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Proceso declarativo contra propietario moroso sin haber demandado a entidad financiera, ¿cabría interponer un declarativo contra el banco?

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Planteamiento 
Se están siguiendo dos procesos de ejecución contra un propietario moroso de una comunidad, en virtud de sentencia en procedimiento verbal derivado de la oposición al monitorio, y otra de decreto de procedimiento monitorio sin oposición. En ambos casos se demandó sólo al propietario, no al banco hipotecante de la propiedad. Dado que la preferencia en el crédito de la comunidad, frente a la hipoteca, no puede hacerse valer por no haber demandado a la entidad financiera, ¿Cabría ahora interponer algún declarativo contra el banco, para hacer valer la preferencia del crédito?

Solución 
Efectivamente, se plantea un problema cuando anotado un embargo a favor de la comunidad consecuencia de la ejecución en un procedimiento de reclamación de cuotas de comunidad, se puede hacer constar el carácter preferente y privilegiado al amparo del art. 9 LPH -EDL 1960/55- cuando existente hipotecas y anotaciones de embargo (en fase de apremio) inscritos con anterioridad sin que sus titulares (bancos) haya tenido parte en el procedimiento.
En el caso que ahora analizamos las entidades financieras no han sido llamadas al proceso.
Pues bien, sobre este particular ha señalado la Dirección General de los Registros y del Notariado, de 15 de enero de 1997, 26 de diciembre de 1999 y 10 de agosto de 2006 que la operatividad de tal afección y prelación crediticia debe matizarse en el campo registral. Así, se ha dicho que el principio de tutela judicial efectiva y la relatividad de la cosa juzgada impiden oponer a un tercero la declaración de preferencia de una carga real, aunque esté establecida por la ley, sin que el mismo haya tenido posibilidad de excepcionarla. Sólo así puede lograr aquella preferencia su constancia registral, pues así lo exige el principio de tracto sucesivo del artículo 20 de la ley Hipotecaria -EDL 1946/59-.
Por tanto, no cabe ahora interponer declarativo. La entidad tendría que haber sido llamada al procedimiento judicial en su momento.

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