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INMOBILIARIO

Nuevo plazo de prescripción de cinco años para la reclamación de gastos de comunidad y transitoriedad

Coordinador: Vicente Magro Servet

Presidente de la Audiencia Provincial de Alicante (Doctor en Derecho).

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Nos planteamos una cuestión polémica que ha surgido a raíz de la aprobación de la Ley 42/2015 de reforma de la LEC, ya que modifica el art. 1964 CC en cuanto a la reducción del antiguo plazo de prescripción de las acciones personales que pasa ahora de 15 a 5 años, ya que señala el nuevo art. 1964.2 CC que: 2. Las acciones personales que no tengan plazo especial prescriben a los cinco años desde que pueda exigirse el cumplimiento de la obligación. En las obligaciones continuadas de hacer o no hacer, el plazo comenzará cada vez que se incumplan.

Pero la cuestión de relevancia que planteamos es la relativa a la Disposición transitoria quinta que regula cómo se aplicará a las deudas ahora existentes no reclamadas todavía, ya que señala que: Régimen de prescripción aplicable a las relaciones ya existentes. El tiempo de prescripción de las acciones personales que no tengan señalado término especial de prescripción, nacidas antes de la fecha de entrada en vigor de esta Ley, se regirá por lo dispuesto en el art. 1939 del Código Civil.

¿Qué va a ocurrir ahora, por ejemplo, con una deuda de gastos de comunidad que lleva sin reclamarse 7 años ahora. ¿Le quedan ahora 8 años o empieza ahora un nuevo plazo de 5 años adecuándolo a la nueva ley? ¿Y el que llevaba cuatro años? ¿Le quedan otros cinco o le queda uno?


Este foro ha sido publicado en la "Revista de Derecho Inmobiliario", el 1 de diciembre de 2015.

Ciertamente no es especialmente esclarecedora la DTR. 5 de la Ley 42/15 -EDL 2015/169101-. No obstante parece de su redacción que no se ha querido perjudicar el periodo de tiempo ya iniciado. Así establece que el tiempo de prescripción de las acciones personales que no tengan señalado término especial de prescripción, nacidas antes de la fecha de entrada en vigor de esta Ley, se regirá por lo dispuesto en el art.1939 CC -EDL 1889/1-.

Por tanto en mi opinión la acción personal (sin plazo especial) iniciada antes del 6 de Octubre de 2015 para reclamar una deuda se rige por el anterior plazo hasta alcanzar el de 15 años previsto en el art. 1964 anterior. Por tanto si han transcurrido 13 años, le restan dos para su ejercicio.

Ahora bien como prevé el art. 1939 CC -EDL 1889/1- en su segunda parte si desde que fuere puesto en observancia transcurriese todo el tiempo en él exigido para la prescripción, surtirá ésta su efecto, aunque por dichas leyes anteriores se requiriese mayor lapso de tiempo.
En consecuencia el plazo máximo en todo caso será el de 5 años a computar desde el 6 de Octubre de 2015, que es el previsto actualmente en el art. 1964, o sea el 6 de Octubre de 2021 habrán a mi juicio de haber sido reclamadas todas las acciones personales sin plazo especial, nacidas antes de la reforma.

Por tanto si se tenía 15 años y han transcurrido 7 años sin ejercitar la acción, no se debe esperar el transcurso de los 8 años restantes. El plazo se agotará en el periodo previsto. En el supuesto en que solo hubieren pasado 4 años, tampoco cabe aguardar once años, sino como en el caso anterior, el tiempo se agotará a los cinco años de haber entrado en vigor la nueva regulación.

A una solución creo que similar se llegó con el ATS de 23 de Febrero de 2010 con relación al nuevo cómputo de caducidad de la acción ejecutiva respecto de las sentencias dictadas con anterioridad a la entrada en vigor de la Ley de enjuiciamiento civil de 2000, donde tal plazo no existía (art. 518 LEC). (... tras la entrada en vigor de la Ley de Enjuiciamiento Civil 1/2000, deberá aplicarse el plazo legal para el ejercicio de las acciones ejecutivas de cinco años).

