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PROPIEDAD HORIZONTAL

¿Es viable que las juntas de propietarios prohíban a un comunero realizar alquiler vacacional si son molestos sus vecinos y nada hace?

Coordinador: Vicente Magro Servet

Magistrado de la Audiencia Provincial de Madrid. Doctor en Derecho.

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Sabido es que algunas Comunidades Autónomas están permitiendo en su régimen jurídico que las juntas de propietarios puedan prohibir en sus estatutos que en sus comunidades se pueda llevar a cabo el alquiler vacacional. Sin embargo, el verdadero problema es que ello exigirá unanimidad y si algún comunero pretende ejercerlo votará en contra por lo que será inviable prohibirlo en término general. Ahora bien, surge el problema de los arrendadores que alquilan sus inmuebles por esta vía de alquiler vacacional y los inquilinos causan constantes molestias al resto de vecinos sin que el arrendador haga nada para evitarlo y continúe alquilando el inmueble a inquilinos problemáticos que no respetan las normas de convivencia, sin que el arrendador acepte los requerimientos del presidente de la comunidad instándole a que adopte medidas de precaución y control de las personas a las que arrienda su inmueble por periodos de corta duración que hace imposible articular el procedimiento del art.7.2 LPH -EDL 1960/55-. Ante ello nos preguntamos qué medidas puede adoptar la comunidad frente al arrendador. ¿Podría acordarse por mayoría simple prohibirle el alquiler vacacional? ¿Podría ejercitarse una acción judicial instando del juez la sentencia declarativa de condena a esta prohibición?

 

Este foro ha sido publicado en la "Revista de Derecho Inmobiliario", el 1 de enero de 2018.

(Puedes consultar Legislación y Jurisprudencia en nuestra Base de Datos).

Creo que por muchas dificultades que plantee al verificarse el alquiler por cortos periodos de tiempo, la vía adecuada para actuar sigue siendo la del art.7.2 LPH -EDL 1960/55-, si tal alquiler tiene lugar de modo reiterado, como de hecho sucede, pues son extraños los casos en que un comunero actúa solo una vez, y por otro lado no siempre esa fórmula de contratación genera problemas entre los comuneros.

Hay que recordar que actividades como el hospedaje en el seno de comunidades de propietarios han sido atendidas en ocasiones por la Jurisprudencia como actividades a cesar por el comunero al considerarse una actividad molesta. Dice el art.7.2 -EDL 1960/55- que al propietario y al ocupante del piso o local no les está permitido desarrollar en él o en el resto del inmueble actividades prohibidas en los estatutos, que resulten dañosas para la finca o que contravengan las disposiciones generales sobre actividades molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o ilícitas. Y ello coloca en igualdad de condiciones las actividades prohibidas estatutariamente y las molestas, sujetas por tanto al proceso del art.7 LPH.

Otra opción podría resultar de la referencia al proceso de equidad, por la vía del art.17.7 segundo párrafo -EDL 1960/55-, cuando la mayoría no se pudiere lograr por los procedimientos establecidos en los apartados anteriores, el juez, a instancia de parte deducida en el mes siguiente a la fecha de la segunda Junta, y oyendo en comparecencia los contradictores previamente citados, resolverá en equidad lo que proceda dentro de veinte días, contados desde la petición, haciendo pronunciamiento sobre el pago de costas. Si bien por esta vía que tampoco excusa de acudir a la vía judicial.

No veo las ventajas de acudir a una acción declarativa, que luego no es susceptible de factible ejecución, cuando las otras vías indicadas y más específicas permiten obtener un resultado de condena.

En aquellos territorios autonómicos en que la situación está reglada, puede acudirse a la actuación administrativa si el comunero infringe las abundantes limitaciones y reglas que se vienen recogiendo en la legislación autonómica. Así por ejemplo puede contemplarse el Decreto 113/2015 -EDL 2015/77444- por el que se aprueba el Reglamento de las viviendas vacacionales de la Comunidad Autónoma de Canarias. En concreto el art.5 de esa norma establece que “queda prohibido, a las personas propietarias de las viviendas vacacionales o en su caso a las personas físicas o jurídicas a las que previamente la persona propietaria haya encomendado la explotación de la misma, alojar un mayor número de personas de las que correspondan a la capacidad de la vivienda establecida por el número de dormitorios y ocupación, según los datos incluidos en la declaración responsable de ocupación de inmuebles o instalaciones, o en su caso, la cédula de habitabilidad o licencia de primera ocupación. 2. Queda prohibido, en todo caso, a los usuarios: a) Destinar la vivienda vacacional a fines que no sean los propiamente turísticos para los que se contrató. b) Realizar cualquier actividad que entre en contradicción con los usos de convivencia, higiene y orden público habituales o que impida el normal descanso de otras personas usuarias del inmueble c) Contravenir las normas de régimen interior de la comunidad de propietarios donde la vivienda vacacional se ubique”.

