En procedimiento de ejecución extrajudicial de hipoteca ¿cómo se acredita que la vivienda es la habitual ante la alegación del acreedor?

El art 12 del Real Decreto Ley 6/2012 sobre medidas urgentes de protección d...

El art 12 del Real Decreto Ley 6/2012 sobre medidas urgentes de protección de deudores hipotecarios sin recursos simplifica las llamadas ejecuciones hipotecarias extrajudiciales que la Ley Hipotecaria atribuye a los notarios, art 129 de citada norma. Para llevar a cabo estas ejecuciones extrajudiciales, el notario tiene que comprobar previamente la concurrencia de una serie de requisitos que la parte que pretende la ejecución debe acreditarle, y que vienen determinados en el art 236 del Rto. Hipotecario.

El art 12 citado, si bien en relación con la subasta como tal, aligera ciertos trámites y requisitos sobre la posible adjudicación en esa primera subasta, siempre que concurran las circunstancia expuestas en ese precepto, referidas principalmente a unos valores o cuantías en relación con el valor del bien, pero también limita esa simplificación de las subastas extrajudiciales a aquellas viviendas que sean el domicilio habitual de los ejecutados.

Este requisito será uno de los que el requirente, esto es, el ejecutante, tendrán que acreditar al notario que es requerido para llevar a cabo la ejecución. Si ya el art 236 a) del Rto. Hipotecario enumera una serie de documentos que el mismo tiene que dar al notario ante ese primer requerimiento, precisamente para que el fedatario pueda comprobar que se reúnen los requisitos para iniciar esa ejecución; y el art 236 b) del mismo Rto, también establece que el notario, antes de comenzar el procedimiento como tal de ejecución extrajudicial debe comprobar la concurrencia de estos requisitos, en esta nueva situación donde cabe esta especialidad, antes de comenzar el procedimiento de la misma, también debe comprobar la concurrencia de todos los requisitos, y si entre ellos el legislador ha establecido que tiene que ser la vivienda habitual de los ejecutados, ello deberá constar documentalmente, documento que, frecuentemente, vendrá constituido por una certificación de residencia o empadronamiento de esos titulares de la vivienda hipotecada, pero que bien podría ser otro documento que el notario considere suficiente. Ninguna otra interpretación cabe, ya que considero que es un requisito ineludible y previo a comenzar ese procediendo con ese trámite simplificado. Caso de no ser la vivienda habitual, pero sí concurrir todos los otros requisitos, nos encontraríamos ante la posibilidad de seguir esa ejecución conforme a las reglas del art 236 y ss del Rto. Hipotecario, pero no con la posibilidad de una única subasta y atribución del bien que determina el art 12 del tan citado Real Decreto Ley 6/2012.

Con la modificación operada por el RDL 6/2012, de 9 de marzo, en lo que ahor...

Con la modificación operada por el RDL 6/2012, de 9 de marzo, en lo que ahora interesa, se acomoda el supuesto de ejecución hipotecaria del art. 129 de la Ley Hipotecaria al régimen que para la ejecución de bienes inmuebles (y en particular para el supuesto de ejecución de bienes hipotecados) vino establecido de manera general en el marco de la Ley de Enjuiciamiento Civil ex articulo 691 (esto es, una sola subasta), y en cuanto a los tipos mínimos respecto del valor a efectos de subasta pactados en la escritura, en los artículos 670 y 671 y en la Disposición Adicional Sexta de la Ley 37/2011, de 10 de octubre, de medidas de agilización procesal. Y es que en el ámbito del expresado articulo 129 de la Ley Hipotecaria seguía existiendo la previsión de hasta tres subastas (cfr., art. 236 letra f del Reglamento Hipotecario), supuesto que en el marco de la vigente Ley procesal civil estaba superado desde la reforma de 2000.

En la Disposición Adicional Sexta de la Ley de medidas de agilización procesal, se incorpora una modificación en punto a la habilidad de la adjudicación a favor del acreedor ejecutante por una cantidad igual o superior al 50% del valor de tasación (o por la cantidad que se le deba por todos los conceptos) cuando la ejecución se contraiga a bienes inmuebles diferentes de la vivienda habitual del deudor. El articulo 670.4, tras la modificación operada por el RDL 8/2011, de 1 de julio, previene en su párrafo segundo que u0022transcurrido indicado plazo (de diez días) sin que el ejecutado realice lo previsto en el párrafo anterior, el ejecutante podrá, en el plazo de cinco días, pedir la adjudicación del inmueble por el 70 por ciento de dicho valor o por la cantidad que se le deba por todos los conceptos, siempre que esta cantidad sea superior al sesenta por ciento de su valor de tasación y a la mejor posturau0022. El articulo 671, para el caso de subasta sin postores, prevé que el acreedor pueda pedir la adjudicación de los bienes por cantidad igual o superior al 60% de su valor de tasación.

