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Análisis de la nueva redacción del art. 17 LPH según la Ley 8/2013, de 26 de junio, de Rehabilitación, Regeneración y Renovación Urbanas

Por D. Vicente Magro Servet

Presidente de la Audiencia Provincial de Alicante. Doctor en Derecho.

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1.- Introducción

Desde que se aprobó la Ley de Propiedad Horizontal de 21 de Julio de 1960 -EDL 1960/55- muchas han sido las modificaciones que se han venido introduciendo en un texto de tan solo 24 artículos, que se queda corto, muy corto, para regular todos los problemas y situaciones necesitadas de una clara regulación legal que clarifique la respuesta legal que debe dársele a la solución de los múltiples conflictos que se suscitan entre comuneros y comunidad y entre aquellos dentro de esta. Pero sigue sin abordarse en profundidad una reforma completa de este texto, porque la disparidad y el vaivén de la respuesta jurisprudencial a los problemas jurídicos de la vida en comunidad demuestra a las claras que solo con reformas parciales no se resuelven todas estas dificultades que coexisten en las relaciones de vecindad.

Ahora, de nuevo con esta Ley 8/2013, de 26 de junio -EDL 2013/104919-, de rehabilitación, regeneración y renovación urbanas, (BOE 27 de Junio de 2013) se vuelven a modificar diversos preceptos de la LPH -EDL 1960/55-, pero no en virtud de una reforma autónoma, sino en el contexto de la Ley de rehabilitación, regeneración y renovación urbanas. Un texto que está basado, en esencia, en la necesidad de potenciar la cultura de la rehabilitación de edificios, más que en la construcción nueva, ya que el Parlamento ha entendido que está agotada por ahora, y que como consta al comienzo de la Exposición de Motivos del texto recientemente aprobado “será muy difícil que los sectores inmobiliario y de la construcción puedan contribuir al crecimiento de la economía española y a la generación de empleo si continúan basándose, principalmente y con carácter general, en la transformación urbanística de suelos vírgenes y en la construcción de vivienda nueva.” Y es por ello, por lo que se aprueba esta nueva norma que trae consigo modificaciones en la Ley de Ordenación de la edificación, en la Ley del Suelo, en el Código Técnico de la edificación y en la Ley de Propiedad Horizontal. Todo ello para adecuar este objetivo de fomentar la cultura de la rehabilitación de edificios, más que en la construcción nueva, ya que en la misma Exposición de Motivos se insiste en que “no existe un desarrollo en igual medida que permita sustentar las operaciones de rehabilitación y las de regeneración y renovación urbanas, en las que, además, todavía persisten obstáculos legales que impiden su puesta en práctica o, incluso, su propia viabilidad técnica y económica. Es preciso, por tanto, generar un marco normativo idóneo para dichas operaciones, que no sólo llene las lagunas legales actualmente existentes, sino que remueva los obstáculos que las imposibilitan en la práctica y que propicie la generación de ingresos propios para hacer frente a las mismas. (1)

En base a este objetivo, la reforma de la LPH -EDL 1960/55- se hace bajo el prisma exclusivo de evitar que en las comunidades de propietarios exista un margen de maniobra para impedir las obras de rehabilitación, o que el régimen de mayorías que ahora existe en el art. 17 en relación con los arts. 10 y 11 -EDL 1960/55- (2) de la Ley pueda impedir el objetivo que persigue la Ley general sobre la que se asientan las reformas de otros textos legales. Por ello, se echa de menos que no se haya avanzado en su mejor y amplia medida en otros puntos de la LPH -EDL 1960/55- que podrían haberse mejorado. Sí que es cierto, que en algún aspecto se ha aprovechado para resolver algún problema en materia de morosidad, como la ampliación del periodo de la afección real a tres años, ante la gran cantidad de morosos que abandonan las comunidades sin haber satisfecho las deudas que tenían pendientes con estas y, en base a ello, se le va a recordar al adquirente que se subroga en las deudas anteriores y hasta tres años ahora en lugar de uno más el corriente. Pero, en el resto, la reforma va dirigida a la materia de renovación de las comunidades y su rehabilitación, sobre todo cuando la Administración les traslada esta obligación. Pero lo que debe quedar claro es que gran parte de la reforma de la LPH -EDL 1960/55- no puede considerarse de forma aislada, sino que debe llevarse a cabo con relación a la propia normativa de la Ley de rehabilitación, regeneración y renovación urbanas. Porque, en realidad, la reforma en sí gira en su mayoría sobre las obras de rehabilitación para que los comuneros no puedan obstaculizar la realización de estas como ahora veremos.