La infracción de estas prohibiciones y de otras que se reflejan en la normativa general la posible aplicación de un régimen sancionador contra el propietario de la vivienda (art.17).

La sentencia TS de 27 de noviembre de 2008 -EDJ 2008/227743-, relativa a un supuesto de explotación turística señala que "en un sistema en el que la propiedad privada está reconocida constitucionalmente (art.33 CE -EDL 1978/3879-) y en el que los derechos de disfrute tienden a atribuir al titular las máximas posibilidades de utilización sobre su inmueble, las restricciones a las facultades dominicales han de interpretarse limitadamente, de tal forma que su titular puede acondicionar su propiedad al uso que tenga por conveniente, siempre y cuando no quebrante alguna prohibición legal, y ello aunque suponga un cambio de destino respecto del previsto en el título constitutivo (sentencias TS 20 de septiembre -EDJ 2007/152401- y 10 de octubre de 2007 -EDJ 2007/199762-). En el mismo sentido las sentencias TS de 21 de abril de 1997 -EDJ 1997/1776- y 23 de febrero de 2006 -EDJ 2006/11922- y las AP de Baleares de 10-12-2009 -EDJ 2009/315580- y Alicante de 12-3-2015 -EDJ 2015/64527-.

Ahora bien, lo que sí puede la comunidad de propietarios es ejercitar las acciones que le otorga el art.7.2 LPH -EDL 1960/55- para interesar el cese de esa actividad acreditando que se encuentra en alguno de los supuestos de citada norma.

El art.7.2, según la redacción dada por la Ley 8/99, establece tres diferentes supuestos de actividades no permitidas a los propietarios y ocupantes del piso o local: las prohibidas en los estatutos; las que resulten dañosas para la finca y las que contravengan las disposiciones generales sobre actividades molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o ilícitas. Lo que debe valorarse es si la actividad desarrollada en el mismo afecta a la convivencia normal y pacífica de la vida en la comunidad de propietarios. Si la actividad causa a los vecinos de la finca molestias de tal entidad que no vienen obligados a soportar al superar las normales que derivan de una relación de vecindad. Y como tal han acogido positivamente esa acción Audiencias Provinciales como las de Valencia 30-3-2011 -EDJ 2011/109113-; Barcelona 19-5-2009 -EDJ 2009/206194-; y Madrid 2-3-2011 -EDJ 2011/72192-, añadiendo esta última que también podía calificarse esa actividad de ilícita, aunque lo fuera por no cumplir la norma administrativa: “Una actividad que no cumple con alguna de estas normas es ilícita y, por tanto, está prohibida por el art.7.2 LPH -EDL 1960/55-. Aunque dichas normas pertenezcan al orden administrativo, esta parte ha aportado suficientes pruebas para que un juez del orden civil pueda determinar que la actividad realizada en el piso de autos es ilícita y, por tanto, contraria a la LPH. Afirmar lo contrario sería como decir que un juez del orden civil tampoco puede prohibir, en base al art.7.2 LPH, una actividad que constituye un ilícito penal, por encontrarse fuera de su jurisdicción. Una actividad, para que sea lícita, debe cumplir todas las normas, sean éstas civiles, administrativas o penales. Y el juzgado de lo civil debe poder discernir si una actividad realizada en una vivienda sometida al régimen de propiedad horizontal es ilícita por incumplir la normativa, aunque esta sea administrativa, con las consecuencias que puede comportar en la vida de los copropietarios de un edificio”.

