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CONTRATACIÓN INMOBILIARIA

¿Es causa de resolución de la compraventa de vivienda la falta de acceso al crédito por el comprador, cuando el contrato se ha perfeccionado y el comprador ha entregado incluso cantidades a cuenta?

Coordinador: Luis Antonio Soler Pascual

Magistrado del Tribunal de Marca Comunitaria de la Audiencia Provincial de Alicante

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La resolución contractual en la compraventa de bienes inmuebles presenta hoy en día una problemática de amplio espectro como consecuencia de la crisis económico-financiera que padecemos. Ello ha tenido repercusión en el comportamiento tanto económico como contractual de los compradores, dando lugar a situaciones, si no inéditas, sino matizadas respecto de las soluciones posibles a adoptar en cuanto a la decisión resolutoria.

Pues bien, en este marco planteamos la siguiente cuestión. ¿Es causa de resolución contractual la falta de acceso al crédito para la compra de una vivienda, quedando de facto imposibilitada la compra, cuando el contrato se ha perfeccionado y el comprador ha entregado incluso cantidades a cuenta?. ¿Podría instar la resolución el comprador?. ¿Podría exigir el cumplimiento del contrato el vendedor?. ¿Con qué consecuencias?.


Este foro ha sido publicado en el "Boletín Contratación Inmobiliaria", el 1 de mayo de 2011.

La cuestión es de actualidad y presenta matices especialmente complejos. En efecto, las dificultades actuales del acceso al crédito por las circunstancias financieras y económicas que la economía de nuestro país padece, han hecho mella sobre un hecho, el acceso al crédito para la adquisición de viviendas que hasta hace unos pocos años, en el caso de la subrogación respecto del crédito del promotor, se prometía casi como un hecho automático lo que facilitaba la adquisición de viviendas. Hoy en día en absoluto es así y ello está produciendo efectos en la culminación de contratos perfeccionados en los que el regular cumplimiento por parte del comprador se ve interrumpido por imposibilidad de acceso al crédito con el que solventar el pago completo de la adquisición inmobiliaria.

Pues bien, a tales cuestiones tratan nuestros autores de dar respuesta cumplida. A partir del análisis de la condición resolutoria tácita de los contratos, el principio de autonomía de la voluntad, el deber u obligación de pago, la posibilidad de condiciones resolutorias específicas, la financiación como elemento integrante del contrato, o la posibilidad de aplicar la cláusula "rebús sic stantibus" en la consideración de que la no obtención de crédito pudiera ser interpretado como hecho que supusiera una "alteración sustancial" de las circunstancias que se precisa para la aplicación de aquella, son algunos de los aspectos tratados para dar solución a las cuestiones formuladas.

En cualquier caso, el conjunto de matices que se introducen por nuestros autores ponen de relieve la variedad de supuestos desde cuya óptica la cuestión puede ser contemplada y a la postre, la cercanía de una respuesta a cuestiones tan relevantes al caso concreto para reconducir la solución a un estadio cercano a la justicia social en la medida de lo posible sin alterar en caso alguno, la realidad jurídica contractual de nuestro Ordenamiento Jurídico.

En términos generales mi respuesta sería que la falta de acceso al crédito no es motivo de resolución contractual, siempre y cuando este acceso no haya sido contemplado por las partes como motivo para ésta. En algunas ocasiones ya me he pronunciado sobre esta problemática que bien por la alegación de la genérica alegación de la cláusula rebús sic stantibus implícita en el contrato, o por la alegación de fuerza mayor, se han aducido como motivos para justificar la posición del comprador.

En la compraventa, contrato consensual se valida la operación por el concierto de voluntades sobre cosa y precio. La forma en que el comprador vaya a satisfacer el precio al vendedor es una cuestión ajena a éste y al contrato. No estamos ante un supuesto de fuerza mayor por tanto, ni tampoco ante contratos con prestaciones a desarrollar en el tiempo, sino ante una única prestación aplazada.

