónoma y natural posible. Presupone la estrategia de «diseño universal o diseño para todas las personas», y se entiende sin perjuicio de los ajustes razonables que deban adoptarse.

l) Diseño universal o diseño para todas las personas: es la actividad por la que se conciben o proyectan desde el origen, y siempre que ello sea posible, entornos, procesos, bienes, productos, servicios, objetos, instrumentos, programas, dispositivos o herramientas, de tal forma que puedan ser utilizados por todas las personas, en la mayor extensión posible, sin necesidad de adaptación ni diseño especializado. El «diseño universal o diseño para todas las personas» no excluirá los productos de apoyo para grupos particulares de personas con discapacidad, cuando lo necesiten.

m) Ajustes razonables: son las modificaciones y adaptaciones necesarias y adecuadas del ambiente físico, social y actitudinal a las necesidades específicas de las personas con discapacidad que no impongan una carga desproporcionada o indebida, cuando se requieran en un caso particular de manera eficaz y práctica, para facilitar la accesibilidad y la participación y para garantizar a las personas con discapacidad el goce o ejercicio, en igualdad de condiciones con las demás, de todos los derechos.

También, el artículo 25.1 de dicho RD Legislativo –EDL 2013/226664- establece que: "Las condiciones básicas de accesibilidad y no discriminación de las personas con discapacidad para el acceso y utilización de los espacios públicos urbanizados y edificaciones serán exigibles en los plazos y términos establecidos reglamentariamente”.

Así mismo, en el art. 2.5 del RD Legislativo 7/2015, de 30 de octubre, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana –EDL 2015/188203- se define lo que debe entenderse por “Ajustes Razonables” indicando que serán las medidas de adecuación de un edificio para facilitar la accesibilidad universal de forma eficaz, segura y práctica, y sin que supongan una carga desproporcionada. Para determinar si una carga es o no proporcionada se tendrán en cuenta los costes de la medida, los efectos discriminatorios que su no adopción podría representar, la estructura y características de la persona o entidad que haya de ponerla en práctica y la posibilidad que tengan aquéllas de obtener financiación oficial o cualquier otra ayuda. Se entenderá que la carga es desproporcionada, en los edificios constituidos en régimen de propiedad horizontal, cuando el coste de las obras repercutido anualmente, y descontando las ayudas públicas a las que se pueda tener derecho, exceda de doce mensualidades ordinarias de gastos comunes.

Por tanto, entiendo que deben conjugarse los conceptos de accesibilidad universal, ajustes razonables y proporcionalidad de tales ajustes para llegar a la solución de la cuestión que se plantea.

A este respecto, es interesante destacar cómo en el artículo últimamente citado se establece que en los edificios constituidos en régimen de propiedad horizontal se entenderá que la carga es desproporcionada cuando el coste de las obras repercutido anualmente....exceda de doce mensualidades ordinarias de gastos comunes, tope cuantitativo que viene a coincidir con que el recoge, precisamente, el art. 10.1.b de la Ley de Propiedad Horizontal –EDL 1960/55-, tras la modificación de la misma operada por la Ley 8/2013, de 26 de junio –EDL 2013/226664-.

La consecuencia que extraigo de cuanto antecede es la de que habrá que llevar a cabo las obras de accesibilidad universal y ajustes razonables para alcanzar aquélla, antes del 4 de diciembre de 2017,  dentro de los parámetros que marcan tanto el mencionado art. 10.1.b de la LPH como el art. 2.5 del RD Legislativo 7/2015, de 30 de octubre –EDL 2015/188203-, coincidentes entre sí en establecer que toda obra o ajuste que supere, en el marco de una comunidad de propietarios en régimen de propiedad horizontal, doce mensualidades ordinarias de gastos comunes, una vez descontadas las subvenciones o ayudas públicas, se considerará como una carga desproporcionada para la propia comunidad que, por tal motivo, no se verá obligada a acometerla.