Cabe en primer lugar recordar que es competencia de la Junta de propietarios, conforme establece el art.14 LPH -EDL 1960/55-, la de aprobar y modificar los estatutos y aprobar las normas de régimen interior, competencia a partir de la cual cabe afirmar que es posible que la junta pueda establecer y modificar el estatuto comunitario para prohibir, entre otras actividades que se supongan molestas, sin perjuicio de los derechos de impugnación del propietario que se sienta perjudicado, las del alquiler turístico.

Ahora bien, tal contenido estatutario presupone que en efecto el alquiler turístico constituya una actividad ilícita o regulada, lo que supone que haya una normativa administrativa específica que lo prohibiera de forma clara y concreta, o bien que solo quepa autorizarla si se cumplen con las exigencias que se soliciten.

En otro caso, la acción judicial contra los titulares de la vivienda arrendada como “turística” solo se puede basar en si la actividad es o no molesta, insalubre, nociva o peligrosa -art.7.2 LPH -EDL 1960/55- .

Consecuentemente, hay dos escenarios posibles en la respuesta de la comunidad. Una directamente vinculada a la licitud de la actividad, consistente en el alquiler turístico, y otro vinculado a la licitud en el uso de la propiedad, consistente en no desarrollar en ella una actividad molesta para el conjunto de la comunidad o algunos de sus miembros que no tienen obligación de soportar.

Desde luego, la concreta calificación de una actividad como molesta y contraria a la normal convivencia requiere de un examen particular de las circunstancias del caso concreto a partir de la fractura de lo que pudiera entenderse como estándares de convivencia o de normas aceptadas de consuno por todos los propietarios, bien en normas estatutarias, bien en normas de régimen interior.

Desde este punto de vista, salvo que habiendo normativa prohibitiva o reguladora, fuera incumplida, haciendo de la actividad del propietario un hecho ilícito, que debemos insistir, constituye un caso concreto de conducta prohibida, únicamente si alquiler de la vivienda generara casos de anomalía por conductas incívicas, continuadas y graves de los inquilinos, cabría hablar de actividad molesta a reprimir ex art.7.2 LPH -EDL 1960/55-.

Consecuentemente, si los inquilinos turistas no comportan un uso de la vivienda contraria a la convivencia normal de la comunidad, siendo sus conductas o actuaciones cívicas, en absoluto puede darse una respuesta contraria o diferente al arrendamiento ordinario pues en sí mismo considerado el arrendamiento de temporada no constituye una actividad molesta a la comunidad.

En suma, no cabe prohibir el uso turístico de la vivienda como actividad en sí misma considerada, más allá de por incumplimiento de legalidad a cuyos efectos habrá de estarse, como avanza además el art.5.e) LAU -EDL 1994/18384-, tras la reforma operada por la Ley 4/2013, a la normativa aplicable y al comportamiento incívico de los turistas ocupantes de las viviendas.

Referida la cuestión planteada a la posibilidad la comunidad de propietarios de prohibir al propietario de una vivienda el dedicar la misma al llamado “alquiler vacacional” de ocasionar molestias los ocupantes de aquella, como punto de partida es de compartir la ineficacia de articular en estos supuestos el procedimiento contenido en el art.7.2 LPH -EDL 1960/55- pues dicho precepto se está refiriendo al infractor (que realiza actividades prohibidas, molestas , insalubres, nocivas , peligrosas o ilícitas en la vivienda), cabiendo que este sea tanto el propietario como el ocupante de la misma.

Así, en el caso del alquiler vacacional, siendo el infractor el ocupante de la vivienda, se precisaría requerir al mismo para que cesase en la producción de tales molestias, como entablar frente a aquél la acción para la cesación de aquellas (aun cuando la demanda se dirigiese también frente al propietario del piso). Lógicamente, el infractor, ocupante del piso por días o semanas en el caso de alquiler vacacional, ya no será quien permaneciese en el mismo cuando se entablase la demanda.

Si bien pudiese pensarse en la aplicación de la doctrina que se viene aplicando por algunos tribunales en el caso de demandas de desahucio por precario frente a los llamados “ocupas” que vienen ocupando sucesivamente una vivienda, no exigiéndose la identificación de los mismos al menos al interponerse la demanda, tal supuesto es diferente al del supuesto en tratamiento en el que el infractor no es el actual ocupante frente al que se dirigiría la acción.