2.- Instalación de infraestructuras comunes. (17.1)

En la redacción del art. 17 LPH -EDL 1960/55- se altera notablemente el orden y ubicación de cada apartado. Así, el apartado 1º de la LPH -EDL 1960/55- que comenzaba con la unanimidad deja ahora su lugar a los acuerdos de instalación de infraestructuras comunes para acceder a servicios de telecomunicación, aprovechamiento de energías renovables, o infraestructuras para acceder a nuevos suministros energéticos colectivos. La redacción queda como sigue, siendo prácticamente la misma.(3)

1. La instalación de las infraestructuras comunes para el acceso a los servicios de telecomunicación regulados en el Real Decreto-ley 1/1998, de 27 de febrero -EDL 1998/42774-, sobre infraestructuras comunes en los edificios para el acceso a los servicios de telecomunicación, o la adaptación de los existentes, así como la instalación de sistemas comunes o privativos, de aprovechamiento de energías renovables, o bien de las infraestructuras necesarias para acceder a nuevos suministros energéticos colectivos, podrá ser acordada, a petición de cualquier propietario, por un tercio de los integrantes de la comunidad que representen, a su vez, un tercio de las cuotas de participación.

La comunidad no podrá repercutir el coste de la instalación o adaptación de dichas infraestructuras comunes, ni los derivados de su conservación y mantenimiento posterior, sobre aquellos propietarios que no hubieren votado expresamente en la Junta a favor del acuerdo. No obstante, si con posterioridad solicitasen el acceso a los servicios de telecomunicaciones o a los suministros energéticos, y ello requiera aprovechar las nuevas infraestructuras o las adaptaciones realizadas en las preexistentes, podrá autorizárseles siempre que abonen el importe que les hubiera correspondido, debidamente actualizado, aplicando el correspondiente interés legal.

No obstante lo dispuesto en el párrafo anterior respecto a los gastos de conservación y mantenimiento, la nueva infraestructura instalada tendrá la consideración, a los efectos establecidos en esta Ley, de elemento común.

3.- Obras de supresión de barreras arquitectónicas. (17.2)

En la supresión de barreras arquitectónicas es uno de los puntos donde mayores incidencias se han recogido. Pero el art. 17 LPH -EDL 1960/55- debe ponerse en relación con el art. 10.1 LPH -EDL 1960/55- que ha tenido una novísima redacción, ya que el apartado 1º del art. 10 efectúa una relación de materias que son de obligado cumplimiento ejecutar por las comunidades. Pero en lo que respecta a la accesibilidad, el art. 10.1, b) LPH -EDL 1960/55- señala ahora que:

1. Tendrán carácter obligatorio y no requerirán de acuerdo previo de la Junta de propietarios, impliquen o no modificación del título constitutivo o de los estatutos, y vengan impuestas por las Administraciones Públicas o solicitadas a instancia de los propietarios, las siguientes actuaciones:

b) Las obras y actuaciones que resulten necesarias para garantizar los ajustes razonables en materia de accesibilidad universal y, en todo caso, las requeridas a instancia de los propietarios en cuya vivienda o local vivan, trabajen o presten servicios voluntarios, personas con discapacidad, o mayores de setenta años, con el objeto de asegurarles un uso adecuado a sus necesidades de los elementos comunes, así como la instalación de rampas, ascensores u otros dispositivos mecánicos y electrónicos que favorezcan la orientación o su comunicación con el exterior, siempre que el importe repercutido anualmente de las mismas, una vez descontadas las subvenciones o ayudas públicas, no exceda de doce mensualidades ordinarias de gastos comunes. No eliminará el carácter obligatorio de estas obras el hecho de que el resto de su coste, más allá de las citadas mensualidades, sea asumido por quienes las hayan requerido.”

En esta redacción se comprueban algunas modificaciones con respecto a la redacción del art. 10.2 LPH -EDL 1960/55- que hasta ahora contemplaba esta obligación. Y así:

a.- La nueva redacción exige que sean las propias comunidades las que observen cuando es preciso realizar las obras para garantizar los ajustes razonables en materia de accesibilidad universal, ya que hasta ahora ello se hacía siempre a instancia de los propietarios que tuvieran viviendo, trabajando o prestando servicios voluntarios a personas con discapacidad, o mayores de setenta años.

b.- La Ley de rehabilitación, regeneración y renovación urbanas contempla en el art. 4. 1 y 2 -EDL 2013/104919- la posibilidad de que la Administración les requiera sobre el estado de deficiencias en la comunidad sobre accesibilidad universal (4) Pero tampoco hay que olvidar que para que esas obras sean obligatorias debe cumplirse lo dispuesto en cuanto al coste lo dispuesto en el art. 10.1, b), ya que si es mayor el mismo no entra en el catálogo de obras obligatorias y habría que acudir al art. 17.2 -EDL 1960/55- respetando el quórum. Llama, también, la atención que el art. 4.2 de la Ley de rehabilitación, regeneración y renovación urbanas -EDL 2013/104919- señale que “El Informe de Evaluación que determine los extremos señalados en el apartado anterior, identificará el bien inmueble, con expresión de su referencia catastral y contendrá, de manera detallada:

a) La evaluación del estado de conservación del edificio.

b) La evaluación de las condiciones básicas de accesibilidad universal y no discriminación de las personas con discapacidad para el acceso y utilización del edificio, de acuerdo con la normativa vigente, estableciendo si el edificio es susceptible o no de realizar ajustes razonables para satisfacerlas”. Y ello, por cuanto para que esas obras de ajustes en materia de accesibilidad universal sean posibles las obras no deben exceder del coste antes referenciado.