No obstante como contrato sujeto a la autonomía de la voluntad, en la mayoría de sus términos, por aplicación del art 1255 CCivil, las partes han podido convenir que la denegación sistemática de acceso al crédito al comprador faculta a la resolución del contrato. Curiosamente esta cláusula vino a ser introducida para facilitar la resolución del contrato por parte del vendedor, con base en el artículo 1503 CCivil según el cual si el vendedor tuviera fundado motivo para temer la pérdida de la cosa inmueble vendida y el precio, podrá promover inmediatamente la resolución de la venta, y ello como excepción al art 1124 que exige una voluntad declaradamente rebelde al cumplimiento como base de la resolución, por tanto en la mayoría de los casos dejando sin efecto el beneficio del plazo concedido.

En algunos contratos posteriores tal facultad se ha permitido a ambas partes contractuales, entendiendo que es un pacto que puede favorecer a ambas. En todos estos casos el predominio de la autonomía de la voluntad, permitiría la resolución antedicha que no guardaría en este sentido relación con la resolución del contrato por incumplimiento sino con la concurrencia de una condición a la que las partes dieron el carácter de resolutoria. En todo caso esta condición es preciso que como tal se acredite su concurrencia, esto es necesario acreditar que se ha dado el hecho futuro e incierto (condición) consistente en que se le ha denegado la financiación de modo sistemático.

Fuera de estos supuestos convenidos, no lo creo, habida cuenta la necesidad de estar a lo pactado, y parte esencial del contrato de compraventa es el pago del precio convenido en los términos pactados. (Art 1091, 1254 , 1258, 1445 y 1500 CCivil)

Ante la cuestión formulada procede primeramente recordar que los contratos no solo son fuente de obligaciones (art.1089 Código Civil), sino que también producen efectos entre las partes que los conciertan. (art.1257 Código civil).

Sentado lo cual, celebrado un contrato de compraventa, en principio (salvo causa de ineficacia), tanto vendedor como comprador están sujetos al mismo, de tal forma que, de no haberse prevenido lo contrario, ninguna de las partes podrá unilateralmente desligarse de aquel o resolverlo de forma unilateral.

Así, el artículo 1124 del Código Civil regula la facultad resolutoria de los contratos, sin embargo, la misma únicamente se podrá ejercitar frente a la parte que no haya cumplido con sus obligaciones contractuales, y sean estas esenciales (por todas, sentencia del tribunal Supremo de 5 de junio de 1981), y ello por la que ha cumplido con las mismas.

Por ello, en principio, los compradores que no deseen seguir con el contrato hasta su consumación, de no existir incumplimiento por la contraria, no podrían solicitar la resolución del contrato al ser ellos mismos los que incumplen aquel. Es más, la parte vendedora, atendiendo al precepto citado, estaría en su derecho de solicitar la ejecución del contrato.

Sentado lo cual, ante una situación como la planteada en la cuestión difícilmente cabría acudir a la llamada cláusula "rebús sic stantibus", pues –en principio- la no obtención de crédito no parece integrar la "alteración sustancial" de las circunstancias que se precisa para la aplicación de aquella.

En tales situaciones lo único que podría argüir el comprador es la existencia de un pacto que le permitiese desligarse del contrato en términos menos gravosos que el cumplimiento final del mismo.

Es decir, la existencia de una cláusula que le facultase para desistir o resolver el contrato, como suelen ser las llamadas arras penitenciales o una cláusula penal que le facultase para ello. En dichos supuestos, el comprador podrá resolver el contrato si bien con las consecuencias establecidas contractualmente para tales casos.

Tales situaciones se vienen produciendo frecuentemente en la actualidad como consecuencia de la crisis económica. Así, no solo actualmente es frecuente la invocación de dichas estipulaciones sino que en muchos supuestos la cuestión a dilucidar se ciñe a si la cláusula convenida se ajusta a derecho o es abusiva o desproporcionada.

Así, se vienen esgrimiendo cláusulas como las que someten la devolución de la cantidad entregada por los compradores a los mismos a que la parte vendedora o la inmobiliaria encuentren otro comprador, debiéndose de valorar si se trata o no de una condición cuyo cumplimiento depende de forma exclusiva de la voluntad del deudor.