Una consecuencia de acortar el plazo general de prescripción de las acciones personales, que no tengan un plazo especial de prescripción, de 15 años a cinco, es la necesidad de establecer una norma de derecho transitorio, sobre aquellas acciones nacidas antes de la entrada en vigor de la Ley 42/2015 -EDL 2015/169101-, que ha modificado el art. 1964.2 CC -EDL 1889/1-.

La solución podría haber sido remitir dicha cuestión a las normas de derecho transitorio del código civil, pero dado que este como consecuencia de su iter legislativo, había recogido una norma especial de sobre la prescripción, en su articulado, (art. 1939 CC), si bien su lugar más adecuado habría sido al final del código donde se recogen el resto de las normas de derecho transitorio, que en definitiva es lo que es el art. 1939 CC, de estarse a lo establecido en dicho precepto.

El art. 1939 CC -EDL 1889/1- en su párrafo primero establece la regla general, la prescripción de las acciones nacidas con anterioridad a la entrada en vigor del código civil, se seguía rigiendo por la ley anterior, es decir por el plazo que establecía la ley anterior, y por lo tanto la regla general es que la prescripción se rige por la ley vigente al momento en que se inició el plazo para la prescripción, siendo por lo tanto una manifestación y aplicación del principio de irretroactividad de las leyes.

Ahora bien frene a este principio general de irretroactividad de las normas sobre prescripción, el párrafo segundo altera ese principio general, estableciendo que dicha prescripción se entenderá cumplida si la nueva ley acorta el plazo de prescripción de la ley antigua, y dicho nuevo plazo trascurre en su totalidad bajo la vigencia de la nueva ley.

Este segundo párrafo introduce por lo tanto una dosis de retroactividad, de tal forma que las acciones que se hayan iniciado antes de la entrada en vigor de la nueva ley, prescriben, en todo caso, si bajo la vigencia de la nueva ley transcurre en su totalidad el plazo más corto que establece la nueva ley.

Aplicando dicha norma e interpretación a la modificación del art. 1964.2 CC -EDL 1889/1-, ha de entenderse que todas las acciones personales que no tenga un plazo especial de prescripción, que hayan nacido tanto antes, como después de la entrada en vigor de la Ley 42/2015 -EDL 2015/169101-, están sujetas al plazo de prescripción de cinco años, salvo las acciones nacidas con anterioridad a su entrada en vigor, y que durante la vigencia de la ley anterior haya transcurrido más de 10 años desde que pudiera haberse ejercitado la acción. Así si desde que la Comunidad de propietarios no ha reclamado han transcurrido solo 1 año bajo la vigencia de la ley anterior, el plazo de prescripción será de cinco años, lo mismo, si no han transcurrido más de 10 años, cuando hayan transcurrido por ejemplo 11 años, el plazo de prescripción será de 4 años, o si hubieran transcurrido 14 años, el plazo de prescripción que quedara por cumplir será de un año.

Se plantea en la pregunta una interesante cuestión de derecho transitorio derivada de la reforma del art. 1964 CC -EDL 1889/1- y la reducción del plazo general de prescripción de las acciones personales de 15 años a 5 como consecuencia de la reforma llevada a cabo por la Ley 42/2015 -EDL 2015/169101-.

La Disposición Transitoria 5ª remite a lo previsto en el art. 1939 CC, según el cual “La prescripción comenzada antes de la publicación de este código se regirá por las leyes anteriores al mismo; pero si después de que fuera puesto en observancia transcurriese todo el tiempo en él exigido para la prescripción, surtirá esta su efecto, aunque por dichas leyes anteriores se requiriese mayor lapso de tiempo”.

La interpretación del juego conjunto de este art. junto con lo previsto en la nueva redacción del art. 1964 CC -EDL 1889/1- y Disposición Transitoria Quinta de la Ley 42/2015 -EDL 2015/169101- permite obtener diversas conclusiones que son las que van a servir de base la aplicación de la nueva interpretación de las acciones personales. Así, en primer lugar se viene a establecer un principio de irretroactividad limitada del nuevo plazo de prescripción, de tal manera que con carácter general se aplicará el plazo de quince años a todas las acciones personales nacidas antes del 6 de octubre de 2015, fecha de entrada en vigor de la nueva redacción del art. 1964. Ello supone que todas aquellas acciones en las que todavía no ha concluido el plazo de quince años modificado será éste el que se aplique al amparo de la redacción del Código Civil vigente a la fecha de su nacimiento.