Otra cosa es que, a pesar de superar dicho tope legal, haya  propietarios en cuya vivienda o local vivan, trabajen o presten servicios voluntarios, personas con discapacidad, o mayores de setenta años y que, con el objeto de asegurarles un uso adecuado a sus necesidades de los elementos comunes, soliciten la instalación de rampas, ascensores u otros dispositivos mecánicos y electrónicos que favorezcan la orientación o su comunicación con el exterior (art. 10.1.b LPH –EDL 1960/55-), en cuyo caso, sin necesidad de acuerdo comunitario al efecto, podrán acometer tales obras abonando de su bolsillo lo que exceda del mencionado tope de doce mensualidades, al que sí habrán de hacer frente el resto de comuneros.

Por supuesto que, también, otra cosa será si se alcanzase un acuerdo mayoritario de personas y cuotas de la totalidad de la comunidad para acometer dichas obras, ya que en tal caso, todos los comuneros estarán obligados a contribuir a la ejecución de aquéllas en la forma que lo hagan respecto de los gastos de la comunidad (art. 17.2 LPH –EDL 1960/55-).

Se plantean diversas cuestiones relativas a los efectos del contenido de la Disposición Adicional 3ª del RD Legislativo 1/2013, de 29 de noviembre –EDL 2013/226664- en relación al plazo fijado en el apartado b) de dicha disposición adicional para la realización de ajustes razonables de accesibilidad antes del 4 de diciembre de 2017.

En primer lugar es preciso señalar que la previsión del citado RD Legislativo 1/2013 –EDL 2013/226664- es totalmente compatible con la regulación del artículo 10.1.b) LPH –EDL 1960/55- y en modo alguno puede considerarse que el próximo día 4 de diciembre se derogaría la previsión de la Ley de Propiedad Horizontal. Debemos tomar en consideración que la previsión de la Disposición Adicional debe de ponerse en relación con los efectos que derivan de la falta de ejecución de las obras de accesibilidad después de la fecha señalada y tales efectos son puramente administrativos, pues su incumplimiento determinaría la comisión de una infracción grave en los términos del artículo 81.3.b) del RD Legislativo 1/2013 –EDL 2013/226664-  y la imposición de las correspondientes sanciones administrativas al amparo de lo previsto en los artículos 79 y 83 de dicha norma legal. Ello implica que ambas normas operan en ámbitos objetivos diferentes, pues el RD Legislativo impone la obligación de realizar las obras de accesibilidad y las adaptaciones de los edificios, mientras que el artículo 10 LPH –EDL 1960/55- simplemente impone a las comunidades la realización de las obras de adaptación sin necesidad de acuerdo de la junta de propietarios, de forma que reconoce un derecho a aquellos propietarios con discapacidad o mayores de setenta años para adaptar los edificios a sus necesidades de movilidad y accesibilidad, con el límite económico fijado en el apartado b) del citado artículo 10.1, y como tal derecho tiene una voluntad de mantenerse en un futuro. El RD Legislativo opera sobre edificios en los que ya existe dicha necesidad y por ello deben ser adaptados antes de la fecha señalada en el mismo mientras que el articulo 10.1 opera hacia el futuro para imponer la misma adaptación a edificios que actualmente no tienen necesidades de adaptación al no residir ni discapacitados ni personas mayores de setenta años.

Por lo que respecta al límite económico fijado en el artículo 10.1.b) LPH –EDL 1960/55-,  puesto en relación el mismo con lo previsto en el artículo 2.5 del RD Legislativo 7/2015, de 30 de octubre –EDL 2015/188203- resulta evidente que el legislador ha optado por condicionar el ajuste razonable para la accesibilidad universal a los edificios a que no supere el límite de un coste no superior a doce mensualidades de gastos comunes, una vez descontadas las subvenciones que se hayan podido recibir por la comunidad. Una cantidad mayor es considerada por el legislador, en sede de propiedad horizontal,  como un ajuste desproporcionado (artículo 2.5 RD Legislativo 7/2015), y por tanto no obligatorio para la comunidad, situación en la que las obras a realizar en el edificio deben de ser aprobadas por la junta de propietarios correspondiente de acuerdo con la previsión específica al respecto establecida en el artículo 17.2 LPH, bastando para su aprobación la mayoría de propietarios y de cuotas de participación, de tal manera que aprobado dichas obras por la citada mayoría, será la comunidad quien deberá de hacer frente al coste de las obras a ejecutar aunque superen las doce mensualidades. Si no se alcanza acuerdo alguno no es posible que por el propietario afectado imponga a la comunidad la ejecución de tales obras, sin perjuicio de que dicho/s propietario/s puedan asumir el coste que supere las doce mensualidades de gastos comunes. En todo caso la comunidad siempre deberá de hacer frente al coste de las obras hasta el límite legal citado.