c.- A la instalación de dispositivos mecánicos y electrónicos que favorezcan la orientación o su comunicación con el exterior, se añaden ahora rampas, ascensores, pero con el matiz de que “el importe repercutido anualmente de las mismas, una vez descontadas las subvenciones o ayudas públicas, no exceda de doce mensualidades ordinarias de gastos comunes”. Con ello, la opción de instalar estas rampas o ascensores para que sea obligatoria su instalación debe tener ese límite en el coste repercutido anual.

d.- Las obras serán obligatorias por la comunidad aunque solicite su pago quien lo interesa.

e.- Por otro lado, el art. 17.2 LPH -EDL 1960/55- viene ahora a tratar lo que antes estaba ubicado en el párrafo 3º del art. 17.1 LPH -EDL 1960/55- y supone que en el caso de que el coste de las obras exceda del previsto en el art. 10.1, b) se aplica el art. 17.2 -EDL 1960/55-, según el cual:

“2. Sin perjuicio de lo establecido en el artículo 10.1 b), la realización de obras o el establecimiento de nuevos servicios comunes que tengan por finalidad la supresión de barreras arquitectónicas que dificulten el acceso o movilidad de personas con discapacidad y, en todo caso, el establecimiento de los servicios de ascensor, incluso cuando impliquen la modificación del título constitutivo, o de los estatutos, requerirá el voto favorable de la mayoría de los propietarios, que, a su vez, representen la mayoría de las cuotas de participación. Cuando se adopten válidamente acuerdos para la realización de obras de accesibilidad, la comunidad quedará obligada al pago de los gastos, aun cuando su importe repercutido anualmente exceda de doce mensualidades ordinarias de gastos comunes.”

Quiere esto decir que en el caso de ascensores, cuando exista petición para instalarlos por personas en cuya inmueble vivan, trabajen o presten servicios voluntarios personas que precisen del ascensor para acudir a su inmueble, el quórum será el de doble mayoría de las dos mayorías de propietarios y cuotas de participación. Pero se entiende que debe aplicarse la circunstancia específica de que exista petición al respecto por comuneros en la misma línea del art. 10.1, b) LPH -EDL 1960/55-. No entendemos por qué el legislador lo exige en las obras obligatorias del art. 10 -EDL 1960/55- y no lo exige para el caso de que el coste de las obras sea mayor que el contemplado en este precepto, pero debe exigirse que sea a instancia de parte, porque solo quienes entiendan que se encuentran en estas circunstancias que determine la exigencia de la supresión de las barreras arquitectónicas debe comunicárselo al presidente o administrador de fincas para que evalúe el coste de las obras y compruebe si entra en el campo del art. 10.1, b) o en el art. 17.2 LPH -EDL 1960/55-.

f.- Con respecto a las obras generales de conservación y rehabilitación en la comunidad que son entendidas como obligatorias en el art. 10.1, a) -EDL 1960/55- hay que hacer mención al art. 7 de la Ley general (5), estando obligadas las comunidades de propietarios a llevar a cabo estas obras conforme a lo previsto en el art. 8, b) -EDL 1960/55- (6) de esta Ley.

También debemos referirnos a la Ley de rehabilitación, regeneración y renovación urbanas cuando se regula en ella, también la opción de utilizar espacios comunes de uso privativo para instalar ascensores para estos fines, y así lo admite el art.10.2 de la Ley -EDL 1960/55- (7).

g.- Se deroga del art. 10 LPH -EDL 1960/55- la posibilidad antes contemplada en el art. 10.2 de la Ley de que quien se considerase incluido por debajo del límite de ingresos que preveía el anterior texto pudiera oponerse a la realización de una obra obligatoria para permitir la accesibilidad universal, y que había provocado no pocos problemas al permitir este ejercicio del derecho de veto a la realización de obras que en principio eran obligatorias y destinadas a subsanar problemas de accesibilidad, pero que la existencia de personas en la comunidad con problemas económicos podría impedir su ejecución.

4.- Servicios de portería, conserjería, vigilancia y servicios comunes de interés general. Arrendamiento de elementos comunes. (17.3)

Ninguna reforma nos ofrece el sistema de aprobación de los servicios de portería, conserjería, vigilancia u otros servicios comunes de interés general, que mantienen el quórum de 3/5 en doble mayoría y el sistema de arrendamiento de elementos comunes, así como los sistemas para mejorar la eficiencia energética o hídrica del inmueble antes regulado en el art. 17.1.2º LPH -EDL 1960/55- y que ahora pasa al apartado 3º. Así:

“3. El establecimiento o supresión de los servicios de portería, conserjería, vigilancia u otros servicios comunes de interés general, supongan o no modificación del título constitutivo o de los estatutos, requerirán el voto favorable de las tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participación.

Idéntico régimen se aplicará al arrendamiento de elementos comunes que no tengan asignado un uso específico en el inmueble y el establecimiento o supresión de equipos o sistemas, no recogidos en el apartado 1, que tengan por finalidad mejorar la eficiencia energética o hídrica del inmueble. En éste último caso, los acuerdos válidamente adoptados con arreglo a esta norma obligan a todos los propietarios. No obstante, si los equipos o sistemas tienen un aprovechamiento privativo, para la adopción del acuerdo bastará el voto favorable de un tercio de los integrantes de la comunidad que representen, a su vez, un tercio de las cuotas de participación, aplicándose, en este caso, el sistema de repercusión de costes establecido en dicho apartado.”