Sentado lo cual, entiendo que no existe obstáculo alguno para que la comunidad de propietarios ejercitase acción declarativa frente al propietario de la vivienda que la dedica al alquiler vacacional ocasionando molestias a los restantes vecinos con el pretendido fin de poner fin a dicha actividad.

Lógicamente, la demanda habría de fundamentarse no en la actuación de un o unos determinados ocupantes sino en la molestia que ocasiona tal actividad de forma casi constante o permanente por las conductas guardadas por los sucesivos ocupantes del piso o vivienda a pesar de los requerimientos practicados al propietario.

Si la actividad en cuestión está prohibida en los estatutos de la comunidad, la demandante deberá de probar el ejercicio de la misma: alquiler vacacional.

Si aquella no está prohibida estatutariamente, habrá de demostrarse que tal actividad ocasiona las ya citadas molestias constantes o permanentes a los restantes vecinos. A tal fin serán importantes las testificales a practicar (vecinos, en su caso agentes de la autoridad intervinientes en las denuncias formuladas…). En su caso habría que valorar si cabría la aportación de grabaciones de las cámaras existentes en el portal de la finca a fin de acreditar tales actuaciones molestas - p.e. la entrada de un gran número de personas a altas horas de la noche provocando ruidos o dando golpes-, cuestión que precisaría de un estudio complejo y minucioso que desborda la presente cuestión.

La petición de la demanda deberá de ser la de la cesación -temporal o permanentemente-, de tal actividad de alquiler vacacional en la vivienda concreta donde se ocasionaron las molestias, no la prohibición de la misma, en general, en todo el edificio sometido al régimen de propiedad horizontal, lo cual es propio de una norma de la comunidad que habría de adoptarse conforme a las exigencias legales (entiendo que por unanimidad, art.17.6 LPH -EDL 1960/55-, pues ello implicaría una modificación de los estatutos que no prohibían tal actividad).

También cabría la mera imposición de determinadas condiciones para el ejercicio de la actividad en la vivienda (número máximo de ocupantes, personas de una determinada edad…), en este caso lo difícil sería el control efectivo de dichas limitaciones.

Igualmente, en orden a la adopción de medida cautelar sobre tal cesación de la actividad, considero que cabría la adopción de la misma de concurrir los requisitos que exige el legislador: caución a prestar, peligro en la demora y fumus boni iuris.

Si bien, en principio, debe de considerarse que se trata de limitar al propietario las facultades de pleno dominio que ostenta sobre su vivienda, también lo es que el régimen de propiedad horizontal implica el cumplimiento propio de las obligaciones derivadas de las llamadas relaciones de vecindad.

La cuestión que se somete a debate es consecuencia de una realidad social nueva, que no podía contemplarse de forma expresa en la fecha en que se promulgo Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre propiedad horizontal -EDL 1960/55- sin que tampoco se haya realizado ninguna previsión de forma específica en las reformas llevadas a cabo en la ley, especialmente en la reforma realizada por la Ley 8/2013, de 26 de junio -EDL 2013/104919-.

El propietario de una vivienda integrada en un inmueble sujeto al régimen de propiedad horizontal debe cumplir los deberes y obligaciones a que alude el art. 9 LPH -EDL 1960/55-, en especial y en lo que interesa en la cuestión aquí examinada, respetar las instalaciones generales de la comunidad y demás elementos comunes, ya sean de uso general o privativo de cualquiera de los propietarios, estén o no incluidos en su piso o local, haciendo un uso adecuado de los mismos y evitando en todo momento que se causen daños o desperfectos; pero como contrapartida a esta y otras obligaciones, el propietario de la vivienda, tiene derecho al uso y disfrute de la vivienda, bien directamente o mediante su cesión terceros, a cambio de la correspondientes renta, sin que desde un punto de vista del derecho civil, el arrendador tenga limitado este derecho a arrendar la vivienda, por años, meses o días, cuestión distinta, es las responsabilidades o limitaciones que a este tipo de arrendamientos se puedan establece en vía administrativa.

De este conjunto de derecho y deberes ha de deducirse, que si bien la comunidad de propietarios, como órgano supremo de decisión y rector de la comunidad de propietarios, puede adoptar los acuerdos que estimen oportunos para el mejor uso de los elementos comunes, y entre tales acuerdos, se encuentra el que la vivienda no se pueda dedicar al alquiler de corta duración, por los inconvenientes y perjuicios que puede derivarse en el uso de los elementos comunes; dicho acuerdo en cuanto implica una limitación del derecho de los propietarios al uso de sus viviendas, debe ser adoptado por unanimidad, en cuanto implica también una modificación del título constitutivo (art.17.6 LPH -EDL 1960/55-).