Por último hay que entender que sí es necesario que todas las comunidades en las que residan personas que requieran ajustes razonables para la accesibilidad y el disfrute de su vivienda o local, se deberán de realizar las obras antes del día 4 de diciembre de 2007 en los términos señalados por la Disposición Adicional 3ª del RD Legislativo 1/2013 –EDL 2013/226664-.


La Disposición adicional 3ª, por la que se pregunta ni modifica los criterios del artículo 10.1 b) LPH –EDL 1960/55-  sobre obligatoriedad y quórum para decidir las obras de accesibilidad para personas con discapacidad o mayores de 60 años, ni altera la regla del artículo 2. 5 de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana –EDL 2015/188203- , sobre los límites razonables de la inversión en dichas obras.

Ni siquiera fija el último momento en que se pueden exigir o realizar obras de esa clase. El precepto pretende y consigue fijar una fecha máxima, para que las comunidades en propiedad horizontal realicen las obras de accesibilidad, mientras que los otros determinan que obras son las procedentes o sea que obras se pueden exigir a la comunidad, por tanto, para que opere el límite máximo fijado el 4 diciembre de 2017, será imprescindible que las obras se hayan solicitado, que sean de las exigibles y de medio tiempo suficiente para realizar la obra entre la fecha final y la de su solicitud y autorización, aunque este plazo no resulte directamente del precepto, pero resulta indirectamente , pues otra interpretación conduciría al absurdo de que fuera exigible la terminación de una obra o aún no solicitada y decidida o cuando no haya tiempo suficiente para ejecutarla entre esas dos fechas.

Si en el texto refundido  de 21 noviembre 2013 sólo se fija la fecha límite habrá que preguntarse por su utilidad, que sin embargo creó que es importantísima, pues evitará la posibilidad de que las comunidades de propietarios dilaten la ejecución de las obras, aunque formalmente acepten su realización, en los supuestos en que no quieran realizar la obra.

La regla del artículo 10.1 b) LPH –EDL 1960/55- impone con carácter obligatorio las obras de adecuación “impuestas por las Administraciones Públicas o solicitadas a instancia de los propietarios“, por tanto para que surja la obligación de realizarlas es imprescindible esa imposición o solicitud y sólo desde ese momento empezará a correr el plazo para ejecutarlas, que termina como dice el precepto el 4 diciembre, pero evidentemente sólo para aquellas que han sido solicitadas anteriormente y con antelación suficiente para ejecutar las obras. Los demás requisitos se limitan a la finalidad de la obra, determinada de forma prolija en el epígrafe de la letra b y su cuantía razonable en relación con las cuentas de la comunidad, con un coste para ella hasta de 12 mensualidades ordinarias de gastos comunes, sin computar la aportación del “resto de su coste, más allá de las citadas mensualidades, sea asumido por quienes las hayan requerido”.

 Por último el artículo 2.5 del texto refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana –EDL 2015/188203-, redefine y completa el concepto de ajustes razonables de adecuación de un edificio y sobre todo fija los criterios para considerar proporcionada la carga impuesta , no sólo por su cuantía de 12 mensualidades, descontando ayudas públicas, sino teniendo “ en cuenta los costes de la medida, los efectos discriminatorios que su no adopción podría representar, la estructura y características de la persona o entidad que haya de ponerla en práctica y la posibilidad que tengan aquéllas de obtener financiación oficial o cualquier otra ayuda”.