El Preámbulo del citado RDL 8/2011, de 1 de julio enuncia (romanos II) que u0022se modifica la Ley de Enjuiciamiento Civil para garantizar que en caso de producirse una ejecución hipotecaria por impago, los deudores recibirán una contraprestación adecuada por el inmueble, que les permita anular o reducir al máximo la deuda remanente.

Para ello, se prevé que la adjudicación al acreedor en subasta de un inmueble hipotecado como consecuencia de una ejecución, se realizará por un precio nunca inferior al 60% del valor de tasación. Se establece, por tanto, un límite equilibrado, impidiéndose cualquier adjudicación al acreedor inferior al 60% del valor de tasación, independientemente de la cuantía de la deuda total, y ello con el fin de evitar el despojo del deudor.u0022

Esto es, la Ley de agilización procesal, norma posterior en el tiempo al RDL 8/2011, de 1 de julio, modifica la situación dada desde la irrupción normativa de este último, en el sentido de volver a relajar la exigencia de la postura mínima hasta el 50% (y no el 60%) cuando el bien de cuya ejecución se trate no conforme vivienda habitual del deudor. Ahora bien, tal situación solo es así para el caso de subasta sin postores, porque sin embargo para el caso de concurrencia de postores y posturas inferiores al 70%, lo que la norma prevé en su párrafo segundo es que u0022...para los citados bienes inmuebles diferentes de la vivienda habitual del deudor, cuando la mejor postura ofrecida sea inferior al 70 por ciento del valor por el que el bien hubiere salido a subasta y el ejecutado no hubiere presentado postor, podrá el acreedor pedir la adjudicación del inmueble por el 70 por ciento o por la cantidad que se le deba por todos los conceptos, siempre que esta cantidad sea superior a la mejor posturau0022

Esto es, la nueva actual legislación prevé el distingo según el caso de que la ejecución de bienes inmuebles de que se trate (se trate de bienes especialmente hipotecados o no) tenga por objeto la vivienda habitual del deudor o se trate de bienes inmuebles que no conformen tal.

En cuanto a la cuestión planteada en punto a eventuales exigencias de acreditación del dato manifestado por el acreedor ejecutante en su solicitud, la respuesta debe ser negativa. Esto es, evidentemente, el Notario actuante, de igual manera que el Secretario Judicial cuando éste es el funcionario actuante y responsable de la ejecución que se tramita, deben efectuar un control de legalidad, bien entendido que la observancia de las normas procesales conforma precisamente la garantía formal del Estado de Derecho. Ahora bien, no cabe tal eventual exigencia de prueba, sino que deberá estarse a lo que resulte del curso de la ejecución, esto es, la manifestación del acreedor, el domicilio del requerimiento de pago, la eventual manifestación que pueda realizar el deudor sobre el particular, y en general, cualesquiera hechos concluyentes que sobre esta cuestión puedan darse.

Para contestar la pregunta hay que determinar primero quién es el que ha de ...

Para contestar la pregunta hay que determinar primero quién es el que ha de probar que la vivienda sobre la que se realiza la ejecución es la vivienda habitual del deudor.

El Real Decreto Ley de 9 marzo explica en su exposición de motivos que pretende u0022la protección del deudor hipotecario... en consonancia con el derecho a disfrutar de una vivienda digna y adecuada, consagrado en el artículo 47 de la Constitución españolau0022. De esta exposición de motivos resulta que su finalidad es la de proteger a los deudores hipotecarios, también es este el propósito del artículo 12, ya que establece un procedimiento de ejecución extrajudicial más favorable al deudor, con una subasta única pero con elevados importes mínimos de adjudicación.

Si la norma favorece al ejecutado habrá de ser él quien tenga la carga de probar que la ejecución se sigue contra su vivienda habitual por varias razones.

Por la extraordinaria dificultad de probar hechos negativos, mientras que es mucho más fácil que el deudor a quien le interesa pruebe cuál es su vivienda habitual.

Porque el acreedor hipotecario no está objetivamente interesado en que se aplique la regla del artículo 12 (que no le favorece), por lo que es poco probable que alegue ante notario la condición de vivienda habitual del bien hipotecado, sobre todo si se tiene en cuenta que no le impone la carga de probarlo ni el artículo 12, ni los artículos 129 de la ley hipotecaria y 234 a 236-o del reglamento hipotecario (RH), en los que se regula la ejecución extrajudicial de las hipotecas.