En consecuencia los acuerdos que se adopten en el seno de la comunidad de propietarios, en el que se limite el destino de los pisos privativos, que no respeten el requisito de la unanimidad serán nulos (art. 18.1.a LPH -EDL 1960/55-).

En los casos en los que en una vivienda se lleven a cabo actividades, bien por su propietario, o los ocupantes de la vivienda, que resulten dañosas para la finca o que contravengan las disposiciones generales sobre actividades molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o ilícitas, la comunidad puede acudir a ejerce la acción de cesación que establece el art.7 LPH -EDL 1960/55-.

Es por esta vía por la que la comunidad de propietarios, a través de su presidente bien por iniciativa propia, o bien a instancia de cualquiera de sus ocupantes, pude requerir que cesen esas actividades, y en caso de que no cesen las actividades dañosas para la finca, podrá ejercitar la acción pertinente.

Se debe hacer una interpretación del art.7 LPH -EDL 1960/55-, y especialmente de la acción de cesación, de acuerdo con la realidad social actual, y si dicha acción de cesación se ha podido venir ejercitando cuando en la vivienda o piso correspondiente, era un lugar de venta de drogas, o venta ilegal de productos, vivienda destinada a la prostitución, etc., y que como consecuencia del desarrollo de esas actividades se causaban daños al resto de los vecinos, también debe entenderse procedente el ejercicio de esta acción para que cese esa actividad, de arrendamiento vacacional, cuando de dicho alquiler o uso de la vivienda resulten daños para la finca, o perjudiquen al resto de los propietarios.

La segunda cuestión que ha de resolverse es si la pretensión que puede ejercitar, es que se prohíba al propietario de una forma indefinida el destinar la vivienda a ese alquiler habitacional, o la privación solo puede ser temporal de forma análoga a lo que prevé el art.7 LPH -EDL 1960/55-. Conclusión que debe ser distinta en función de si se entiende lo que causa los daños no es el que la vivienda se destine a alquiler habitacional, sino por el uso que se pueda hacer de la vivienda o de los elementos comunes por los inquilinos.

El art.7 LPH -EDL 1960/55- prevé que presentada la demanda, acompañada de la acreditación del requerimiento fehaciente al infractor y de la certificación del acuerdo adoptado por la junta de propietarios, el juez podrá acordar con carácter cautelar la cesación inmediata de la actividad prohibida, bajo apercibimiento de incurrir en delito de desobediencia. Podrá adoptar asimismo cuantas medidas cautelares fueran precisas para asegurar la efectividad de la orden de cesación. La demanda habrá de dirigirse contra el propietario y, en su caso, contra el ocupante de la vivienda o local.

Por otro lado dicho precepto prevé que en la sentencia que se dicte aparte de ordenar la cesación definitiva de la actividad, y proceder a la condena de los daños y perjuicios que se causen, también puede implicar la privación del uso de la vivienda, que en función de la gravedad de la infracción y de los perjuicios ocasionados a la comunidad, puede implicar la privación del uso de la vivienda hasta un máximo de tres años; debiendo entenderse por lo tanto que al ser imputable al propietario, los perjuicios que se causan a la comunidad de propietarios por destinar la vivienda a uso vacacional, el contenido de la resolución judicial, implicara la prohibición de destinar la vivienda esa finalidad, bien cuando el propietario no adopte las medidas necesarias para evitar     que se causen daños o desperfectos en los elementos comunes, y en su caso cuando los ocupantes no usen la vivienda de forma adecuada, causando tales daños; solo procederá de forma excepcional la privación del uso de la vivienda ala propietario, por un periodo no superior a tres años, atendiendo a la gravedad de la infracción y de los perjuicios ocasionados a la comunidad.

Nada impide que en la sentencia que se dicte y por una aplicación analógica del art.7 LPH -EDL 1960/55-, la prohibición de destinar la vivienda a este uso vacacional, pueda ser temporal, en función de la gravedad de la infracción y de los daños y perjuicios que se puedan haber causado a la comunidad, sin perjuicio de la indemnización correspondiente.