Por las anteriores razones creo que, como he dicho al principio, la disposición adicional 3ª sólo fija el límite temporal para terminar las obras que se hayan decidido antes, pero no afecta ni a las reglas sobre su imposición, que sigue sin necesitar acuerdo previo de la junta de propietarios, ni a los supuestos en que la obra es razonable y no supone una carga desproporcionada, que siguen regulados sin modificación por la LPH y la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana.

La cuestión que se formula plantea el tema de la interpretación sobre el cumplimiento de la obligación que se despliega normativamente en el RDL 1/2013 –EDL 2013/226664-, relativa a los derechos de las personas con discapacidad e inclusión social, en lo que hace al cumplimiento de las obligaciones inmobiliarias relacionadas con la accesibilidad de los edificios y sus anexos, incluidas las zonas urbanizadas respecto de las que, en efecto, la DA 3ª establece un concreto calendario del que cabría desprender que no más allá del día 4 de diciembre de 2017, las obras sobre acceso y utilización de los espacios públicos urbanizados y edificaciones existentes a fecha 4 de diciembre de 2010 deberían estar realizadas a fin de dar cumplimiento con lo dispuesto en el art. 25 de la misma norma.

Hay sin embargo dos factores que condicionan una interpretación literal, primero, el art. 10.b) LPH –EDL 1960/55- y, de otra, el concepto “ajuste razonable” que en realidad se conjugan conjuntamente dado que:  el art. 10.b) LPH se vale de dos elementos a la hora de establecer la obligatoriedad de este tipo de obras, a saber, que sean necesarias para llevar a cabo un “ajuste razonable” en materia de accesibilidad universal y, en segundo lugar, y más allá de la asunción de costos por el solicitante, el que las obras no superen un determinado nivel de costo económico lo que, como veremos a continuación, son factores que también están descritos en el RDL.

En efecto, no cabe duda que la obligatoriedad de las obras está condicionada porque se trate de un “ajuste razonable” de la edificación correspondiente.

Sobre la interpretación de tal concepto debemos tener en cuenta que el propio RDL 1/2013 –EDL 2013/226664- contiene el concepto de “ajuste razonable” en su art. 2.m), por lo que no cabe acudir a una norma foránea para su interpretación.

En concreto, dice el art. 2.m) RDL 1/2013 –EDL 2013/226664- que “ajustes razonables” son aquellas “modificaciones y adaptaciones necesarias y adecuadas del ambiente físico, social y actitudinal a las necesidades específicas de las personas con discapacidad que no impongan una carga desproporcionada o indebida, cuando se requieran en un caso particular de manera eficaz y práctica, para facilitar la accesibilidad y la participación y para garantizar a las personas con discapacidad el goce o ejercicio, en igualdad de condiciones con las demás, de todos los derechos”.

Pero no solo la norma nos define el concepto. Además aporta criterios interpretativos del concepto.

A ellos se refieren el art. 66.2 del mismo texto normativo cuando establece que “A efectos de determinar si un ajuste es razonable, de acuerdo con lo establecido en el artículo 2.m), se tendrán en cuenta los costes de la medida, los efectos discriminatorios que suponga para las personas con discapacidad su no adopción, la estructura y características de la persona, entidad u organización que ha de ponerla en práctica y la posibilidad que tenga de obtener financiación oficial o cualquier otra ayuda.”, añadiendo en relación al coste que “las administraciones públicas competentes podrán establecer un régimen de ayudas públicas para contribuir a sufragar los costes derivados de la obligación de realizar ajustes razonables”, y en cuanto a las discrepancias entre el solicitante y el obligado (la comunidad de propietarios, por ejemplo”, se resolverán a través del sistema de arbitraje previsto en el artículo 74, sin perjuicio de la protección administrativa o judicial que en cada caso proceda.

Lo relevante de estas dos normas, art. 2.m) y 66.2, es que vinculan el concepto de “ajuste razonable” al coste económico.

Así el art. 2.m) alude a que han de tratarse de modificaciones que, siendo necesarias, sean adecuadas y que no impongan una carga desproporcionada o indebida. Y el art. 66.2 alude que se tendrán en cuenta para determinar si un ajuste es razonable, el coste, con previsión incluso de ayudas públicas.