El tema planteado tiene una gran actualidad dada la restricción en el crédito hipotecario que están aplicando las entidades de crédito y que impide a muchas personas acceder a la vivienda o poder vender un inmueble ante la imposibilidad de financiación. La necesidad de la misma es algo indudable dados los altos precios de los inmuebles y la escasa capacidad de ahorro de las familias. Para responder a la cuestión entiendo que deben de plantearse dos supuestos totalmente diferenciados, siempre partiendo que la financiación es un contrato diferente del de compraventa e incluso los sujetos de uno y otro son distintos, y ello aunque tengan el mismo objeto.

En primer lugar existen compraventas en las que la oferta incluye la propia financiación, bien a través de la subrogación del préstamo concedido al promotor, bien a través de la búsqueda de una entidad de crédito. En estos casos, y dado que no se puede dudar que la financiación es un elemento esencial del contrato, pues sin la misma éste no podrá desarrollar todos sus efectos, considero que sí será posible la resolución del contrato por parte del comprador cuando haya sido rechazado por las entidades de crédito a las que se refería la oferta, pues en último caso estaríamos en presencia de un auténtico incumplimiento de la oferta, fundamentalmente a través de la integración de la publicidad en el contrato que se establece en la normativa de protección de los consumidores, imputable al vendedor y que por ello permitiría la resolución al amparo del artículo 1124 del Código Civil, con la devolución de las cantidades abonadas a cuenta al comprador, que de esta forma no se vería afectado por la falta de acceso al crédito. No podemos dejar de lado que el promotor – vendedor hace más atractiva su oferta al futuro comprador precisamente a través de la oferta de una financiación segura de la compraventa, lo que sin duda es un plus de atracción para un comprador plenamente consciente de las dificultades actuales de financiación.

El segundo grupo de contratos es aquel en el que no existe dicha oferta, bien en promociones o bien celebrados directamente entre particulares, supuestos estos en los que la compraventa aparece nítidamente separada de la financiación, de tal manera que el comprador estará obligado a pagar el precio y la forma en la que obtenga el crédito necesario es algo que solo le incumbe a él sin participación alguna del vendedor. En estos casos la solución es necesariamente diferente al supuesto anterior, pues el incumplimiento de la obligación de pago de precio será únicamente imputable al comprador, por lo que éste no cumplirá las exigencias legales para poder solicitar la resolución del contrato. Es evidente que el vendedor podrá instar el cumplimiento del contrato, pero tampoco ofrece duda alguna que dicho cumplimiento exigiría el pago del precio, algo que es imposible para el comprador por la falta de financiación, lo que implica que la sentencia al final se transformaría en una indemnización de daños y perjuicios que normalmente será la retención por parte del vendedor de todo o parte del precio pagado de forma anticipada al perfeccionar la compraventa.

Dentro de la cuestión que se plantea debe distinguirse supuestos diversos, en primer lugar cuando las partes hayan previsto en el contrato esta contingencia, cuando se pacte como condición que el contrato quedaría resuelto si el comprador no obtiene el correspondiente préstamo hipotecario; en este supuesto no existe duda alguna que si las partes han recogido esta previsión en el contrato, y el comprador no obtiene el correspondiente préstamo, el contrato deberá entenderse resuelto, con los efectos previstos por las partes, como consecuencia del artículo 1114 del C. civil, generalmente recuperando el comprador las cantidades entregadas a cuenta. Solución que puede también admitirse, en aquellos casos, que aun no recogiéndose de forma expresa esta condición en el contrato, exista una prueba plena de que esta fue la voluntad de las partes, en virtud del artículo 1281 del C. civil; si bien en este segundo supuesto será difícil probar que la voluntad de las partes fuera esta, al no haberse plasmado tal condición en el documento privado en que se recoge el contrato privado de compraventa.

La cuestión se complica cuando no se ha realizado ninguna previsión sobre esta cuestión en el contrato, contrato de compraventa en el que se recoge el importe del precio, la cantidad entregada por el comprador a cuenta del precio, la vivienda objeto del contrato y momento de entrega de la vivienda. Si las partes han previsto o han pactado en el contrato que las cantidades entregadas a cuenta del precio, tengan el carácter de arras penitenciales o de arrepentimiento, atendiendo a la naturaleza de este tipo de arras, en virtud del artículo 1454 del C. civil, el comprador podrá desligarse del contrato perdiendo las cantidades entregadas a cuenta, o en su caso en la proporción y en la forma pactada en el contrato.