Además al regular el procedimiento no se prevé ni exige en los artículos citados, que se haga constar si el inmueble es o no vivienda habitual, cuando interviene el acreedor al hacer el requerimiento al notario del lugar en que radique la finca (a pesar de que se regula minuciosamente su contenido, en el artículo 236-a del RH).

Por último el Notario no estará facultado para exigir dicha prueba en ese momento, ya que el artículo 236-b, le ordena iniciar el procedimiento solicitando una certificación registral, si estima cumplidos todos los requisitos establecidos en los artículos anteriores (entre los que no se encuentra la exigencia de alegación o prueba sobre la condición de vivienda habitual del bien hipotecado).

Una vez establecido que pesa sobre el deudor la carga de probar el bien ejecutado es su vivienda habitual (por lo que le perjudica la falta de prueba), es fácil fijar el momento para acreditarlo. Un primer momento, que despejaría toda duda, es el de la constitución de la garantía hipotecaria en la escritura pública. En otro caso el deudor tendrá oportunidad de alegarlo y probarlo cuando el notario le comunica el inicio del procedimiento, requiriéndole de pago como dispone el artículo 236-c RH, inmediatamente después de la obtención de la certificación registral y si en ella no aprecia el Notario obstáculos para la realización hipotecaria solicitada.

El Real Decreto Ley 6/2012 de 9 de Marzo tiene por objetivo, como apunta su E...

El Real Decreto Ley 6/2012 de 9 de Marzo tiene por objetivo, como apunta su Exposición de Motivos la adopción de las medidas contempladas como acción imprescindible que resulta imprescindible al objeto de proteger a un colectivo social en situación de extraordinaria vulnerabilidad en el contexto económico generado por la crisis. Pero, claro está, no se trata de medidas dirigidas a proteger y/o tutelar a todos los deudores hipotecarios en general, sino solo a los que reúnan los requisitos que prevé el propio Real Decreto Ley, cuyo ámbito de aplicación se circunscribe a lo dispuesto en el ámbito de aplicación del art. 2, es decir, a los contratos de préstamo o crédito garantizados con hipoteca inmobiliaria cuyo deudor se encuentre situado en el umbral de exclusión y que estén vigentes a la fecha de su entrada en vigor. Y este umbral de exclusión se fija en base a lo que también define el art. 3 como la definición del umbral de exclusión, que se centra en el grupo de deudores que pueden beneficiarse de estas medidas, y no otros, no lo olvidemos. Quiere esto decir que se constituye en un previo requisito de procedibilidad la concurrencia de todos los presupuestos que se fijan en el art. 3 del Real Decreto Ley, sobre el que gira que 1. Se considerarán situados en el umbral de exclusión aquellos deudores de un crédito o préstamo garantizado con hipoteca sobre su vivienda habitual cuando concurran en ellos todas las circunstancias siguientes:...

Pero un dato que es esencial es que el apartado 2º de este art. 3 del RD Ley 6/2012 ya le exige al deudor hipotecario que 2. La concurrencia de las circunstancias a que se refiere el apartado anterior se acreditará por el deudor ante la entidad acreedora mediante la presentación de los siguientes documentos:..., entre los que se encuentran los siguientes: e) Certificado de empadronamiento relativo a las personas empadronadas en la vivienda, con referencia al momento de la presentación de los documentos acreditativos y a los seis meses anteriores y g) Declaración responsable del deudor o deudores relativa al cumplimiento de los requisitos exigidos para considerarse situados en el umbral de exclusión según el modelo aprobado por la comisión constituida para el seguimiento del cumplimiento del Código de Buenas Prácticas.

Quiere esto decir, que esa carga probatoria que se exige para entrar en el cumplimiento de los requisitos que fija el art. 12 del RD Ley de que La ejecución extrajudicial de bienes hipotecados, regulada en el artículo 129 de la Ley Hipotecaria y sujeta al procedimiento previsto en los artículos 234 a 236 o del Reglamento Hipotecario, se someterá a lo previsto en los apartados siguientes en aquellos casos en que el procedimiento se siga contra la vivienda habitual del deudor deberán haber sido cumplimentados por el deudor en forma con la aportación de los documentos antes citados, con lo que en efecto, el Notario deberá comprobar la aportación de los documentos que lo acrediten como vivienda habitual, como presupuesto habilitante para la adopción de las medidas y seguimiento del procedimiento previsto en esta normativa.