Sin embargo, y en segundo lugar, se trata de una previsión de carácter limitado pues tal principio general sólo se aplicará a aquellas acciones que en el momento de entrada en vigor de la Ley 42/2015 ya llevasen más de diez años de prescripción, de forma que el plazo de quince años se cumpliría totalmente sin verse afectado por el plazo inferior fijado en la reforma.

En tercer lugar, y como consecuencia de lo anteriormente señalado, todas aquellas acciones que en el momento de la entrada en vigor de la ley hayan desarrollado una prescripción inferior a los diez años, verán reducido el plazo de prescripción exclusivamente a cinco años más de acuerdo con lo previsto en el nuevo art. 1964 CC -EDL 1889/1- y ello con independencia del número de años anteriores desde el nacimiento de la acción, de manera que se puede afirmar, por la interpretación conjunta de estas normas, que desde el 7 de octubre de 2015 (fecha de entrada en vigor de la Ley 42/2015 -EDL 2015/169101- y la reforma del art. 1964 CC), todas las acciones personales nacidas antes de dicha fecha tendrán un plazo único de prescripción de cinco años, con la única excepción de aquellas que llevasen más de diez años conforme a la legislación anterior a las que le restarán el número de años que falten hasta los quince de la primitiva redacción.

Así, a título de ejemplo se puede señalar que una acción nacida en el año 2003 quedaría prescrita en el año 2018, por aplicación del primer inciso del art. 1939 CC en relación a la primitiva redacción del art. 1964. Sin embargo una acción nacida en el año 2007 (que prescribiría inicialmente en el año 2023) por la nueva reforma quedaría prescrita el 7 de octubre de 2020. Ésta sería igualmente la fecha de prescripción de una acción nacida por ejemplo en el año 2014 o incluso en el 2015 antes de la entrada en vigor de la ley, y todo ello por aplicación del segundo inciso del art. 1939 CC -EDL 1889/1-.

Las opciones en la pregunta son tres, atribuir una retroactividad mínima a la prescripción en la nueva redacción del art. 1964 CC -EDL 1889/1-, por lo que los derechos nacidos de obligaciones personales incumplidas tardarían 15 años en prescribir con la regla antigua, aunque la última interrupción de la prescripción se hubiera producido un día antes del entrada en vigor del nuevo plazo. Lo contrario, máxima retroactividad del nuevo plazo de cinco años, de forma que el derecho prescribe a los cinco años de la última interrupción de la prescripción, aunque se realizará antes de la entrada en vigor del nuevo plazo. La solución intermedia que es la que en mi opinión ha adoptado el legislador, aplicación del plazo de 15 años de la regla anterior hasta el momento de entrada en vigor del nuevo plazo y, a partir de ese momento, aplicar el nuevo de cinco años, de forma que si por ejemplo han transcurrido siete años de plazo de prescripción hasta el momento de la entrada en vigor, desde ese instante no restan ya los ocho años restantes de los antiguos 15 años de prescripción, sino sólo los cinco del nuevo plazo.

En este caso el legislador ha querido reiterar que la solución es esta, pues expresamente ha ordenado en la disposición transitoria quinta de la Ley 42/2015 -EDL 2015/169101- que “la prescripción de las acciones personales que no tengan señalado término especial de prescripción, nacidas antes de la fecha de entrada en vigor de esta Ley, se regirá por lo dispuesto en art. 1939 CC”. Según este “la prescripción comenzada antes de la publicación de este código se regirá por las leyes anteriores” mientras que “si desde que fuere puesto en observancia transcurriese todo el tiempo en él exigido para la prescripción, surtirá ésta su efecto, aunque por dichas leyes anteriores se requiriese mayor lapso de tiempo”.

No era necesario que lo hiciera, en el momento que esta ley, en su disposición final primera, modificó la regla del art. 1664 CC -EDL 1889/1-, quedó integrada dentro del código y sujeta a la regla del art. 1939, por lo que aunque no existiera la disposición transitoria quinta, la regla aplicable sería la misma.

