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PROPIEDAD HORIZONTAL

¿Es válido que en una junta de propietarios se adopte el acuerdo de que se impongan recargos económicos a los propietarios que incurran en morosidad?¿Podría adicionarse a la reclamación por gastos los recargos como parte de la deuda?

Coordinador: Vicente Magro Servet

Presidente de la Audiencia Provincial de Alicante

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Se analiza una cuestión de interés práctico en torno a si las juntas de propietarios tienen capacidad para incluir acuerdos que reflejen el recargo económico a aquellos comuneros que sean deudores de los gastos comunes de la comunidad. Es sabido que una de las formas para que los propietarios no dejen de pagar sus deudas radica en la imposición de una mayor onerosidad para el comunero deudor que para el que cumple con sus obligaciones de modo y forma habitual.

Ahora bien, en este caso ¿será exigible la reclamación que se efectúe por la comunidad incluyendo en la deuda los recargos como parte de la misma? ¿Podría oponer el deudor la pluspetición por entender que se le está reclamando un concepto indebido que no tiene obligación de soportar?


Este foro ha sido publicado en el "Boletín Derecho de la Propiedad Horizontal", el 1 de enero de 2012.

Se sustancia el tema de la eficacia o validez de los recargos de cuota adeudada por morosidad de un comunero.

A mi juicio este recargo forma parte del sistema de autorregulación comunitaria, y sujeta en consecuencia a sus reglas. Su validez o no dependerá del cumplimiento de las formalidades necesarias para la adopción válida de cualquier acuerdo comunitario, y como tal, podrá con el cumplimiento de los requisitos previstos, ser objeto de la oportuna impugnación, teniendo una duración hasta en tanto por un acuerdo posterior se deje sin efecto.

Ello plantea algunos interrogantes y cautelas. Quizás a mi juicio la más importante sea el carácter irretroactivo del acuerdo que fije el recargo, dado su carácter sancionador. No estamos aquí ante una contraprestación por los efectos derivados del incumplimiento, toda vez que el resarcimiento se obtiene tanto con el pago de los gastos de la reclamación, como con el abono de los intereses legales al ser reclamaciones dinerarias. Estamos ante una medida con un carácter disuasorio que sanciona determinados comportamientos, y en consecuencia sólo puede trascender a sus comuneros tras su aprobación.

Una vez aprobado el recargo se constituye en una carga convencional sobre los comuneros. Y en consecuencia quien incurra en morosidad debe de asumirla. Como deuda a favor de la comunidad, derivada del incumplimiento de las obligaciones del comunero asumidas con la comunidad en razón de su obligación de mantenimiento de los elementos comunes, puede ser objeto de la reclamación por parte de la Comunidad, y certificada por el secretario con el visto bueno del presidente dar lugar a la interposición del proceso monitorio del art. 21 LPH. (En este sentido resoluciones, entre las más recientes, como las de la AP Las Palmas (secc 5ª) de 12 de mayo de 2011, AP Valencia (secc 11) de 20 de abril de 2011 y AP Baleares (secc 5) de 4 de mayo de 2011, admiten sin ambages tales recargos, y la posibilidad de su reclamación)

Atendidos los términos de la cuestión planteada, la respuesta debe ser positiva en cuanto que resulta conforme a Derecho la actuación de la Comunidad de Propietarios que acuerda en Junta, y sin necesidad, obviamente, de que tal acuerdo se adopte por unanimidad, la imposición de recargos económicos, en un porcentaje determinado de la deuda pendiente, a los comuneros morosos. Nuestra jurisprudencia menor se muestra en los últimos años rotunda en este sentido habiéndose dictado pronunciamientos de alcance semejante en diversos territorios. Correlativamente con todo ello, no habría de prosperar una eventual oposición fundada en el argumento de pluspetición por razón de reclamarse como una fracción de la partida dineraria pretendida el concepto del recargo.