Se plantea la cuestión relativa a las posibles acciones que la comunidad de propietarios pueda tener contra los comuneros que dediquen su vivienda al alquiler vacacional, en especial en los casos en los que el arrendamiento produzca perjuicios y molestias a la comunidad y el arrendador no haga nada para solucionarlo.

                        En principio hay que partir del hecho de que si no existe una expresa prohibición en los estatutos no es posible que la comunidad se inmiscuya en el uso que uno de los propietarios da a su vivienda o local, dado el carácter privativo de los mismos y por tanto sometido a la voluntad del propietario. En consecuencia la prohibición del alquiler vacacional de las viviendas que integran una comunidad solo puede llevarse a cabo por medio de la reforma de los estatutos, lo que implica la exigencia de unanimidad para dicho cambio, lo que condiciona la viabilidad de dicho acuerdo en el caso de que uno o varios propietarios que se dediquen a esta actividad voten en contra. En ningún caso será posible prohibir dicho arrendamiento vacacional por mayoría simple dado que la Ley de Propiedad Horizontal no ampara ni prevé dicha posibilidad.

                        Por tanto las soluciones podrían ser diferentes a la simple prohibición, y más cuando el problema deriva no tanto del arrendamiento como de las molestias y perjuicios que ello ocasiona a los comuneros. Una vía, que sí sería posible por mayoría simple, es la modificación de las normas de régimen interno que pueda tener la comunidad, que no afectan al título constitutivo por lo que las mismas pueden ser aprobadas o modificadas por simple mayoría, no en el sentido de prohibir el arrendamiento por lo ya señalado, pero sí por la vía de imponer sanciones de naturaleza económica a los propietarios que no adopten las medidas necesarias para evitar los perjuicios y molestias derivados del mal uso del arrendamiento vacacional que puedan realizar.

                        Otra vía posible sería la sugerida en la propia pregunta, esto es, la presentación de una demanda por parte de la comunidad a los efectos de lograr una prohibición judicial de desarrollo de la actividad de arrendamiento vacacional en aquellos supuestos especialmente perjudiciales o molestos. En todo caso esta pretensión de condena se podría enmarcar o bien para obtener una concreta prohibición, o bien para obtener una indemnización de daños y perjuicios a la comunidad por los daños que se hayan producido en los elementos comunes o los perjuicios sufridos por los vecinos como consecuencia de la actitud de los inquilinos temporales. Lo que sí es preciso tener claro es que no es posible, por medio de esta demanda, obtener una prohibición genérica para el arrendamiento vacacional, pues ello solo será factible por medio de una modificación de los estatutos comunitarios, sino que será una acción por la que se pretenderá solucionar los molestias derivadas de dicha actividad ante la pasividad del propietario, único responsable frente a la comunidad de los daños o perjuicios que esta o el resto de los vecinos puedan sufrir.

La ­primera pregunta, sobre si puede acordarse por mayoría la prohibición del alquiler vacacional de los pisos o locales, creo que debe responderse con un no rotundo, ya que esta prohibición del alquiler vacacional requiere la modificación de los estatutos y esta modificación requiere la unanimidad, ya desde el momento inicial de la promulgación de la ley de 1960, sin que el legislador la haya incluido dentro de las materias en las que ha decidido flexibilizar el régimen de mayoría, verbigracia en la ley 8/1999, de 6 de abril, que, como afirma en su exposición de motivos, resolvió "flexibilizar el régimen de mayoría para el establecimiento de determinados servicios (porterías, ascensores, supresión de barreras arquitectónicas que dificulten la movilidad de personas con minusvalías, servicios de telecomunicación, aprovechamiento de la energía solar, etc.)".

En consecuencia sigue vigente la regla del art.5 LPH -EDL 1960/55-, según la cual el título constitutivo de la propiedad por pisos permite fijar "reglas… en orden al uso o destino del edificio, sus diferentes pisos o locales", pero, en su último párrafo, exige para la modificación del título, los mismos requisitos que para su constitución, es decir la unanimidad y, por tanto, si en el título constitutivo no se previó la limitación discutida (con la unanimidad imprescindible para aprobar el título) y en tanto no se haya producido esa modificación estatutaria, que también requiere unanimidad, cada propietario "puede libremente disponer de su derecho" de conformidad con el último párrafo del art.3 LPH, arrendando el piso local a quien le plazca, por el período que desee.

