El Derecho

PROPIEDAD HORIZONTAL

El tablón de anuncios en la propiedad horizontal y la afectación a la protección de datos de los comuneros

Por D. Vicente Magro Servet

Presidente de la Audiencia Provincial de Alicante (Doctor en Derecho)

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Análisis de la utilización del tablón de anuncios en las comunidades de propietarios y si existe afectación a la intimidad de los comuneros en cuando al tratamiento de la Ley de Protección de Datos de carácter personal 15/1999, de 13 de diciembre. Estudio de la inserción de nombres de comuneros en este tablón en los casos de morosidad y de comuneros que solicitan la inclusión de un punto en el orden del día de una junta y la constancia lógica de la identidad del peticionario en la convocatoria que por las razones previstas en el art. 9.1, h) 2º LPH debe publicarse la misma en el tablón de anuncios de la comunidad de propietarios.

INDICE

1.- Introducción.

2.- La convocatoria a la junta de propietarios y la publicidad de la relación de morosos.

a) La convocatoria de la junta, la publicidad y la LOPD.

b) El concepto de tercero que puede conocer la información del afectado.

c) La exigencia de la expresa visibilidad del lugar público donde incluir el tablón de anuncios.

3.- Inserción en una convocatoria de los datos de un comunero que ha instado la inclusión de un punto en el orden del día.

1.- Introducción.

La práctica diaria en materia de actos de comunicación en derecho de la propiedad nos está deparando unas situaciones un tanto curiosas cuando se trata de que las comunidades de propietarios den debido cumplimiento a sus actos de comunicación cuando la persona a ser notificada no se encuentra en su inmueble, y sin que haya designado otro domicilio a efectos de notificaciones distinto del inmueble en donde recaen sus obligaciones por la vida en comunidad. Nótese que en estos casos no debemos olvidar que el legislador ha previsto en materia de propiedad horizontal una obligación ex lege sustancial para el comunero en el art. 9.1, h) LPH, cual es la de comunicar al administrador de fincas, y además hacerlo de forma fehaciente, cuál es su domicilio al objeto de que sea en este en donde se lleven a cabo "todos los actos de comunicación", operando, en su defecto, el domicilio del propio inmueble para estos actos de comunicación cuando el comunero no haya dado debido cumplimiento a esta obligación de designar aquél donde quiere que se le envíen las notificaciones y comunicaciones de todo tipo que deban hacerse en la comunidad.

Y es, por último, en defecto de esta segunda opción cuando la LPH prevé, de forma literal en el párrafo 2º de la letra h), que si intentada una citación o notificación al propietario fuese imposible practicarla en el lugar prevenido en el párrafo anterior se entenderá realizada mediante la colocación de la comunicación correspondiente en el tablón de anuncios de la comunidad, o en lugar visible de uso general habilitado al efecto, con diligencia expresiva de la fecha y motivos por los que se procede a esta forma de notificación...

Lo que hace el legislador es establecer, en primer lugar, un sistema de notificaciones mediante la elección del lugar por el comunero, para, en su defecto, tener como domicilio presunto a efectos de comunicaciones el del propio inmueble y es solo a falta de que se verifique la posibilidad de cumplimentarlo en cualquiera de estos dos cuando la LPH le permite recurrir al tablón de anuncios. Quiere esto decir que aunque la LPH no establezca la fehaciencia para que se lleven a efecto estos actos de comunicación en la propiedad horizontal, no quiere ello decir que se desentienda el administrador de "su interés" por que la comunicación se le entregue al comunero, de tal manera que si el conserje que suele llevar a cabo estos actos de comunicación, donde lo hubiere, o el propio administrador tendrían que lleva a cabo una diligencia en conocer si el comunero reside en el inmueble, para, en el supuesto de que no se le localice, recurrir al sistema ya expuesto de la inserción de la convocatoria en el tablón de anuncios. Y ello con indicación expresiva de a quien se hace la comunicación. 1

2.- La convocatoria a la junta de propietarios y la publicidad de la relación de morosos.

a) La convocatoria de la junta, la publicidad y la LOPD.