Enuncia la Sentencia de la Audiencia Provincial de Alicante de 10 de enero de 2008 que "el recargo no es contrario a la Ley ni a los Estatutos, por lo que los acuerdos que lo imponen no infringen lo establecido en el art. 18.1 LPH: éstos no contienen prevención alguna en contra y aquella, el Código civil en este caso permite la aplicación del pacto de los intereses moratorios en sus arts. 1100, 1101 y 1108; por tanto para adoptar el acuerdo de aplicarlo no se precisa de la unanimidad del art. 17.1.1º. Por lo que respecta a su aplicación retroactiva a cuotas devengadas antes de adoptarse, tampoco pueden admitirse los argumentos de los apelantes: si bien es norma general la no imposición de intereses moratorios acordados en Junta con efectos retroactivos, según criterio aceptado por los Tribunales (por todas, y a título de ejemplo, Sentencia de la Audiencia Provincial de Guadalajara de 25 de abril de 2002), en el presente caso concurren circunstancias especiales para no tener en cuenta tal criterio, puesto que en las Juntas comunitarias celebradas con anterioridad (desde 1997 a 2004) se vinieron adoptando acuerdos similares sobre el recargo por mora, que no constan impugnados".

Asimismo, la Audiencia Provincial de Alicante, en Sentencia de 14 de abril de 2011, con cita de la Sentencia del mismo Tribunal de 15 de septiembre de 2010, ha mantenido, conociendo del caso de recurso sostenido por la Comunidad de Propietarios ante el pronunciamiento del Juzgado de Primera Instancia rechazando el pedimento relativo a la procedencia del recargo, que si bien en los estatutos comunitarios no consta la existencia de tal concepto como reclamable por la comunidad en caso de mora de los propietarios, consta aprobado en junta de propietarios, que no ha sido impugnada, no pudiendo compartirse tampoco la tesis de que tal tipo de recargo solamente puede pactarse válidamente para las cuotas ordinarias y no para las derramas, pues no se fundamenta en precepto legal alguno ni se cita sentencia alguna que avale tal conclusión. La sentencia reitera que el criterio que se sostiene tiene su apoyo en las decisiones de ese mismo Tribunal contenidas en las sentencias de 10 de enero de 2008 y 12 de marzo de 2009. En la primera se establecía que el recargo no es contrario a la Ley ni a los estatutos, por lo que los acuerdos que lo imponen no infringen lo establecido en el art. 18.1 de la LPH: los estatutos no contienen prevención alguna en contra y la Ley, el Código Civil en este caso, permite la aplicación del pacto de los intereses moratorios en sus arts. 1100, 1101 y 1108, no precisándose para adoptar el acuerdo de aplicarlo la unanimidad del art. 17.1.1ª de la Ley; y la segunda, en el mismo sentido, se refería precisamente a un supuesto de reclamación de derramas acordadas para pagar gastos extraordinarios de rehabilitación del edificio comunitario.

La Sentencia de la Audiencia Provincial de Málaga de 19 de julio de 2011 recopila los pronunciamientos habidos en los últimos tiempos en el ámbito de nuestra jurisprudencia menor, para sostener que el establecimiento por la Junta de propietarios de un recargo por demora en el pago de los gastos comunitarios, constituye una práctica habitual en las Comunidades, aceptada por la jurisprudencia, pudiendo citarse entre los pronunciamientos más recientes la Sentencia de la AP de Málaga de 22 de noviembre de 2010, Sentencia de la AP de Granada de 14 de enero de 2011, Sentencia de la AP de Baleares de 7 de febrero de 2011, y Sentencia de la AP de Valencia de 9 de febrero de 2011, siendo tal proceder calificado por la Sentencia de la AP de Madrid de 20 de septiembre de 2010 como legitima actuación en orden a conseguir el cumplimiento de las obligaciones de los morosos, y disponiendo la Sentencia de la AP de Alicante de 10 de mayo de 2010 que nos encontramos ante una autentica cláusula penal para el supuesto de incumplimiento de los términos del acuerdo, se trata de una obligación accesoria, el retraso o incumplimiento en la obligación de pago (art. 1152) que se sanciona con una pena y cuyo plazo de impugnación en la Junta que se acuerde es de tres meses ex articulo 18.3 LPH.

Y en atención a esta última consideración, debemos poder enfatizar las dos siguientes cuestiones. Esto es:

- Se confiere virtualidad al principio de libre autonomía de la voluntad.