Ahora bien las situación mas habitual en los contratos existentes en la actualidad, es que las partes no hayan previsto esta contingencia en el clausulado del contrato, que el comprador no obtenga el correspondiente préstamo hipotecario, y se pacte en el contrato, que si por culpa del comprador no se elevara a escritura pública el contrato privado de compraventa, el comprador perderá todo o parte de las cantidades entregadas a cuenta.

En principio y de acuerdo con el artículo 1124 del C. civil, solo puede instar la resolución de los contratos bilaterales, como es el contrato de compraventa el contratante cumplidor, lo que en principio excluye que el comprador que no quiere o no puede cumplir el contrato, esencialmente pagar el precio pendiente, pueda instar la resolución del contrato, con la consecuencia de que no se eleve a escritura pública en ningún momento, y que la entidad vendedora o promotora retenga en su poder de manera definitiva las cantidades entregadas a cuenta del precio. Dada la doctrina legal reiterada que establece que el cumplimiento por el contratante de aquello que le incumbía es requisito esencial para el éxito de la acción resolutoria en base al artículo 1124 del C. civil.

Ahora bien lo que no es admisible es que no se pueda dar una solución a estos supuestos, puesto que en la práctica si se produce una imposibilidad de consumación del contrato de compraventa, en numerosas ocasiones las promotoras vendedoras retendrán en su poder las cantidades entregadas a cuenta; una solución es interpretar que las cláusulas incluidas en los contratos de compraventa de vivienda, en los que se han entregado cantidades a cuenta, que en caso de que el contrato no se pudiera elevar a escritura pública por causa imputable a las parte compradora, pudiera entenderse que se está pactado como causa de resolución del contrato esa situación, debiendo entenderse que procedería la resolución del contrato, perdiendo el comprador las cantidades pactadas en dicha cláusula, generalmente un tanto por ciento de las cantidades entregadas. Si bien esta solución que parece ajustada a la realidad social, plantea importantes dificultades en base al artículo 1124 del C. civil, y de forma especial del artículo 1454 del C. civil, y la interpretación que se viene haciendo de las arras la constante de la jurisprudencia, que tiene declarado que tienen un carácter excepcional que exige una interpretación restrictiva de las cláusulas contractuales -... de la que resulta la voluntad indubitada de las partes en aquel sentido ... -, según declararon las SS 24 noviembre 1926, 8 julio 1933, 5 junio 1945, 22 octubre 1948, 28 octubre 1956, 7 febrero 1966 y 16 diciembre 1970 entre otras, debiéndose entender, en caso contrario, que "se trata de un simple anticipo a cuenta del precio que sirve, precisamente, para confirmar el contrato celebrado.

La última cuestión que queda por examinar es si el vendedor, una vez vencido el plazo para elevar a escritura pública el contrato de compraventa, puede a su vez instar el cumplimiento del contrato. Es indudable que si el vendedor ha cumplido o está dispuesto a cumplir sus obligaciones, como es la de la entrega de la vivienda, puede instar el cumplimiento del contrato, en base al artículo 1124 del C. civil; precepto que faculta al contratante cumplidor no solo a instar la resolución del contrato, sino también a exigir su cumplimiento. Ahora bien dicha solución no tiene mucho sentido desde un punto practico y del interés de la vendedora-promotora, dada las dificultades que en tal caso va a tener para el cobro del precio; aunque podría optar por exigir el cumplimiento, y dada la voluntad rebelde del vendedor, pedir como medida cautelar el embargo de bienes del deudor, si bien el embargo no podría afectar a la vivienda objeto del contrato de compraventa, puesto que hasta el momento en que se opere la entrega, mediante la escritura pública de compraventa no se transfiere el dominio de la vivienda al comprador .

La respuesta dependerá en cada caso de lo convenido por los contratantes, pues nuestra legislación ampara firmemente la fuerza vinculante y la obligatoriedad de los contratos, con la consecuencia de que sólo puede resolver el contrato quien lo cumple frente al que lo incumple y no al revés.