Pues bien, esta sistemática de actuación tiene su reflejo también para la convocatoria de la junta de propietarios del art.16.2 LPH cuando es preciso comunicar la fecha de su celebración y la inclusión en esta convocatoria de la "relación de morosos", ya que el art. 16.2 LPH prevé que las citaciones para la convocatoria se harán conforme a lo prevenido en el art. 9 antes visto y es preceptivo que consten en la convocatoria los "propietarios que no estén al corriente en el pago de las deudas vencidas con la comunidad". Esta publicidad de la relación nominal de deudores no puede entenderse como un efecto negativo o perjudicial para la imagen de los comuneros deudores, sino de garantía para que el resto de comuneros pueda conocer el estado de deudas y deudores de la comunidad, y para que exista claridad a la hora de formar el quórum de mayoría exigido según el tipo de acuerdo para que pueda ser aprobado. En este sentido, si algún propietario no desea quedar incluido en esa relación por entender que le afecta a su protección de datos, lo que deberá mantener es el principio de la solidaridad con el resto de propietarios que cumplen con sus obligaciones para con la comunidad. Si, por el contrario, se intenta la comunicación con un comunero y no se le encuentra para ello, es obligatoria la inserción en el tablón de anuncios de la convocatoria, y si hay relación de morosos esta debe constar en esa convocatoria, ya que si no incluye en esta la lista de morosos, (pero por su identidad personal, ya que el art. 16.2 habla de la indicación de los propietarios, no de sus inmuebles) se produce el incumplimiento de lo establecido en el art. 16.2 LPH, y con ello se habrá privado al deudor de la posibilidad de consignar judicial o notarialmente la deuda que fija la comunidad. La omisión de este requisito formal llevaría, en estos casos, a la estimación de una impugnación judicial por la inobservancia de un presupuesto formal en la convocatoria de la junta respecto a los propietarios a los que luego se les priva de votar.

Por todo ello, en modo alguno se puede alegar que esta mecánica supone una vulneración de sus datos de carácter personal y que ello invada lo dispuesto en el art. 10 de la Ley 15/1999, de 13 de diciembre, de Protección de Datos de Carácter Personal, según el cual: El responsable del fichero y quienes intervengan en cualquier fase del tratamiento de los datos de carácter personal están obligados al secreto profesional respecto de los mismos. Y no lo invade porque el administrador de fincas que inserta en el tablón de anuncios una convocatoria justifica en una diligencia expresiva de las razones que le han llevado a tener que recurrir al tablón ante la no localización de un comunero y en las convocatorias que se lleven a cabo, sean o no en el tablón, es preciso incluir la lista de morosos, pero por su nombre y apellidos, no del inmueble sobre el que se gira la deuda, ya que la LPH lo que exige es que conste la referencia de la lista de propietarios. Y si hubiera querido excluir esta publicidad para cubrirles del conocimiento del resto de su estado de deuda hubiera hecho mención al inmueble, pero lo ha hecho a los propietarios. Y a estos efectos el art. 12.1 de la LOPD señala que No se considerará comunicación de datos el acceso de un tercero a los datos cuando dicho acceso sea necesario para la prestación de un servicio al responsable del tratamiento.

b) El concepto de tercero que puede conocer la información del afectado.

Aun así, habría que efectuar una expresa mención al concepto de "tercero" para saber si podría entenderse vulnerado el derecho al secreto si se publicita en un tablón de anuncios de una comunidad el dato de un propietario por tener que llevarlo a cabo el administrador. Y a estos efectos debemos entender que cuando la Ley se ha querido referir siempre al concepto de "tercero" lo ha hecho para hacer mención a una persona que es ajena a la relación jurídica que puede existir entre una o más personas que se relacionan entre sí por la misma. Y a estos efectos, los comuneros de la comunidad de propietarios, que son los únicos que pueden conocer y leer el tablón de anuncios por insertarse este en una zona común de la comunidad pero privada respecto de "los terceros" que no residen en la misma y no pueden acceder, por ello, a la información contenida en el tablón de anuncios, no entran en el concepto de terceros, que solo lo tendrían los ajenos a la comunidad, pero que no pueden ver el tablón de anuncios. Por otro lado, no podría alegarse que se está posibilitando el acceso a esa información cuando una persona ajena a la comunidad entra en la misma y puede comprobar la constancia de un dato personal de un comunero en el tablón, no obstante lo cual debe señalarse que ello no convierte al comunero cuyos datos constan en la convocatoria por razones legales en un "perjudicado" o "afectado" por esa lectura de los datos por un tercero, ya que la LPH le obligaba a proceder al administrador de fincas de esa manera, y la LPH no puede prever, para proteger los datos de los comuneros, que personas ajenas a la comunidad puedan acceder a los elementos comunes donde se insertan los tablones edictales y leerlos, ya que ello es una circunstancia excepcional que no puede convertirse en general para entender que la publicidad le ha afectado en su intimidad y honor al comunero cuya identidad aparece en la convocatoria del tablón de anuncios.

En consecuencia, en modo alguno se puede ni debe actuar contra una comunidad de propietarios a los efectos sancionatorios reflejados en la LOPD cuando se ha incluido a una persona que es morosa en la convocatoria de una junta, y esta puede haberse insertado en el tablón de anuncios, ya que esta publicidad, aunque el comunero moroso piense que puede afectarle, es una obligación de la comunidad ex lege y que debe llevar a cabo so pena de que le puedan impugnar la convocatoria y los acuerdos alcanzados si no ha procedido de esta forma.

c) La exigencia de la expresa visibilidad del lugar público donde incluir el tablón de anuncios.