- Se abre la vía para la virtualidad de la facultad moderadora de las cláusulas penales ex articulo 1154 CC.

Es cada vez más frecuente encontrarse con reclamaciones efectuadas por comunidades de propietarios frente a comuneros morosos por impago de las cuotas comunitarias en las que se incluye una partida correspondiente a una recargo o interés especial devengado, precisamente, por ese impago puntual y temporáneo de la mencionada cuota.

Frente a tal circunstancia, y respondiendo a la pregunta que se formula, debo decir que la fijación de dicho recargo o tipo de interés específico y particular me parece factible, legal y correcto, no obstante lo cual han de hacerse una serie de precisiones.

En primer lugar hay que decir que el establecimiento de tal recargo, lo ideal, es que fuera fijado en los propios estatutos reguladores de la vida de la comunidad, así como que estuvieren inscritos en el registro de la propiedad a fin de que ni ningún comunero – presente o futuro – pueda alegar su desconocimiento. Igualmente, puede incluirse en el reglamento de régimen interior con que pudiera contar la comunidad.

No obstante lo anterior, también sería válido el establecimiento del recargo del que hablamos en una junta de la propia comunidad, haciéndose constar tal cuestión en el orden del día correspondiente. Una vez aprobado el acuerdo, para lo que se requeriría únicamente la mayoría simple (art. 17,4 LPH), el mismo sería exigible a todos los comuneros, incluso a aquéllos que no tuvieran tal condición a la fecha de adopción de dicho acuerdo y que la hubieran adquirido con posterioridad.

No obstante, al estarse ante una sanción con naturaleza encuadrable en la de la cláusula penal lo fijado en los estatutos, reglamento de régimen interno o junta de propietarios no surtiría efectos con carácter retroactivo y si para las deudas que se pudieran generar desde su instauración.

Si, como decimos, el establecimiento del recargo o interés indicado tiene carácter de cláusula penal (art. 1152 CC) debe entenderse que en el mismo irían incluidos los daños y perjuicios que el impago puntual de la deuda hubiera podido generar a la comunidad, a menos que por parte de ésta, en el acuerdo correspondiente, se hubiera incluido la posibilidad de reclamar, además, de forma cumulativa el interés moratorio legal (art. 1101, 1108 CC). Otra cosa es que dicho interés legal pudiera ser aplicado al nominal de la deuda o a la suma de éste más el recargo, para cuyo supuesto el anatocismo debería estar expresamente regulado y previsto.

Como se dice, ese recargo o interés específico tiene naturaleza de cláusula penal, con lo que no es factible que pueda ser calificado como de usurario, sin perjuicio de que en supuestos especialmente previstos por la Ley pueda ser moderado (art. 1154 CC).

Como consecuencia de lo anterior ha de concluirse que no es factible que el deudor comunitario pueda oponerse a la reclamación que se le efectúe por parte de la comunidad si ésta decidiera reclamarle no sólo el nominal de los recibos impagados sino también el importe a que ascendiera el recargo o interés específico establecido para el supuesto de impago, conceptos que pasarían a conformar la propia deuda.

La Comunidad de propietarios a través de la Junta de propietarios es soberana para regular la organización y funcionamiento de la Comunidad de propietarios, hasta el punto que la propia ley de propiedad horizontal, autoriza a las comunidades de propietarios a modificar el título constitutivo, tal como se deduce del artículo 17 LPH.

En el titulo constitutivo, entre otros extremos, debe constar el coeficiente de participación que los propietarios de los diferentes pisos y locales van a tener en los elementos comunes, coeficiente que determina su participación en los gastos de la Comunidad de Propietarios. La Comunidad de Propietarios, mediante el acuerdo de la correspondiente junta, está facultada para modificar dichos coeficientes , por lo que con mayor razón, debe entenderse que está autorizada para establecer un recargo a los propietarios morosos, en la medida que si se puede modificar el coeficiente, eso si mediante acuerdo unánime de todos los copropietarios, debe entenderse que la Comunidad de propietarios a través del correspondiente acuerdo podrá imponer un recargo, que será exigible cuando no se haga frente al pago de las obligaciones con la Comunidad de propietarios.

