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¿Cabría acción directa contra el ingeniero redactor de la instalación de fontanería y presunto responsable de las deficiencias existentes en una comunidad?

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Planteamiento 
Los propietarios de los diversos inmuebles que conforman un edificio, han encargado un estudio pericial para determinar la problemática existente en los conductos del agua caliente. El resultado es que existe un defecto de diseño a la hora de determinar la calidad de las tuberías instaladas, pues esa calidad tan deficiente provoca goteras y averías debiéndose cambiar en breve toda la instalación.
La obra se entregó en marzo de 2010 y los defectos aparecen en 2012; pero dentro del plazo de 3 años desde la recepción de la obra no se han reclamado los defectos de forma fehaciente. 
Dado que entendemos que no cabe acción directa contra los agentes de la edificación por prescripción de la acción, salvo contra el promotor y por la acción de incumplimiento contractual del Código Civil -EDL 1889/1-, ¿cabe acción directa contra el ingeniero redactor de la instalación de fontanería y presunto responsable de las deficiencias existentes, o en su defecto, cabe algún tipo de acción contra él de cualquier tipo?.

Solución 
En nuestra opinión, debido a la prescripción de las acciones contempladas en el art. 17 LOE -EDL 1999/63355-, lo que sí cabe es el ejercicio de la acción por responsabilidad contractual.
La desviación sobre las previsiones contractuales en la construcción de las viviendas vendidas constituye o representa un incumplimiento o, más precisamente, un cumplimiento inexacto, imperfecto o deficiente de las obligaciones asumidas por la promotora-vendedora, en cuanto las viviendas ejecutadas para su entrega a los compradores no se ajustan íntegramente a las características pactadas. No ha de olvidarse que "cumplir una obligación es satisfacer el interés del acreedor de una manera exacta, íntegra y puntual" y que, como recuerda la Sentencia del TS de 2 de noviembre de 1994 -EDJ 1994/8688-, "si el acreedor no está obligado a recibir cosa distinta de la pactada ni un cumplimiento parcial, tampoco lo esta a conformarse con una prestación que no se ajuste a la convenida".
En cuanto a la responsabilidad contractual, el legislador, al menos en tres ocasiones en los arts. 17 y 18 LOE, insiste en que las acciones derivadas de las garantías de dicha ley se pueden ejercitar sin perjuicio de las que puedan subsistir para exigir responsabilidades por incumplimiento contractual. Y, especialmente, en el art. 17.9 LOE -EDL 1999/63355-, se señala que las responsabilidades a que se refiere este artículo se entienden sin perjuicio de las que alcanzan al vendedor de los edificios o partes edificadas frente al comprador conforme al contrato de compraventa suscrito entre ellos.

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