Señalar en este punto un dato de gran relevancia a los efectos que ahora nos interesan, y es que cuando la LPH trata en el art. 9.1, h) párrafo 2º del uso del tablón de anuncios en los casos antes indicados es preciso recordar que exige la LPH que la inserción del tablón de anuncios se haga en un lugar visible de uso general habilitado al efecto. Quiere con ello señalar el legislador que cuando la LPH señala la forma en la que debe procederse a efectuar esta publicidad exige que se haga de la manera y forma en la que llegue a todos los comuneros posibles, ya que requiere de forma expresa que se haga en un lugar "lo más público posible" con la finalidad de que el mayor número de personas tengan conocimiento de la convocatoria y de su contenido. Y ello, aunque en este contenido consten datos relativos a la identidad de una persona, ya que la LPH así lo ha querido al ser imposible que el administrador por una hipotética intención de no hacer constar los datos de un comunero lo identifique solo por su inmueble para señalar, por ejemplo, quienes tienen saldo deudor, ya que estos deudores podrían impugnar la forma de esta convocatoria por no haber cumplido lo que literalmente exige la LPH, que no es otra cosa que hacer constar "los propietarios"; es decir, directamente los nombres, apellidos e individualización respecto de su inmueble de aquellos que deben constar en la convocatoria que podrían ser bien los morosos por expresa disposición legal, o aquellos que hayan interesado la expresa constancia de un determinado punto en el orden del día, como veremos a continuación.

3.- Inserción en una convocatoria de los datos de un comunero que ha instado la inclusión de un punto en el orden del día.

Otra situación que suele darse con frecuencia en las comunidades de propietarios afecta a la de los comuneros que interesan que se incluya un punto en el orden del día en la siguiente convocatoria.

Así, debemos señalar que la redacción del art. 16.2. 2º LPH es lo suficientemente clara en cuanto a la obligación del Presidente de incluir en el orden del día la petición realizada por cualquier propietario siempre y cuando reúna la petición los requisitos exigidos de escrito dirigido al Presidente y claridad en la relación de asuntos que desea sean incluidos en el orden del día. Además, el Presidente está obligado a incluirlos "en el orden del día de la siguiente Junta que se celebre", dice la norma, sin que pueda diferir su inclusión a otra de carácter extraordinario.

El problema que se plantea es la actuación que puede tener el propietario, entendiendo que en cuanto al régimen de impugnación de acuerdos nos encontramos con que no se ha adoptado ningún acuerdo, sino que lo que ha ocurrido es que el punto concreto que postulaba el propietario no ha sido sometido a debate y, por ello, a votación. Es decir, existe una omisión del Presidente a dar respuesta a una petición planteada.

Daniel Loscertales señala en su obra Propiedad Horizontal 2 que "No hay nada peor que las normas jurídicas que pareciendo imperativas no tienen sanción ni consecuencias para su incumplimiento, y este es un caso claro en el que nos encontramos con la total negativa del Presidente de incluir ese extremo."

Tratamos esta cuestión de qué hacer cuando el presidente se niega a hacer constar la petición del comunero de incluir su petición al objeto interpretativo contrario de qué ocurriría si se incluye esta mención y más tarde el comunero solicitante se queja de que figure su identidad.

Así, en estos casos la respuesta judicial del propietario exigiría una expresa reclamación de reconocimiento judicial de ese derecho a incluir y debatir ese extremo en el orden del día que se tramitaría por las normas del juicio ordinario en aplicación de lo dispuesto en el art. 249.1.8º LEC. Ahora bien, el hecho de que se celebre la Junta sin ese punto concreto y que tenga que acudirse luego a la interpelación judicial puede ver diferido su derecho durante un largo tiempo hasta que se resuelva la pretensión. Por ello, para ser operativos se nos ocurre que el propietario podría acudir a forzar una respuesta del Presidente acerca de la admisión , o no, de la petición que plantea, incluso acudiendo al requerimiento notarial circunscrito a que conteste sobre la aceptación de la inclusión del punto en el orden del día. Como la convocatoria debe incluir el orden del día y debe citarse a los propietarios a la Junta en legal forma, como establece el art. 16.3 LPH, el propietario debería acudir con urgencia para plantear una demanda por el trámite del juicio ordinario planteando la pretensión antes deducida de dar cumplimiento al citado art. 16.2.2º LPH, pero solicitando,.- y esto es lo importante-, que en base al art. 727.11º LEC se acuerde por el juez la medida cautelar de ordenar al Presidente que se incluya en el orden del día el punto que postulaba el propietario, y con su expresa mención por ser el solicitante, por la vía del art. 733 LEC; es decir, sin audiencia del demandado alegando la urgencia de la medida y la celebración inmediata de la Junta ordinaria. De esta manera, se aseguraría la sentencia que se dictara que no sería otra que la del reconocimiento del derecho establecido en el art. 16.2.2º LPH, pero al que ya se habría dado cumplimiento con la medida cautelar adoptada. Nótese, de todas maneras, que por los plazos existentes es preciso actuar con rapidez, incluso practicando el requerimiento notarial para tener seguridad de que va a existir negativa a incluir el punto y tener más tiempo para la interpelación judicial.