Sin embargo aunque no es posible la prohibición del arrendamiento vacacional sin unanimidad, sí que es factible "en la forma prevista para tomar acuerdos sobre administración" aplicar el art.6 LPH -EDL 1960/55-, que dice: "para regular los detalles de la convivencia y la adecuada utilización de los servicios y cosas comunes, y dentro de los límites establecidos por la ley y los estatutos, el conjunto de propietarios podrá fijar normas de régimen interior", con lo que, aunque no se pueda prohibir el arrendamiento vacacional, se podrán establecer estas normas vinculantes para propietarios y arrendatarios.

La segunda pregunta, sobre la posibilidad de una acción judicial para que el juez prohíba ese género de arrendamiento, también tiene respuesta negativa, en tanto el título constitutivo original adoptado por unanimidad o su modificación también unánime no prohíban el alquiler vacacional, sigue en su plenitud la facultad del propietario de disponer libremente de su derecho tal como ordena el art.3 ya citado, por ello la sola facultad que resta a la comunidad es la del art.7.2 LPH -EDL 1960/55-, prevista para el caso en que el propietario o el ocupante del piso local desarrollen "en él o en el resto del inmueble actividades prohibidas en los estatutos, que resulten dañosas para la finca o que contravengan las disposiciones generales sobre actividades molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o ilícitas".

En este caso, si no se atiende al requerimiento de cesación formulado por la comunidad, esta puede iniciar ante los tribunales la acción de cesación prevista en el artículo, con la exigencia de que "la demanda habrá de dirigirse contra el propietario y, en su caso, contra el ocupante de la vivienda o local" y con un resultado que puede llegar hasta la privación al propietario del derecho al uso de la vivienda o local y si el infractor no fuese propietario "la sentencia podrá declarar extinguidos definitivamente todos sus derechos relativos a la vivienda o local, así como su inmediato lanzamiento".

Teniendo cuenta la corta duración típica de los contratos de arrendamiento vacacional, si la acción de cesación solo afectara al inquilino sería en la práctica no solamente inútil sino inútilmente gravosa para la comunidad de propietarios actora, por eso entiendo que podrá producirse la condena contra el propietario que, en caso de reiteración producirá la privación del uso, con lo que se conseguiría la cesación de este tipo de alquiler, sin embargo no creo que sea posible utilizar este remedio por el solo hecho de arrendar por cortos períodos de tiempo, para que prospere la acción de cesación es imprescindible que se acrediten las actividades ilícitas exigidas en el precepto que ha sido parcialmente transcrito.

RESULTADO 5 A 2

D. Luis Alberto Gil Nogueras, Dña. Maria Félix Tena Aragón, D. Luis Antonio Soler Pascual, D. Juan Luis Gordillo Álvarez-Valdés y D. Juan Ángel Moreno

 

1.- Si no existe una expresa prohibición en los estatutos no es posible que la comunidad se inmiscuya en el uso que uno de los propietarios da a su vivienda o local, dado el carácter privativo de los mismos y por tanto sometido a la voluntad del propietario. En consecuencia la prohibición del alquiler vacacional de las viviendas que integran una comunidad solo puede llevarse a cabo por medio de la reforma de los estatutos, lo que implica la exigencia de unanimidad para dicho cambio, lo que condiciona la viabilidad de dicho acuerdo en el caso de que uno o varios propietarios que se dediquen a esta actividad voten en contra. En ningún caso será posible prohibir dicho arrendamiento vacacional por mayoría simple dado que la LPH no ampara ni prevé dicha posibilidad.

2.- En aquellos territorios autonómicos en que la situación está reglada, puede acudirse a la actuación administrativa si el comunero infringe las abundantes limitaciones y reglas que se vienen recogiendo en la legislación autonómica

3.- La demanda habría de fundamentarse no en la actuación de unos determinados ocupantes sino en la molestia que ocasiona tal actividad de forma casi constante o permanente por las conductas guardadas por los sucesivos ocupantes del piso o vivienda a pesar de los requerimientos practicados al propietario.