5.- Obras de mejora. (17.4)

Las obras de mejora pasan a integrar el apartado 4º del art. 17, ya que la Ley de rehabilitación, regeneración y renovación urbanas curiosamente introduce una disposición derogatoria de la LPH -EDL 1960/55-, pero no en la regulación de esta ley, sino en la general de aquella, de tal manera que en la Disposición derogatoria.5 señala que quedan derogados: “Los artículos 8, 11 y 12 de la Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre Propiedad Horizontal”. De ahí que las prohibiciones de exigencias de obras de mejora del anterior art. 11.1 LPH -EDL 1960/55- queda recogido en el apartado 4º del art. 17 LPH -EDL 1960/55-, a tenor del cual:

“4. Ningún propietario podrá exigir nuevas instalaciones, servicios o mejoras no requeridos para la adecuada conservación, habitabilidad, seguridad y accesibilidad del inmueble, según su naturaleza y características.”

Sin embargo, se introduce la opción de que la junta pueda adoptar acuerdos de mejora; es decir, una cosa es que los propietarios no puedan “exigir” que se acuerde por la comunidad, en su obligación de realizar sin acuerdo obras de conservación del art. 10.1 LPH -EDL 1960/55-, obras que lo sean de mejora y no estén encaminados a la específica función contemplada en el art.10.1 LPH -EDL 1960/55-, y otra que la junta someta a examen y aprobación que se puedan llevar a cabo. La diferencia con el sistema anterior es que antes se podrían aprobar por mayoría simple del antiguo art. 17.4 LPH -EDL 1960/55- y ahora se exige que lo sean por 3/5 en doble mayoría, ya que, en el párrafo 2º de este art. 17.4 LPH -EDL 1960/55- se recoge que:

“No obstante, cuando por el voto favorable de las tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participación, se adopten válidamente acuerdos, para realizar innovaciones, nuevas instalaciones, servicios o mejoras no requeridos para la adecuada conservación, habitabilidad, seguridad y accesibilidad del inmueble, no exigibles y cuya cuota de instalación exceda del importe de tres mensualidades ordinarias de gastos comunes, el disidente no resultará obligado, ni se modificará su cuota, incluso en el caso de que no pueda privársele de la mejora o ventaja. Si el disidente desea, en cualquier tiempo, participar de las ventajas de la innovación, habrá de abonar su cuota en los gastos de realización y mantenimiento, debidamente actualizados mediante la aplicación del correspondiente interés legal.” Redacción esta que antes estaba contemplada en el art. 11.2 LPH -EDL 1960/55- y que el legislador, en virtud de la derogación de este artículo lo integra todo en el art.17, aunque elevando el quórum para aprobar obras de mejora, es decir evitando que una mayoría simple de presentes y en segunda pueda aprobar obras de mejora en la junta y remitiéndose a un quórum más exigente de 3/5.

También se introduce la expresión antes contemplada en el art. 11.4 -EDL 1960/55- de que “No podrán realizarse innovaciones que hagan inservible alguna parte del edificio para el uso y disfrute de un propietario, si no consta su consentimiento expreso” para evitar la realización de estas obras, aunque se aprueben con el quórum de 3/5 que puedan afectar a algún comunero. Por ello, se recomienda que en las convocatorias se haga constar la advertencia de que si alguna obra puede afectar “directamente” a algún comunero en el sentido de que le haga inservible alguna parte del edificio para el uso y disfrute debería comunicarlo al presidente o administrador de fincas antes de la celebración de la junta, a fin de que durante se desarrollo se tuviera conocimiento de la existencia de esta alegación que no quiere decir que vetara sin más la adopción del acuerdo, pero sí que se tuviera en cuenta que hay un comunero que se considera afectado. Hacemos esta observación para evitar que sea luego de la adopción del acuerdo cuando aparezca algún comunero que haga estas alegaciones y que esté el acuerdo ya adoptado.

Añadir, de todos modos, que en el art. 9.2 LPH -EDL 1960/55- se hace constar la referencia de que “Para la aplicación de las reglas del apartado anterior se reputarán generales los gastos que no sean imputables a uno o varios pisos o locales, sin que la no utilización de un servicio exima del cumplimiento de las obligaciones correspondientes, sin perjuicio de lo establecido en el artículo 17.4 -EDL 1960/55- ”. Quiere esto decir dos cosas:

a.- Que, como ya era sabido, el hecho de que algunos comuneros no utilicen los servicios comunes no les quita la obligación de tener que satisfacer los gastos generales, aunque esta referencia al art. 17.4 LPH -EDL 1960/55- debe interpretarse en el sentido de que podría darse el caso de que si un comunero se opone a que se lleven a cabo obras de mejora por afectarles directamente que no se le obligue a pagar su derrama, bien porque no pueda usar de la misma, o bien porque le pueda afectar, incluyendo, en su caso, una indemnización. Es algo semejante al tema de la expropiación de parte de un local para instalar un ascensor y que el titular, además de ser indemnizado, no tenga que pagar nada por la instalación y mantenimiento del mismo. Por ello, esta remisión del art. 9.2 LPH -EDL 1960/55- al art. 17.4 -EDL 1960/55- relativo a las mejoras debe interpretarse como una excepción a la obligación de pagar gastos respecto a los que causan los elementos comunes si alguna mejora conlleva perjuicios para algún comunero o este no pueda disponer de la mejora o su uso. No obstante, debe entenderse que en estos casos también se aplicaría el quórum de 3/5 para aprobar no solo la mejora, sino la exención del pago de gastos del comunero que quede afectado por la mejora y en virtud de lo cual no se opondría a su aprobación e instalación.