Una vez sentado que la Comunidad de propietarios puede establecer este tipo de recargos, recargos que en modo alguno pueden ser desproporcionados o abusivos; la segunda cuestión que se plantea, es que tipo de quórum es necesario para su adopción, de las distintas mayorías que establece el artículo 17 LPH; si se entendiera que es un mero acto de administración, bastaría que se adoptara por simple mayoría de acuerdo con el artículo 17.3 LPH.

En la medida que dicho acuerdo impone una carga u obligación que no estaba recogida en los estatutos, pero que afecta, aunque sea de forma indirecta, a una de las obligaciones esenciales de los copropietarios, que se recoge en el artículo 9 f) LPH, como es la obligación de contribuir a los gastos comunes de acuerdo con su coeficiente, será necesario que dicho acuerdo se adopte por unanimidad, puesto que realmente afecta al título constitutivo. Parece evidente que dicho acuerdo no podrá tener efectos retroactivos.

La tercera cuestión que debe resolverse es la forma de reclamación de dicho recargo, si el mismo puede reclamarse conjuntamente con las cuotas adeudadas por el proceso monitorio, a que alude el artículo 21 LPH, o si por el contrario dicha reclamación de forma unitaria solo puede llevarse a cabo, a través del correspondiente proceso ordinario.

El proceso monitorio, para la reclamación de deudas de de los copropietarios con la Comunidad, exige que se aporte con la solicitud el certificado del acuerdo de la junta en la que se haya aprobado la liquidación de la deuda, de lo que se deduce, que la ley permite que pueda ser objeto de reclamación no solo el importe de las cuotas adeudadas, sino toda la deuda que el copropietario pueda tener con la comunidad de propietarios, siempre que se trate de deudas derivadas de la obligación que establece el artículo 9.f) LPH, por lo que los recargos correspondientes, por el incumplimiento de las obligaciones que establece dicho precepto, debe entenderse incluido en dicho supuesto, en la medida que es una consecuencia del incumplimiento de ese deber de contribuir a los gastos comunes.

En cuanto a los motivos de oposición por parte del propietario moroso no difiere de la oposición que puede hacer a cualquier otra reclamación, sin que pueda entenderse que exista una plus petición por el hecho de reclamar el recargo por el impago de la deuda con la Comunidad, siempre que dicho recargo haya sido fijado por la Comunidad de Propietarios y con carácter previo a haberse producido el impago de las cuotas correspondientes, pues lo que no parece de recibo es que se pretenda imponer el recargo al impago de cuotas anteriores, puesto que en tal caso se esta reclamado una obligación que no existía al momento de producirse la deuda.

Se plantea la cuestión relativa a si las juntas de propietarios tienen facultades para poder imponer un recargo económico a aquellos comuneros que sean deudores de los gastos comunes. Y la respuesta a esta cuestión debe ser necesariamente positiva. La Ley de Propiedad Horizontal establece la obligación de los propietarios de contribuir a los gastos comunes de conformidad con su cuota de participación (artículo 9.1.e)) lo que implica que cualquier acuerdo que fije una contribución diferente sería nulo por ir contra la propia ley. Ahora bien, fijada la cuota de participación, la ley no establece ningún tipo de limitación a la posible fijación de sanciones por parte de la comunidad a cargo de los propietarios morosos ante el incumplimiento de sus obligaciones económicas, lo que estaría amparado bien por una expresa previsión en las normas de régimen interior que rigen la comunidad a las que se refiere el artículo 6 LPH, o bien fuera de estas normas como un acuerdo amparado en la cláusula de cierre de las funciones de la junta de propietarios del artículo 14.e) LPH, como una medida conveniente para un mejor servicio común. Dicho acuerdo fijando una sanción por incumplimiento, como no modifica las cuotas de participación, podría ser obtenido por la doble mayoría simple de cuotas y propietarios señalada en el artículo 17.3º LPH para todos aquellos acuerdos que no precisen de una unanimidad o mayoría cualificada.