Pues bien, la cuestión desde el punto de vista de la legislación de propiedad horizontal queda resuelta en su art. 10.b) que contiene una regla precisa y objetiva sobre el concepto económico del ajuste como razonable, solo aplicable a este ámbito, pero no alterada por el RDL 1/2013 –EDL 2013/226664-.

Tal afirmación supone, primero, la plena vigencia de la norma PH y, en segundo lugar, que el plazo a que hace referencia la DA 3ª-1 RDL está condicionado, en lo que hace a las propiedades bajo el régimen jurídico de la propiedad horizontal, al límite económico contenido en el art. 10.b) de este texto, sin perjuicio de que quien requiere las obras esté dispuesto a asumir las diferencias para hacerlas obligatorias.


Referida la cuestión a si las obras de accesibilidad en las comunidades de propietarios deben de realizarse antes del 4 de diciembre de 2017 en atención a lo dispuesto en la Disp. Adicional  3ª del RDL 1/2013 de 29 de noviembre –EDL 2013/226664- (Texto Refundido de la Ley General de derechos de las personas con discapacidad y de su inclusión social), planteándose igualmente si por ello el artículo 10.1 b) de la Ley de Propiedad Horizontal estaría derogado, como punto de partida es de significar que la redacción actual del art 10.1 b de la LPH –EDL 1960/55- es consecuencia de lo dispuesto en la Disp. Adicional Primera de la Ley 8/2013 de 26 de junio de Rehabilitación, Regeneración y Renovación Urbanas –EDL 2013/226664-.

Sentado lo cual es de precisar que se trata de dos normas con dos ámbitos plenamente diferenciados.

Así, el citado Texto Refundido de la Ley General de derechos de las personas con discapacidad contiene una seria de principios a desarrollar posteriormente por el legislador.

Así en la misma se dispone: que el Gobierno regulará las condiciones básicas de accesibilidad. Igualmente que las condiciones básicas de accesibilidad para el acceso a….y edificaciones serán exigibles en los plazos y términos establecidos reglamentariamente. Como que el Gobierno deberá de realizar los estudios integrales sobre la accesibilidad a…y edificaciones (art.23 y 28, referidos a la accesibilidad como derecho a la vida independiente). Ello tras señalar en multitud de ocasiones la obligación de las Administraciones Públicas: promoviendo medidas……protegiendo….prestando atención….., todo ello en relación a los derechos reconocidos en dicho Texto Refundido.

Por el contrario, la LPH –EDL 1960/55-, además de venir referida a, en este caso accesibilidad, en viviendas y locales en régimen de propiedad horizontal (no a espacios públicos ni a edificaciones no sometidas a dicho régimen, que sí estarían en el ámbito de dicho T. Refundido), recoge derechos privados a ejercer por los propietarios de dichos pisos o locales (vengan o no impuestas las obras de accesibilidad por la Administración Pública).

Sentado lo cual, entiendo que no cabría entender derogación alguna de lo dispuesto en el art.10.1 b de la LPH –EDL 1960/55-, por el hecho de, respecto a las condiciones básicas de accesibilidad de personas con discapacidad a edificaciones y espacios públicos urbanizados se establezca un plazo de exigencia de las mismas (D. Adicional tercera: 4 de diciembre de 2017 para espacios y edificaciones existentes al 4.12.2010), máxime cuando el citado Texto Refundido, posterior a la Ley 8/2013, no resulta incompatible con lo regulado en el citado artículo de la LPH (tal y como exigiría el art.2 del código Civil para considerar la llamada derogación tácita de una norma).

Respecto al supuesto en que los obras de adaptación superen  el importe repercutido anual de 12 mensualidades de gastos comunes, entonces, de no sumir tal exceso el interesado, se estará  a lo dispuesto en el artículo 17.2 de la LPH: se precisaría una aprobación por mayoría de propietarios que representen , a su vez, mayoría de cuotas.