b.- También debe entenderse que los disidentes a la aprobación de mejoras con importe en el gasto superior en la cuota de instalación a tres mensualidades ordinarias de gastos comunes no deben pagar estos gastos como excepción a la regla general del art. 9.2 -EDL 1960/55- de que el no uso de un servicio no exime de su pago. Recordar que la mención del art.9.2 anterior hacía mención a que “sin perjuicio de lo dispuesto en el art. 11.2 LPH -EDL 1960/55-” que era el que antes hacía mención a la opción de los disidentes de no soportar los gastos de las mejoras, salvo que en cualquier momento desee participar de la mejora, en cuyo caso “habrá de abonar su cuota en los gastos de realización y mantenimiento, debidamente actualizados mediante la aplicación del correspondiente interés legal”.

6.- Puntos de recarga de vehículos (17.5)

Se mantiene la referencia antes contemplada en el art. 17.3.3º LPH -EDL 1960/55- respecto a los puntos de recarga. Pero sigue manteniéndose la duda no aclarada de qué ocurrirá si en esa instalación debe tocar elementos comunes, ya que solo se hace mención a que para esta instalación servirá “una comunicación”, es decir, que no hace falta, en principio, ninguna autorización de la comunidad, lo que nos hace mantener dudas sobre si es preciso afectar a algún elemento común la comunidad tendrá capacidad para actuar e impedirle una determinada instalación que podría afectar a algún elemento común. La respuesta, de todos modos, debe ser positiva porque la comunidad debe tener la facultad de advertir al comunero que esa forma de instalación no es apropiada al afectar a elementos comunes y que plantee otra diferente. La redacción queda como sigue, pero ahora en el art. 17.5: -EDL 1960/55-

“5. La instalación de un punto de recarga de vehículos eléctricos para uso privado en el aparcamiento del edificio, siempre que éste se ubique en una plaza individual de garaje, sólo requerirá la comunicación previa a la comunidad. El coste de dicha instalación y el consumo de electricidad correspondiente serán asumidos íntegramente por el o los interesados directos en la misma.”

7.- Acuerdos que exigen unanimidad. (17.6).

Donde se ha perdido una gran oportunidad es en el art. 17.6 LPH -EDL 1960/55-, ya que se sigue manteniendo la unanimidad en la adopción de algunos acuerdos, auténtico obstáculo para las comunidades, y verdadera opción de algunos comuneros de impedir que se adopten acuerdos que pueden ser imprescindibles para la comunidad. Así, se mantiene la opción del antiguo art. 17.1 LPH -EDL 1960/55-, pero ahora trasvasado al apartado 6º, de que: “Los acuerdos no regulados expresamente en este artículo, que impliquen la aprobación o modificación de las reglas contenidas en el título constitutivo de la propiedad horizontal o en los estatutos de la comunidad, requerirán para su validez la unanimidad del total de los propietarios que, a su vez, representen el total de las cuotas de participación.”

El principal comentario que supone esta reforma es que agrava el régimen de aprobación del acuerdo, porque hasta la fecha era válido que las abstenciones no se tuvieran en cuenta para impedir la adopción del acuerdo, de tal manera que si no existía ningún voto en contra, - ni tan siquiera de los ausentes que no se oponían al acuerdo- este se considerada aprobado por unanimidad. Pero nótese que con la actual redacción una abstención perjudica a la aprobación del acuerdo, ya que se exige la unanimidad pero del total de los propietarios que, a su vez, representen el total de las cuotas de participación. Por ello una abstención impide el acuerdo ya que se rompe esta doble mayoría que exige el nuevo art. 17.6 LPH -EDL 1960/55-. Nótese que respecto a los ausentes si nadie dice nada ni se opone se entiende como voto positivo, con lo que se exige para adoptar acuerdos por unanimidad que todos voten favorablemente el día de la junta a la adopción del acuerdo, o que ninguno de los ausentes se oponga. Por descontado, los ausentes no podrán abstenerse porque su opción es de votar en contra expresamente en 30 días al acuerdo o no decir nada en cuyo caso el voto es positivo a la adopción del acuerdo.

En este punto hay que hacer notar que con respecto a la división de pisos o locales que antes estaba contemplado en el art. 8 LPH -EDL 1960/55-, ahora derogado no se exige unanimidad para esta opción, sino que se aplica el art. 10 LPH -EDL 1960/55- que lo deriva a 3/5 y autorización administrativa salvo que esté incluida la división del piso o local (8) en un ámbito de actuación de rehabilitación o de regeneración y renovación urbana.