A la hora de plantear la reclamación por parte de la comunidad, en los casos en los que exista esta sanción prevista en acuerdo ejecutivo de la junta de propietarios, no cabe duda alguna que la misma podrá ser exigible ante los tribunales junto con la deuda principal por las cuotas impagadas. Ninguna duda cabe de ello si se utiliza el juicio declarativo y en el caso de que se emplee la vía del juicio monitorio la junta deberá aprobar la deuda total, tanto por cuotas debidas como el incremento derivado de la aplicación de la sanción, debiéndose emitir la certificación a la que se refiere el artículo 812.2.2º LEC por el secretario de la comunidad incluyendo la liquidación aprobada en junta, sin necesidad de mayores diferenciaciones dado que es en el acuerdo que se adopte en la junta de propietarios cuando se debe de diferenciar los dos conceptos señalados que serán objeto de demanda. Si se cumplen estas condiciones el propietario moroso no podrá alegar en ningún caso pluspetición, pues la sanción se establece por un acuerdo de la junta de propietarios, de carácter ejecutivo, que en su caso debió de haber impugnado su validez ante los tribunales, de forma que queda vinculado por esta norma fijada por la comunidad y deberá abonar igualmente la sanción fijada junto con la deuda por impago.

La capacidad sancionatoria de la comunidad se agota en los términos de los acuerdos que adopten válidamente en el seno de la propia comunidad y en tanto no entren en contradicción con normas imperativas ni sean contrarios a la ley, a la costumbre ni al orden público.

En el caso, la cuestión de imposición de recargos supondría imponer al propietario la satisfacción de una cuota en importe superior al módulo que constituye, para cada propietario, la cuota de participación que le corresponde como titular de un piso o local. Y ello puede constituir un límite legal que se oponga al acuerdo fijando un recargo.

El derecho indemnizatorio de la comunidad de propietarios por impago sin duda existe. Pero debe articularse por alguno de los medios que en derecho se establece que son o la mora o la cláusula penal.

En razón de lo primero, el impago genera la situación de mora del deudor en los términos del artículo 1100 y concordantes del Código Civil y el derecho de la comunidad a proceder con arreglo al procedimiento monitorio especial regulado en el artículo 21 LPH que contiene expresa previsión de dos recargos extras, a saber, los gastos del requerimiento previo de pago –siempre que conste documentalmente y se acompañe justificación documental del gasto- y los honorarios y derechos de abogado y procurador caso de haberse utilizado los servicios de estos profesionales, lo que constituye un "recargo" dado que constituye una excepción a la regla general del procedimiento monitorio ordinario de la Ley de Enjuiciamiento Civil.

Cabría sustituir la indemnización a través de la mora por la predeterminación de una cuantía indemnizatoria a través de una cláusula penal que en su caso se incorporara en los Estatutos.

Como se recordará, el artículo 1152 CC establece que como accesorio a una obligación principal, puede introducirse una obligación accesoria –cláusula penal- en la que se predetermine la indemnización por daños y el abono de intereses que en caso de falta de cumplimiento procedería.

La cláusula penal sanciona el incumplimiento o cumplimiento irregular de la obligación, a la vez que valora anticipadamente los perjuicios. Es por ello que sería dable introducir, en los estatutos de la comunidad de propietarios, una previsión de esta naturaleza ante los incumplimientos y retrasos en el cumplimiento regular de las obligaciones de los propietarios. De esta forma, la cuestión no sería el planteamiento de recargos sino el cumplimiento de la obligación principal y la accesoria sobre cuya efectividad, deberían darse los presupuestos necesarios, y dados, permitiría a la Comunidad la reclamación conjunta de lo adeudado más el importe de la pena.

La generalización de la cláusula, la identidad respecto de la obligación principal, la identificación de las obligaciones a las que se vincula, la generalidad de la misma sin discriminación en atención a circunstancias particulares, justifica más este mecanismo que el acuerdo particular que siempre plantearía el problema referido, siempre desde la perspectiva del derecho indemnizatorio por incumplimiento que corresponde a la Comunidad al igual que a cualquier otro acreedor.