Si lo que se ha pactado es una compraventa (que en nuestro derecho se perfecciona por el mero consentimiento, aunque sea posterior la entrega o tradición de la cosa con la que se produce la transmisión) con precio aplazado o sin fijación de plazo para su pago, la obligación fundamental del comprador es la del artículo 1500 CC, por la que "el comprador está obligado a pagar el precio de la cosa vendida...". En este supuesto si en el momento del pago el comprador no paga porque carece de dinero (o lo que es lo mismo no obtiene la financiación que necesita para pagar), habrá incumplido su obligación fundamental y carecerá de la facultad de resolver frente a la otra parte que cumple lo pactado. Sin embargo como lo vendido es un inmueble, el artículo 1504 CC permite el pago con posterioridad a la expiración del término, hasta que el comprador haya sido requerido.

Por último en este caso, las consecuencias son que el vendedor puede optar entre la resolución o exigir el cumplimiento del contrato, aunque el comprador no obtenga financiación y, con arreglo al artículo 1124 y 1506 CC, tendrá derecho al resarcimiento de daños y abono de intereses. Sin embargo el vendedor no tendrá derecho a apropiarse sin más de la parte del precio ya pagada, sino que se aplica la regla del artículo 1107 CC y si el comprador es deudor de buena fe (lo que se presume) "los daños y perjuicios de que responde... son los previstos o que se hayan podido prever al tiempo de constituirse la obligación y que sean consecuencia necesaria de su falta de cumplimiento".

La solución varía si en el momento del contrato se entregan cantidades a cuenta, como arras penitenciales, en este caso habrá que estar a lo dispuesto en el artículo 1454, conforme al cual "podrá rescindirse el contrato allanándose el comprador a perderlas...", sin embargo si las arras son únicamente confirmatorias o penales, no se aplica esta regla.

Si lo que se pacta es una cláusula penal para resarcir por incumplimiento de la obligación de pago del precio y ya se ha pagado una parte, el artículo 1154 CC, permite al juez moderar equitativamente la pena.

Tampoco puede resolver el contrato el comprador en el caso del artículo 1467 CC, que releva al vendedor de la obligación "de entregar la cosa vendida cuando se haya convenido en un aplazamiento o término para el pago, si después de la venta se descubre que el comprador es insolvente, de tal suerte que el vendedor corre inminente riesgo de perder el precio. Se exceptúa de esta regla el caso en que el comprador afiance pagar en el plazo convenido".

Por último, cuando como ocurre frecuentemente el inmueble vendido se haya edificado financiándolo con un préstamo con garantía hipotecaria sobre el propio inmueble habrá que distinguir, si el promotor vendedor se hubiere comprometido o no a facilitar la subrogación del comprador en el préstamo hipotecario que grava lo vendido.

Si el vendedor se obligó a la subrogación pero no logra que el banco o caja acreedor acepte esta subrogación, podrá el comprador (que no ha incumplido) optar frente al vendedor entre el cumplimiento o resolver el contrato, con las mismas consecuencias para el vendedor de los artículos 1124 y 1107 CC ya expuestas en el caso del comprador.

Si no se pactó esta obligación del vendedor, se está en el mismo caso inicial, de incumplimiento por el comprador de su obligación fundamental de pago del precio, que le impide resolver el contrato.

Una última consideración final, en los casos de inmueble cuya construcción se ha financiado con hipoteca, cuando el comprador sea un consumidor, se aplicará la regla del artículo 89. 3. b Del Real Decreto Legislativo 1/2007, de 16 de noviembre, por el que se aprueba el Texto Refundido de la Ley General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios y otras leyes complementarias, en este precepto se califica como abusiva, en la compraventa de viviendas "la estipulación que obligue al consumidor a subrogarse en la hipoteca del empresario o imponga penalizaciones en los supuestos de no subrogación". Por esta calificación como abusiva, el consumidor comprador de vivienda tiene derecho a que se declare la cláusula nula, se tenga por no puesta y se integre el contrato como prevé el artículo 83 de la ley.