Otra novedad es que supone una ventaja que al derogarse el art. 12 LPH -EDL 1960/55- ya no se exige unanimidad para los acuerdos o actuaciones que se refieran o afecten al aspecto exterior del edificio que ahora solo exigirá mayoría de 3/5 regulada en el art. 10.3.b) -EDL 1960/55-, ya que el art. 12 LPH -EDL 1960/55- ahora derogado lo derivaba siempre a la unanimidad siempre que afectara al aspecto exterior.

8.- Acuerdos que exigen mayoría simple. (17.7)

La mayoría simple pasa ahora a ocupar el apartado 7º del art. 17 -EDL 1960/55-, que antes estaba en el art. 17.4 LPH -EDL 1960/55-. Debe hacerse notar que no sufre ninguna modificación y que se mantiene para todos los supuestos de acuerdos no recogidos en ninguno de los apartados del art. 17 LPH -EDL 1960/55-. Sin embargo, se pierde la oportunidad de regular mejor el procedimiento de equidad. También se mantiene que la obtención del acuerdo en segunda solo exigirá la mayoría simple de los presentes, pero siempre que los votos de los que votan a favor suponga más de la mitad del valor de las cuotas de los que estén ese día en la junta. Así:

“7. Para la validez de los demás acuerdos bastará el voto de la mayoría del total de los propietarios que, a su vez, representen la mayoría de las cuotas de participación. En segunda convocatoria serán válidos los acuerdos adoptados por la mayoría de los asistentes, siempre que ésta represente, a su vez, más de la mitad del valor de las cuotas de los presentes.

Cuando la mayoría no se pudiere lograr por los procedimientos establecidos en los apartados anteriores, el Juez, a instancia de parte deducida en el mes siguiente a la fecha de la segunda Junta, y oyendo en comparecencia los contradictores previamente citados, resolverá en equidad lo que proceda dentro de veinte días, contados desde la petición, haciendo pronunciamiento sobre el pago de costas. (antiguo 17.4º -EDL 1960/55-).”

9.- Regulación del voto de los ausentes. (17.8)

Quizás, el punto más destacado de la reforma de este precepto es el relativo a la regulación del voto de los ausentes, ya que en la redacción anterior formaba parte del apartado 1º del art. 17 LPH -EDL 1960/55- que en su párrafo cuarto y al referirse a que “A los efectos establecidos en los párrafos anteriores de esta norma...” se entendía que el voto presunto de los ausentes solo se aplicaba en los casos del apartado 1º del art. 17 LPH -EDL 1960/55-, lo que al estar ubicado en el párrafo 4º y hacer mención a que se aplicaba solo en los “párrafos anteriores” impedía que el voto presunto de los ausentes se aplicara al resto de apartado del art. 17 LPH -EDL 1960/55-, y, por ende, al resto de acuerdos para los que se exigía quórum cualificado. Ello hacía más complicado que se alcanzaran acuerdos de doble mayoría en los apartados 2º y 3º del art. 17 LPH -EDL 1960/55-. Por ello, el hecho de que ahora se haya ubicado el tema de los ausentes en un apartado ex novo y específico que resulta de aplicación a todos los acuerdos resuelve este problema y permite una mayor flexibilización en el régimen de adopción de acuerdos en los que exigen doble mayoría, ya que en los que exigen mayoría simple no hace falta estar a lo que dispongan los ausentes, ya que en los acuerdos que exigen mayoría simple se exige que el acuerdo se alcance entre los asistentes, sin que los ausentes puedan ayudar a que se alcance el acuerdo. En el resto de supuestos distintos al actual apartado 7º el silencio de los ausentes computa como voto positivo. Así, la redacción del apartado 8º del art. 17 LPH -EDL 1960/55- que sustituye el párrafo 4º del art. 17.4 LPH -EDL 1960/55- es la siguiente:

“8. Salvo en los supuestos expresamente previstos en los que no se pueda repercutir el coste de los servicios a aquellos propietarios que no hubieren votado expresamente en la Junta a favor del acuerdo, o en los casos en los que la modificación o reforma se haga para aprovechamiento privativo, se computarán como votos favorables los de aquellos propietarios ausentes de la Junta, debidamente citados, quienes una vez informados del acuerdo adoptado por los presentes, conforme al procedimiento establecido en el artículo 9 -EDL 1960/55-, no manifiesten su discrepancia mediante comunicación a quien ejerza las funciones de secretario de la comunidad en el plazo de 30 días naturales, por cualquier medio que permita tener constancia de la recepción.”