Como ha señalado el Tribunal Supremo, la normativa especial que rige el régimen de la propiedad horizontal no se limita a establecer reglas orientadas a regular la utilización de los elementos comunes y el conjunto de derechos y deberes de los propietarios con relación a los mismos, sino que trasciende ese limitado ámbito para alcanzar al complejo conjunto de relaciones que surgen de la coexistencia de elementos privativos y comunes, estableciendo un régimen de derechos y obligaciones. Pues bien, precisamente en ese marco de enlucimiento del régimen de obligaciones, cabría establecer cláusulas del tipo indicado para resarcir, debidamente, el daño padecido por la comunidad ante los incumplimientos de los propietarios para con la comunidad.

Referida la cuestión planteada a si es válido el acuerdo adoptado en junta de una comunidad de propietarios imponiendo un recargo por morosidad, como punto de partida es de precisar que la junta de propietarios de una comunidad de propietarios es el órgano soberano de la misma, en cuyo seno , recordemos, incluso cabe la aprobación o modificación de las reglas contenidas en el título constitutivo de la propiedad horizontal o en los estatutos de la misma (artículo 17.1 LEC).

Sentado lo cual, lógicamente, la junta de propietarios puede acordar el establecimiento de un recargo para el caso de propietarios morosos con la comunidad de propietarios.

Así, partiendo de establecerse en el título constitutivo o en los estatutos que rigen la comunidad la obligación de contribuir cada propietario al sostenimiento de los gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble con arreglo a lo fijado en el mismo o a lo especialmente establecido según la cuota de participación, al acordarse un plus a dicha obligación, de no estar previsto en el citado título constitutivo ni en los estatutos, es exigible la unanimidad para la adopción de dicho acuerdo, pues, en definitiva, se está modificando aquél o estos. En este sentido, la sentencia de la AP de Cantabria de 30 de marzo de 2004, tras recodar las sanciones que ya el legislador impone por la morosidad, señala que "su contenido supera el de normal ordenación de la convivencia comunitaria y de aquellos acuerdos para los cuales es suficiente que una mayoría determine una norma que, como la presente, serviría para agravar la posición de unos comuneros más allá de lo específicamente querido por el legislador".

Sin embargo otras resoluciones abogan por bastar la simple mayoría. Así, la sentencia de 22 de marzo de 1999 de la AP de Valencia (al no afectar tal acuerdo a las reglas contenidas en el título constitutivo de la propiedad ni a los estatutos), o la de 15 de abril de 2005 de la AP de Málaga (al entender que solo se modifica el reparto de gastos).

Sin embargo, es el momento de advertir que las comunidades de propietarios suelen pretender establecer tales recargos ante la existencia de morosos en la comunidad, entonces es cuando estos (o este) se oponen a dicho recargo.

Por ello lo deseable sería que el acuerdo sobre el establecimiento de recargo se adopte de forma previa a tal situación de morosidad.

En relación a su reclamación por la comunidad de propietarios, tal recargo no solo forma parte de la "deuda " con la comunidad sino que, además, considero que puede ser exigido por la vía establecida en el artículo 21 LEC pues, en definitiva, se trata de obligación de contribuir con arreglo "a lo especialmente establecido" a los gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble (artículo 9.1.e) LEC), salvo que los recargos cobrados se destinasen a fin distinto al señalado: obras sociales, gratificaciones empleados de la finca....etc.

Por supuesto, para tal aplicación del procedimiento especial, se precisaría del concurso de los restantes requisitos contemplados en el citado artículo 21 LEC.

1.- Este recargo forma parte del sistema de autorregulación comunitaria, y sujeta en consecuencia a sus reglas. Su validez o no dependerá del cumplimiento de las formalidades necesarias para la adopción válida de cualquier acuerdo comunitario, y como tal, podrá con el cumplimiento de los requisitos previstos, ser objeto de la oportuna impugnación, teniendo una duración hasta en tanto por un acuerdo posterior se deje sin efecto.