Refuerza esta interpretación el carácter de norma de derecho transitorio del art. 1939, que durante la tramitación parlamentaria se incluyó dentro del articulado del código, lo que en realidad refuerza su vigencia, pues formalmente dejó de ser una norma transitoria, de carácter para tener el mismo carácter definitivo del resto de los art.s, lo que resulta evidente, según es comúnmente admitido en el terreno doctrinal, es que se trata de una norma de derecho transitorio en sentido propio que podría haber encontrado mejor acomodo entre las disposiciones de la aludida naturaleza. Esto no habría impedido su aplicación, ya que las Disposiciones Transitorias del CC han tenido siempre una vocación expansiva, con tendencia a desligarse de su referente normativo concreto, siendo innumerables las resoluciones de nuestro Tribunal Supremo que las han aplicado para solventar problemas generales de derecho transitorio suscitados con motivo de la sucesión temporal de normas distintas y aun alejadas de las materias reguladas en el CC.

La clave para solventar la cuestión planteada se encuentra, en mi opinión, en el dies a quo de origen de la deuda. Si el apartado 2 del art 1964 CC -EDL 1889/1-, en su nueva redacción, determina que en las obligaciones continuadas de hacer o no hacer, el plazo comenzará cada vez que se incumplan, ese dies a quo en las deudas de la comunidad, si el pago es mensual, se producirá cada mes cuando no se haya abonado la cuota correspondiente.

Con lo establecido, tanto en el nº 1 del nuevo art 1964 CC, como en la disposición transitoria quinta, señalando que el plazo de prescripción para las deudas nacidas con la anterior normativa será el anterior, no se hace sino determinar que aquellas deudas generadas antes de la entrada en vigor de la nueva norma, podrán reclamarse hasta 15 años a contar desde el día en que se produjo el impago, computados desde la fecha concreta que se generó la deuda hasta la fecha de reclamación judicial, o algún otro acto interruptor de la prescripción. Pero a partir de la entrada en vigor de la nueva regulación las deudas que venzan desde entonces, y si son mensuales, serán computadas mes a mes y el plazo de prescripción será desde la fecha que se generen, (impago), hasta 5 años después.

Con los ejemplos expuestos, las deudas que lleven sin reclamarse 7 o 5 años antes de la entrada en vigor, no tienen ningún problema en su reclamación, porque no han transcurrido 15 años desde que se generaron hasta la reclamación, y podría demorarse los años restantes hasta completar los 15 años, pero todas aquellas, aunque respondan al mismo título general como es el pertenecer a una comunidad de propietarios, pero que son gastos o derramas que surja su obligación de pago una vez entrada en vigor la nueva regulación, el plazo del ejercicio de la acción de reclamación no puede demorarse más de 5 años sino es a riesgo de que la acción prescriba.

La Disposición Transitoria quinta de la Ley 42/2015 -EDL 2015/169101- de reforma de la Ley de Enjuiciamiento Civil, contiene una norma en blanco en cuanto que se limita a remitirse a otra norma donde se contiene el régimen transitorio aplicable.

En efecto, la remisión de la DT 5ª al art. 1939 CC -EDL 1889/1- lo es a una norma que contiene, propiamente, una norma de derecho transitorio que, como dice la doctrina, debía haber tenido su asiento más propio entre las disposiciones de esta naturaleza del Código Civil.

No debe entenderse, sin embargo, criticable tal remisión, ya que como se ha venido señalando por la doctrina, el art. 1939 CC, aunque literalmente aparece referido a la problemática surgida con ocasión de la entrada en vigor del Código Civil, encierra un contenido bastante para dar solución a la problemática que se origina con ocasión de un cambio de legislación.

Pues bien, y partiendo de la remisión al Código Civil y por tanto, en el análisis de la transitoriedad que resulta del art. 1939 -EDL 1889/1- del citado cuerpo legal aplicada al caso de la deuda por gastos de la comunidad, lo primero que debe tenerse en cuenta es el hecho de que la nueva ley no se aplica a las prescripciones que estuvieran bajo el imperio de la ley anterior o lo que es lo mismo, la regla general que deriva del precepto civil es que la prescripción se regirá por la ley vigente en el momento en que la prescripción se inició,
Sin embargo, también prevé el precepto civil el caso en que la prescripción continúe vigente la nueva ley.