Se introduce también el matiz de los disidentes (o los que se abstienen) el día de la junta, en los casos en los que su oposición esté admitida para evitar que se le repercuta el coste del acuerdo alcanzado, y estos son:

a.- Los disidentes a la aprobación de la instalación de las infraestructuras comunes para el acceso a los servicios de telecomunicación regulados en el Real Decreto-ley 1/1998, de 27 de febrero -EDL 1998/42774-, sobre infraestructuras comunes en los edificios para el acceso a los servicios de telecomunicación, o la adaptación de los existentes, así como la instalación de sistemas comunes o privativos, de aprovechamiento de energías renovables, o bien de las infraestructuras necesarias para acceder a nuevos suministros energéticos colectivos. En estos casos la comunidad no podrá repercutir el coste de la instalación o adaptación de dichas infraestructuras comunes, ni los derivados de su conservación y mantenimiento posterior, a aquellos propietarios que no hubieren votado expresamente en la Junta a favor del acuerdo. De esta literalidad se debe entender que los que se abstienen también son disidentes a los efectos de que no se les puedan imponer el coste antes citado, ya que el acuerdo se alcanza de entre los que votan a favor, pero hay que hacer notar que en estos casos los que se abstienen puede que no tengan el servicio si es posible privarles del mismo, ya que la norma permite que luego dispongan de él, pero siempre que abonen el importe que les hubiera correspondido, debidamente actualizado, aplicando el correspondiente interés legal.

b.- También los disidentes operan en los supuestos de mejoras del art. 17.4º LPH -EDL 1960/55- en los acuerdos para realizar innovaciones, nuevas instalaciones, servicios o mejoras no requeridos para la adecuada conservación, habitabilidad, seguridad y accesibilidad del inmueble, no exigibles y cuya cuota de instalación exceda del importe de tres mensualidades ordinarias de gastos comunes, en los cuales el disidente no resultará obligado, ni se modificará su cuota, incluso en el caso de que no pueda privársele de la mejora o ventaja. Si el disidente desea, en cualquier tiempo, participar de las ventajas de la innovación, habrá de abonar su cuota en los gastos de realización y mantenimiento, debidamente actualizados mediante la aplicación del correspondiente interés legal.

Por último, señalar que los ausentes tampoco operan en los casos en los que la modificación o reforma se haga para aprovechamiento privativo.

10.- Vinculación de la adopción de acuerdos (17.9)

Se mantiene una obvia referencia en el apartado 9º del art. 17 LPH -EDL 1960/55- a la vinculación de los acuerdos alcanzados a a los comuneros, salvo en los dos casos de la permisividad de que los disidentes (o los que se abstienen) antes citados impidan con su votación que los acuerdos les alcancen a ellos. Pero con la particularidad de que tampoco dispondrán del servicio si se les puede privar del mismo. Así: “9. Los acuerdos válidamente adoptados con arreglo a lo dispuesto en este artículo obligan a todos los propietarios.”

De todos modos, se trata de un pronunciamiento general de vinculación de acuerdos que antes solo estaba en el art. 17.1.5º -EDL 1960/55-.

11.- Discrepancia sobre naturaleza de obras (17.10)

Se introduce en el apartado 10º del art. 17 -EDL 1960/55- el contenido que antes estaba en el apartado 4º del art. 10, referido a las obras de carácter obligatorio, pero que ahora se le dota de autonomía al ubicarse en un apartado propio del art. 17 LPH -EDL 1960/55-, a fin de si algún comunero entiende que, por ejemplo, una obra es de mejora y no se ha incluido como tal, y sí que se introduce como obligatorio a realizar por la comunidad, en cuyo caso cualquier comunero podría interesar que la junta se pronuncie por mayoría simple del art. 17.7 LPH -EDL 1960/55- sobre si la obra a llevar a cabo es obligatoria y está incluida en el art. 10.1 LPH -EDL 1960/55-, o no lo es y se trata, por ejemplo, de una mejora y podrían los comuneros oponerse a ella y evitar que les repercutan los gastos de la obra.

Así, la redacción es la siguiente: “10. En caso de discrepancia sobre la naturaleza de las obras a realizar resolverá lo procedente la Junta de propietarios. También podrán los interesados solicitar arbitraje o dictamen técnico en los términos establecidos en la Ley.” (Idéntica redacción que la del art. antiguo 10.4).

12.- Pago de derramas. (17.11)

Por último, se ubica en el art. 17.11 -EDL 1960/55- la mención al momento en que es exigible el pago de la derrama, manteniéndose la dicción del antiguo art. 11.5, pero ahora en el apartado 11º del art. 17 LPH -EDL 1960/55-. Y así:

“11. Las derramas para el pago de mejoras realizadas o por realizar en el inmueble serán a cargo de quien sea propietario en el momento de la exigibilidad de las cantidades afectas al pago de dichas mejoras.”


Notas:

1. No parece admitir dudas el dato de que el parque edificado español necesita intervenciones de rehabilitación y de regeneración y renovación urbanas que permitan hacer efectivo para todos, el derecho constitucional a una vivienda digna y adecuada, así como la exigencia del deber de sus propietarios de mantener los inmuebles en adecuadas condiciones de conservación. Más del 58 % de dicho parque edificado es anterior al año 1980 y existen, aproximadamente, 25 millones de viviendas, de las que la mitad tienen más de 30 años y cerca de 6 millones cuentan con más de 50 años. El único instrumento que actualmente permite determinar el grado de conservación de los inmuebles, la Inspección Técnica de Edificios, no sólo es insuficiente para garantizar dicho objetivo, y así se pone de manifiesto desde los más diversos sectores relacionados con la edificación, sino que ni siquiera está establecido en todas las Comunidades Autónomas, ni se exige en todos los municipios españoles.