4.- Si la actividad en cuestión está prohibida en los estatutos de la comunidad, la demandante deberá de probar el ejercicio de la misma: alquiler vacacional

5.- Si aquella no está prohibida estatutariamente, habrá de demostrarse que tal actividad ocasiona las ya citadas molestias constantes o permanentes a los restantes vecinos. A tal fin serán importantes las testificales a practicar (vecinos, en su caso agentes de la autoridad intervinientes en las denuncias formuladas…). En su caso habría que valorar si cabría la aportación de grabaciones de las cámaras existentes en el portal de la finca a fin de acreditar tales actuaciones molestas - p.e. la entrada de un gran número de personas a altas horas de la noche provocando ruidos o dando golpes-, cuestión que precisaría de un estudio complejo y minucioso que desborda la presente cuestión.

6.- La petición de la demanda deberá de ser la de la cesación -temporal o permanentemente-, de tal actividad de alquiler vacacional en la vivienda concreta donde se ocasionaron las molestias, no la prohibición de la misma, en general, en todo el edificio sometido al régimen de propiedad horizontal, lo cual es propio de una norma de la comunidad que habría de adoptarse conforme a las exigencias legales (entiendo que por unanimidad, art.17.6 LPH -EDL 1960/55-, pues ello implicaría una modificación de los estatutos que no prohibían tal actividad).

7.- También cabría la mera imposición de determinadas condiciones para el ejercicio de la actividad en la vivienda (número máximo de ocupantes, personas de una determinada edad…), en este caso lo difícil sería el control efectivo de dichas limitaciones.

8.- En la sentencia que se dicte aparte de ordenar la cesación definitiva de la actividad, y proceder a la condena de los daños y perjuicios que se causen , también puede implicar la privación del uso de la vivienda, que en función de la gravedad de la infracción y de los perjuicios ocasionados a la comunidad, puede implicar la privación del uso de la vivienda hasta un máximo de tres años; debiendo entenderse por lo tanto que al ser imputable al propietario, los perjuicios que se causan a la comunidad de propietarios por destinar la vivienda a uso vacacional, el contenido de la resolución judicial, implicara la prohibición de destinar la vivienda esa finalidad, bien cuando el propietario no adopte las medidas necesarias para evitar que se causen daños o desperfectos en los elementos comunes, y en su caso cuando los ocupantes no usen la vivienda de forma adecuada, causando tales daños; solo procederá de forma excepcional la privación del uso de la vivienda ala propietario, por un periodo no superior a tres años, atendiendo a la gravedad de la infracción y de los perjuicios ocasionados a la comunidad.

9.- Nada impide que en la sentencia que se dicte y por una aplicación analógica del art.7 LPH -EDL 1960/55-, la prohibición de destinar la vivienda a este uso vacacional, pueda ser temporal, en función de la gravedad de la infracción y de los daños y perjuicios que se puedan haber causado a la comunidad, sin perjuicio de la indemnización correspondiente.

 

VOTO PARTICULAR (2)

D. Miguel Angel Larrosa Amante y D. Eduardo Salinas Verdeguer

 

Una vía posible sería la sugerida en la propia pregunta, esto es, la presentación de una demanda por parte de la comunidad a los efectos de lograr una prohibición judicial de desarrollo de la actividad de arrendamiento vacacional en aquellos supuestos especialmente perjudiciales o molestos. En todo caso esta pretensión de condena se podría enmarcar o bien para obtener una concreta prohibición, o bien para obtener una indemnización de daños y perjuicios a la comunidad por los daños que se hayan producido en los elementos comunes o los perjuicios sufridos por los vecinos como consecuencia de la actitud de los inquilinos temporales. Lo que sí es preciso tener claro es que no es posible, por medio de esta demanda, obtener una prohibición genérica para el arrendamiento vacacional

Una vía, que sí sería posible por mayoría simple, es la modificación de las normas de régimen interno que pueda tener la comunidad, que no afectan al título constitutivo por lo que las mismas pueden ser aprobadas o modificadas por simple mayoría, no en el sentido de prohibir el arrendamiento por lo ya señalado, pero sí por la vía de imponer sanciones de naturaleza económica a los propietarios que no adopten las medidas necesarias para evitar los perjuicios y molestias derivados del mal uso del arrendamiento vacacional que puedan realizar.

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