2.- Una vez aprobado el recargo se constituye en una carga convencional sobre los comuneros. Y en consecuencia quien incurra en morosidad debe de asumirla. Como deuda a favor de la comunidad, derivada del incumplimiento de las obligaciones del comunero asumidas con la comunidad en razón de su obligación de mantenimiento de los elementos comunes, puede ser objeto de la reclamación por parte de la Comunidad, y certificada por el secretario con el visto bueno del presidente dar lugar a la interposición del proceso monitorio

3.- Resulta conforme a Derecho la actuación de la Comunidad de Propietarios que acuerda en Junta, y sin necesidad, obviamente, de que tal acuerdo se adopte por unanimidad, la imposición de recargos económicos, en un porcentaje determinado de la deuda pendiente, a los comuneros morosos. Nuestra jurisprudencia menor se muestra en los últimos años rotunda en este sentido habiéndose dictado pronunciamientos de alcance semejante en diversos territorios. Correlativamente con todo ello, no habría de prosperar una eventual oposición fundada en el argumento de pluspetición por razón de reclamarse como una fracción de la partida dineraria pretendida el concepto del recargo.

4.- Una vez aprobado el acuerdo, para lo que se requeriría únicamente la mayoría simple (art. 17,4 LPH), el mismo sería exigible a todos los comuneros, incluso a aquéllos que no tuvieran tal condición a la fecha de adopción de dicho acuerdo y que la hubieran adquirido con posterioridad.

No obstante, al estarse ante una sanción con naturaleza encuadrable en la de la cláusula penal lo fijado en los estatutos, reglamento de régimen interno o junta de propietarios no surtiría efectos con carácter retroactivo y si para las deudas que se pudieran generar desde su instauración.

5.- Los recargos correspondientes por el incumplimiento de las obligaciones que establece el art. 9.f), pueden reclamarse por la vía del monitorio junto con las deudas generales en la medida que es una consecuencia del incumplimiento de ese deber de contribuir a los gastos comunes.

6.- Sin embargo, es el momento de advertir que las comunidades de propietarios suelen pretender establecer tales recargos ante la existencia de morosos en la comunidad, entonces es cuando estos (o este) se oponen a dicho recargo. Por ello lo deseable sería que el acuerdo sobre el establecimiento de recargo se adopte de forma previa a tal situación de morosidad.

7.- Como ha señalado el Tribunal Supremo, la normativa especial que rige el régimen de la propiedad horizontal no se limita a establecer reglas orientadas a regular la utilización de los elementos comunes y el conjunto de derechos y deberes de los propietarios con relación a los mismos, sino que trasciende ese limitado ámbito para alcanzar al complejo conjunto de relaciones que surgen de la coexistencia de elementos privativos y comunes, estableciendo un régimen de derechos y obligaciones. Pues bien, precisamente en ese marco de enlucimiento del régimen de obligaciones, cabría establecer cláusulas del tipo indicado para resarcir, debidamente, el daño padecido por la comunidad ante los incumplimientos de los propietarios para con la comunidad.

8.- A la hora de plantear la reclamación por parte de la comunidad, en los casos en los que exista esta sanción prevista en acuerdo ejecutivo de la junta de propietarios, no cabe duda alguna que la misma podrá ser exigible ante los tribunales junto con la deuda principal por las cuotas impagadas. Ninguna duda cabe de ello si se utiliza el juicio declarativo y en el caso de que se emplee la vía del juicio monitorio la junta deberá aprobar la deuda total, tanto por cuotas debidas como el incremento derivado de la aplicación de la sanción, debiéndose emitir la certificación a la que se refiere el artículo 812.2.2º LEC por el secretario de la comunidad incluyendo la liquidación aprobada en junta, sin necesidad de mayores diferenciaciones dado que es en el acuerdo que se adopte en la junta de propietarios cuando se debe de diferenciar los dos conceptos señalados que serán objeto de demanda. Si se cumplen estas condiciones el propietario moroso no podrá alegar en ningún caso pluspetición, pues la sanción se establece por un acuerdo de la junta de propietarios, de carácter ejecutivo, que en su caso debió de haber impugnado su validez ante los tribunales, de forma que queda vinculado por esta norma fijada por la comunidad y deberá abonar igualmente la sanción fijada junto con la deuda por impago.

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