Pues bien, dicho esto nos interesa ahora valorar la forma en la que debe procederse a hacer constar esta mención de la petición del comunero. Y la misma, desde nuestro punto de vista, solo debe verificarse mediante la indicación de la solicitud del comunero por su expresa mención y la indicación de que el punto "X" del orden del día se incluye por expresa petición de un comunero, al objeto de diferenciar los puntos del orden del día que lo han sido por expresa decisión del presidente de la comunidad y la junta rectora en atención al informe previo del administrador de fincas y por las necesidades propias de la comunidad de propietarios.

Recordemos, a estos efectos, que cuando la LPH ha querido incluir en la Ley esta opción lo ha hecho en el art. 16.2, 2º párrafo LPH para señalar que: Cualquier propietario podrá pedir que la Junta de propietarios estudie y se pronuncie sobre cualquier tema de interés para la comunidad; a tal efecto dirigirá escrito, en el que especifique claramente los asuntos que pide sean tratados, al presidente, el cual los incluirá en el orden del día de la siguiente Junta que se celebre.

Es decir, que para que el presidente pueda hacer constar en el orden del día el punto que no iba a proponer, pero que se lo solicita un comunero debe exigirse ese escrito debidamente firmado y con plena identificación de quien es el comunero que lo solicita, a fin de que pueda examinarse su legitimación para instarlo por la vía del art. 16.2.2º LPH y de la misma manera las razones que le llevan a solicitar la inclusión de ese punto en el orden del día. Nótese, por ello, que se exigen dos factores fundamentales para que sea viable esta admisión del escrito del comunero, a saber: la identidad del peticionario, el punto que se interesa incluir, pero también uno adicional referido a la motivación que acompaña en el escrito para entender el presidente que la petición es lógica y que puede ser de interés para la comunidad, ya que se trata de un objetivo de interés general y no particular del comunero.

Quiere todo esto decir que si se insertan los datos del comunero en la convocatoria para señalar que un determinado punto del orden del día ha sido propuesto por un comunero perfectamente identificado, esta identificación no puede nunca vulnerar la LOPD, ya que esta mención es necesaria por referirlo la LPH en su art. 16.2 y la del comunero también lo es por cuanto la Ley exige que se presente un escrito debidamente firmado y con plena identificación, por lo que la LPH lo hace para que se refiera a un punto del orden del día que es propuesto por una persona en concreto y para que la comunidad conozca que el día de la junta será este comunero el que expondrás las razones de la defensa de este punto, ya que no podría pretenderse que ese punto propuesto por un comunero sea explicado por el presidente o por el administrador de fincas. En tal sentido, conocidos los puntos del orden del día cualquier comunero podría recabar de este comunero la información precisa para debatir este tema, ya que esta información no puede ser dada por el presidente ni el administrador de fincas al no haber sido ellos los que proponen el tema, sino un comunero en concreto.

Por todo ello, si la convocatoria debe publicarse en el tablón de anuncios por las razones previstas en los arts. 9.1, h) y 16.2 LPH antes vistos entendemos que en modo alguno un comunero que vea aparecer su nombre, bien como moroso, bien como proponente de un punto en el orden del día propuesto por la vía del art. 16.2 LPH, pueda entender afectado sus datos personales o su intimidad personal por haber procedido el administrador de fincas y el presidente con arreglo al Derecho de la Propiedad Horizontal.

Notas

1.- Audiencia Provincial de Jaén, Sección 1ª, Sentencia de 19 Feb. 2008, rec. 48/2008: La convocatoria a la Junta de Propietarios a celebrar el 14/12/05 mediante la colocación en el Tablón de Anuncios, según aparece en los documentos números 8 a 11 de la contestación a la demanda, se considera justificada al tratarse de la forma subsidiaria que al efecto establece el artículo 9.1 h) LPH cuando es imposible practicar las citaciones y notificaciones en el lugar perteneciente a la comunidad (piso o local).

2.- SEPIN Propiedad Horizontal.


Este artículo ha sido publicado en el Boletín "Propiedad Horizontal", el 1 de enero de 2011.

El Derecho Grupo Francis Lefebvre no comparte necesariamente ni se responsabiliza de las opiniones expresadas por los autores o colaboradores de esta publicación

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