La facultad de resolver las obligaciones se encuentra implícita en las recíprocas cuando uno de los obligados no cumple la prestación debida. Se trata de un principio que en nuestro Derecho tiene su plasmación en el artículo 1124 del Código civil, que faculta al contratante que ha cumplido su prestación a optar entre la resolución de la obligación y a la postre del contrato de que aquella nace o el cumplimiento del contrato, con indemnización de daños y perjuicios en ambos casos. Se observa una evolución en los criterios al respecto mantenidos por la más moderna jurisprudencia, de suerte que resulta presupuesto para la viabilidad de la acción, por un lado, que el accionante no haya incumplido las obligaciones que le concernían, salvo si ello ocurriera como consecuencia del incumplimiento anterior del otro y, por otro lado, que la parte adversa haya incumplido de forma grave las que le incumbían (así, Sentencias del Tribunal Supremo de 20 de noviembre de 1991, 19 de mayo de 1992, 15 de febrero de 1993, 24 de noviembre de 1995, 24 de enero de 2001). Así, se introduce un cambio relevante, de manera que ya no se exige para la viabilidad de la pretensión de resolución contractual la presencia del requisito subjetivo, a saber, de una conducta rebelde, sino que basta con que pueda atribuirse al contratante que se tacha de incumplidor una conducta contraria al cumplimiento del contrato en los términos en que se pactó. La moderna jurisprudencia señala que no es precisa, a efectos resolutivos, la presencia de una pertinaz y continuada conducta obstativa al cumplimiento; así las cosas, el elemento subjetivo, conformado por la conducta deliberadamente rebelde al cumplimiento, ha venido sustituido por el objetivo de la frustración del fin del contrato de manera que lo esencial para la resolución es que el incumplimiento impida la realización del fin del contrato o, lo que es lo mismo, que se malogren las legítimas expectativas y aspiraciones de la contraparte (Sentencias del Tribunal Supremo de 18 de octubre de 1993 y 22 de junio de 1995), no resultando preciso que el contratante incumplidor actúe con el ánimo deliberado de causar el incumplimiento sino con conducta, no sanada por justa causa, obstativa del cumplimiento del contrato en los términos en que se pactó (Sentencias del Tribunal Supremo de 14 de febrero de 1991, 16 de mayo de 1991 y 27 de febrero de 2004, y entre las más recientes, Sentencias de 26 de noviembre de 2007 y 12 de junio de 2008).

Así, en los casos en que el comprador no obtiene la perseguida financiación bancaria, es de pensar que no concurrirá a la Notaria al otorgamiento de la escritura, frustrándose con ello la consumación del negocio oneroso traslativo del dominio. Parece claro que no ha de poderse instar la resolución por el comprador (contratante incumplidor) frente a la contraparte in bonis. Por el contrario, esta última sí podría hacer recurso de las facultades al efecto reconocidas por el articulo 1124 del Código civil como alternativas, a saber, instar el cumplimiento o bien instar la resolución. Aquélla parece ciertamente poco hábil por cuanto el comprador estaría imposibilitado de cumplir el resto de la prestación debida, a saber, el pago del resto del precio. Así las cosas, el proceder más ordinario para el vendedor será instar la resolución negocial, en cuanto que contratante in bonis, con fundamento en el incumplimiento del adverso.

Como es pacifico (Sentencias del Tribunal Supremo de 24 de octubre de 2002, 20 de mayo de 2004 y 24 de marzo de 2009), la doctrina moderna distingue las siguientes modalidades de ellas: a) Confirmatorias. Son las dirigidas a reforzar la existencia del contrato, constituyendo una señal o prueba de su celebración, o bien representando un principio de ejecución. b) Penales. Su finalidad es la de establecer una garantía del cumplimiento del contrato mediante su pérdida o devolución doblada, caso de incumplimiento. c) Penitenciales. Son un medio lícito de desistir las partes del contrato mediante la pérdida o restitución doblada. Esta última es la finalidad reconocida por el art. 1454.