En orden a lo dispuesto por la Ley del Suelo (RDL 7/2015 –EDL 2015/188203-), lo apuntado ratifica lo dispuesto en el art. 10.1 bis LPH –EDL 1960/55-: el hecho de exceder el coste de la obra –descontando ayudas-  de 12 mensualidades ordinarias convierte la “carga” (ojo, no el “ajuste razonable” que se pretende) en desproporcionada, razón por la que, o asume el interesado el exceso o la obra precisará del quorum del art.17.2 LPH.


1.- Un ajuste razonable a estos efectos es el que no suponga para la Comunidad una carga desproporcionada, y debe entenderse que tal carga lo es en aquéllos edificios sujetos a régimen de propiedad horizontal cuando el coste de tales ajustes repercutido anualmente (descontando ayudas públicas) excede de doce mensualidades ordinarias de gastos comunes. Y en ese sentido se pronuncia el art 10.b de la Ley de Propiedad Horizontal –EDL 1960/55-. Lo que evidencia que hay una armonización normativa sobre el particular, si los ajustes pretendidos superan los límites antedichos hay que entender que el coste de la obra implica una carga desproporcionada, y en consecuencia la existencia de un ajuste no razonable, que queda fuera del ámbito del mandato de la DA 3 del Real Decreto Legislativo 1/2013 –EDL 2013/226664.

2.- El Real Decreto legislativo 1/2013 –EDL 2013/226664- queda derogado en este extremo por el Real Decreto Legislativo 7/2015, de 30 de octubre –EDL 2015/188203-. Es claro que eliminar las barreras arquitectónicas viene a suponer un esfuerzo económico a los propietarios. Pero en todo caso la norma indica que en ningún caso podrá suponer “una carga desproporcionada o indebida”. Así las cosas, cabe preguntarse cuál es el límite. Y tal viene determinado por la Ley, a saber, un máximo de doce mensualidades de los gastos de la comunidad.

3.- Deben conjugarse los conceptos de accesibilidad universal, ajustes razonables y proporcionalidad de tales ajustes para llegar a la solución de la cuestión que se plantea.

A este respecto, es interesante destacar cómo en el artículo últimamente citado se establece que en los edificios constituidos en régimen de propiedad horizontal se entenderá que la carga es desproporcionada cuando el coste de las obras repercutido anualmente....exceda de doce mensualidades ordinarias de gastos comunes, tope cuantitativo que viene a coincidir con que el recoge, precisamente, el art. 10.1.b de la Ley de Propiedad Horizontal –EDL 1960/55-, tras la modificación de la misma operada por la Ley 8/2013, de 26 de junio –EDL 2013/104919-.

4.- Por lo que respecta al límite económico fijado en el artículo 10.1.b) LPH –EDL 1960/55-,  puesto en relación el mismo con lo previsto en el artículo 2.5 del RD Legislativo 7/2015, de 30 de octubre –EDL 2015/188203- resulta evidente que el legislador ha optado por condicionar el ajuste razonable para la accesibilidad universal a los edificios a que no supere el límite de un coste no superior a doce mensualidades de gastos comunes, una vez descontadas las subvenciones que se hayan podido recibir por la comunidad. Una cantidad mayor es considerada por el legislador, en sede de propiedad horizontal,  como un ajuste desproporcionado (artículo 2.5 RD Legislativo 7/2015 –EDL 2015/188203-), y por tanto no obligatorio para la comunidad.

5.- Respecto al supuesto en que los obras de adaptación superen  el importe repercutido anual de 12 mensualidades de gastos comunes, entonces, de no sumir tal exceso el interesado, se estará  a lo dispuesto en el artículo 17.2 de la LPH –EDL 1960/55-: se precisaría una aprobación por mayoría de propietarios que representen , a su vez, mayoría de cuotas.

En orden a lo dispuesto por la Ley del Suelo (RDL 7/2015 –EDL 2015/188203-), lo apuntado ratifica lo dispuesto en el art. 10.1 bis LPH –EDL 1960/55- : el hecho de exceder el coste de la obra –descontando ayudas-  de 12 mensualidades ordinarias convierte la “carga” (ojo, no el “ajuste razonable” que se pretende) en desproporcionada, razón por la que, o asume el interesado el exceso o la obra precisará del quorum del art.17.2 LPH –EDL 1960/55-.

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