2. Este art. 11 ahora derogado por esta Ley.

3. Se destaca en cursiva lo que es de nueva redacción.

4. Art. 4. 1. Los propietarios de inmuebles ubicados en edificaciones con tipología residencial de vivienda colectiva podrán ser requeridos por la Administración competente, de conformidad con lo dispuesto en la Disposición Transitoria única, para que acrediten la situación en la que se encuentran aquéllos, al menos. Pero en relación con el estado de conservación del edificio y con el cumplimiento de la normativa vigente sobre accesibilidad universal, así como sobre el grado de eficiencia energética de los mismos.

2. El Informe de Evaluación que determine los extremos señalados en el apartado anterior, identificará el bien inmueble, con expresión de su referencia catastral y contendrá, de manera detallada:

a) La evaluación del estado de conservación del edificio.

b) La evaluación de las condiciones básicas de accesibilidad universal y no discriminación de las personas con discapacidad para el acceso y utilización del edificio, de acuerdo con la normativa vigente, estableciendo si el edificio es susceptible o no de realizar ajustes razonables para satisfacerlas

5. Artículo 7. Objeto de las actuaciones.

1. De conformidad con lo dispuesto en esta Ley y en la legislación estatal sobre suelo y edificación, las actuaciones sobre el medio urbano se definen como aquéllas que tienen por objeto realizar obras de rehabilitación edificatoria, cuando existan situaciones de insuficiencia o degradación de los requisitos básicos de funcionalidad, seguridad y habitabilidad de las edificaciones, y de regeneración y renovación urbanas, cuando afecten, tanto a edificios, como a tejidos urbanos en los que existan problemas de obsolescencia, vulnerabilidad, degradación o deterioro, así como situaciones graves de pobreza energética, pudiendo llegar a incluir obras de nueva edificación en sustitución de edificios previamente demolidos.

6. Artículo 8. Sujetos obligados.

La realización de las obras comprendidas en las actuaciones a que se refiere el artículo anterior corresponde a: ...b) Las comunidades de propietarios y, en su caso, las agrupaciones de comunidades de propietarios, así como las cooperativas de viviendas, con respecto a los elementos comunes de la construcción, el edificio o complejo inmobiliario en régimen de propiedad horizontal y de los condominios, sin perjuicio del deber de los propietarios de las fincas o elementos separados de uso privativo de contribuir, en los términos de los estatutos de la comunidad o agrupación de comunidades o de la cooperativa, a los gastos en que incurran estas últimas.

7. Art. 10. 2. Será posible ocupar las superficies de espacios libres o de dominio público que resulten indispensables para la instalación de ascensores u otros elementos, así como las superficies comunes de uso privativo, tales como vestíbulos, descansillos, sobrecubiertas, voladizos y soportales, tanto si se ubican en el suelo, como en el subsuelo o en el vuelo, cuando no resulte viable, técnica o económicamente, ninguna otra solución para garantizar la accesibilidad universal

8. Requerirán aprobación por 3/5 en doble mayoría y autorización administrativa los acuerdos siguientes (art. 10.3, b)): la división material de los pisos o locales y sus anejos, para formar otros más reducidos e independientes; el aumento de su superficie por agregación de otros colindantes del mismo edificio o su disminución por segregación de alguna parte; la construcción de nuevas plantas y cualquier otra alteración de la estructura o fábrica del edificio, incluyendo el cerramiento de las terrazas y la modificación de la envolvente para mejorar la eficiencia energética, o de las cosas comunes, cuando concurran los requisitos a que alude el artículo 17.6 del texto refundido de la Ley de suelo, aprobado por el Real Decreto Legislativo 2/2008, de 20 de junio.

Para el caso de división de pisos y locales La fijación de las nuevas cuotas de participación, así como la determinación de la naturaleza de las obras que se vayan a realizar, en caso de discrepancia sobre las mismas, requerirá la adopción del oportuno acuerdo de la Junta de Propietarios, por idéntica mayoría.

Sin embargo, se entenderá que tienen el carácter de obra obligatoria y que no requiere el acuerdo de 3/5 (art. 10.1, e)) Los actos de división material de pisos o locales y sus anejos para formar otros más reducidos e independientes, el aumento de su superficie por agregación de otros colindantes del mismo edificio, o su disminución por segregación de alguna parte, realizados por voluntad y a instancia de sus propietarios, cuando tales actuaciones sean posibles a consecuencia de la inclusión del inmueble en un ámbito de actuación de rehabilitación o de regeneración y renovación urbana. Es decir, que en este último caso no exige acuerdo de junta, sino que se trata de obra obligatoria, aunque ello no le exime de las correspondientes licencias de obra administrativa, obviamente y comunicación a la comunidad para evitar que en el acto de división se puedan afectar elementos comunes que puedan deteriorar el inmueble, o su estructura general, a la hora de llevar a efecto la obra de división.


Este artículo ha sido publicado en la "Revista Derecho Inmobiliario", el 1 de octubre de 2013.

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