Para estos casos la previsión legal no es otra que la del inicio de un nuevo plazo de prescripción pero conforme a la nueva ley, tomando en consideración el plazo transcurrido conforme a la ley anterior sólo para no reconocer un nuevo plazo que supusiera superar el que correspondía conforme a la ley vigente al inicio de la prescripción.

Esta regla se comprende indicando que implica que si se han agotado once años sobre cinco, no restarán cinco sino cuatro. Y que si se han agotado siete sobre cinco, no restarán por cumplir ocho sino cinco. Es decir, el plazo máximo previsto en la nueva ley es ahora el límite para toda prescripción, pero nunca un factor aritmético que pueda servir para incrementar el plazo de prescripción original. Así, si cuando se reclama una deuda comunitaria han pasado dos años sobre quince (suponiendo que fuera deuda sometido a dicho plazo) cuando se inicia la vigencia de la nueva Ley, sólo restará para la prescripción completa de la acción cinco años.

Ante la cuestión planteada es preciso dejar previamente establecido que la disposición transitoria quinta de la Ley 42/20015 -EDL 2015/169101-, en orden al “régimen de prescripción aplicable a las relaciones ya existentes”, indica que “el tiempo de prescripción de las acciones personales que no tengan término señalado especial de prescripción, nacidas antes de la entrada en vigor de esta Ley, se regirá por lo dispuesto en el art. 1939 CC”.

Sentado lo cual, dicho precepto establece, respecto a las prescripciones comenzadas antes de la publicación del Código Civil -EDL 1889/1- (ahora, debe de entenderse, antes de la vigencia de la Ley 42/2015), esto es, aquellas en las que el dies a quo-conforme a la tesis de la actio nata- es anterior al 7 de octubre de 2015 (en que entró en vigor la nueva norma), que, en principio, habrá que estar al régimen anterior, es decir, el plazo prescriptivo de 15 años (conforme a lo que el art. 1964 disponía antes de su reciente reforma)se aplicará a tales prescripciones comenzadas con anterioridad a dicha fecha y no concluidas.

Así, repito, en principio, se sigue el principio de la irretroactividad de la norma: se aplica la ley vigente al momento en que comienza la prescripción: no se aplica la nueva ley a las prescripciones ya en curso al comenzar a regir la nueva Ley.

Sin embargo, conforme dispone tal precepto, dicho principio de irretroactividad se altera si la nueva norma tiene un plazo de prescripción más corto: si vigente la nueva norma transcurriese todo el tiempo en ella exigido para la prescripción, surtirá esta su efecto, aunque por leyes anteriores se requiriese mayor lapso de tiempo.

Es decir, basta con que el nuevo plazo transcurra, por entero, al amparo de la nueva regulación.

Así, no es que al tiempo transcurrido antes de la entrada en vigor de la nueva regulación se sume el que suceda bajo el mandato de esta para así dar cumplimiento al nuevo plazo sino que este debe de transcurrir por completo bajo la vigencia de la nueva norma.

El fundamento de ello es que la prescripción aún no concluida no se considera por la doctrina como un derecho adquirido, por ello no puede entenderse que su regulación sea conforme a la ley anterior, dándosele la mera consideración de expectativa de derecho (Manresa).

Lo cierto es que parecería absurdo que fuese de mejor condición aquel cuya prescripción a su favor aun no ha concluido que aquel que la misma aun no hubiese comenzado.

Así, respecto a los supuestos objeto de la cuestión, según todo lo ya razonado, de tratarse de deuda que llevase 7 años sin reclamarse, el titular de la acción dispondrá de 5 años desde la vigencia de la nueva ley (7 de octubre 2015) para el ejercicio de la acción reclamatoria.

De haber transcurrido 4 años, dispondrá de cinco años para tal ejercicio desde el 7 de octubre de 2015.

Sin embargo, de haber transcurrido 11 años, dispondrá de 4 años, también a contar desde el 7 de octubre del presente año 2015 en que entró en vigor la nueva norma.

1.- El plazo máximo en todo caso será el de 5 años a computar desde el 7 de Octubre de 2015, que es el previsto actualmente en el art 1964 CC -EDL 1889/1-, o sea el 7 de Octubre de 2021 habrán de haber sido reclamadas todas las acciones personales sin plazo especial, nacidas antes de la reforma.