Pues bien, en tales casos, habiendo mediado entregas a cuenta, en punto a la suerte de éstas deberá estarse en primer término al clausulado del contrato sobre el particular, bien entendido que de su interpretación ex artículos 1281 y 1282 del Código civil bien puede derivarse que, como tiene establecido el Tribunal Supremo en su Sentencia de 16 de marzo de 2009, "la doctrina de esta Sala es que las arras deben ser objeto de interpretación restrictiva debiendo entenderse que "... se trata de un simple anticipo a cuenta del precio que sirve precisamente, para confirmarlo", tal como se desprende de las sentencias de 25 marzo 1995 y 23 julio 1999 . Y no es incongruente que las partes consideren que las mismas arras que sirven para confirmar el contrato, puedan considerarse como penales ante la previsión del incumplimiento, que es lo que las partes quisieron ...".

La falta de acceso al crédito por el comprador cuando se ha perfeccionado el contrato es una circunstancia personal y particular del cliente o comprador que no afecta al vendedor, ya que las circunstancias particulares del adquirente en torno a la búsqueda de la financiación para la compra le es irrelevante. Así, si se ha firmado el contrato de compraventa con la exigencia de que el adquirente haga entrega en plazo concreto de una suma determinada para formalizar la escritura de compraventa se erige como una circunstancia ajena por completo al vínculo contractual que queda configurado por la concurrencia del consentimiento entre las partes sobre la cosa y el precio, siendo la forma de alcanzar o conseguir este por el comprador ajena a la perfección del contrato. Cuestión distinta sería que en el contrato de compraventa se hubiere pactado y firmado por las partes la inclusión de una condición resolutoria tendente a conseguir que la condición se cumpla. Por ejemplo, en el art. 1114 CC se contempla la opción de que la adquisición del derecho y resolución o pérdida de los mismos dependerá del acontecimiento que constituya la condición.

Indudablemente, el vendedor en el caso de que el comprador le comunique que no ha obtenido el crédito y que le será imposible pagar el resto pactado en el contrato de compraventa podrá exigir el cumplimiento del contrato al comprador al serle irrelevante la circunstancia de que no haya obtenido el crédito el comprador, ya que lo que se ha pactado en el contrato es un objeto, un bien inmueble, y un precio, con un pago anticipado a la firma del contrato y el resto aplazado a la firma de la escritura.

Ahora bien, además de exigirle el cumplimiento del contrato al comprador por la vía judicial, también podrá en estos casos el vendedor reclamar la resolución del contrato por incumplimiento del pago del precio restante en la fecha pactada en el contrato con el resarcimiento de los daños y perjuicios que se podrán corresponder con las cantidades entregadas hasta esa fecha por el vendedor, por lo que las perdería por no haber podido obtener el crédito. Por tal circunstancia es siempre aconsejable estar a la espera de si es posible la concesión del crédito antes de embarcarse en operaciones de compra de inmuebles cuando la banca está exigiendo una serie de requisitos en la actualidad, que antes del año 2007 no solicitaba y que pueden hacer variar las expectativas de concesión de créditos sobre los que antes solo se exigía la existencia de una nómina o la hipoteca sobre el inmueble y que ahora supone elevar las garantías para entregar el crédito, lo que dificulta la concesión de estos y la existencia de muchos problemas de incumplimientos de contrato para aquellos compradores que no tienen garantías para asegurar al banco la devolución del crédito.

Lo que hay que valorar en estos casos es a qué parte contratante le es imputable la falta de otorgamiento de la escritura pública en el plazo pactado. En un caso similar la AP de Madrid, en Sentencia de 17 Feb. 2010, rec. 770/2009, señala que "Tanto en el supuesto de no obtenerse la conformidad de la entidad financiera a la subrogación del comprador en la garantía hipotecaria y en la obligación personal derivada del préstamo, como en el caso de la no obtención del crédito hipotecario solicitado por parte de la vendedora, la parte compradora se obliga a pagar a la parte vendedora el total importe previsto para dicho préstamo a la entrega de llaves, si bien la vendedora, concede un plazo adicional de DOS MESES desde la notificación al comprador de la denegación del préstamo, para la tramitación del mismo con la entidad financiera que el comprador desee. El incumplimiento de la citada obligación será causa de resolución del presente contrato a instancia de la parte vendedora, puesto que las partes han establecido que el pago del precio lo sea al contado, al momento de la formalización de la escritura pública de compraventa, siendo dicha subrogación una mera facilidad que se le ofrece al comprador para posibilitar el pago al contado fijado por las partes."

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