Por tanto si se tenía 15 años y han transcurrido 7 años sin ejercitar la acción, no se debe esperar el transcurso de los 8 años restantes. El plazo se agotará en el periodo previsto. En el supuesto en que solo hubieren pasado 4 años, tampoco cabe aguardar once años, sino como en el caso anterior, el tiempo se agotará a los cinco años de haber entrado en vigor la nueva regulación.

2.- A una solución creo que similar se llegó con el Auto del TS de 23 de febrero de 2010 -EDJ 2010/14902- con relación al nuevo cómputo de caducidad de la acción ejecutiva respecto de las sentencias dictadas con anterioridad a la entrada en vigor de la Ley de enjuiciamiento civil de 2000, donde tal plazo no existía (art 518 LEC -EDL 2000/77463-). (... tras la entrada en vigor de la Ley de Enjuiciamiento Civil 1/2000, deberá aplicarse el plazo legal para el ejercicio de las acciones ejecutivas de cinco años).

3.- Este segundo párrafo introduce por lo tanto una dosis de retroactividad, de tal forma que las acciones que se hayan iniciado antes de la entrada en vigor de la nueva ley, prescriben, en todo caso, si bajo la vigencia de la nueva ley transcurre en su totalidad el plazo más corto que establece la nueva ley.

Aplicando dicha norma e interpretación a la modificación del art.1964.2 CC -EDL 1889/1-, ha de entenderse que todas las acciones personales que no tenga un plazo especial de prescripción, que hayan nacido tanto antes, como después de la entrada en vigor de la ley 42/2015 -EDL 2015/169101-, están sujetas al plazo de prescripción de cinco años, salvo las acciones nacidas con anterioridad a su entrada en vigor, y que durante la vigencia de la ley anterior haya transcurrido más de 10 años desde que pudiera haberse ejercitado la acción. Así si desde que la Comunidad de propietarios no ha reclamado han transcurrido solo 1 año bajo la vigencia de la ley anterior, el plazo de prescripción será de cinco años, lo mismo, si no han transcurrido más de 10 años, cuando hayan transcurrido por ejemplo 11 años, el plazo de prescripción será de 4 años, o si hubieran transcurrido 14 años, el plazo de prescripción que quedara por cumplir será de un año.

4.- Se puede afirmar, por la interpretación conjunta de estas normas, que desde el 7 de octubre de 2015 (fecha de entrada en vigor de la Ley 42/2015 y la reforma del art.1964 CC -EDL 1889/1-), todas las acciones personales nacidas antes de dicha fecha tendrán un plazo único de prescripción de cinco años, con la única excepción de aquellas que llevasen más de diez años conforme a la legislación anterior a las que le restarán el número de años que falten hasta los quince de la primitiva redacción.

Así, a título de ejemplo se puede señalar que una acción nacida en el año 2003 quedaría prescrita en el año 2018, por aplicación del primer inciso del art. 1939 CC en relación a la primitiva redacción del art. 1964. Sin embargo una acción nacida en el año 2007 (que prescribiría inicialmente en el año 2023) por la nueva reforma quedaría prescrita el 7 de octubre de 2020. Ésta sería igualmente la fecha de prescripción de una acción nacida por ejemplo en el año 2014 o incluso en el 2015 antes de la entrada en vigor de la ley, y todo ello por aplicación del segundo inciso del art.1939 CC -EDL 1889/1-.

5.- En este caso el legislador ha querido reiterar que la solución es esta, pues expresamente ha ordenado en la disposición transitoria quinta de la Ley 42/2015 -EDL 2015/169101- que "la prescripción de las acciones personales que no tengan señalado término especial de prescripción, nacidas antes de la fecha de entrada en vigor de esta Ley, se regirá por lo dispuesto en art. 1939 CC". Según este "la prescripción comenzada antes de la publicación de este código se regirá por las leyes anteriores" mientras que "si desde que fuere puesto en observancia transcurriese todo el tiempo en él exigido para la prescripción, surtirá ésta su efecto, aunque por dichas leyes anteriores se requiriese mayor lapso de tiempo".

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